臺灣新竹地方法院民事判決
110年度訴字第736號
原 告 邱建雄
被 告 余世緯即余榮廷
余榮增
上 一 人
訴訟代理人 吳元明
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國110年12月21日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應各給付原告新臺幣貳拾陸萬叁仟陸佰陸拾柒元。訴訟費用由被告平均負擔。
本判決第一項於原告各以新臺幣捌萬柒仟元分別為被告預供擔保後，得假執行，但被告如各以新臺幣貳拾陸萬叁仟陸佰陸拾柒元為原告預供擔保，均得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國99年6月間向訴外人余榮火、被告余 世緯即余榮廷及被告余榮增(下稱余氏三兄弟)承租坐落新竹 縣○○鎮○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）300坪，供原 告在土地上興建房屋使用，約定租金每年新臺幣(下同)10萬 元，每3個月付租1次，租期自99年8月1日起至109年7月31日 止共10年，出租人並應配合提供土地使用同意書等證件予承 租人，以供承租人申請系爭土地上所興建房屋之建照及水電 瓦斯之用（下稱系爭租約）。惟出租人即余氏三兄弟遲未依 系爭租約之約定，交付系爭土地之使用同意書等相關證件予 被告，致原告於該地興建之房屋無法申請建照及辦理保存登 記而成為違章建築，亦無法申辦水、電、瓦斯，經原告一再 催促，均未獲置理，原告因被告等人之債務不履行而受有損 害。原告前已對訴外人余榮火提起損害賠償訴訟，經本院10 9年度訴字第628號（下稱前案）民事判決認原告所受損害為 109年7月間之房屋價值新臺幣（下同）7,599,000元與房屋 如取得合法建築執照之市場交易價格8,390,000元之差額即7 91,000元（計算式：8,390,000－7,599,000＝791,000），並 由余氏三兄弟平均分擔，為此原告依債務不履行之損害賠償 關係，請求被告余世緯即余榮廷及余榮增各給付263,667元( 計算式：791,000÷3＝263,667，小數點以下四捨五入)，並聲 明：被告余世緯即余榮廷及余榮增應各給付原告263,667元
。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告部分：
（一）被告余世緯即余榮廷辯稱：系爭租約訂立時，原告係向被 告父親說要租地擺路邊攤，並非租地建屋，也沒有提到要 提供原告申請建造執照使用。伊雖有簽署系爭租約，但否 認有後段手寫部分之記載，因手寫部分未經蓋章確認。爰 答辯聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請。訴訟費用 由原告負擔。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為 假執行。
（二）被告余榮增辯稱：原告與被告被告余世緯即余榮廷雖於99 年6月25日簽訂系爭租約，但締約當時被告余榮增非系爭 土地所有權人，自無庸履行系爭租約出租人義務；縱使原 告與被告余榮增於99年9月20日補定協議書（下稱系爭協 議書），系爭協議書內容亦僅係雙方變更租金收益之受款 人及其使用人為被告之母，作為母親生活費之需，而當時 被告余榮增為訴外人余榮火之代理人，系爭協議書之法律 效力僅及於訴外人余榮火，被告余榮增當時亦非系爭土地 所有權人，則原告請求之損害賠償事由與被告余榮增毫無 干係。況系爭土地為農業用地，須符合農地農用之要求， 系爭土地根本無法合法取得建照，對原告沒造成損害。原 告於前案判決後重新以相同理由提起本件訴訟，有權利濫 用之情形。爰答辯聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲 請。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、本件不爭執之事項：
