確認區分所有權人會議決議無效
臺灣橋頭地方法院(民事),訴字,109年度,1202號
CTDV,109,訴,1202,20220106,1

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　 109年度訴字第1202號
原　　　告　京城建設股份有限公司

法定代理人　蔡天贊　
訴訟代理人　張志明律師
　　　　　　王湘閔律師
被　　　告　花賞大廈管理委員會

法定代理人　蔡惠燕　


訴訟代理人　林威谷律師
複 代理 人　范馨月律師
上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國
110 年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告於民國一０八年十一月二十三日召開花賞大廈一０八年度第二次臨時區分所有權人會議，所為如附表一編號1 至5 所示之決議無效。
確認被告於民國一０九年七月二十五日召開花賞大廈第六屆區分所有權人會議，所為如附表二所示之決議無效。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；又第168 條至第172 條及前條所定之承 受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；而聲明承受 訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170 條、第17 5 條第1 項、第176 條分別定有明文。查本件被告之法定代 理人原為黃尤美，嗣於本件訴訟程序進行中，變更為蔡惠燕 ，並經被告新任法定代理人聲明承受訴訟（見本院卷二第15 1 頁），經核於法尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者 ，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、4 款分別定 有明文。原告原訴之聲明為：確認被告於民國108 年11月23 日召開花賞大廈108 年度第二次臨時區分所有權人會議，所 為如原起訴狀附表編號1 至8 所示之決議無效，嗣於本院審



理時變更訴之聲明為：（一）確認被告於108 年11月23日召 開花賞大廈108 年度第二次臨時區分所有權人會議，所為如 附表一編號1 至6 所示之決議無效。（二）確認被告於109 年7 月25日召開花賞大廈第6 屆區分所有權人會議，所為如 附表二所示之決議無效。（三）確認被告於110 年9 月4 日 召開花賞大廈第7 屆區分所有權人會議，所為如附表三編號 1 至2 所示之決議無效（見本院卷二第185 至203 頁），原 告追加訴之聲明第2 項，所為請求之基礎事實同一，主張、 爭點具有共通性，證據資料亦具一體性，得於同一訴訟程序 中予以利用，避免重複審理，統一解決紛爭，又訴之聲明第 3 項係因被告嗣後增修規約並以臨時動議追認陳情抗議活動 費用之支出，原告已無再行確認原起訴狀附表編號7 之實益 ，係屬情事變更而以他項聲明代最初之聲明，故原告所為訴 之變更，均核與前揭規定相符，應予准許。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，為民事訴訟法第247 條第1 項前段所明定 。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存 否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項 危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言（最高法院42 年台上字第1031號判決先例參照）。原告主張被告於108 年 11月23日、109 年7 月25日、110 年9 月4 日區分所有權人 會議所為如附表一、二、三所示之決議無效，惟為被告所否 認，是兩造就如附表一、二、三所示之決議有效與否即有爭 執，將影響原告本於區分所有權人身分所應享有之權利及負 擔之義務，且原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態 存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，是原 告提起本件確認訴訟，應認有即受確認判決之法律上利益。貳、實體事項
一、原告主張：
（一）坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上建物即門 牌號碼高雄市○○區○○路000 號1 樓等房屋組成「花賞 大廈」社區，並以被告為管理組織，其中高雄市○○區○ ○路000 號地上1 樓、2 樓之建物為原告所有，故原告為 花賞大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人。系爭大樓坐 落基地為市場用地，於101 年完工，地上共24層，地下共 4 層，其中地上3 至24樓為住宅使用，地上1 、2 樓原作 為市場使用，嗣地上2 樓部分經原告申請後，於108 年1 月4 日經高雄市政府核准變更為商業使用，並於108 年8 月與香港商世界健身事業有限公司台灣分公司（下稱世界 健身公司）簽訂「花賞大廈店鋪租賃契約」，將地上2 樓



