臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
109年度南簡字第918號
原 告 何淑芬
訴訟代理人 莊信泰 律師
被 告 劉宛慈
訴訟代理人 鄭家豪 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年12月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：被告於民國104年1月20日與原告訂立房屋租 賃契約書（下稱系爭租賃契約書；兩造間之租賃契約，下稱 系爭租賃契約），向原告承租門牌號碼臺南市○區○○路0段00 0號12樓之2建物（下稱系爭房屋）；原告因僅有系爭房屋1 棟，而母親何陳媛媛失智且生病，有賴原告照顧，且原告與 母親、兒子、媳婦、孫子及外籍勞工，共計10人，原居住之 門牌號碼臺南市○○區○○路000巷000號房屋（下稱歸仁住處） 僅有3間房間、1間和室，居住空間不敷使用，有收回系爭房 屋自住之正當理由及必要情形，乃於109年5月5日寄發臺南 德高厝第000128號存證信函（下稱128號存證信函）予被告 ，依土地法第110條第1款規定，向被告為終止系爭租賃契約 之意思表示；又被告未經原告同意，將系爭房屋交由他人使 用，違反系爭租賃契約第8條約定，原告另依土地法第110條 第5款規定、系爭租賃契約第18條約定，終止系爭租賃契約 ，並以民事準備㈢狀繕本之送達，向被告為終止系爭租賃契 約之意思表示。茲因系爭租賃契約業已終止，被告於系爭租 賃契約後，未將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。為此，爰依 民法第455條第1項、土地法第100條規定，提起本訴等語。 並聲明求為判決：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告抗辯：
㈠原告先於109年5月5日寄發128號存證信函；再於109年6月24 日寄發臺南德高厝第000185號存證信函（下稱185號存證信 函）予被告；如原告須將系爭房屋收回自住，何以要求被告 重新訂立租賃契約書，並辦理公證？足見原告提起本件訴訟 ，乃欲提高租金，而非收回自住。再原告原居住之歸仁住處 之面積大於系爭房屋，且原告並無工作收入，原告如將系爭
房屋收回，將短少系爭房屋之租金收入，顯然不符收回自住 之要件。又原告母親何陳媛媛於法院勘驗當日，並未居住於 歸仁住處；且原告母親何陳媛媛平日由外籍勞工照顧，亦難 認有收回自住之必要。另原告雖提出之租賃契約書影本1份 （按：指本院卷第305頁至第311頁所附原告於110年6月29日 與訴外人李采倖訂立之不動產租賃契約書，下稱110年6月29 日租約），惟未說明有收回自住之正當理由及必要性。且11 0年6月29日租約約定之租金為1萬1,000元，原告出租系爭房 屋尚有獲利，與185號存證信函之想法較為一致。 ㈡系爭租賃契約第8條所稱由他人使用，應係為防止承租人恣意 將租賃物再行出租或交由他人使用，致出租人無法掌控租賃 物之情形。被告承租系爭房屋後，均與外祖父、外祖母、舅 舅及表兄弟姊妹居住於系爭房屋內，應在出租人可得預見之 範圍。又原告所提出、攝有即時通訊軟體對話紀錄之照片所 示之對話紀錄（按：指本院卷第129頁所附照片所示之對話 紀錄，下稱系爭對話紀錄），乃由訴外人即被告之阿姨陳麗 琴傳送予原告，系爭對話記錄中提及之「父母」、「父親」 ，即為被告之外祖父、外祖母，均為被告之家屬。另外，房 屋之租金，並未禁止第三人清償，且訴外人張鈞婷、陳清琦 分別為被告之表姊及舅舅，其等代被告匯款予原告，用以給 付租金，應為法之所許。被告並無違反系爭租賃契約第8條 約定之情事，原告主張被告違反系爭租賃契約書第8條之約 定，並無理由。
㈢系爭租賃契約書第18條之內容，應不包括違反系爭租賃契約 書第8條約定，得終止契約。
㈣與系爭房屋同棟之同號5樓之3、11樓之1，雖登記於被告名下 ，惟均係訴外人即被告母親陳麗敏所購買，其中同號5樓之3 ，目前乃由被告之男友設立之訴外人碩晟產業有限公司（下 稱碩晟公司）使用；另外同號11樓之1，則由被告之阿姨陳 麗琴及被告之表弟居住，被告亦未居於該處。且同號5樓之3 、11樓之1房屋，登記於被告名下，亦非得以終止系爭租賃 契約之事由等語。
㈤並聲明求為判決：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔 保請免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被告於104年間與原告訂立系爭租賃契約書，向原告承租系爭 房屋；雙方約定租賃期間至104年5月1日止，租金為每月3萬 元；嗣系爭租賃契約書約定之租賃期限屆滿後，被告仍為租 賃物即系爭房屋之使用收益，而原告不即表示反對之意思， 視為以不定期限繼續契約。
