臺灣臺中地方法院民事判決
110年度簡上字第53號
上訴人即附
帶被上訴人 楊玉樹
訴訟代理人 熊治璿律師
熊霈淳律師
被上訴人即
附帶上訴人 徐愛珠
訴訟代理人 詹志宏律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，上訴人對於中華
民國109年12月9日本院豐原簡易庭109年度豐簡字第422號第一審
判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於民國110年12月1
7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）起訴主張：其與上 訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）於民國108年12月3日簽 訂土地買賣契約，由其向上訴人購買坐落臺中市○○區○○○段0 000地號土地（下稱系爭土地）及坐落該地上之資財室及違 建之浴廁（下稱系爭違建，與資財室合稱系爭農舍）。上訴 人並已於109年1月15日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴 人。然被上訴人於點交時發現上訴人將系爭農舍之違建浴廁 之鐵皮拆除，上訴人經通知未處理，被上訴人須僱工修復而 預計支出修理費用新臺幣（下同）32萬5,220元。另被上訴 人原計畫於移轉登記後即可入住系爭農舍，亦因此須另租屋 居住半年，而受有支出租金9萬元之損害，故依民法第227條 規定、系爭買賣契約第7條第5點約定提起本件訴訟，請求上 訴人給付41萬5,220元等語。
二、上訴人答辯略以：兩造買賣標的不包括系爭違建，系爭違建 若不拆除，則公所不願核發農業用地證明，無法辦理過戶。 當初原約定價金為360萬元，後雙方協議減少40萬元，作為 被上訴人重新興建浴廁之費用。被上訴人要求上訴人將系爭 違建搭回來，實屬違法之事，應由被上訴人自行為之。三、原審判命上訴人應給付被上訴人34萬8,720元，及自109年6
月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴 人其餘之訴，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行。上 訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴，並聲明：（一）原判 決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人 於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。另被 上訴人對其敗訴部分提起附帶上訴，並聲明：（一）原判決 關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。（二）上訴人應 再給付被上訴人4萬7,000元。
四、經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造 不爭執事項，並協議兩造簡化爭點為辯論範圍如下（見本審 卷第181至182、416頁，並由本院依相關卷證為部分文字修 正）：
（一）不爭執事項：
1.兩造於108年12月3日簽訂土地買賣契約書（見原審卷第25 至41頁），由被上訴人向上訴人買受系爭土地及其上之資 財室，上訴人已於109年1月15日將系爭土地所有權移轉登 記給被上訴人，被上訴人僅給付320萬元買賣價金給上訴 人。
2.系爭契約第12條第4項約定：「本件買賣標示，乙方（即 上訴人）同意由尾款扣除新臺幣40萬元交予甲方（即被上 訴人）作為建設本件標的。」（見原審卷第39頁） 3.兩造簽約當時系爭土地上尚有系爭違建。嗣上訴人於109 年1月15日將系爭土地點交給被上訴人，然上訴人於點交 前將系爭違建之鐵皮拆除之。
（二）爭點：
1.系爭違建是否為系爭買賣契約之標的？
2.被上訴人以上訴人拆除系爭違建而違反系爭買賣契約為由 ，先位依民法第227條規定請求上訴人賠償回復原狀費用3 2萬5,220元及承租房屋之租金9萬元，備位依系爭買賣契 約第7條第5點請求上訴人給付違約金41萬5,220元，有無 理由？
五、本院的判斷：
（一）系爭買賣契約標的包括系爭違建：
1.被上訴人主張系爭違建亦為買賣標的，此為上訴人所否認 ，即應由被上訴人先就此節舉證以實其說。觀諸系爭買賣 契約第1條針對土地標示及買賣權利範圍之約定，雖僅載 明系爭土地，而針對契約書上預先印刷載明「本買賣標的 地上物」部分均未勾選（見原審卷第27頁）。然系爭違建 於兩造簽約當時即已存在（見上述不爭執事項⒊），而系 爭買賣契約第7條第4點約定：「點交之買賣標的應以簽約
