臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第581號
原 告 余靖儀
訴訟代理人 陳子揚
被 告 王廷仁
訴訟代理人 周麗莉
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年12月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○地號土地土地（面積分別為一七六點四八平方公尺、二七點三九平方公尺）及其上未保存登記門牌號碼高雄市○○區○○○路○號建物（扣除如附圖所示一樓出租部分）騰空遷讓返還予原告。被告應自民國一百一十年三月十九日起至騰空遷讓返還上開房地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三；餘由原告負擔。本判決第一項原告以新臺幣肆拾陸萬元供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣壹佰參拾捌萬壹仟伍佰柒拾參元供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項已到期部分於原告每期以新臺幣陸仟伍佰元供擔保後，得假執行；被告就已到期部分每期以新臺幣貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國110 年2 月3 日自本院執行處投標拍定 債務人即被告所有坐落高雄市○○區○○○段0000○0000地 號土地（面積分別為176.48平方公尺、27.39 平方公尺）及 其上未保存登記門牌號碼高雄市○○區○○○路0 號建物（ 兩戶同一門牌，一樓不連通，二樓相通，下合稱系爭房地） ，並於同年3 月19日取得土地權狀。伊取得系爭房地所有權 後，屢經催告請求被告遷讓返還系爭房地，惟被告均置之不 理，被告一方面係屬無權占有，他方面又構成侵權行為，爰 依民法第767 條、第184 條規定，請求被告將系爭房地騰空 遷讓返還原告。又被告於原告於110 年3 月19日取得系爭房 地所有權前，即已將系爭房地其中一樓部分（如附圖鄰路右 側一樓）出租予租客，且每月收取租金新臺幣（下同）12,0 00元。被告自原告於110 年3 月19日取得系爭房地所有權起
即無權占有系爭房地，並繼續向租客收取應由原告取得之租 金，是被告自應賠償原告相當於租金之損害。參酌被告出租 予租客之租金標準，以每月20,000元計算相當於租金之損害 ，應屬適當，爰依民法第179 條規定，請求被告自110 年3 月19日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告20,000 元等語。聲明：㈠被告應將系爭房地騰空遷讓返還原告。㈡ 被告應自110 年3 月19日起至遷讓系爭房地日止，按月給付 原告20,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告自拍得系爭房地後迄今，皆未與伊有任何接 洽或聯繫搬遷事宜，是原告所稱有屢催伊遷讓系爭房地之事 ，並非實在。伊乃屬經濟弱勢之人，加諸目前新冠肺炎疫情 肆虐，造成現無力另尋其他房屋居住，並非惡意占用系爭房 地。此外，伊僅使用未保存登記建物及部分坐落其上之1243 地號土地，並無占用1244地號土地，是原告請求伊須全返還 並無理由。另門牌號碼高雄市○○區○○○路0 號未保存登 記建物之屋齡已37年，相當老舊，且依高雄市稅捐稽徵處房 屋稅籍證明書所載，現值為466,200 元，則依土地法第97條 第1 項規定，原告得請求每月租金至多應僅為3,885 元（計 算式：466,200 元×10% ÷12＝3,885 元），是原告請求每 月20,000元之租金，明顯與房屋現況及法令規定不符，自不 足為採等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠原告於110 年2 月3 日自本院執行處投標拍定債務人即被告 所有坐落高雄市○○區○○○段0000○0000地號土地（面積 分別為176.48平方公尺、27.39 平方公尺）及其上未保存登 記門牌號碼高雄市○○區○○○路0 號建物（兩戶同一門牌 ，一樓不連通，二樓相通，系爭房地），並經本院核發110 年2 月26日橋院嬌109 司執勇字第16356 號不動產權利移轉 證書後，原告於110 年3 月19日、110 年3 月25日辦畢上開 土地所有權移轉登記、稅籍登記。執行卷證形式真正不爭執 。
㈡系爭建物右側經被告出租予訴外人陳靖雯，租賃契約記載每 月租金12,000元，左側建物由被告居住及經營廣告設計使用 。
四、本件爭點
㈠原告主張被告無權占用系爭房地，應遷讓返還有無理由？ ㈡原告主張被告應自110 年3 月19日起至遷讓返還系爭房地之 日止，按月給付原告20,000元，是否有理由？五、原告主張被告無權占用系爭房地，應遷讓返還有無理由？
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。不動產所有權 之移轉不以交付該不動產為其效力發生要件，不動產之買受 人雖未受交付，而依物權法之規定，出賣人移轉所有權於買 受人之法律行為已生效力者，自不能因買受人尚未受交付即 謂其所有權未曾取得（最高法院83年度台上字第2909號判決 意旨參照）。