及1 樓部分空間及地下1 樓商場約定專用部分出租予世界 健身公司開設健身房，惟此舉遭系爭大樓部分區分所有權 人反對抗議，被告即於108 年11月23日召開花賞大廈108 年度第2 次臨時區分所有權人會議，於該次會議討論事項 及決議第1 項「花賞大廈規約修訂」，通過「花賞大廈管 理規約」（下稱系爭規約）之6 項修訂提案，並以臨時動 議及決議通過4 項提案。因決議內容有瑕疵，應類推適用 民法第56條第2 項之規定，認定為無效，茲分述如下。（二）附表一編號1 部分，依系爭規約原第2 條第3 款第1 項（ b ）規定：「本社區地下壹層規劃部分區域為商場使用空 間，地下一樓部分空間（含商場專用機械室、24位汽車位 、54位機車車道及商場備用區…等之相關使用空間），作 為商場使用，商場擁有該區域空間之獨立使用、收益、處 分權。」，該部分空間亦記載於原告之建物所有權狀，是 該部分空間應屬商場所有人即原告之約定專用部分。依公 寓大廈管理條例（下稱公管條例）第33條第3 項規定，約 定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有 權人同意，因此就決議修正商場所有人使用該部分空間不 得違反規約及管理委員會就該共用部分之管理決議部分， 顯然係以管理委員會及區分所有權人會議之決議，凌駕排 除公管條例第33條第3 項規定，是上開決議之修正有關商 場所有人使用、收益及處分地下一樓24位汽車位、54位機 車位不得違反規約及管理委員會就該共用部分之管理決議 部分，違反公管條例第33條第3 項之規定，應為無效。（三）附表一編號2 部分，區分所有權人對於專有部分得自由使 用、收益、處分，並排除他人干涉，因此區分所有權人就 專有部分進行室內裝修、修繕，非管理委員會得以干涉， 要無應報經管理委員會同意始得施作之理，且依建築物室 內裝修辦法第22條、第31條規定，有關室內裝修之施工前 及施工中已有主管機關為完善監督，實無管理委員會得於 施工時派員進入其專有部分檢視之必要，況管理委員會亦 不具備相關之專業技能知識，無從判定施工有無破壞或侵 占大樓結構、消防及逃生設備或公共管路等有關設備，復 依公管條例第6 條第1 項第1 款、第3 項規定，倘若發現 建築物施工有破壞或侵占大樓結構、消防及逃生設備或公 共管路等有關設備之情事，理應報請主管機關或訴請法院 為必要之處置，管理委員會無權逕認施工有無上揭情事或 令停工及回復原狀。會議決議限制區分所有權人應報經管 理委員會同意始得施工，逾越法律規定限制專有部分之使 用，違背公管條例第4 條第1 項之規定。又授權管理委員



