臺灣臺東地方法院民事簡易判決
109年度東原簡字第49號
原 告 嚴亞美
訴訟代理人 林義鋒
被 告 林秀花
訴訟代理人 楊雅惠律師（法律扶助）
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110年12月2日辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。復按不變更訴訟標的，而補充 或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民 事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第2款及第256條 分別定有明文。查原告起訴時，訴之聲明㈠原係：被告應將 原告所有坐落於臺東縣○○鎮○○段000地號 (下稱系爭土地） 上之地上物，如圖示紅色部分面積約50平方公尺（以實測為 準）、圖示藍色部分面積約40平方公尺（以實測為準）之地 上物拆除，將土地及通行權返還原告。嗣經本院囑託地政機 關測量後，原告更正訴之聲明㈠為：被告應將原告所有系爭 土地上如民國110年8月16日複丈成果圖（下稱附圖，見院卷 第103頁）編號C(面積15.03平方公尺）、D(面積45.94平方 公尺）之地上物拆除，將土地返還原告（見院卷第133頁） 。核原告所為，係不變更訴訟標的而補充、更正事實上及法 律上之陳述，符合前揭法律規定，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於106年4月25日經本院拍賣取得系爭土地， 買受後才發現其上有門牌號碼為臺東縣○○鎮○○里○○路000號 之建物（下稱系爭房屋），經查詢後而知悉系爭房屋乃被告 所有，被告原本答應會拆遷，嗣後又拒絕搬遷，經原告存證 信函要求被出面處理拆遷事宜，仍拒絕回應迄今，原告自得 依民法第767條第1項規定，本於所有權之行使請求被告拆屋 還地。又被告無權占用系爭土地，除應負拆屋還地之責外， 另構成不當得利，被告應自106年5月1日起至拆遷離日止按 月給付原告新臺幣（下同）1萬元及每月5%補償原告土地未 能開發使用之損失（見院卷第133至134頁）。爰依民法第76
7條第1項及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠ 被告應將原告所有坐落系爭土地上如附圖編號C（面積15.03 平方公21尺）、D（面積45.94平方公尺）之地上物拆除，將 土地返還原告。㈡被告應自106年5月1日起至拆遷離日止，按 月補償土地占用期間租金每月1萬元，及每月5%補償原告土 地未能開發使用之損失。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地與同地段116地號土地（下稱116號土地 ）原是同一筆地號土地，其上建有系爭房屋，係被告之公婆 於60至70年間合法自地興建，迄至92年間，被告經由法院拍 賣程序合法取得116土地及系爭房屋。系爭房屋及其坐落之 系爭土地原同屬訴外人陳月英所有，縱陳月英於83年4月11 日，僅將系爭土地讓與訴外人陳金妹，依據民法第425條之1 規定，系爭房屋對系爭土地應認有租賃關係存在，從而被告 並非無權占有系爭土地。退步言，縱認是無權占有，依據土 地法第97條、第105條有關基地建屋租金之計算標準，其最 高得請求租金為土地申報總價10%為限，依系爭土地109年申 報地價為每平方公尺336元計算，每年最高得請求租金僅4,2 05元【計算式：（336元×l25.15平方公尺）×0.1=4205.04元 】，原告竟主張被告應支付其每月1萬元之租金損失，顯 無 理由。又原告係106年5月17日始取得系爭土地之所有權，其 起訴請求被告應自106年5月1日起給付其租金及未能開發之 損失，已超過其取得權利之範圍，亦屬無理由等語資為抗辯 。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項如下：
（一）系爭土地即臺東縣○○鎮○○段000地號土地，乃「重測前白 蓮小段27-55地號」土地，係83年間自「重測前白蓮小段2 7-17地號」土地分割而來，原所有權人為陳月英，陳月英 於83年4月13日將系爭土地贈與登記他人，該他人又再輾 轉贈與，迄至85年11月8日由訴外人陳蕙敏以贈與原因登 記取得，並於100年9月16日設定抵押權登記，權利人為臺 灣中小企業銀行股份有限公司，後由原告以拍賣原因於10 6年5月17日登記取得（見院卷第72頁、第75至76頁、第12 8至129頁）。
（二）116號土地（即臺東縣○○鎮○○段000地號土地）乃「重測前 白蓮小段27-17地號」，由陳月英以買賣原因於66年3月11 日登記取得，取得期間於83年因分割而增加「重測前白蓮 小段27-55地號」即115號土地，嗣於92年7月14日由被告 以拍賣原因登記取得（見院卷第73至74頁、第77至78頁、 第125至127頁）。
（三）系爭房屋即臺東縣○○鎮○○里○○路000號房屋之門牌歷史如
下：白蓮路128之1號於54年9月13日開始設籍，白蓮路128 之1號於58年4月10日門牌整編為白蓮路218號，白蓮路218 號於72年7月4日門牌整編為白蓮路251號（見院卷第45頁 ）。
（四）系爭房屋如院卷40頁所示B「木石磚造」建物之房屋稅於6 2年5月起課、A「加強磚造」建物則係71年2月增建之廚房 之用，自71年2月起課房屋稅，原來之所有權人均為陳月 英。嗣於92年7月經被告標購而取得系爭房屋並成為納稅 義務人為被告迄今（見院卷第38至42頁反面）。（五）系爭房屋占用系爭土地部分如附圖所示C部分（A棟建物之 一部分)為加強磚造，占用面積為15.03平方公尺、D部分 （B棟建物之一部分)為木石磚造，占用面積為45.94平方 公尺，共計占用系爭土地面積為60.97平方公尺。（六）系爭土地申報地價情形：105年度為328元/平方公尺；107 年度為328元/平方公尺；109年度為336元/平方公尺。（ 見院卷第88頁)。
四、本案爭點：
（一）原告依民法767條第1項請求被告將系爭土地之地上物（即 附圖所示C、D部分）拆除，並將系爭土地返還原告有無理 由？即被告所有之系爭房屋如附圖所示C、D部分是否無權 占用系爭土地（被告抗辯本件有民法第425條之1之適用， 是否有理由？）。
