臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第1068號
原 告 羅進星
訴訟代理人 陳郁婷律師
複 代理人 王子豪律師
被 告 馬煥青
訴訟代理人 張克西律師
被 告 孟麗
訴訟代理人 陳舜銘律師
宋宜璇
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國110年12月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書 第3款定有明文。本件原告原先位依民法第179條、第184條 第1項前段、第259條第1款規定，請求被告馬煥青（下與孟 麗合稱被告，單指其一則逕稱其名）給付新臺幣（下同）53 0萬元本息，備位依民法第179條規定，請求馬煥青給付2,30 2,188元本息，嗣以孟麗與馬煥青為共同侵權行為人，追加 孟麗為被告，追加依民法第184條第1項前段、第185條規定 ，請求被告連帶給付530萬元本息，核其追加之請求與原請 求之基礎事實同一，與前開規定相符，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：馬煥青為門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00弄○0 號房屋（下稱系爭房屋）所有權人，與其代理人及使用人孟 麗明知系爭房屋一、二樓總面積僅59.86㎡（約18.1坪），竟 由孟麗依馬煥青指示製作張貼謊稱系爭房屋面積為32坪等錯 誤資訊之不實廣告（下稱系爭廣告），致原告陷於錯誤，因 而以530萬元之價格向馬煥青買受系爭房屋，並於民國109年 12月3日簽立讓渡書（下稱系爭讓渡書）及交屋，嗣原告於1 10年1月26日領得臺北市稅捐稽徵處於110年1月25日發給之
系爭房屋稅籍證明書，始悉系爭房屋一、二樓總面積僅59.8 6㎡，被告共同以詐欺之手段侵害原告之意思表示自由權，致 原告受有530萬元之損害，應負民法第184條第1項前段、第1 85條之共同侵權行為責任，原告亦以起訴狀繕本送達依民法 第92條規定、第88條第1項規定撤銷買賣契約之意思表示， 馬煥青依民法第179條、第184條第1項規定應返還系爭房屋 價款或賠償損害，又系爭房屋既有實際面積不足約定坪數32 坪之瑕疵，且難以補正，馬煥青應負瑕疵擔保責任，經原告 以起訴狀繕本送達依民法第359條規定解除買賣契約，馬煥 青依民法第259條第1款規定應返還系爭房屋價款，縱認原告 不得撤銷或解除買賣契約，原告依民法第359條規定請求按 不足坪數之比例減少價金2,302,188元，馬煥青受領該部分 價金即無法律上之原因，應依民法第179條規定返還之，爰 先位依民法第184條第1項前段、第185條規定請求被告連帶 給付530萬元本息，備位依民法第179條、第184條第1項前段 、第259條第1款請求馬煥青給付530萬元本息，再備位依民 法第179條規定請求馬煥青給付2,302,188元本息等語。並聲 明：㈠先位聲明：⒈被告應連帶給付原告530萬元，及自民事 補充理由㈡暨追加被告聲請狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。㈡備 位聲明：⒈馬煥青應連帶給付原告530萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供 擔保請准宣告假執行。㈢再備位聲明：⒈馬煥青應連帶給付原 告2,302,188元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：
㈠馬煥青則以：馬煥青未曾向原告宣稱或保證系爭房屋室內面 積32坪，系爭廣告僅記載32坪，並未表示系爭房屋室內面積 32坪，馬煥青並無詐欺情事，又原告在109年12月3日訂立系 爭讓渡書及建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱系爭買 賣移轉契約）前已看屋3次，32坪與18.1坪之差距甚大，一 般人依通常之注意即知，而由系爭買賣移轉契約記載系爭房 屋一、二樓總面積47.96㎡並經原告親自蓋章，顯見原告已知 悉同意系爭房屋室內面積非32坪，而無異議，且兩造係約定 現況交屋，從未約定系爭房屋室內面積，系爭讓渡書乃未記 載買賣標的面積，馬煥青並無詐欺，原告亦未受詐欺或意思 表示錯誤，另原告於109年12月29日辦理契稅申報時，亦在 記載系爭房屋一、二樓總面積47.96㎡之契稅申報書及附聯蓋 章，原告顯已知悉系爭房屋室內面積非32坪，並予以承認， 馬煥青自無瑕疵擔保責任之問題等語資為抗辯。並聲明：⒈
原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
