所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,108年度,293號
TPDV,108,訴,293,20220121,3

臺灣臺北地方法院民事判決
108年度訴字第293號
原 告 林文龍

訴訟代理人 黃勝和律師
被 告 財團法人台北縣私立真光教養院(清算中)

法定代理人 胡峻源
艾水苗


陳肇群



仇鼎財



丘宏恩

王秀芬


王玉椿

袁書賢

謝法良

朱海鳳



袁斯賢

胡繼軒

被 告 臺灣土地銀行股份有限公司

法定代理人 何英明
訴訟代理人 黃永琛律師
孫誠偉律師
郭旆慈律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國110年12月2
3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）法定代理 人原為謝娟娟，於本院審理期間法定代理人變更為何英明並 經其聲明承受訴訟（見本院卷二第441至452頁），核與民事 訴訟法第170條及第175條規定相符，應予准許。二、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民 事訴訟法第182 條第1 項所明定。惟所謂訴訟全部或一部之 裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之 法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟 是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟 程序即毋庸停止（最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨 參照）。被告真光教養院主張被告土地銀行另案訴請其受領 合建契約之標的，真光教養院與訴外人洪圓建設股份有限公 司（下稱洪圓公司）間債權債務關係未決、土地銀行訴請真 光教養院受領之標的有關23戶房屋主建物、附屬建物、大公 設、小公設及移轉所需土地應有部分等確實面積、14部停車 位及移轉所需土地等確實面積是否正確，以及土地銀行違反 信託契約、法律規定等應負賠償責任等。查，原告係以其與 被告真光教養院間買賣契約請求真光教養院應履行契約義務 移轉買賣標的，其訴請履行標的即可由買賣契約約定內容予 以特定，核與真光教養院與土地銀行、洪圓公司間應依信託 契約等辦理移轉標的，係屬二事，尚難認與其於本件所主張 之前述請求權基礎有何先決事實之關係，依前揭規定及說明 ，本件自無裁定停止訴訟之事由，是被告請求本件應於該他 案判決確定前裁定停止訴訟云云，洵屬無據，合先敘明。貳、實體事項：
一、原告主張：被告真光教養院與訴外人洪圓公司於民國95年間 就坐落於臺北縣新店市（嗣改制為新北市○○區○○○段0000000 000000000000○地號土地約定合建名稱為有富欣殿大樓，並



於95年12月12日將上開五筆地號土地（現合併為933地號， 下稱系爭土地）及有富欣殿大樓信託與被告臺灣土地銀行股 份有限公司（下稱土地銀行），並簽訂信託契約（下稱系爭 信託契約）。原告有意購買預售屋編號A5棟第7樓（即坐落 於新北市○○區○○段0000地號土地即系爭土地，及其上建號06 362建物即門牌號碼為新北市○○區○○街00號7樓房屋，下稱系 爭房屋）、同段647建號即地下一層平面編號L69號停車位（ 下稱系爭停車位；與上開土地、房屋及停車位，以下合稱系 爭不動產），真光教養院於95年7月17日以授權書授權胡峻 源與原告簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭授權書），經 洽談後，原告與真光教養院同意原告以新臺幣（下同）300 萬元購買系爭不動產，並於95年7月18日，由胡峻源代表真 光教養院與原告簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），原告遂以支票300萬元給付買賣價金且均已兌現。又 ，依系爭信託契約第3條第1項：「本契約存續期間自本契約 簽署完成日起至民國98年11月10日止；或至本專案建物完工 辦妥所有權第一次登記及追加設定抵押權予融資銀行時止。 」，系爭信託契約已於98年11月10日屆至，且有富欣殿大樓 早已建築完成、取得使用執照，並於96年9月6日辦妥所有權 第一次登記，真光教養院卻未將系爭不動產所有權移轉登記 與原告。經原告屢次請求後，真光教養院代表胡峻源簽立切 結書、承諾書表示願履行移轉系爭不動產所有權與原告，然 迄今仍未履行。再者，系爭土地所有權經另案判決移轉與洪 圓公司，原告已無從向被告請求移轉所購買之系爭土地。又 ，真光教養院雖未在系爭買賣契約之賣方欄位簽章，然系爭 授權書有真光教養院之印文，依其情形，胡峻源有代理真光 教養院之意思，亦有成立隱名代理而發生代理之效果。此外 ，系爭授權書既有真光教養院之印文，係法律行為，得發生 表見代理，真光教養院應對原告負表見代理之授權人責任。 為此，爰依系爭買賣契約第6條第2項前段：「簽約後雙方依 （附件「一」付款明細表）約定之進度辦理產權移轉登記， 於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記予買方」、 民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受 人，並使其取得該物所有權之義務。 」、民法第242條：「 債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之 名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。」 、系爭信託契約等，請求土地銀行將系爭房屋及系爭停車位 （下合稱系爭房屋及停車位）所有權移轉登記與真光教養院 ，真光教養院將系爭不動產移轉登記與原告等語。並聲明： ㈠、被告土地銀行應將將系爭房屋及停車位之所有權移轉與