㈡系爭房屋為原告與訴外人何婷婷共有，應有部分各二分之一 。
㈢系爭租賃契約書第8條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自 將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相 方法由他人使用房屋」等語。
㈣系爭房屋，有1間房間，現由被告之外祖母及外籍勞工居住， 另有隔出1個空間置放雙人床1張，可供休息使用，據被告之 阿姨陳麗琴陳稱該空間由被告之外祖父使用。現場有樓梯可 通樓上；據陳麗琴陳稱樓上並無獨立的門牌；又樓上有3間 房間，其中1間房間內尚有另1空間可作為儲藏室使用，3間 房間，其中2間分別係被告之舅舅及表弟居住，另1間原係被 告之外祖父居住，嗣因被告之外祖父行動不便無法上樓，現 作為儲藏室使用，有勘驗筆錄1份、現場照片7幀在卷可按（ 參見本院卷第215頁、第221頁至第224頁）。 ㈤原告於109年6月24日寄發185號存證信函予被告，185號存證 信函記載：「…另依土地法第110條第1項（按：應係第1款之 誤）出租人收回自住告知承租人，今調解中侯先生已提出解 決方案1.雙方重簽租賃合約租金三萬元並且辦理公證，租期 從民國109年7月1日起算…」等語，此有185號存證信函影本1 份在卷足據（參見本院卷第33頁至第35頁）四、本件之爭點：
㈠原告主張兩造間訂立之系爭租賃契約業已終止，有無理由？ ㈡原告主張依民法第455條第1項、土地法第100條之規定，訴請 被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？五、得心證之理由？
㈠原告主張兩造間訂立之系爭租賃契約業已終止，有無理由？ 1.原告主張有收回系爭房屋自住之正當理由及必要情形，業 已寄發以128號存證信函予被告，依土地法第110條第1款 規定，向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，系爭租賃 契約業已終止，有無理由？
⑴按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依 土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住 （最高法院101年度台上字第1152號判決參照）。次按 ，土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於 其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要 情形而言（最高法院41年台上字第138號判例意旨參照 ）。
⑵查，被告於104年間與原告訂立系爭租賃契約書，向原告 承租系爭房屋；雙方約定租賃期間至104年5月1日止， 租金為每月3萬元；嗣系爭租賃契約書約定之租賃期限
屆滿後，被告仍為租賃物即系爭房屋之使用收益，而原 告不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約，此 為兩造所不爭執，是兩造間之系爭租賃契約自104年5月 2日起，應更新為不定期之房屋租賃契約。
⑶本件原告主張其僅有系爭房屋1棟，而母親何陳媛媛失智 且生病，有賴原告照顧，且原告與母親、兒子、媳婦、 孫子及外籍勞工，共計10人，原居住之歸仁住處僅有3 間房間、1間和室，居住空間不敷使用，有收回系爭房 屋自住之正當理由及必要情形，乃於109年5月5日寄發1 28號存證信函予被告，依土地法第110條第1款規定，向 被告為終止系爭租賃契約之意思表示之事實，業據其提 出128號存證信函為證，並聲請訊問證人即原告之媳朱 霈馨，惟為被告所否認，而以前揭情詞置辯，經查： ①觀諸原告於109年5月5日寄發予被告之128號存證信函 ，記載：「……今因本人要照顧年邁失智母親，無力管 理租賃事宜，為免日後造成子女之困擾，是依民法第 450條之規定先期通知臺端，於文到至民國109年6月1 0日止終止雙方間之租賃契約，……」等語，有128號存 證信函影本1份在卷可按（參見本院卷第31頁），僅 敘述因照顧母親，無力管理租賃事宜，為免日後子女 之困擾而通知被告終止系爭租賃契約，而無隻言片語 提及擬將系爭房屋收回自住等情，尚難據以認定原告 於寄發128號存證信函時，確有將系爭房屋收回自住 之正當理由及必要情形，且已依土地法第100條第1款 規定，向被告為終止系爭租賃契約之意思表示。 ②證人朱霈馨於本院言詞辯論時證述：約於106年7月起 ，與原告同住於歸仁住處；伊於104年認識伊夫時， 結婚前，伊夫、原告及原告母親即住在該處，當時尚 未僱請外籍勞工；約於107年間，家中始有外籍勞工 ；該處原有兩間房屋，嗣因原告母親需要使用輪椅， 因此於後面加蓋鐵皮房屋1間，伊與伊夫住在原來房 間中之1間，原告住於另外1間，原告之母何陳媛媛與 外籍勞工則住在加蓋之房屋；原告於107年間伊之子 女出生後，即稱欲搬走，惟至今仍未搬走之確切原因 ，伊不知道；原告曾稱因人數較多，需要較大之房屋 ，暫不搬走等語（參見本院卷第144頁、第146頁）。 惟查，由證人朱霈馨於本院言詞辯論時之上開證言， 至多僅能證明原告於107年間證人朱霈馨之子女出生 後，即曾提及擬自歸仁住處搬走，然原告縱令擬自原 告歸仁住處搬走，仍有將系爭房屋出租予被告而另行