會得隨時進入住戶之私有財產查看，無助於達成其對大廈 施工安全之目的，且其手段對住戶所有權、隱私權侵害甚 大，所能獲致之結果極微，顯然違反比例原則，亦侵害區 分所有權人之財產權及隱私權，違背公序良俗，應為無效 。另授權管理委員會得令停工及回復原狀部分，亦違背公 管條例第6 條第1 項第1 款、第3 項之規定，顯然無效。（四）附表一編號3 部分，會議決議增修該條規定，乃因原告出 租系爭大樓2 樓等空間予世界健身公司設置健身房，故被 告欲透過增訂規約限制原告就其專有部分使用之自由。惟 系爭大樓2 樓已經高雄市政府核准變更為商業使用，依法 並無不得設置健身房、運動休閒業之限制。再者，被告空 言健身房、運動休閒業對花賞大廈社區整體居住品質、公 寓大廈形象造成不利影響，然就此純為其對於健身業服務 業之保守成見，並無任何客觀證據可證，自難認系爭規約 第22條增修第10項「住戶不得於大廈內經營健身房、運動 休閒業」具有正當性，其逾越法律規定限制專有部分之使 用收益，顯然限制區分所有權人依使用執照所載用途自由 使用專有部分，違反公管條例第4 條第1 項規定，且對人 民財產權造成不合理之侵害，而有違憲法保障人民財產權 之意旨，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共 秩序，故系爭決議當然無效。且管理委員會縱然得就區分 所有權人專有部分之使用為合理限制，就住戶違反規約約 定使用之行為，亦僅得循公管條例報請主管機關為處置， 無權亦不得為斷水斷電之行為，此舉更有涉犯刑法第304 條強制罪嫌，因此會議決議增修該條文中有關區分所有權 人及住戶對其專有部分不得於系爭大樓內經營健身房、運 動休閒業，及一經發現為禁止營業之項目，管理委員會得 向警察機關報備後，辦理停水停電部分，對區分所有權人 專有部分為不當限制，違反公管條例第4 條第1 項及刑法 第304 條規定，且違反比例原則及公序良俗，屬權利濫用 ，應為無效。
（五）附表編號4 部分，因系爭大樓僅地上1 、2 樓原告所有部 分為商場及超市使用，其餘部分為住宅，要無作為經營商 家之可能，因此系爭區權會議決議增修該條文，乃針對原 告而為，即其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權 人不利之分擔決議或約定，顯係以損害他人為主要目的， 而屬權利濫用，且其逾越法律規定限制專有部分之使用收 益，違反公管條例第4 條第1 項規定，且對人民財產權造 成不合理之侵害，而有違憲法保障人民財產權之意旨，自 可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序，故該



部分決議當然無效。且目前主流量販超市如全聯福利中心 ，營業時間為早上8 點到晚上10點半或11點；家樂福為早 上9 點到晚上11點，部分為24小時營業；統一7-11超商或 全家便利商店更多為24小時營業。花賞大廈自101 年取得 使用執照，1 、2 樓之招商即面臨困難，1 樓部分，於原 告同意給予承租人極為優惠之租賃條件，始於102 年9 月 20日至107 年9 月19日出租予惠康百貨股份有限公司（下 稱惠康公司），租期屆滿後，因不堪持續虧損出租，與惠 康公司議約調整租賃條件後，惠康公司即無續租之意願， 2 樓部分，因遲遲無廠商有意願進駐，招商數年均未果， 因此倘就營業時間仍為嚴苛限制，將導致原告招租之難度 雪上加霜。又系爭大樓1 樓目前已開設全家便利商店，24 小時營業，被告為此召開區權會議修正附表二編號1 特設 超商排除條款，可知被告修正規約限制商家營業時間顯係 因人設事，以損害他人為主要目的，為權利濫用，應為無 效。
（六）附表一編號5 部分，會議以臨時動議第1 案決議廢止該規 約。系爭大樓1 樓作為經營超市使用，依其經營性質確有 設置招牌之必要，公寓大廈外牆如設置招牌或廣告物，且 一樓店面依法令規定在專有部分設置招牌與廣告物，亦不 違反公寓大廈之正常使用，且不影響區分所有權人共同利 益，被告限制1 樓店面招牌設置，並未說明必要性，其廢 止規約說明中雖稱原規約之內容已與公管條例有違云云， 然亦未明確指出違反公管條例何條項之規定，此部分亦顯 然有藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人即原告不 利之分擔決議或約定，顯係以損害他人為主要目的，而為 權利濫用，且對區分所有權人專有部分為不當限制，違反 公管條例第4 條第1 項規定，應為無效。
（七）附表一編號6 部分，會議以臨時動議及決議第3 案決議通 過，惟依公管條例第3 條、第4 條第1 項、第36條第1 、 2 、11款及第37條規定，公寓大廈管理委員會係由區分所 有權人所選任設立之組織，職司公寓大廈管理條例第36條 規定之職務，僅限於區分所有權人或住戶間部可分割之共 同事項，或彼此間之共同生活事項，並不及於公寓大廈區 分所有權人或住戶之各別私權事項。區分所有權人就其專 有部分可自由使用、收益、處分，故就區分所有權人將其 專有部分申請變更使用分區部分，因非涉共用部分或約定 共用部分之事務，尚非管理委員會職務範圍所及。且管理 委員會之職務雖包括執行區分所有權人會議決議事項，惟 區分所有權人會議無從以決議方式限制區分所有權人就專