被告真光教養院，被告真光教養院應將系爭房屋及停車位之 所有權移轉登記與原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告真光教養院辯以：真光教養院與土地銀行間另案訴訟尚 未完結，權利義務關係尚不明確。真光教養院移轉登記，須 透過董事會處理，此部分與土地銀行、洪圓公司之信託、合 建爭議尚未處理；且因真光教養院資力緣故，真光教養院第 10屆董事長牟靈慧命胡峻源籌措營運經費，作為營運支出使 用，原告係因胡峻源向原告親戚借款而認識，胡峻源因而向 原告借款300萬元，原告要求簽訂系爭買賣契約始願借款， 牟靈慧授權胡峻源與原告簽訂系爭買賣契約等語置辯。並聲 明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、被告土地銀行則以：原告請求本件所有權移轉登記事件，對 土地銀行起訴部分，係依民法第242條代位被告真光教養院 對土地銀行請求，然土地銀行前已於107年9月4日另訴請求 真光教養院應受領包含系爭不動產（包含系爭房屋及停車位 ）之所有權移轉登記及交付（案列本院107年度重訴字第109 0號，下稱另案訴訟）。再者，系爭買賣契約係由胡峻源以 其個人名義與原告簽立，契約之賣方欄位、立契約書人欄位 、停車位分管同意書之賣方欄位等均僅記載胡峻源個人名義 ，且契約書均僅由胡峻源用印其個人印章印文，自與真光教 養院無涉，且系爭買賣契約並無任何胡峻源代表真光教養院 之任何文字，系爭買賣契約充其量僅係胡峻源出賣他人即真 光教養院之不動產而與原告簽訂之買賣契約。又，原告雖以 系爭授權書主張胡峻源受當時真光教養院董事長牟靈慧授權 代表真光教養院與原告簽立系爭買賣契約，然此與系爭買賣 契約僅有胡峻源為賣方之名義有違，且不論系爭授權書是否 真正，真光教養院董事會並未決議同意董事長牟靈慧有出賣 系爭房屋及停車位之權利，自無從授權胡峻源代表真光教養 院與原告簽立系爭買賣契約。原告不得對真光教養院主張應 依系爭買賣契約履行出賣人責任，亦不得代位對土地銀行起 訴請求。倘若系爭買賣契約出賣人胡峻源就系爭買賣契約對 原告有違約等情，原告應另行對胡峻源主張，並非以本件對 於非系爭買賣契約出賣人之真光教養院或土地銀行起訴請求 。況被告爭執系爭授權書之形式上真正，原告固提出系爭授 權書，然該授權書是否係具有製作權人所製作及是否確實經 授權，被告仍予爭執。況，原告及胡峻源自始無法證明真光 教養院有授權胡峻源與原告簽訂系爭買賣契約，且真光教養 院法定代理人胡峻源於本件訴訟以真光教養院法定代理人出 庭亦就原告之請求答辯應駁回原告之請求。是真光教養院並