㈡經查：原告於110 年2 月3 日自本院執行處投標拍定債務人 即被告所有坐落高雄市○○區○○○段0000○0000地號土地 （面積分別為176.48平方公尺、27.39 平方公尺）及其上未 保存登記門牌號碼高雄市○○區○○○路0 號建物（兩戶同 一門牌，一樓不連通，二樓相通，系爭房地），並經本院核 發110 年2 月26日橋院嬌109 司執勇字第16356 號不動產權 利移轉證書後，原告於110 年3 月19日、110 年3 月25日辦 畢上開土地所有權移轉登記、稅籍登記，又系爭建物面臨馬 路右側一樓經被告出租予陳靖雯，租賃契約記載每月租金12 ,000元，左側建物由被告居住及經營廣告設計使用等情，業 經認定如前。原告於拍定後，執行法院於110 年2 月26日發 給原告不動產權利移轉證書，原告自領得上開不動產權利移 轉證書之日起，取得系爭房地之不動產所有權，被告自斯時 起，亦喪失系爭房地之不動產所有權，自屬當然。則原告本 於所有權之作用，以被告未經原告同意，仍占有使用系爭房 地，為無權占有，揆諸前開法律規定，原告依所有物返還請 求權，訴請被告遷讓返還系爭房地，於法洵屬有據。被告雖 辯稱並無占用第1244地號土地等語，然該土地現況有雜物堆 積，有查封筆錄、現場照片可稽（本院卷第17頁、第41頁） 。而第1244地號土地既為被告所有，為被告管理使用，被告 因系爭土地經執行拍賣而喪失所有權，系爭土地上之物品， 當推定為被告所有。是被告辯稱未使用第1244地號土地，無 庸返還等語，並非可採。至系爭房屋一樓右側自106 年10月 5 日起至111 年10月5 日止出租予陳靖雯，為兩造所不爭執 ，並有租賃契約在卷可佐（本院卷第51至55頁），原告於本 院審理時亦自承：陳靖雯租約部分，主張期限後不再續約， 會另行處理等語（本院卷第96頁），則系爭房屋一樓右側如 附圖所示出租予陳靖雯部分，自非原告得請求被告遷讓部分 ，此部分原告請求被告予以遷讓返還，即非有據。六、原告主張被告應自110 年3 月19日起至遷讓返還系爭房地之 日止，按月給付原告20,000元，是否有理由？ ㈠次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文；又無權占有他人房地，可 能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。又城市地 方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分 之十為限，土地法第97條第1 項亦定有明文。而城市地方供 營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益， 非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法 第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議 參照）。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外， 尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地 之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決 定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照）。 ㈡經查：系爭房屋坐落之土地即高雄市○○區○○○段0000○ 0000地號土地，109 年1 月起申報地價為每平方公尺1,440 元，房屋課稅現值為466,200 元。又系爭房地於拍賣時，經 鑑定土地價值6,167,068 元、未登記建物價值1,687,837 元 ，經原告於強制執行程序以5,060,000 元拍定取得等情，有 卷附土地登記謄本、不動產權利移轉證書、鑑定報告等件可 稽；另本院審酌系爭房地位於赤崁北路與赤崁東路口西北側 ，緊鄰赤崁派出所，區域主要聯外道路有赤崁東路、赤崁南 路，交通運輸便利性普通，半徑1000公尺以內，具備市場、 農漁會、郵局、小學、活動中心等公共設施，鄰近亦有廟宇 ，生活機能普通，有卷附大有國際不動產估價師聯合事務所 鑑定報告可參。再參酌系爭房地現由被告使用作為居住及經 營廣告招牌業務用途之經濟價值，及系爭房地右側一樓由被 告自106 年10月5 日起至111 年10月5 日止出租予陳靖雯， 每月租金約定為12,000元等各項情事後，認原告因系爭房地 遭被告無權占用所受無法使用收益之損害，以原告主張之每 月20,000元尚屬合理，準此，被告每月所受相當於租金不當 得利數額應為20,000元，堪以認定。被告雖辯稱每月相當於 租金之不當得利應以3,885 元計算，然被告出租予陳靖雯部 分僅一樓部分，租金約定為12,000元，被告使用之左側一樓 部分，亦為店面，且為被告經營廣告設計使用，被告尚得使 用2 樓以上全部房屋面積，可獲得利益應較陳靖雯使用部分 為大，則原告主張每月相當於租金之不當得利，難認過高， 被告所辯尚非可採。是原告訴請被告自110 年3 月19日起至 遷讓交還系爭房地（扣除附圖一樓出租部分）之日止，按月 給付相當於租金之損害金20,000元，洵非無據。七、綜上所述，原告依民法第767 條規定，請求被告遷讓返還系 爭房地（除附圖出租之1 樓部分）及依民法第179 條規定， 請求被告自110 年3 月19日起至交付返還上開房地之日止，
按月給付相當於租金之不當得利20,000元，於此範圍內之請 求為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予 駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告准予及免為假執行 之宣告，均核無不合，爰分別酌定相當之數額准許之。又原 告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應並予駁回。八、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結 果不生影嚮，爰不一一論述。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 14 日
民事第二庭 法 官 謝文嵐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 14 日
書記官 簡鴻雅
附圖：系爭房地鄰路一樓右側出租予陳靖雯經營美髮店（招牌理髮）現況照片。