有部分申請變更使用分區，高雄市政府核准京城民有超級 市場2 樓變更為商業使用提出行政救濟，因此，管理委員 會亦無從執行該不生效力之決議事項，故決議內容違反公 管條例第4 條第1 項及第36條第1 項之規定，應為無效。（八）附表二編號1 部分，因原告提起本件訴訟後，將系爭大樓 1 樓出租予全家便利商店，被告乃又於109 年7 月25日召 開第6 屆區權會議修正「超商除外，可24小時營業。」， 惟仍然於晚間10點至早上8 點之時間內禁止超商以外之店 面營業，而非採取要求商場於安寧時間應維持噪音管制分 貝等對原告等商場所有人影響較輕微之手段，應認被告所 為之限制仍不具手段必要性及衡平性，與比例原則有違， 不當限制區分所有權人對專有部分之使用自由。且該項修 正，特設超商排除，卻未說明不同對待標準，亦有違公平 原則，違反公管條例第4 條第1 項之規定，應為無效。（九）附表三編號1 部分，因被告於108 年11月23日以臨時動議 及決議第2 案決議通過如原起訴狀附表編號7 內容，而該 費用並非原系爭規約第18條第2 項約定管理費之用途範圍 ，且縱然系爭大樓住戶對1 、2 樓之使用有爭議，亦無必 須動員至高雄市議會抗議之必要性，原告提起本件訴訟後 ，被告乃於110 年9 月4 日召開第7 屆區分所有權人會議 通過增修系爭規約第18條第8 款，惟依內政部訂定之公寓 大廈規約範本第18條內容，可知管理費之用途目的主要在 係用於共用部分之開支，倘若系爭規約約定經區分所有權 人決議同意之費用即可由管理費支出，則規約其他對管理 費用途之各項限制，形同具文，無異允許藉由多數決方式 ，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，該項 修正自屬權利濫用，且違背公序良俗，自屬無效。（十）附表三編號2 部分，因附表三編號1 之修改規約之決議內 容無效以如前述，自應回歸原始規約內容判斷，又陳情抗 議費用並非系爭大樓原始規約第18條第2 項規定之公基金 用途，故決議內容已違反原始規約，依民法第56條第2 項 規定，自屬無效。
（）綜上，原告依上開規定提起本訴，並聲明：（一）確認被 告於108 年11月23日召開花賞大廈108 年度第二次臨時區 分所有權人會議，所為如附表一編號1 至6 所示之決議無 效。（二）確認被告於109 年7 月25日召開花賞大廈第6 屆區分所有權人會議，所為如附表二所示之決議無效。（ 三）確認被告於110 年9 月4 日召開花賞大廈第7 屆區分 所有權人會議，所為如附表三編號1 至2 所示之決議無效 。