時之現狀或本約之約定為準。」參以系爭買賣契約標的包 括資財室（見上述不爭執事項⒈），本院自不能僅憑系爭 買賣契約第1條並未就地上物約定，即認定系爭違建並非 買賣標的，而應再就兩造是否將系爭違建約定為標的一事 進一步探究之。
2.證人陳宥任於言詞辯論時具結證稱：我是系爭買賣仲介人 員，買賣標的就是系爭土地連同地上物，價金部分因為東 勢一帶都是土地連同地上物算一個價錢，沒有就地上物部 分獨立約定價金。訂約前被上訴人有去現場看，看喜歡就 下斡旋金，之後去代書那邊簽約。之後點交時發現廁所的 一部分不見了，被上訴人當時有質問我為何如此。後來我 們透過代書與上訴人溝通，代書回覆因為要繳納增值稅的 問題才會拆除房屋，但我記得應該沒有超過，實際上仍應 以政府認定為準。系爭買賣契約12條第4項提到扣除40萬 元作為建設標的部分，是針對後面山坡地整地的部分，不 是房屋部分，這是我在原審作證完後我回去看記事本後確 認的。取得農業證明地主可以免稅，但對於買方並無影響 ，如果地主不要免稅，無須農業證明就可以過戶，詳細仍 要問代書才知道等語（見本審卷第283至290頁）。證人即 代書劉正文於本院言詞辯論具結證稱：系爭買賣契約是我 寫的，標的包括土地及地上物。第3條約定關於第2期款部 分提到上訴人要備齊一切過戶所需證件資料並完成用印手 續交特約代書收執，此處的文件不包括農業許可證明，農 業許可證明只是要減免土地增值稅，如果不要減免的話， 直接繳納後就可以過戶。流程上是先申請農業許可證明， 持以向稅捐機關申報土地增值稅，確認免稅之後會開免稅 證明，才會送到地政機關辦理登記，我再通知買方即被上 訴人付款，辦妥登記後我會通知兩造去點交。農業許可證 明是上訴人要節稅，向我表示系爭土地符合農用，希望我 幫他申請，才會由我負責申請。一開始簽約時不知道必須 拆除系爭違建，是公所在審查時，才知道要拆除違建部分 才能申請農業許可證。我收到主管機關通知後就聯繫上訴 人，上訴人說先拆除讓主管機關檢查。這件事情我沒有通 知被上訴人，是地主為了節稅才一定要把系爭違建拆除， 我不知道上訴人自己有無跟被上訴人說明此事。公所是上 訴人帶去履勘的，他本來就知道此事。系爭買賣契約提到 40萬元的部分是因為當時資財室旁邊還有土地沒有整理完 成，這筆錢是給上訴人作為整地之用。點交時我沒有到現 場，後來被上訴人向我們投訴說上訴人一直沒有復原，我 有聯絡上訴人說這是小事，把房子復原點交給被上訴人就
好，但後來為何會演變為訴訟我不知道。被上訴人於簽約 當時並沒有答應要配合上訴人的節稅計畫等語（見本審卷 第291至295頁），2人之證述互核大致吻合，且與臺中市 東勢區公所110年6月2日函暨所附系爭土地之108年12月5 日農業用地作農業使用證明申請書（見本審卷第145至147 頁）相符，而均堪信為真正。
3.綜合上開證據可知，兩造既約定點交之買賣標的應以簽約 時之現狀為準，而兩造於訂約時確實將系爭違建亦作為系 爭買賣契約之標的，且訂約當時買賣雙方及代書、仲介人 員均不知系爭違建會影響農業使用證明之申請，而未曾就 此事進一步協商。直到主管機關認定系爭違建會影響上訴 人申請農業使用證明，經代書劉正文通知上訴人後，上訴 人方將系爭違建部分拆除以求通過審核，進而取得農業使 用證明而得免徵土地增值稅。而雙方約定扣除之40萬元價 金當時既不知系爭違建必須拆除方能申請農業使用證明， 可見該筆款項並非作為被上訴人重建系爭違建之用，而應 係作為整地之用無訛，故被上訴人主張系爭違建為買賣標 的，兩造並無約定以扣除之40萬元作為系爭違建重建費用 等情應為可採。上訴人辯稱系爭違建並非買賣標的，且雙 方約定扣除價金40萬元作為被上訴人重建系爭違建之用云 云，既未能舉證以實其說，自非可採。
（二）被上訴人得訴請上訴人賠償其損害34萬8,720元： 被上訴人提起附帶上訴時併主張依系爭買賣契約第7條第5 點向上訴人請求違約金（見本審卷第83頁），經本院闡明 後，被上訴人主張先位依民法第227條請求上訴人賠償損 害39萬5,720元，如先位請求無理由時，再備位依系爭買 賣契約第7條第5點主張違約金39萬5,720元（見本審卷第1 79至180頁），基於當事人程序處分權之尊重，本院即應 依被上訴人主張之順序確認有無理由：
1.被上訴人得依民法第227條規定請求上訴人賠償34萬8,720 元：
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全 給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法 第227條定有明文。系爭違建為兩造買賣契約之標的，業 如前述，上訴人既將系爭違建之鐵皮拆除（見上述不爭執 事項⒊），造成被上訴人須委託他人整修，被上訴人自得 依上開規定請求上訴人賠償支出之費用。