（一）原告邱建雄與被告余世緯即余榮廷，於99年6月25日簽訂 系爭租約，約定出租人為余榮廷、承租人為邱建雄，承租 人之連帶保證人為訴外人江彩鳳，租賃標的記載為系爭22 3地號土地，租期十年自99年8月1日起至109年7月31日止 。且租約簽名欄之甲方出租人部分，僅記載出租人被告余 世緯即余榮廷為持分土地法律代表，而簽訂此租約當時， 訴外人余榮火及被告余世緯即余榮廷均係系爭二筆土地之 應有部分所有權人，其等之應有部分所有權，均係由父親 余江輝所贈與，且尚有其他之應有部分所有權人。（二）原告自99年8月1日起占用系爭土地迄今，占用之範圍、面 積及占用土地之地上物情形，係在系爭222地號土地內， 建造有附圖所示A2部分面積120.53平方公尺之一層磚造建 物、F3部分面積83.86平方公尺之水泥地、G部分圍牆；及 在同段系爭223地號土地內，建造及設置如附圖所示A1部 分面積321.36平方公尺之一層磚造建物、B部分110.96平
方公尺之鐵皮檳榔攤、C部分75.49平方公尺菜園、D部分6 5.91平方公尺之鐵皮停車棚、E部分10.86平方公尺之果園 、及F1之0.31平方公尺、F2之92.62平方公尺，合計面積9 2.93平方公尺之水泥地、G部分圍牆（以下合稱系爭地上 物），而系爭地上物為原告所有。
（三）原告曾於99年12月14日委由律師寄發律師函予被告余世緯 即余榮廷，副本予訴外人余榮火，函內說明租金之支付方 式，並要求於十日內依租約交付辦理原告房屋興建之建照 及水電申請所需之證件予原告；另訴外人余榮火曾於105 年11月14日寄發存證信函予原告，表示原告租用其與被告 余世緯即余榮廷、余榮增共有之系爭223地號土地，積欠 其租金，而定期催告原告給付積欠之租金183,333元，並 表示逾期未繳將終止地上權，原告收受該函後，於106年1 月17日回覆存證信函予被告，表示被告余世緯即余榮廷未 依約交付其申請建照及水電所需之證件，且要求被告等共 有人儘速交付上開證件，其於收受證件時即交付租金等之 解決方式。
（四）訴外人余榮火前對於原告向本院提出另案106年度訴字第3 11號請求拆屋還地等訴訟，經本院判決駁回，嗣經高等法 院107年度上易字第760號案件判決原告應連帶給付訴外人 余榮火自104年8月1日起迄107年11月24日止積欠租金金額 110,556元確定在案。
（五）原告所建系爭房屋經其債權人滙誠第二資產公司向本院聲 請強制執行，經本院107年度司執字第23434號案件鑑定建 物價值為5,680,975元，經減價拍賣無人應買後視為撤回 執行在案。
（六）被告迄未提供原告在系爭土地上興建房屋申請建照及水、 電等所需之相關證件予原告。
（七）系爭房屋經本院109年度訴字628號鑑定後，109年7月間系 爭房屋價值為7,599,000元，如取得合法建築執照的市場 價格為8,390,000元。
四、本件爭點：
（一）系爭租賃契約被告余榮增是否為當事人？（二）系爭租賃契約手寫部分記載「租金經甲乙雙方協定300 坪 土地年租金新臺幣10萬元，每三個月付租一次25,000元， 且約定乙方即承租人承租興建期間所需證明文件，甲方即 出租人需無條件提供以利房屋建照水電申請」，兩造是否 確有此約定？
（三）原告主張依系爭租約手寫部分被告負有交付相關證件給承 租人之契約義務，以讓承租人即原告申辦建照，避免其興
建完成之建物成為違建日後遭拆除，及供承租人申請水電 之用，有無理由？
（四）原告主張被告未能提供上開證件，有債務不履行情形，請 求被告余世緯、余榮增各賠償263667元，有無理由？ 五、本院之判斷：
（一）系爭租賃契約被告余榮增是否為當事人？ 原告主張被告余榮增為系爭租約之當事人等情，業據提出 系爭租約、不動產協議書為證（見前案卷第55至59頁、本 院卷第105頁），系爭租約簽名欄之甲方出租人部分，係 記載出租人被告余世緯即余榮廷為持分土地法律代表等情 ，且為兩造所不爭執之事項（一）。被告余榮增抗辯簽訂 系爭租約其非系爭土地所有權人，自無庸履行系爭租約出 租人義務；系爭協議書內容亦僅係雙方變更租金收益之受 款人及其使用人為被告之母，作為母親生活費之需，而當 時被告余榮增為訴外人余榮火之代理人，系爭協議書之法 律效力僅及於訴外人余榮火等語。經查：
1、觀之原告所提出之不動產協議書記載：上列土地（含系爭 土地）雖登記訴外人余榮火、被告余世緯即余榮廷二人名 下，實際權益屬訴外人余榮火、被告余世緯即余榮廷、被 告余榮增等三人共有，日後被告余榮增要求登記持分至個 人名下，訴外人余榮火、被告余世緯即余榮廷等二人須無 條件提供證件、用印並配合過戶登記等情明確（見本院卷 第105頁），核與被告余榮增所提出之協議書所載「原口 頭承諾依合約（即系爭租約）給付日期匯入合約簽訂人被 告余世緯即余榮廷彰化銀行帳戶，經訴外人余榮火及被告 余榮增主張土地（即系爭土地）為其父余輝江贈與兄第三 人共有，亦有扶養雙親之義務，土地租金不能為被告余世 緯即余榮廷個人所得，須作為父母生活費補貼，協議中訴 外人余榮火、被告余榮增並非為己私利，係為保護父母權 益變更收款帳戶，承租人邱建雄（即原告）甚為感佩其孝 心，承諾認同變更付款帳戶、土地合約簽訂人被告余世緯 即余榮廷若有異議須出面共同協調」等情大致相符，有被 告提出之協議書影本在卷可參（見本院卷第103頁），且 上開不動產協議書、協議書影本均有被告余榮增簽名，是 原告主張被告余榮增為系爭租約之當事人等情，應堪採信 。