二、被告則以：規約係應區分所有權人會議決議通過應共同遵守 事項所形成之自治規章，依法各住戶應受其拘束。附表一編 號1 部分，係重申系爭大樓地下1 樓規劃為商場使用及其餘 區域空間二部分，使空間使用歸屬更加明確，又共用部分應 如何使用，本屬決議事項之範疇，如經決議通過，全體區權 人均應受其拘束，故附表一編號1 之修正實與公管條例第33 條第3 項無涉。又地下1 樓為防空避難室兼停車場，區分所 有權人為免商場所有人違法將車位堆置貨物或變更其性質、 構造而使用，自有加以管制必要。地下1 樓與建物本體相連 ，為維護社區住戶居住安全，自有管制車輛大小、出入人員 之必要，而屬正當合法。且規約及管理委員會迄今未就該車 位為規範，究對原告有何影響？倘嗣後所定規約及管理委員 會決議對其有所影響，其再主張其權利即為已足。附表一編 號2 部分，僅係重申公管條例第6 條第1 項第3 、4 款及第 3 項之規定，及住戶於裝修或修繕期間，被告得協調住戶履 行應遵守事項等必要之處置，以維護系爭大樓建物結構設備 之公共安全，未違反公管條例第6 條第1 項或其他強制、禁 止規定。為維護住戶安全及居住安寧，自有管制施工時間之 必要，故區權人決議要求被告負起審核管理，而須經被告同 意始得為之。況規約係對全體住戶一體適用，並非專以損害 原告為唯一目的，而無權利濫用之情事。附表一編號3 、4 部分，因健身房、運動休閒業均需大量用水，以致產生水流 噪音，且因設置超大型儲水桶、熱磊主機健身機具等大型設 備所產生之載重負擔，非但干擾住戶安寧，更加重樓地板承 載負擔，又健身房、運動休閒業會員眾多且出入者身分複雜 ，進而衍生治安、交通工具停放、震動、噪音等相關問題， 故合理限制各區分所有權人及住戶對其專有部分之營業行為 及營業時間，以確保花賞大廈良好生活環境、維護公共安全 及居住安寧等共同利益，符合當代所有權社會化之指導原則 。附表一編號5 部分，系爭規約原第2 條第1 項第3 款（d ）規定內容不當剝奪全體區權人依公管條例第31、32條議決 共同事務及涉及權利義務有關事項之權利，更違反公管條例 第8 條第1 項之規定，則被告廢止系爭規約第2 條第1 項第 3 款（d ），即屬正當合法。花賞大廈之竣工圖並無1 樓招 牌存在，而屬違法增建，經高雄市政府工務局認定違法，嗣 經原告自行拆除，故被告廢止原違法規約，自屬合法。且廢 止該規約，並未創設任何對原告之限制，而係回歸民法及相 關行政法規之規範，自難指為違法。附表一編號6 部分，區 權人對專有部分之利用，不得妨害建築物之正常使用及違反 區權人共同利益之行為，以符當代所有權社會化之指導原則



。況其餘區權人如認高雄市政府核准京城民有超級市場2 樓 變更商業使用，致其權利受有損害，本得依法提起相關救濟 ，並授予被告訴訟實施權，又該訴訟係對高雄市政府之行政 處分提起救濟，而非原告，未對原告之權利造成妨礙，故原 告主張違反公管條例第4 條第1 項及第36條第1 項之規定， 並無理由。附表二編號1 部分，原告亦出席會議並投下贊成 票，本於禁反言原則及誠信原則，原告不得再為相反主張。 且此議案若確認無效，原告所出租之全家便利商店及不得再 為24小時營業，反而對原告有害，故原告應無權利保護之必 要。附表三編號1 部分，係放寬得以區分所有權人決議決定 管理費之用途，並未違反強制規定，且內政部公寓大廈規約 範本，僅為範本，並無拘束之效力存在，況該範本第5 條第 3 款更明訂區分所有權人得就管理費之使用另訂財務管理規 定，自可證內政部亦承認區分所有權人就管理費之使用可以 自行決定。附表三編號2 部分，因系爭規約第18條第2 項為 有效，該決議與規約相符，自屬有效。再者，動員陳情係針 對系爭大樓2 樓由市場用地變更為商業使用之合法性，並針 對1 樓違法設置廣告招牌等為系爭大樓之公共利益所為，而 非出於不法之目的，自非權利濫用等語，資為抗辯，並聲明 ：原告之訴駁回。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事 項如下：
（一）系爭大樓之基地土地使用分區為市場用地，原告於97年間 向高雄市政府申請興建民有京城超級市場，原告與高雄市 政府簽訂高雄市獎勵投資興建民有京城超級市場（灣市30 ）契約書，雙方約定由被告興建地下4 層、地上24層之大 樓，3 樓以上作住宅，地上1 、2 層作為超級市場使用。 嗣原告依都市計劃公共設施用地多目標使用辦法，向高雄 市政府申請將2 樓變更為商業使用，經高雄市政府同意變 更使用。被告對此不服，以高雄市政府為被告提起行政訴 訟，經高雄高等行政法院109 年度訴字第118 號判決被告 敗訴，被告提起上訴，現繫屬於最高行政法院。（二）原告為系爭大樓地上1 、2 層所有權人，為系爭大樓之區 分所有權人。
（三）系爭大樓地下1 層之24位汽車位、54位機車位均為約定專 用部分。
（四）系爭大樓地上1 層於102 年9 月20日至107 年9 月19日期 間出租予惠康百貨股份有限公司，目前地上1 層部分為全 家便利商店。
四、本件爭點為：




