臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第386號
原 告 謝福海
訴訟代理人 蔡政峯律師
江昇峰律師
複 代 理人 莊艾潔律師
被 告 劉瑞華
訴訟代理人 王品蓁
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國110年11月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有如附表所示土地（下稱系爭土地）、建 物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），應有部分 如附表所示。系爭房地並無依使用目的不得分割之情形，且 兩造亦無定有不分割契約，或約定不得分割之期限，惟因兩 造迄今無法達成分割的協議，而屬分割方法不能協議決定。 又系爭房屋係作為「住家」使用，倘仍由兩造分割後各自取 得系爭建物及基地各1/2之所有權，甚難期待兩造仍共同居 住於同一屋簷下，且於建物分割後，勢必須在建物内留設門 廳、走道或特定空間供兩造二人共同使用，上開區域或須維 持共有，或須分歸一人單獨所有而另行約定另一人得為使用 ，始能為正常之使用、收益，顯然造成法律關係複雜化且反 常之使用狀態。又系爭土地為系爭建物之基地，其分割方式 勢須與建物一致，否則日後系爭房地間必衍生使用權源之爭 議，且亦因此造成共有人分得零碎之土地、建物，減損其經 濟價值，故同歸原告所有，避免割裂房地使用顯較合於房地 使用及經濟價值之維繫。又系爭房地位於板橋南雅夜市旁， 除交通機能便利外，生活機能亦屬良好，因而價值不斐。惟 若受訴法院以變價分割方式，因強制執行法第131條第2 項 之規定係準用同法不動產拍賣之方法，而不動產之拍賣又會 因拍賣制度設計使然，恐會因折價拍賣而等同減損系爭房地 之交易價值。系爭房地分割方法應以原物分割，並由共有人 之一單獨取得，並由未受分配之他方取得金錢補償為本件最 佳分割方法。因此原告依民法第823 條、第824 條規定訴請 分割系爭房地，分割方法為由原告單獨取得系爭房地所有權 ，並以金錢找補方式給付未能受原物分配之被告等語。二、被告則以：伊購買系爭房地之前，已購買5樓房屋，有感年
齡日長，膝蓋身體不勝負荷，無法爬樓梯，遂與原告商議合 購系爭房地，由原告使用系爭房屋內其中一間小房間，並承 諾原告回大陸不住系爭房屋時，將以原價即新臺幣（下同） 550萬元向原告買回其應有部分。伊則於屋內出資裝潢佛堂 、木櫃、抽風設備、房間及換新馬桶，共計花費68萬元。伊 僅同意以550萬元買回原告應有部分，不同意將其系爭房地 應有部分出售予原告或將系爭房地變價分割等語，資為抗辯 。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造於107年6月6日共同購買系爭房地，並登記為分別共有， 所有權應有部分各1/2。
㈡、系爭房地之貸款816萬元係由原告名義所申貸，並約定原告、 被告各自負擔1/2，至110年9月6日止，原告應負擔之貸款餘 額為265萬992元，被告應負擔之貸款餘額為352萬5,866元。四、本院之判斷：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。且共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，可以 30年為限，約定不分割之期限，此觀民法第823 條規定自明 。此乃因不動產利用恆須長期規劃且達一定經濟規模，始能 發揮其效益，若共有人間就共有之不動產已有管理之協議時 ，該不動產之用益已能圓滑進行，共有制度無效率之問題足 可避免，是法律對共有人此項契約自由及財產權之安排，自 應充分尊重之故。
㈡、經查，證人即承辦系爭房地所有權移轉登記之代書李麗卿於 本院證稱：被告說他房子很多，那時有打房的壓力，所以找 謝福海合夥買這間房子。原告在辦好過戶時有隨口講說，他 將來再過幾年後，有想要回大陸去，他把他一半的權利以原 價賣給被告，被告有同意。當時兩造這樣講，沒有做任何的 契約，我認為兩造是朋友，要辦理的時候再來訂定契約，兩 造上開的陳述是兩造口頭的協議等語（本院卷第76頁）。足 證被告辯稱購買系爭房地之初，雙方已約定原告日後不欲持 有系爭房地時，被告應以550萬元購回原告就系爭房地之應 有部分等情，足堪採信。又審諸原告於本院陳稱，109年11 月、12月間，是要去跟被告協調，將陽台、廚房給我使用等 語（本院卷第204頁）。復佐以不動產估價師評估系爭房地 價格時，由原告領勘進入系爭房屋時，有部分房間無法入內 等情，有不動產估價報告書有關現況勘查情況說明在卷可證 （本院卷第109頁）。足證兩造購買系爭房地後，對於系爭 房屋之管理使用已有所約定，兩造亦依據約定各自管理使用
系爭房屋。被告則於約定管理使用範圍裝潢佛堂，作為其禮 佛供奉菩薩之使用。基上，兩造於合資購買系爭房地後，約 定屋內各自管理使用範圍，並約定原告無使用系爭房屋之需 求時，被告應以原出資金額即550萬元買受原告應有部分。 此情形同兩造於合資購買系爭房地時，對於系爭房地使用已 訂定管理契約，且自兩造於107年6月6日合資購買系爭房地 迄今尚未逾30年，原告自應受管理契約拘束，尚不得請求分 割系爭房地。次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方 法。民法第148條第2項定有明文。被告因資金不足故邀原告 共同購買系爭房地，又為避免原告日後因無居住使用系爭房 屋需求而發生損失，復承諾於原告無居住使用系爭房屋時， 以原告購買系爭房地應有部分之原價即550萬元向原告買回 其持有部分。然原告於與被告共同取得系爭房地後，無視兩 造有關管理使用系爭房地之約定及被告已出資裝潢其管理使 用範圍，且在未提出因情事變更有使用系爭房地全部範圍合 理說明之情況下，突於與被告合資購買才經過2年餘，即以 共有人身分訴請分割系爭房地，並提出單獨取得系爭房地所 有權之分割方法，而該分割方案將排除被告使用系爭房地之 權利並使被告所投入之裝潢成本發生不可預期之損失。原告 訴請分割共有物，難謂符合誠實信用原則。因此，原告請求 分割系爭房地，要屬無據，不能准許。
五、結論：原告主張系爭房地並無不能分割之情事，兩造未定有 不分割期限等語，即非可採。故原告依據民法第823條第1項 、第824條第2項規定，請求將系爭房地原物分割，由其單獨 取得系爭房地所有權，以價金補償被告之方法為之，應無理 由，應予駁回。
六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方 法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本 判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。七、據上論結：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 3 日 民事第七庭 法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 3 日 書記官 鄔琬誼
附表：兩造共有之土地及建物
編號 土 地 地 號 面 積 應 有 部 分 1 新北市○○區○○段000地號 2,754 平方公尺 550/200000 （兩造應有部分各275/200000）
建物標示 編號 建 號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 權利範圍 平方公尺 1 4070 新北市○○區○○段000地號土地 新北市○○區○○○路0000號5樓 鋼筋混凝土造 五層 47.15 全部 (兩造應有部分各1/2)