不同意系爭買賣契約，系爭買賣契約確定不生效力。此外， 真光教養院如欲出售及處分系爭房屋及停車位，真光教養院 董事應依民法第27條第1項：「法人應設董事。董事有數人 者，法人事務之執行，除章程另有規定外，取決於全體董事 過半數之同意。」始得簽立買賣契約之債權行為，且應依真 光教養院章程第14條經董事會三分之二同意並呈主管機關核 備，始可移轉不動產所有權移轉登記之物權行為。否則，真 光教養院之高經濟不動產無須踐行任何董事會決議同意，任 何人即可簽立買賣契約，直至不動產辦理移轉登記方經董事 會同意及經主管機關核備，其結果與買賣契約不同，因而衍 生之買賣糾紛及弊端，將使民法規定、章程與主管機關核備 等形同具文，失其監督管制功能，故真光教養院簽立系爭買 賣契約之債權行為，仍應依民法第27條第1項規定，即由全 體董事過半數之同意始可為之。再者，系爭房屋及停車位之 委託人及受託人分別為洪圓公司、土地銀行，系爭信託契約 為自益信託契約，依該契約第15條第1項第1款約定，信託關 係消滅時，土地銀行僅得塗銷信託登記，將系爭房屋及停車 位所有權回復於洪圓公司名義，無權逕行移轉系爭房屋及停 車位與真光教養院。故原告起訴請求土地銀行應將系爭房屋 及停車位所有權移轉真光教養院，違反系爭信託契約上開約 款。此外，本件合建契約之有富欣殿大樓建築基地，真光教 養院並未將其應有部分信託登記與土地銀行，系爭房屋及停 車位所配屬之基地應有部分已登記為屬真光教養院所有，土 地銀行塗銷系爭房屋及停車位之信託登記，洪圓公司再將系 爭房屋及停車位所有權移轉登記為真光教養院後，系爭房屋 及停車位所有權及所配屬之基地應有部分所有權，即已同屬 真光教養院所有，依民法第799條第5項、公寓大廈管理條例 第4條第2項規定，不得分離而為移轉，故原告本件請求真光 教養院移轉系爭房屋及停車位所有權，違反上開強制規定等 語置辯。並聲明：原告之訴駁回。　
四、得心證之理由：
㈠、按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴， 民事訴訟法第253條定有明文。故已起訴之事於訴訟繫屬中 ，當事人不得就同一事件更行起訴。所謂同一事件，必同一 當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同 ，即不得謂為同一事件（最高法院19年上字第278號裁判意 旨參照）。次按「甲起訴主張乙將某地應有部分出賣與丙， 經丙將其轉賣與甲，由於丙怠於行使權利，因而代位訴求乙 應將某地所有權之應有部分移轉登記與丙，於第二審言詞辯 論期日前，丙復對乙提起上開土地所有權應有部分移轉登記



之訴，似此情形，甲（債權人）代位丙（債務人）對乙（第 三債務人）提起之訴訟，與丙自己對乙提起之訴訟，並非同 一之訴（參照最高法院26年渝上字第386號裁判）。又甲前 既因丙怠於行使權利而已代位行使丙之權利，不因丙以後是 否繼續怠於行使權利而影響甲已行使之代位權，故甲之代位 起訴，不限制丙以後自己之起訴，而丙自己以後之起訴，亦 不影響甲在前之代位起訴，兩訴訟判決結果如屬相同而為原 告勝訴之判決，甲可選擇的請求其代位訴訟之判決之執行或 代位請求丙之訴訟之判決之執行，一判決經執行而達其目的 時，債權人之請求權消滅，他判決不再執行。兩訴訟之判決 如有岐異，甲亦可選擇的請求其代位訴訟之判決之執行或代 位請求丙之訴訟之判決之執行，其利益均歸之於丙」，此有 最高法院67年9月26日第11次民事庭庭推總會議決議可資參 照。查，土地銀行雖以另案訴訟請求真光教養院受領包含系 爭房屋及停車位不動產，並經本院調閱107年度重訴字第109 0號卷宗查明無訛。而本件原告以其與真光教養院簽訂之系 爭買賣契約，得依民法第348條第1項及系爭買賣契約第6條 第2項前段請求真光教養院移轉系爭房屋及停車位所有權與 原告，因真光教養院怠於請求土地銀行給付，原告提起代位 訴訟主張真光教養院之權利，依系爭信託契約請求土地銀行 將系爭房屋及停車位所有權移轉登記與真光教養院，從而， 依前開判決意旨及說明，本件與另案訴訟之事件並非屬同一 事件，自無違反重複起訴禁止之規定，原告本件訴訟於法並 無不合。土地銀行前開所辯，為無理由。
㈡、原告雖主張真光教養院授權胡峻源簽訂系爭買賣契約等語， 並提出系爭授權書及系爭買賣契約等為證（見本院卷一第15 至16頁、第17至36頁）。惟查，系爭授權書係95年7月17日 由真光教養院董事長牟靈慧與胡峻源簽署，其內容略為：真 光教養院全權授權胡峻源處理（A5.7樓.L69、A3.8樓.L70） 房屋及停車位銷售事宜乙情，有系爭授權書在卷可參（見本 院卷一第16頁）。對此，真光教養院為財團法人，依其組織 章程第14條略以：本法人管有之財產，即為院產，除為院支 付外，不得移作他用，如屬不動產，得經過三分之二董事會 議同意，呈主管機關核備方得為物權移動或設定乙情，有真 光教養院章程在卷可參（見本院卷二第267至268頁）。依此 ，系爭房屋及停車位即屬真光教養院之院產，依上開章程本 不得移作他用；且真光教養院於處分系爭房屋及停車位所有 權時，須經真光教養院董事會三分之二同意，並呈主管機關 核備。原告對此雖以真光教養院92年8月31日董事會會議及 臺北縣政府93年6月15日函文同意核備上開會議決議方案為