（一）附表一編號1 之決議內容關於「其使用、收益、處分不得 違反規約及管委會就該共用部分之管理決議」，是否違反 公管條例第33條第3 款或分管契約？
（二）附表一編號2 之決議內容是否違反公管條例第4 條第1 項 、第6 條第1 、3 項、民法第56條第2 項、第72條？（三）附表一編號3 之決議內容關於「各區分所有權人及住戶對 其專有部分禁止為下列營業，一經發現，管理委員會得向 警察機關報備後，辦理停水停電，並得為公寓大廈管理條 例所規定之措施：…（二）…健身房、運動休閒業…」， 是否違反公管條例第4 條第1 項、民法第71條？（四）附表一編號4 之決議內容是否違反公管條例第4 條第1 項 、民法第56條第2 項、第72條？
（五）附表一編號5 之決議內容是否違反公管條例第4 條第1 項 、第33條第3 款、民法第56條第2 項、第72條？（六）附表一編號6 之決議內容是否違反公管條例第4 條第1 項 、第36條第1 款？
（七）原告請求確認附表二編號1 之決議內容有無權利保護必要 ？附表二編號1 之決議內容是否違反公管條例第4 條第1 項、民法第56條第2 項、第72條？
（八）附表三編號1 之決議內容是否違反民法第56條第2 項、第 72條？
（九）原告請求確認附表三編號2 之決議內容有無確認利益？附 表三編號2 之決議內容是否違反花賞大廈管理規約第18條 第2 項而無效？
五、本院得心證之理由：
（一）按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條 第2 項定有明文。次按本條例未規定者，適用其他法令之 規定，公寓大廈條例第1 條第2 項亦定有明文。再按公寓 大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最 高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法 ，違反法令或章程時，依公寓大廈條例第1 條第2 項規定 ，應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分 所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法 院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。是以，區分所 有權人會議決議違反法令時，區分所有權人亦得訴請確認 決議無效。
（二）附表一編號1 之決議內容關於「其使用、收益、處分不得 違反規約及管委會就該共用部分之管理決議」，是否違反 公管條例第33條第3 款或分管契約？
1.按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法