㈡孟麗則以：孟麗不曾向原告宣稱或保證系爭房屋室內面積32 坪，系爭廣告僅記載32坪，並未表示系爭房屋室內面積32坪 ，原告在109年12月3日訂立系爭讓渡書及買賣移轉契約前已 看屋3次，看屋時孟麗已告知原告系爭房屋面積大小如現況 ，按現況交屋，系爭廣告僅係參考，系爭讓渡書乃未記載買 賣標的面積，且32坪與18.1坪之差距，一般人依通常之注意 即知，原告既已親自在記載系爭房屋一、二樓總面積47.96㎡ 之系爭買賣移轉契約上蓋章，顯已知悉同意系爭房屋室內面 積非32坪，而無異見，孟麗並無詐欺或侵害原告意思表示自 由權之情事，原告亦無意思表示錯誤，此觀原告於109年12 月29日辦理契稅申報時，亦在記載系爭房屋一、二樓總面積 47.96㎡之契稅申報書及附聯上蓋章表示同意自明，另系爭房 屋為未辦保存登記建物，系爭房屋之買賣僅係使用權之讓與 ，與已辦理所有權登記房地之買賣，須明確記載房屋室內、 陽台等面積有別，參以系爭讓渡書亦未約定室內面積，足見 系爭廣告所載「32坪」係指可使用之面積，而與房屋使用權 讓渡之交易習慣相符等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及 假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、經查，下列事項為兩造不爭執，並有下列證據可稽，堪信為 真實：
㈠系爭廣告為孟麗所製作張貼（見本院卷第41頁系爭廣告、第2 31頁系爭廣告張貼照片、第282頁、第310頁）。 ㈡原告以530萬元之價格向馬煥青買受系爭房屋，原告與馬煥青 於109年12月3日簽立系爭讓渡書及交屋，並於109年11月30 日、109年12月3日、109年12月4日給付200萬元、300萬元、 30萬元價金而付訖價金（見本院卷第43頁、第44頁原告帳戶 存摺明細、第45頁109年11月30日收據、第47頁109年12月3 日讓渡書、第119頁、第189頁、第249頁至第250頁、第281 頁、第293頁）。
㈢原告與馬煥青於109年12月3日簽立系爭買賣移轉契約（見本 院卷第93頁至第94頁、第250頁、第261頁）。 ㈣原告與馬煥青於109年12月29日辦理契稅申報（見本院卷第91 頁至第92頁契約申報書、契約申報書附聯）。 ㈤系爭房屋一樓面積28.33㎡、二樓面積31.53㎡，總面積59.86㎡ （見本院卷第49頁系爭房屋稅籍證明書、第189頁）。四、本院之判斷：
㈠原告先位依民法第184條第1項前段、第185條規定請求被告連
帶給付530萬元本息有無理由？
⒈按民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人 因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、 違法性，並不法行為與損害間有相當因果關係，始能成立。 且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立 要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決參 照）。又當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就 其被詐欺而為表示之事實，負舉證之責任（最高法院95年度 台上字第2948號判決參照）。而民法第92條所稱詐欺行為， 係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事 實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯 誤者而言，且以該事實與表意人自由形成意思之過程有因果 關係而有影響意思之形成，始足當之（最高法院100年度台 上字第858號判決參照）。若行為人所為不能認為係不真實 事實，或不致使他人陷於錯誤，即不構成詐欺行為。本件原 告主張被告共同以詐欺之手段，致原告陷於錯誤，向馬煥青 買受系爭房屋，侵害原告之意思表示自由權，致原告受有損 害，成立共同侵權行為，自應由原告就詐欺行為及被詐欺而 為買受意思表示之事實，以及侵權行為之成立要件，負舉證 之責。
⒉依系爭廣告記載「急售房，有一透天上下樓，三個套房、客 廳、一廚、一衛，近學校，捷運六張犁6分鐘，新整修，投 資住兩相宜，都更中，要價只有560萬元，要買要快，莫失 良機，32坪」（見本院卷第41頁），可知系爭廣告雖有「32 坪」之文字，但無隻字片語指明其涵蓋範圍及計算基礎，自 難率謂該「32坪」之字句當然必係指系爭房屋一、二樓總面 積32坪，尚不能即認被告有詐欺行為，原告另主張孟麗於締 約前或締約時有告知系爭房屋一、二樓面積加總32坪一節， 則為被告所否認，原告復未舉證以實其說，即難認原告就此 主張為真實。
⒊縱系爭廣告「32坪」之字語或係指系爭系爭房屋一、二樓總 面積32坪，惟原告為49年3月出生（見本院卷第91頁），於 買受系爭房屋時為智慮成熟且具通常智識程度、社會經驗、 判斷能力之成年人，並自陳所住公寓二樓房屋面積約22坪（ 見本院卷第190頁），又原告自陳於109年12月3日簽立系爭 讓渡書及買賣移轉契約前，已於109年11月29日、109年11月 30日至系爭房屋現場查看屋況2次（見本院卷第184頁），而 系爭廣告所載32坪（105.785㎡）與系爭房屋實際面積18.1坪 （59.86㎡）差異13.9坪（49.925㎡）非微，且系爭房屋實際 面積18.1坪甚至較原告所住房屋面積22坪為小，依原告之智