2、況訴外人余榮火前主張原告占用系爭222、223地號土地興 建系爭地上物，先位依民法第767條、821條、179條規定 ，請求原告及訴外人江彩鳳拆屋還地，並給付相當於租金 之不當得利，備位則依租賃及連帶保證之法律關係，請求
原告及江彩鳳連帶給付租金，經本院以106年度訴字第311 號判決駁回，訴外人余榮火不服，就備位請求給付租金部 分提起上訴，經臺灣高等法院以107年度上易字第760號廢 棄原判決，並命原告及江彩鳳應連帶給付訴外人余榮火11 0,556元及自107年12月13日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息確定在案等情，有上開判決附卷可稽(見另案 卷第17至32頁、第67至77頁)，復為兩造所不爭執事項（ 四），而依據上開判決理由中記載：被告余世緯即余榮廷 與原告接洽簽訂系爭租約時，表示其為223地號土地之持 分土地法律代表人，且代表余氏三兄弟，並提及余氏三兄 弟之名字，而於原告簽訂系爭租約後，訴外人余榮火夫妻 亦會同原告到系爭土地現場，確認出租土地之範圍，且租 賃雙方並約定租金支付方式，係匯至蔡余素美之帳戶或直 接交付予被告父親或交予被告余世緯即余榮廷轉交予被告 父親，以作為被告父母之生活費用。參以原告於99年12月 14日委由林思銘律師發函通知余氏三兄弟，表示余氏三兄 弟就系爭土地各享有3分之1租金，將就訴外人余榮火與被 告余榮增之共計3分之2租金匯款至其等指定之帳戶等情， 益徵系爭租約係由被告余世緯即余榮廷代表余氏三兄弟即 被告余榮增、訴外人余榮火與原告簽訂，是被告余榮增亦 為系爭租約出租人之一。
（二）系爭租賃契約手寫部分記載「租金經甲乙雙方協定300 坪 土地年租金新臺幣10萬元，每三個月付租一次25,000元， 且約定乙方即承租人承租興建期間所需證明文件，甲方即 出租人需無條件提供以利房屋建照水電申請」（下稱手寫 部分），兩造是否確有此約定？
1、被告余世緯即余榮廷固辯稱伊雖有簽署系爭租約，但否認 有上開手寫部分之記載，因手寫部分未經蓋章確認等語， 惟經本院命被告余世緯即余榮廷提出系爭租約正本，被告 余世緯即余榮廷復稱：因家裡發生過火災燒掉了等語（見 本院卷第111頁），是被告余世緯即余榮廷否認上開手寫 部分之記載，僅空言否認，並未舉證以實其說，即難憑採 。
2、再依據被告余榮增所提出之協議書載有「承租土地興建期 間所需證明文件需配合提供以利房屋建照水電」等情明確 ，有協議書影本在卷可參（見本院卷第103頁），及另案 係因訴外人余榮火具狀提出之系爭租約抗辯原告未依約給 付租金，依訴外人余榮火提出之系爭租約上明確有上開手 寫部分之記載，有訴外人余榮火之答辯狀所附系爭租約可 參（見另案卷第49至59頁），益徵被告余世緯即余榮廷辯
稱系爭租約無上開手寫部分之記載，無足採信。（三）原告主張依系爭租約手寫部分被告負有交付相關證件給承 租人之契約義務，以讓承租人即原告申辦建照，避免其興 建完成之建物成為違建日後遭拆除，及供承租人申請水電 之用，有無理由？
1、原告既向余氏兄弟承租土地建屋，並在承租時約定出租人 應無條件提供承租人申辦房屋建照及水電之相關證明文件 ，已為本院認定如上，則原告主張被告負有交付系爭土地 所有權人同意承租人興建房屋及申辦水電之相關證明文件 等契約義務存在，要非無據。
2、原告曾於99年12月14日委由律師寄發律師函予被告余世緯 即余榮廷，副本予訴外人余榮火，函內說明租金之支付方 式，並要求於10日內依租約交付辦理原告房屋興建之建照 及水電申請所需之證件予原告；另訴外人余榮火曾於105 年11月14日寄發存證信函予原告，表示原告租用其與被告 余世緯即余榮廷、余榮增共有之系爭223地號土地，積欠 其租金，而定期催告原告給付積欠之租金183,333元，並 表示逾期未繳將終止地上權，原告收受該函後，於106年1 月17日回覆存證信函予被告，表示被告余世緯即余榮廷未 依約交付其申請建照及水電所需之證件，且要求被告等共 有人儘速交付上開證件，其於收受證件時即交付租金等之 解決方式等情，且為兩造所不爭執之事項（三）。是以， 原告自可依系爭租約手寫部分主張被告負有交付相關證件 給承租人之契約義務，以讓承租人即原告申辦建照，避免 其興建完成之建物成為違建日後遭拆除，及供承租人申請 水電之用。