由，主張真光教養院出售系爭房屋及停車位所有權予原告為 有效成立等語，並提出上開會議紀錄及函文為佐（見本院卷 二第227至230頁）。然則，真光教養院92年8月31日第9屆第 7次董事會會議紀錄：「…⒉本院自有財源籌措運用辦法①綜合 前項說明本院董事會將其自有財源（土地部分）本院臺北縣 新店市新和段993、994、996、997、998等5筆土地，委託洪 圓建設股份有限公司合作興建房屋，其合作比例民間企業60 %，本院分得40%房屋，而本院分得40%房屋出售所得之經費 以作為本院推動執行專業服務及專業人員培訓整體品質提昇 計劃之經費。董事提議－…②有關委託民間企業合作相關事宜 ，本董事會全權授權牟董事長靈慧女士全權處理，待所有提 升品質計劃執行完成後其成果再報董事會。決議：全體董事 決議通過。…」，有該會議紀錄可稽（見本院卷二第227至22 8頁），是該次董事會僅就合建案及因出售合建所分得房屋 與出賣該等房屋所得是用以籌措真光教養院經費，以及與民 間企業合作事宜為決議，並未就個別特定房地出賣及辦理移 轉所有權登記事宜進行決議，均與真光教養院或牟靈慧有無 授權胡峻源出售系爭房屋及停車位之所有權無涉，自無從依 此認定胡峻源已事先獲真光教養院之授權而出售系爭房屋及 停車位與原告，亦無從據以認定胡峻源以其名義與原告簽訂 系爭買賣契約係存在隱名代理之關係。再者，依真光教養院 提出其97年2月1日第10屆臨時董事會會議紀錄略以：「（四 ）案由：討論及決議本法人與建商及客戶買賣房屋紛爭之解 決辦法。說明：本法人與洪圓建設股份有限公司合建房屋部 分，本院（真光教養院）共分得34戶房屋，其中13戶已委託 建商出售，另剩餘21戶房屋。其中如有出售房屋部分，將其 買賣合約、戶名、戶號、戶數…等等相關資料，報董事會決 議後，並報府備查，完成後迅速辦理客戶產權移轉事宜。決 議：全權交由胡常務董事繼軒及胡董事峻源，統籌溝通協調 所有與建商及客戶買賣房屋紛爭，事後並呈報董事會確認。 」（見本院卷二第311至313頁）。查，上開董事會議僅授權 胡峻源處理買賣房屋紛爭，亦無任何授權牟靈慧、胡峻源出 售及處分系爭房屋及停車位之內容，又，該次董事會並未就 個別特定房地出賣及辦理所有權移轉登記事宜進行決議，自 無從認真光教養院有何授權胡峻源代表真光教養院與原告簽 訂買賣契約以出售系爭房屋及停車位之意思。綜上，真光教 養院既未決議同意出賣及處分系爭房屋及停車位，依前開章 程所示，自無授權胡峻源代表真光教養院與原告簽訂買賣契 約之情。　　
㈢、至原告雖提出胡峻源簽立之切結書及承諾書等為佐（見本院