租賃租金較系爭房屋之租金為低廉之房屋居住使用之 可能，此觀諸原告於185號存證信函中要求被告於109 年6月30日以前，與訴外人侯守文重新訂立租賃契約 書，及原告於民事準備書（二）及聲請調查證據狀記 載185號存證信函中所提雙方重新訂立租賃契約之目 的，乃原告得藉以收取金錢向他人租屋，以供自己及 母親、外籍勞工居住，兼照顧生病之母親等情自明（ 參見本院卷第33頁至第35頁、第104頁），尚難執此 即謂原告確有收回自住之正當理由及必要情形。況且 ，如原告於107年間證人朱霈馨之子女出生後，向證 人朱霈馨陳稱欲自歸仁住處搬走時，即有將系爭房屋 收回自住之正當理由及必要情形，豈有於1年以後， 始向被告為終止系爭租賃契約之意思表示之理？益徵 尚難僅因原告於107年間證人朱霈馨之子女出生後， 曾向證人朱霈馨陳稱欲自歸仁住處搬走，即謂原告有 將系爭房屋收回自住之正當理由及必要情形。是以， 自不能以證人朱霈馨於本院言詞辯論時所為之上開證 言，遽認原告有將系爭房屋收回自住之正當理由及必 要情形。
③參以原告於109年6月24日寄發予被告之185號存證信函 ，記載：「……另依土地法第100條第1項（按：應係款 之誤）出租人收回自住告知承租人，今調解中侯先生 已提出解決方式1.雙方重簽租賃合約租金3萬元並且 辦理公證，租賃從民國109年7月1日起算，請臺端於 民國109年6月30日前和委託人侯守文先生重簽合約， 如未簽訂新約，委託人會提起遷讓房屋的訴訟，……」 等語，此有185號存證信函影本1份在卷可稽（參見本 院卷第33頁至第35頁）。雖提及「……依土地法第100 條第1項（按：應係款之誤）出租人收回自住，……」 等語，惟細繹185號存證信函之內容，非但未提及擬 將系爭房屋收回自住之理由，反而重申代理原告與被 告調解之侯守文於調解時提出之解決方式，即雙方重 新訂立每月租金3萬元之租賃契約書並辦理公證，並 告知被告，如不訂立租賃契約書，將會提起遷讓房屋 訴訟。衡諸常情，如原告於寄發128號存證信函或185 號存證信函時，在客觀上確有將系爭房屋收回自住之 正當理由及必要情形，原告於寄發185號存證信函時 ，豈有非但未提及擬將系爭房屋收回自住之理由，反 而重申侯守文於調解時之提議，要求被告於109年6月 30日以前，出面訂立書面租賃契約，否則，將提起遷
讓房屋訴訟之可能？益徵原告於寄發128號存證信函 或185號存證信函時，在客觀上應無將系爭房屋收回 自住之正當理由及必要情形。
④原告另雖主張僅有系爭房屋1棟，而母親何陳媛媛失智 且生病，有賴原告照顧，且原告與母親、兒子、媳婦 、孫子及外籍勞工，共計10人，原居住之歸仁住處僅 有3間房間、1間和室，居住空間不敷使用；另被告有 同號11樓之1、5樓之3房屋，得以居住使用，原告應 有收回自住之正當理由及必要；又收回自住之立法意 旨在保護經濟上弱勢之承租人，被告於系爭房屋同棟 有另外2間房屋可以居住使用，被告繼續承租系爭房 屋，有民法第148條第1項規定之以損害人他人為主要 目的及民法第148條第2項規定之行使權利未依誠實信 用原則之情形等語。惟查：
縱令原告僅有系爭房屋1棟，而原告母親何陳媛媛失 智且生病，有賴原告照顧，且原告與母親、兒子、 媳婦、孫子及外籍勞工，共計10人，原居住之歸仁 住處僅有3間房間、1間和室，居住空間不敷使用， 仍有將系爭房屋出租予被告而另行租賃租金較系爭 房屋之租金為低廉之房屋居住使用之可能，此觀諸 原告於185號存證信函中要求被告於109年6月30日 以前，與侯守文重新訂立租賃契約書，及原告於民 事準備書（二）及聲請調查證據狀記載185號存證 信函中所提雙方重新訂立租賃契約之目的，乃原告 得藉以收取金錢向他人租屋，以供自己及母親、外 籍勞工居住，兼照顧生病之母親等情（參見本院卷 第33頁至第35頁、第104頁），即可明瞭，尚難執 此即謂原告確有收回自住之正當理由及必要情形。 其次，有無收回自住之正當理由及必要，乃就出租 人之情況為考量，而與承租人之情形無涉，原告以 被告有同號11樓1、5樓之3房屋，得以居住使用， 據以主張其有收回自住之正當理由及必要情形，亦 無足取。
