臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第2513號
原 告 林宜賢
訴訟代理人 林俊峰律師
駱鵬年律師
被 告 洪業東
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年12月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表一編號一至三所示之不動產全部遷讓返還原告。被告應給付原告如附表二編號三至五所示之金額，及各自附表二編號三至五所示之利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十年十一月九日起至遷讓返還如附表一編號一至三所示不動產之日止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟元，及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒拾參萬伍仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰貳拾萬陸仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告按月以新臺幣玖仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣貳萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。 本件原告起訴時原聲明第1項至第3項分別請求：㈠被告應自 如附表一編號1所示之房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將系 爭房屋返還原告。㈡被告應自如附表一編號2、3所示之停車 位（下合稱系爭車位）遷出，並將系爭車位返還原告及全體 共有人。㈢被告應給付原告新臺幣（下同）14萬元，及自如
附表二「利息起算日」欄所示之日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。嗣於民國110年11月26日言詞辯論時，當 庭將上開聲明第1項至第2項之請求權基礎自所有物返還請求 權變更為租賃物返還請求權，並變更上開聲明第1項至第3項 請求：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應將系爭 車位遷讓返還予原告。㈢被告應給付原告如附表二編號3至5 所示之金額共8萬4,000元，及各自如附表二編號3至5「利息 起算日欄」所示之日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息（見本院卷第83至84頁）。查原告上開聲明第1項至第2項 之變更，均係基於請求被告於租賃契約終止後返還系爭房屋 及系爭車位（下合稱系爭不動產）之同一基礎事實，而原告 聲明第3項變更請求金額部分，核屬減縮應受判決事項之聲 明，揆諸首揭規定，均無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭不動產分別為原告所有或與他人共有，被告 於108年10月15日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約）， 約定由被告向原告承租系爭不動產，租賃期間自108年10月2 1日起至111年10月20日止，每月租金2萬8,000元，租金為期 初繳付，被告應於每月21日以前繳納，押租金則為5萬6,000 元。詎被告自110年5月21日起即未依約繳納租金，經以押 租金抵償2個月之租金後，尚積欠如附表二編號3至5所示之 租金共8萬4,000元，經原告寄發存證信函定期催告後，被告 仍未於期限內履行，原告已於起訴狀內載明終止系爭租約之 意思，並以起訴狀繕本之送達向被告終止系爭租約。又被告 於系爭租約終止後，未返還系爭不動產，而無權占用系爭不 動產，並獲有相當於租金之不當得利，故被告應自無權占有 時起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告2萬8,000 元。另依系爭租約第8條約定，被告如於租期屆滿時未即時 遷讓返還系爭不動產，應賠償按租金額2倍計算之違約金， 本件被告因積欠租金，而於原告終止系爭租約後，未遷讓返 還系爭不動產，違約情節更為嚴重，原告自得依系爭租約第 8條約定，請求被告按月賠償違約金5萬6,000元。爰依租賃 物返還請求權、系爭租約第3條、第8條及民法第179條規定 ，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返 還予原告。㈡被告應將系爭車位遷讓返還予原告。㈢被告應給 付原告如附表二編號3至5所示之金額共8萬4,000元，及各自 如附表二編號3至5「利息起算日」欄所示之日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息。㈣被告應自起訴狀繕本送達翌 日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告8萬4,000 元，及自各期按月給付到期之翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、經查，原告主張上開事實，業據提出與其所述相符之建物所 有權狀、建物登記謄本、系爭不動產照片、系爭租約、存證 信函及收件回執、稅籍證明書等件為證（見本院卷第25頁、 第27至29頁、第31至32頁、第33至40頁、第41至47頁，第67 至68頁、第97至98頁），且被告已於相當時期受合法之通知 ，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟 法第280條第3項前段、第1項規定，視同自認，堪信原告之 主張為真實。
四、本件應審酌之點為：㈠原告請求被告遷讓返還系爭不動產， 有無理由？㈡原告請求被告給付積欠租金及相當於租金之不 當得利，有無理由？㈢原告請求被告給付違約金，有無理由 ？茲分述如下：
㈠原告請求被告遷讓返還系爭不動產，有無理由？ ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約； 出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月 以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、第2項及土地 法第100條第3款分別定有明文。又土地法第100條第3款規定 所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告 其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約 （最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。次按承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦 有明文。
⒉查被告依系爭租約應於每期期初繳付租金，而被告自110年5 月21日起，即未依約繳納租金，經以押租金抵償2個月之租 金後，迄110年9月21日止，已積欠租金達2個月之租額，經 原告以存證信函定期催告被告給付，被告仍未於期限內履行 ，原告即於起訴狀內載明向被告終止系爭租約之意旨，並以 起訴狀繕本之送達向被告終止系爭租約等節，業據認定如前 ，揆諸前揭法條及裁判意旨，被告經以押租金抵償積欠租金
後，既已積欠租金達2個月之租額，則原告發函催告被告定 期給付，未獲被告於期限內履行後，自得以上開起訴狀繕本 之送達通知，依法終止與被告間之系爭租約。是原告既已合 法終止租賃契約，該租賃契約關係於起訴狀繕本送達日即11 0年11月8日（見本院卷第75頁）已生終止效力，依民法第45 5條前段規定，被告即負有返還租賃物之義務，是原告依租 賃物返還請求權，請求被告應將系爭不動產全部遷讓返還原 告，自屬有據。