卷一第49至57頁），然觀之切結書及承諾書均係於系爭買賣 契約、系爭授權書後97年5月13日、99年12月22日、100年11 月8日、102年6月10日、104年5月13日，且均僅為胡峻源個 人所簽署，並非由真光教養院所簽立，況細譯切結書之內容 乃係因胡峻源個人因素而未能履行等語（見本院卷一第57頁 ），自不能依此證明系爭買賣契約、系爭授權書等確經真光 教養院授權乙情。
㈣、原告雖主張：依系爭授權書真光教養院於95年7月17日授權胡 峻源與原告簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約效力及於真光 教養院。且系爭授權書蓋印真光教養院大小章，依法律行為 得發生表見代理，真光教養院應對原告負表見代理責任，系 爭買賣契約效力及於真光教養院等語。被告則以：原告雖以 系爭授權書主張胡峻源與真光教養院間存在隱名代理，然真 光教養院既未決議同意牟靈慧有出賣及處分系爭房屋及停車 位之權，依前開章程所示，自無從授權胡峻源代表真光教養 院與原告簽訂買賣契約，自無隱名代理之情事；再者，原告 以系爭授權書主張真光教養院應負表見代理之授權人責任， 然真光教養院並無任何足以使原告信以為其有以代理權授與 胡峻源之行為，系爭授權書雖蓋印真光教養院之大小章，然 此是否為真光教養院之印鑑章，實有疑義，系爭授權書之印 文並非真光教養院登記在鈞院登記處之印文，原告應舉證證 明系爭授權書之印文為真正，且原告僅依系爭授權書之真光 教養院印文即主張真光教養院應負表見代理之授權人責任， 應屬無據等語。然則，本件並無證據證明真光教養院對於系 爭買賣契約確有授權之真意，已如前述。且真光教養院法定 代理人胡峻源到庭陳稱：關於系爭買賣契約，當初是以個人 名義買賣，但有經真光教養院之授權，當初個人可以買賣房 屋，伊（即胡峻源）先與真光教養院買房，再賣給原告，這 流程如要辦移轉，依真光教養院章程必須經董事會決議等語 可參（見本院卷二第30頁）。由上可知，胡峻源於簽訂系爭 買賣契約時，其真意係以其個人名義出售系爭房屋及停車位 所有權與原告，並非以真光教養院名義予以出售，該情核與 系爭買賣契約之立買賣契約書人欄位、立契約書書簽訂人欄 位相符（見本院卷一第19、33頁），且與系爭買賣契約所附 之及停車位分管同意書所載略以：因買方即原告向賣方即胡 峻源興建之有富欣殿地下一層編號第69號停車位一節（見本 院卷一第35頁）亦僅有胡峻源個人名義出售之情形相符，由 上可知，胡峻源既於出售系爭房屋及停車位所有權與原告時 ，係以其個人名義出售之，原告自無從另以系爭授權書主張 真光教養院應負系爭買賣契約之表見代理責任。



㈤、原告另提出胡峻源簽約時交付之支票三紙及本票一紙（見本 院卷二第211至213頁）以此主張此係作為履行系爭買賣契約 之擔保，真光教養院授權胡峻源出售系爭房屋及停車位與原 告等語。然查，上開支票三紙，係以訴外人即胡峻源另設立 之真光購物網有限公司為名義所開發；且胡峻源於109年12 月21日言詞辯論係稱：該支票為胡峻源簽發給原告，作為擔 保使用，如無法給付時，須還款原告，此乃依原告要求所為 等語明確。堪認該支票核與真光教養院並無關聯，自無從據 此認定真光教養院確有授權胡峻源簽訂系爭買賣契約之情。五、綜上所述，原告既未能證明系爭買賣契約係經真光教養院授 權而簽訂，且本件亦無原告主張胡峻源與真光教養院間成立 隱名代理之情，復無原告主張真光教養院應負表見代理責任 之情，則原告依民法第384條第1項及系爭買賣契約約款及民 法第242條規定請求土地銀行移轉系爭房屋及停車位所有權 與真光教養院，真光教養院再移轉系爭房屋及停車位所有與 原告，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假 執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響， 爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 　中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　21　　日 民事第六庭 法　官　陳智暉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　 書記官　陳嬿舒