識程度、社會經驗及個人居住經驗，於締約前至少2次看屋 時應足以察知系爭房屋實際面積明顯不足32坪，卻仍本於己 意以530萬元之價格買受系爭房屋，難認原告有何受詐欺陷 於錯誤或被詐欺而為買受意思表示或意思表示錯誤之情，況 由原告與馬煥青於109年12月3日簽立系爭買賣移轉契約時， 原告尚在其上「一層面積28.33㎡、二層面積19.63㎡共計47.9 6㎡」之記載旁蓋章（見本院卷第93頁），可知原告至遲於10 9年12月3日簽立系爭買賣移轉契約時已知悉系爭房屋實際面 積明顯不足32坪，僅約50㎡不等，原告仍本於自身判斷、出 於己意，就此面積之點予以蓋章同意，與馬煥青互相意思表 示合致，而自主決定簽立系爭買賣移轉契約，買受面積約50 ㎡不等之系爭房屋，並無誤認面積或錯誤，原告自未因系爭 廣告陷於錯誤，且原告買受意思之形成及買受行為之作成亦 未受到系爭廣告或不真實事實之影響，原告即無受詐欺陷於 錯誤或被詐欺而為買受意思表示或意思表示錯誤可言，被告 自不成立詐欺之侵權行為，不能令負侵權行為責任。 ⒋按簽約時雙方各持各自之印章個別蓋章，乃社會事實之常態 ，一方將其印章交予他方蓋章，為社會事實之變態。因此， 主張常態事實者，無須負舉證責任；主張變態事實者，應負 舉證責任。原告主張簽立系爭買賣移轉契約時將印章交予被 告辦理一節，為變態事實，復經被告嚴正否認，自應由原告 就此變態事實負舉證之責，然原告未能舉證以佐其說，即無 可採，無從推翻本院前揭認定。
⒌孟麗於110年1月6日語音訊息錄音與譯文，及孟麗於109年12 月29日至110年2月2日所傳Line訊息，均係在原告於109年12 月3日簽立系爭讓渡書及買賣移轉契約買受面積約50㎡不等之 系爭房屋之後所為，與原告買受意思之形成及買受行為之作 成並無先後之因果關係，且系爭廣告未致使原告陷於錯誤， 亦不影響原告買受意思之形成及買受行為之作成，已如前述 ，則不論孟麗於前開訊息如何回應原告對系爭廣告之質疑， 均不足以作為原告買受系爭房屋係受詐欺所致或被詐欺而為 買受意思表示或意思表示錯誤之證明。
⒍據上，原告先位依民法第184條第1項、第185條規定，請求被 告連帶給付530萬元本息，洵屬無據，不應准許。 ㈡原告備位依民法第179條、第184條第1項前段、第259條第1款 請求馬煥青給付530萬元本息有無理由？
⒈原告買受意思之形成未受到系爭廣告或不真實事實之影響， 並無面積誤認或受詐欺陷於錯誤或被詐欺而為買受意思表示 或意思表示錯誤等情事，被告亦不構成詐欺之侵權行為，不 負侵權行為責任，業如前述，原告即無從依民法第92條、第
88條第1項規定撤銷買賣契約之意思表示，系爭房屋買賣契 約之效力依仍存在，馬煥青基於買賣契約取得買賣價金，即 有法律上之原因，亦不成立不當得利，原告備位依民法第17 9條、第184條第1項前段規定，請求馬煥青給付530萬元本息 ，殊屬無據，不能准許。
⒉原告主張與馬煥青約定系爭房屋面積32坪，為被告所否認， 而原告所提109年11月30日收據及109年12月3日讓渡書均未 見系爭房屋面積之記載（見本院卷第45頁、第47頁），無法 證明原告就此主張為真，至系爭廣告雖有「32坪」之文字， 然原告於締約前或至遲於109年12月3日系爭買賣移轉契約成 立時，已知悉系爭房屋實際面積明顯不足32坪，僅約50㎡不 等，並就此面積之點與馬煥青互相意思表示合致而訂立系爭 買賣移轉契約，詳如前述，則馬煥青交付之系爭房屋實際面 積59.86㎡，既與前揭雙方約定之面積相符，自無坪數不足之 瑕疵可言，不生瑕疵擔保責任之問題，原告即無由依民法第 359條規定解除買賣契約，原告備位依民法第259條第1款規 定請求馬煥青給付530萬元本息，要屬無據，不應准許。 ㈢原告再備位依民法第179條規定請求馬煥青給付2,302,188元 本息有無理由？
馬煥青交付之系爭房屋既無坪數不足之瑕疵，原告即不得依 民法第359條規定請求減少價金，馬煥青受領全額買賣價金 ，自有法律上之原因，原告再備位依民法第179條規定請求 馬煥青給付2,302,188元本息，容屬無據，不能准許。五、綜上所述，原告先位依民法第184條第1項前段、第185條規 定請求被告連帶給付530萬元，及自民事補充理由㈡暨追加被 告聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之 利息，備位依民法第179條、第184條第1項前段、第259條第 1款規定，請求馬煥青給付530萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，再備位依民法 第179條規定，請求馬煥青給付2,302,188元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均為 無理由，應予駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附 麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 7 日 民事第六庭 法 官 陳佳君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 10 日 書記官 李淑卿