為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項， 不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之 規定，公管條例第9 條第2 、3 項定有明文。又區分所有 權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力 ：…三、依第56條第1 項規定成立之約定專用部分變更時 ，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約 定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴 請法院判決確定者，不在此限，公管條例第33條第3 款定 有明文。次按區分所有建物共有部分之公共設施之使用， 區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制，但其限制 必需合於平等、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物 及公共設施之通常使用；又區分所有權人或管理委員會限 制區分所有建物共有部分公共設施之使用，必需合於平等 、比例原則，不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之 通常使用。另規約雖可就公寓大廈共用部分之使用管理為 規範，但依公管條例第9 條第3 項規定，不得違反公管條 例及建築法令之規定（最高法院100 年台上字第1293號、 108 年台上字第329 號判決意旨參照）。依上開說明，可 知對於約定專用部分本得以規約或決議限制區分所有權人 權利之行使，限制需合於平等、比例原則，不得妨害區分 所有權人就建物及公共設施之通常使用，且不得變更或剝 奪約定專用部分之內容。
2.原告主張附表一編號1 之決議內容關於「其使用、收益、 處分不得違反規約及管委會就該共用部分之管理決議」， 違反公寓大廈管理條第33條第3 款及分管契約等語，被告 則以前詞置辯。經查，系爭大樓地下1 層之24位汽車位、 54位機車位均為約定專用部分，為兩造所不爭執，依附表 一編號1 之決議內容，系爭大樓地下1 層之24位汽車位、 54位機車位亦為共用部分之範圍，依前揭說明，此部分固 得以規約或決議限制區分所有權人權利之行使，惟系爭大 樓地下1 層之24位汽車位、54位機車位本即約定作為商場 所有人使用，亦即供商場之不特定顧客使用，而依系爭大 樓汽（機）車停車辦法第9 條規定：「住戶及商場汽車停 車格，每格供2 部車車牌免費登錄etag車牌辨識停放使用 ，第3 部起，每部車加收維護費用500 元。住戶及商場機 車停車格，每格供1 部車車牌免費登錄etag車牌辨識停放 使用，第2 部起，每部車加收維護費用300 元。」（見本 院審訴卷第205 頁），顯未能考量商場停車需求及發揮商 場停車位之效用，影響原告對商場停車位之通常使用，係 屬就約定專用部分為不當之限制，且實質上已達剝奪或排



除原告就商場停車位使用之效果。再者，依公管條例第10 條第1 項之規定，專有部分、約定專用部分之修繕、管理 、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為 之，附表一編號1 之決議內容就原告約定專用部分之收益 、處分均得以規約及決議限制或變更之，已屬就約定專用 部分及分管契約變更之範疇，而此約定專用部分之變更既 未獲原告之同意，自係違反分管契約及公管條例第33條第 3 款之規定，被告辯稱並未就原告權利產生影響等語，尚 非可採。
3.從而，原告主張附表一編號1 之決議內容違反公管條例第 33條第3 款之規定，依民法第56條第2 項規定之法理，應 屬無效，原告請求確認附表一編號1 之決議無效，為有理 由。
（三）附表一編號2 之決議內容是否違反公管條例第4 條第1 項 、第6 條第1 、3 項、民法第56條第2 項、第72條？ 1.按住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約 定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、 安全及衛生。…四、於維護、修繕專有部分、約定專用部 分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或 管理委員會之同意後為之。住戶違反第1 項規定，經協調 仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質 請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置；住戶為維護 、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機 關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。住戶違反前 四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約 處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管 機關處理，公管條例第6 條第1 項第1 、4 款、第3 項、 第16條第3 、5 項分別定有明文。依上開條文之規定，於 維護、修繕專有部分、約定專用部分時，為免妨害其他住 戶安寧，得以規約就裝修之細節性（如施工時間、施工保 證金、施工管理等）予以限制，僅在必須使用共用部分時 ，須經管理委員會之同意後為之。若住戶有違反之行為， 管理委員會請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 2.原告主張附表一編號2 之決議內容違反公管條例第4 條第 1 項、第6 條第1 、3 項、民法第56條第2 項、第72條等 語，被告則以前詞置辯。經查，依附表一編號2 之決議內 容，於維護、修繕、裝修或其他類似工作時，應報經管理 委員會同意後，始得施工。於裝修或修繕期間，管理委員 會得於施作時派員進入檢視其專有部分，惟依前揭法條之 規定及說明，於維護、修繕專有部分、約定專用部分時，