（四）原告主張被告未能提供上開證件，有債務不履行情形，請 求被告余世緯、余榮增各賠償263667元，有無理由？ 1、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因 可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠 償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行 ，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部分之給付，請求 全部不履行之損害賠償，民法第227條、第226條定有明文 。如前所述，原告向被告承租系爭222、223地號土地興建 系爭地上物，被告依約負有提供原告房屋興建期間申辦房 屋建照及水電所需之相關證明文件之義務，惟被告迄今無 法提供原告上開證明文件予原告，為兩造所不爭執事項（ 六），是被告未依債之本旨履行致為不完全給付，參之前
揭規定，被告自應依給付不能之規定賠償原告所受之損害 。
2、復按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以 填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或已 定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為 所失利益，復為民法第216條所明定。而所謂損害乃指財 產法益或其他法益所受之不利益，債權人因債務人債務不 履行致其財產受有損害時，其損害之範圍應就其財產所受 之損害額與其債權受侵害後財產之價值狀態，綜合衡量比 較，以決定其財產法益所受不利益之數額(最高法院102年 度台上字第1129號號判決意旨參照)。原告主張因被告未 能履行交付系爭地上物申辦建照及水電所需之證明文件， 致其於上開土地興建之系爭地上物不僅因未能取得建照而 為違建，被告應賠償原告所受損害，而系爭地上物經本院 107年度司執字第23434號清償借款強制執行案件鑑定其價 值為5,680,975元，再經另案鑑定後，109年7月間系爭房 屋價值為7,599,000元，如取得合法建築執照的市場價格 為8,390,000元等情，此為兩造所不爭執事項（五）及（ 七），故原告主張被告未提供申辦建照所需證明文件所受 之財產上損害，為上開兩者之差額即791,000元(計算式： 8,390,000元－7,599,000元＝791,000元)，應可採信。 3、再按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之 ；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條亦有 明文。查本件被告與訴外人余榮火同為系爭租約之出租人 ，已如上述，依民法第271條規定，其等就原告請求債務 不履行損害賠償之債務，應各平均分擔，據此，原告請求 被告各應賠償其所受損害791,000元之3分之1即263,667元 (計算式：791,000÷3＝263,667，小數點以下四捨五入)部 分，應屬有據。至被告余榮增抗辯系爭土地為農業用地， 須符合農地農用之要求，系爭土地根本無法合法取得建照 ，對原告沒造成損害等情，然此為被告余榮增臆測之詞且 就此並未提出證據以實其說即難採信；被告余榮增又抗辯 原告於前案判決後重新以相同理由提起本件訴訟，有權利 濫用之情形等語，前案之被告為訴外人余榮火，本案被告 為被告余世緯即余榮廷、被告余榮增，當事人不同，既非 同一案件，也非權利濫用之舉，本院自得審理。六、綜上所述，原告本於債務不履行之損害賠償關係，請求被告 各應給付263,667元，為有理由，應予准許。七、本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，
經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。八、據上論結，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決 如主文
中 華 民 國 111 年 1 月 25 日 民事第二庭 法 官 傅伊君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 25 日 書記官 李勻淨