⑴回復原狀費用：
被上訴人因系爭違建部分遭拆除，因而須支付回復原狀費
用32萬5,220元，業據其提出鈞澤室內裝修行趙鈞翔出具 之估價單（見原審卷第59頁），而趙鈞翔於原審言詞辯論 時具結證稱：我從事室內裝修，上開報價單是我至現場察 看所為，就拆掉部分建物復原所為之估價，因為下雨關係 導致室內的木地板已經爛掉不堪使用，原審卷第43頁到45 頁照片就是我到現場看到建物被拆掉的情形，報價單是復 原後半部的鐵皮、天花板及室內的隔間及地板，以及清除 水溝內的雜物，並未包括衛浴，伊有查看房屋被拆除的那 些建材，報價單所為估價要施作的建材與原先的建材差不 多；詳細的面積，是依照原先建築的尺寸去丈量，依報價 單上記載，原來建物被拆掉的部分面積有13坪；被拆掉的 建材不可能再利用，因為那些都是鐵皮，下大雨都已經生 鏽，都不能使用；報價單內容並不包括被告今日庭呈之5 張照片溝底土石廢棄物之清運等語（見原審卷174至177頁 ）。上開報價單既係從事室內裝修為業之證人趙鈞翔至現 場查看、丈量遭上訴人拆除之系爭違建之尺寸，並參考系 爭違建原建材所為專業估價，可認被上訴人此部分主張為 真。至上訴人雖質疑上開費用過高，且系爭資財室建設已 久，現值不過1萬3,700元云云，然上訴人僅泛以其打除之 範圍僅有2.5坪，被上訴人豈有支出13坪之整修費用，並 未提出任何證據證明上開費用過高，然系爭違建部分遭拆 除後，系爭農舍受損範圍並不僅限於拆除部分，業據證人 趙鈞翔證述明確，上訴人此部分所辯已難憑採。且上訴人 據以主張資財室價值之全國財產總歸戶財產查詢清單（見 原審卷第199頁）所載之價值，僅係稅捐稽徵機關課稅之 依據，並不能反映系爭資財室之市價，遑論此部分尚未計 入系爭違建之價值，此部分抗辯均無可憑。從而被上訴人 依民法第227條規定主張上訴人應賠償回復原狀費用32萬5 ,220元，即屬有據。
⑵另行租屋而支出租金之損害：
①證人陳宥任於本院證稱：被上訴人原先是承租房屋，租約 業已到期，當時被上訴人買系爭土地是因為看房子還可以 使用，稍微修理一下就可以住了。後來點交時發現房屋部 分被拆除，地板有雨水滲入，比較無法居住，所以沒有點 交，才會向原房東續租房屋，並委託我擔任保證人等語（ 見本審卷第290頁），足認被上訴人購買系爭不動產乃作 為居住使用，且上訴人只要如期點交後被上訴人即可將系 爭農舍作為居住使用。而系爭違建乃作為廁所之用，遭上 訴人拆除鐵皮後，其使用即受影響，除據證人陳宥任、趙 鈞翔於本院或原審證述明確外，並有照片可佐（見原審卷
第43頁到45頁、本審卷第201至207頁）。再被上訴人主張 其單身，無配偶可受扶養，名下除系爭土地暨系爭農舍外 ，亦無其他資產可供居住，因上訴人拆除系爭違建部分， 致其須另行租屋居住等情，業據其提出戶籍謄本、租賃契 約書（見原審卷第197、55至57頁）及前述全國財產稅總 歸戶財產查詢清單等件為證，亦與證人陳宥任上開證述相 吻合，亦堪信為真實。故被上訴人主張因上訴人拆除系爭 違建致其需另行租屋居住，因此受有支出租金之損害，即 屬有據。
②證人趙鈞翔於原審具結證稱系爭違建遭被告拆除後，其回 復原狀所需時間約為2個月等語（見原審卷第177頁），而 被上訴人於本院主張每月租金以1萬1,750元計算（見本審 卷第81頁），則本件被上訴人得請求之租金應為2萬3,500 元（計算式：11,750×2＝23,500）。至被上訴人雖主張依 坊間一般習慣最短租賃期限為6月，而主張本件上訴人應 賠償之租金應為7萬0,500元（計算式：11,750×6＝70,500 ），此為上訴人所否認，而被上訴人未能就此舉證以實其 說，本院即無從為有利於被上訴人之認定。
③準此，本件被上訴人得依民法第227條請求上訴人賠償因支 出租金所受損害2萬3,500元。
⑶綜上，被上訴人得依民法第227條規定請求上訴人賠償34萬 8,720元（計算式：325,220＋23,500＝348,720），逾此部 分則屬無據。
2.被上訴人備位請求違約金部分：
被上訴人依民法第227條規定僅能請求34萬8,720元，則本 院就逾此範圍之66,500元部分，即須再審酌被上訴人得否 依系爭買賣契約第7條第5點約定請求：