不需得管理委員會之同意，僅在必須使用共用部分時，須 經管理委員會同意後為之，故決議內容修訂為於維護、修 繕、裝修或其他類似工作時，應報經管理委員會同意後， 始得施工，已違反公管條例第4 條第1 項、第6 條第1 、 3 項之規定，增加法律所無之限制，而侵害原告對於專有 部分自由使用、收益、處分之權利。又被告雖辯稱有派員 審核管理施工之必要性等語，惟由管理委員會派員進入專 有部分檢視，已明顯賦予被告得授權無令狀人員僭越法律 逕為搜索私人住宅之權利，更逾越公管條例之授權範圍， 剝奪人民住居權利不受侵犯之自由，自應認定為無效。再 者，決議內容修訂為被告得立即禁止其再為施作，並得要 求其回復原狀等語，亦與公管條例第6 條第3 項及第16條 第5 項之規定，請求主管機關或訴請法院為必要之處置不 符，逾越公管條例之授權範圍，亦屬違反法令。 3.從而，原告主張附表一編號2 之決議內容違反公管條例第 4 條第1 項、第6 條第1 、3 項，依民法第56條第2 項規 定之法理，應屬無效，原告請求確認附表一編號2 之決議 無效，為有理由。
（四）附表一編號3 之決議內容關於「各區分所有權人及住戶對 其專有部分禁止為下列營業，一經發現，管理委員會得向 警察機關報備後，辦理停水停電，並得為公寓大廈管理條 例所規定之措施：…（二）…健身房、運動休閒業…」， 是否違反公管條例第4 條第1 項、民法第71條？ 1.按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自 由使用、收益、處分，並排除他人干涉；住戶應依使用執 照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分，不得擅 自變更，公管條例第4 條第1 項、第15條第1 項分別規定 。是以，區分所有權人負有遵守使用執照所載用途使用專 有部分之義務，如區分所有權人將其專有部分自行或供他 人經營使用執照使用類組所允許之行業，係符合法律之規 定，自非規約所得禁止。
2.原告主張附表一編號3 之決議內容關於「各區分所有權人 及住戶對其專有部分禁止為下列營業，一經發現，管理委 員會得向警察機關報備後，辦理停水停電，並得為公寓大 廈管理條例所規定之措施：…（二）…健身房、運動休閒 業…」，違反公管條例第4 條第1 項、民法第71條等語， 被告則以前詞置辯。經查，系爭大樓地上1 、2 層原規劃 作為超級市場使用，嗣原告依都市計劃公共設施用地多目 標使用辦法，向高雄市政府申請將2 樓變更為商業使用， 經高雄市政府同意變更使用等情，為兩造所不爭執，因原



告將2 樓租出予世界健身公司，遭其他區分所有權人反對 ﹑抗議，因而修正附表一編號3 之決議內容，惟系爭大樓 1 、2 樓係原告向高雄市政府經濟發展局申請依都市計劃 公共設施用地多目標使用辦法第3 條將系爭大樓2 樓作為 商業使用，高雄市政府經濟發展局於審查該案多目標使用 之用地類別、使用項目及准許條件等項目時，均循都市計 劃公共設施用地多目標使用辦法第3 條及其附表辦理。前 開附表並無針對該址不得經營或限制經營之行業類別為規 範等語，有高雄市政府經濟發展局110 年4 月23日高市經 發市字第11031918600 號函附卷可參（見本院卷一第207 頁），足認法規並未限制系爭大樓1 、2 樓不得經營之行 業，則原告於符合都市計劃法及建築法等相關規定，且無 其他法令限制時，原告基於所有權人地位，依公管條例第 4 條第1 項之規定，自得為之並排除他人之干涉，附表一 編號3 之決議內容已限制原告不得開設或出租予他人經營 健身房、運動休閒業，已增加法律所無之限制，且係針對 原告專有部分之使用、收益、處分加以限制，已違反公管 條例第4 條第1 項之規定。再者，被告得為辦理停水停電 之行為，亦與公管條例第6 條第3 項及第16條第5 項之規 定，請求主管機關或訴請法院為必要之處置不符，逾越公