（二）若認被告係無權占有，則原告依不當得利為如其起訴聲明 ㈡之請求，是否有理由？
五、本院之判斷：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。是當事人 間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之 本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現， 並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地 使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地 與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。次按，民法第 425條之1雖係於88年4月21日始增訂，並於89年5月5日施 行，且無溯及適用之規定，然按土地與房屋為各別之不動 產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使 用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基， 故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後
出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為 當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土 地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年臺 上字第1457號判決意旨參照）。惟於上開法條施行前，針 對相同之事實，非不得推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓 與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期 限內，有租賃關係，以符社會正義（最高法院99年度臺上 字第2344號、101年度臺上字第1114號判決意旨參照）。 準此，在民法第425條之1開始施行前，未辦保存登記之建 物，土地所有權人如為其上建物之所有人，嗣後將土地所 有權及房屋事實上處分權先後讓與相異之人時，受讓房屋 事實處分權人與受讓土地所有權人間，亦有民法第425條 之1第1項規定之適用，合先敘明。
（二）查依房屋稅籍證明書（見院卷第40頁）及附圖內容(見院 卷第103頁）可知，系爭房屋共有2棟，主要坐落於系爭土 地與116號土地上，其中如附圖所示B棟「木石磚造」之建 物於62年5月起課房屋稅，如附圖所示A棟「加強磚造」之 建物則係71年2月增建供廚房之用，自71年2月起課房屋稅 ；原來之所有權人均為陳月英，嗣於92年7月經被告標購 而取得系爭房屋並成為納稅義務人為被告迄今（見不爭執 事項㈣）。而116號土地乃「重測前白蓮小段27-17地號」 土地，係陳月英以買賣原因於66年3月11日登記取得，取 得期間於83年因分割而增加系爭土地（「重測前白蓮小段 27-55地號」土地）乙情，為兩造所不爭執（見不爭執事 項㈠、㈡）。綜上可知，系爭房屋及其坐落之基地即系爭土 地、116號土地之原所有權人均為陳月英，已有民法第425 條之1所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情 形。
（三）承上，嗣陳月英於83年4月13日將系爭土地贈與登記他人 ，該他人又再輾轉贈與，迄至85年11月8日由陳蕙敏以贈 與原因登記取得，再由原告以拍賣原因於106年5月17日登 記取得；而系爭房屋及116號土地則均由被告於92年7月間 經由拍賣標購取得，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠ 、㈡、㈣）。核上開轉讓情形，自屬民法第425條之1第1項 所稱土地及其土地上之房屋同屬一人（即陳月英）所有， 而將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形。是被告 所有之系爭房屋就系爭土地即可認有租賃關係，而系爭房 屋外牆及內部尚屬完好，難認屬破損不堪使用之情形，此 有本院履勘照片（見院卷第96至101頁反面）可參，從而 被告抗辯系爭房屋對系爭土地應認有租賃關係存在，被告
並非無權占有系爭土地等語，即非無據。則依民法第425 條之1第1項意旨，被告所有系爭房屋占用系爭土地既為有 權占有，即非無法律上之原因而受有利益，故原告主張被 告應給付相當於租金之不當得利及未能開發使用之損失乙 節，亦失所據，不能准許。
六、綜上所述，被告之系爭房屋占用系爭土地對原告既然屬於有 權占有，則原告依民法第767條第1項請求被告將系爭房屋如 附圖C、D所示占用到系爭土地之部分拆除，並返還系爭土地 占用部分，並無理由，應予駁回。又被告既為有權占有，其 占有並非無法律上原因而受利益，則原告依不當得利法律關 係請求被告應給付原告如其起訴狀聲明㈡所示相當於租金之 不當得利及未能開發使用之損失，亦無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，併予駁回 。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資 料，經本院審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不逐一論 列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，應由原告負擔。中 華 民 國 111 年 1 月 14 日 臺東簡易庭 法 官 王麗芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 111 年 1 月 17 日 書記官 張耕華
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