㈡原告請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利，有無 理由？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明 文。查被告自110年5月21日起即未給付租金，嗣經原告於11 0年11月8日合法終止系爭租約乙節，業據前述，則以押租金 5萬6,000元抵償前2期租金後，被告尚積欠自110年7月21日 起至系爭租約終止間之租金，故原告依系爭租約約定，請求 被告給付如附表二編號3至5所示之積欠租金共計8萬4,000元 （計算式：2萬8,000元x3=8萬4,000元），核屬有據。 ⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利 ，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件， 故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請 求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可獲得相當 於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字 第1695號判例意旨參照）。查被告於系爭租約終止後，無權 占用系爭不動產，被告因此受有相當於租金之利益，並致原 告受有損害，揆諸前揭法條及裁判意旨，原告請求被告給付 相當於租金之不當得利，洵為有據。又被告向原告承租系爭 不動產之每月租金為2萬8,000元，業據前述，是被告於系爭 租約終止後繼續占用系爭不動產，每月即受有相當於租金之 利益，本院審酌被告無權占用系爭不動產所受免繳租金之利 益，致原告受有無法使用系爭不動產之損害，所應返還予原 告者即為免繳租金之利益等節，因認以系爭租約原約定之每 月租金2萬8,000元，作為本件不當得利金額之計算基準，尚 屬允當。從而，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即 110年11月9日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付2 萬8,000元，核屬有據，亦應准許。
⒊復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第 233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被 告給付之積欠租金及不當得利，均係以支付金錢為標的，故 原告請求被告給付如附表二編號3至5所示之金額各自如附表 二編號3至5所示之利息起算日起至清償日止，暨自上開各期 按月給付2萬8,000元應給付日之翌日起至清償日止，均按週 年利率5%計算之利息，核無不合，應予准許。 ㈢原告請求被告給付違約金，有無理由？
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民 法第250條第1項定有明文。是違約金必因當事人之約定而成 立，自應依其約定之內容決定債務人是否應支付違約金，非 有當事人約定之情事發生，債務人不負給付違約金之責任。 又按當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明 性之解釋，即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他 一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人 締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法 院進行此項闡明性之解釋，除依文義解釋、體系解釋、歷史 解釋、目的解釋，並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判 斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文 義。除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然 應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契 約漏洞者，方可進行補充性之解釋，以示尊重當事人自主決 定契約內容之權利，並避免任意侵入當事人私法自治之領域 ，創造當事人原有意思以外之條款。又解釋契約須以邏輯推 理及演繹分析之方法，必契約之約定與應證事實間有必然之 關聯，始屬該當，且契約如有疑義時，應盡量避免作成偏向 不利於債務人之解釋，以防對經濟弱者之權益造成損害（最 高法院103年度台上字第713號、107年度台上字第426號判決 意旨參照）。
⒉查系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除 經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任 何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求 按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證 人丙方，絕無異議。」等內容，有系爭租約在卷可參，依上 開契約條款文義內容，兩造所明文約定被告應給付原告違約 金之情形，僅以被告於租期屆滿不即時遷讓交還房屋為限， 並無其他概括條款之約定。至於非因租期屆滿所生未即時遷 讓交還房屋之情形，兩造既無給付違約金之約定，揆諸前揭 裁判意旨，原告即不得依系爭租約第8條約定主張被告應給 付違約金。又系爭租約之租賃期間原自108年10月21日起至1
11年10月20日止，惟原告已於110年11月8日終止系爭租約， 業據前述，故原告終止系爭租約時，兩造所約定之租賃期限 既尚未屆滿，並無系爭租約第8條所約定租期屆滿不即時遷 讓交還房屋之情形，核與系爭租約第8條給付違約金之約定 不符，被告自不因上開約定負給付違約金之責任，是原告主 張被告因積欠租金，經原告提前終止系爭租約後，仍未即時 遷讓交還房屋，其違約情節更為嚴重，自亦應負給付違約金 之責等詞，尚非可採。至原告雖引另案判決為據，主張本件 雖非屬租期屆滿情形，仍有系爭租約第8條約定之適用云云 ，然原告所執另案判決之基礎事實及當事人請求範疇等節均 與本件未盡相同，且僅屬個案見解，自難比附援引，是原告 依系爭租約第8條約定，請求被告按月給付按租金2倍計算之 違約金5萬6,000元（計算式：2萬8,000元x2=5萬6,000元） ，實非有據，洵無可採。
五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、系爭租約第3條約定 及民法第179條規定，請求被告將系爭不動產全部遷讓返還 原告，並給付如主文第2項、第3項所示之金額及利息，為有 理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行， 核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第 392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 1 月 14 日 民事第七庭 法 官 李宇銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 17 日 書記官 黃筱玲
附表一：
編號 不動產 1 新北市○○區○○○路00號13樓之6房屋 2 同棟地下一樓編號27號機車停車位 3 同棟地下二樓編號334號汽車停車位
附表二：
編號 租金金額 （新臺幣） 每期租期起迄日 每期租金繳納期限 利息起算日 1 2萬8,000元 110年5月21日至110年6月20日 110年5月21日 110年5月22日 2 2萬8,000元 110年6月21日至110年7月20日 110年6月21日 110年6月22日 3 2萬8,000元 110年7月21日至110年8月20日 110年7月21日 110年7月22日 4 2萬8,000元 110年8月21日至110年9月20日 110年8月21日 110年8月22日 5 2萬8,000元 110年9月21日至110年10月20日 110年9月21日 110年9月22日