⑴系爭買賣契約第7條第5點約定：「本約買賣標的雙方應於 產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等 作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾 民國109年2月2日）同時甲方【即被上訴人】應履行全部 價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存 入乙方【即上訴人】指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍 不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1日按 買賣總價金萬分之二計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方 仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權 解除本約。」又第7條第2點約定：「雙方應於辦理買賣標 的點交時個別簽立『不動產買賣價金履約保證專戶收支明 細表暨點交確認書』，乙方應將買賣標的騰空（雙方另有 約定者除外）現場點交與甲方，點交時如有未搬離之物件
，應視同廢棄物處理，處理費用由乙方負擔。」本件因上 訴人拆除系爭違建致未能如期完成點交，業據證人陳宥任 、劉正文證述如前，而被上訴人因上訴人之行為而受有損 害，亦經本院認定如上，則被上訴人自得依上述約定請求 違約金。
⑶約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。被上訴人主張本件自109年2月2日起至110 年9月2日共計579日，以本件買賣總價金360萬元計算，得 請求之違約金應為41萬6,880元，因其受有回復原狀費用 損害32萬5,220元及支出租金損害9萬元，故僅請求上訴人 給付違約金39萬5,720元云云。然本件上訴人實收價金僅 為320萬元，為兩造所不爭執，被上訴人計算基礎已有可 議，故上訴人辯稱若以320萬元為基礎計算，被上訴人所 得請求之違約金亦僅有37萬0,560元，即非無據。本院審 酌系爭違約金之性質為損害賠償總額預定性違約金，而被 上訴人因上訴人違約所受之損害僅有34萬8,720元，既經 本院認定如前，另衡量上訴人違反契約義務之態樣、期間 等一切情狀，依民法第252條規定，將被上訴人得請求之 違約金酌減為34萬8,720元。
3.準此，被上訴人先位依民法第227條規定得請求被告賠償3 4萬8,720元，而其備位所得請求違約金之金額亦僅有34萬 8,720元，兩者金額一致，且其本質均係在填補被上訴人 所受損害，自不得重複請求，故本院僅得認被上訴人之先 位請求為有理由，即上訴人應依民法第227條規定給付被 告34萬8,720元。而逾此範圍部分不論依民法第227條或系 爭買賣契約第7條第5點請求，均屬無據。
4.給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息 之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 5%，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條定有明 文。故被上訴人請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即 109年6月5日（見原審卷第75頁），按年息5%計算之法定 遲延利息，亦屬有據。
六、結論：
綜上所述，被上訴人依民法第227條規定，訴請上訴人給付3 4萬8,720元，及自109年6月5日起至清償日止，按年息5%計
算之利息，核無不合，應予准許；逾此部分之請求，為無理 由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，駁回被上訴人之 請求，及就上開應准許部分，判命上訴人如數給付，並依職 權為假執行之諭知，均無不合。上訴人就其敗訴部分提起上 訴，被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴，各自指摘原判決 不利己部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此 敘明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴，均為無理由，依民事訴訟 法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 7 日 民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 李 蓓
法 官 施懷閔
以上為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 111 年 1 月 7 日 書記官 張宏賓