次按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害 他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實 及信用方法。民法第148條定有明文。所謂不得以 損害他人為主要目的，係在限制權利人行使權利， 專以損害他人為主要目的；若當事人行使權利，雖 足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的， 即不受此限制。所謂誠信原則，係在具體的權利義
務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之 內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，應 以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察 權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方 法（最高法院108年度台上字第101號判決參照）。 查，不論土地法第100條第1款之立法目的為何、被 告於系爭房屋同棟有無另外2間房屋可以使用，被 告向原告承租系爭房屋，本須依系爭租賃契約之約 定，給付租金予原告，實難認被告繼續承租系爭房 屋有何專以損害他人為主要目的之情。次查，被告 繼續承租系爭房屋，乃原告於系爭租賃契約書所定 租賃期限屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益而不 即表示反對之意思時，即得預見；且被告繼續承租 系爭房屋，亦須繼續依系爭租賃契約之約定，給付 租金予原告；經比較衡量雙方之利益，並考察權利 義務之社會上作用，亦難謂被告繼續承租系爭房屋 ，有何犧牲原告之利益以圖利自己，有違誠信原則 之情。
從而，原告前揭部分之主張，均不足據為有利原告 之認定。
⑤至原告於本院審理中，雖另主張其已租屋居住，在客 觀上容有收回自住之情形，並提出110年6月29日租約 影本1份為證（參見本院卷第305頁至第311頁）。惟 按，不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時， 固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。 惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因 而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房 屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租 人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權 存在（最高法院87年度台上字第1922號判決參照）； 且契約終止權之行使，依民法第263條準用同法第258 條規定，應向他方當事人以意思表示為之，苟非對契 約之他方當事人為終止契約之意思表示，自難謂已生 終止契約之效力（最高法院85年度台上字第424號判 決可參）。查，觀之110年6月9日租約，其租金僅為1 萬1,000元，低於系爭房屋之租金；參以原告並無工 作，業據證人朱霈馨於本院言詞辯論時證述屬實（參 見本院卷第148頁）；復曾有與被告重新訂立租賃契 約書，將系爭房屋繼續出租予被告而另行租賃租金較 系爭房屋之租金為低廉之房屋居住使用之意，此觀諸
卷附185號存證信函影本及民事準備書（二）及聲請 調查證據狀之記載自明（參見本院卷第31頁至第35頁 、第104頁），自難僅因原告與李采倖另訂110年6月9 日租約，即謂原告於寄發128號存證信函時，確有將 系爭房屋收回自住之正當理由及必要情形。另外，縱 令原告自110年6月起，不能居住於歸仁住處而另有將 系爭房屋收回自住之正當理由及必要情形，揆之前揭 說明，原告亦應另依民法第450條第3項但書之規定， 向被告先期通知並向被告為終止之意思表示；原告於 本院審理中並未舉證證明曾以自110年6月起，不能居 住於歸仁住處，有將系爭房屋收回自住之正當理由及 必要情形為由，向被告為終止系爭租賃契約之意思表 示，系爭租賃契約亦無僅因其與李采倖訂立110年6月 9日租約而當然終止之可能，附此敘明。
⑥此外，原告復未能舉出其他證據以實其說，原告主張 其有將系爭房屋收回自住之正當理由及必要情形，已 於109年5月5日寄發128號存證信函予被告，依土地法 第110條第1款規定，向被告為終止系爭租賃契約之意 思表示，自不足採。
⑷綜上，原告主張有將系爭房屋收回自住之正當理由及必 要情形，已於109年5月5日寄發128號存證信函，依土地 法第100條第1款規定，向被告為終止系爭租賃契約之意 思表示，系爭租賃契約業已終止等語，自不足採。 2.原告主張被告未經原告同意，將系爭房屋交由他人使用， 違反系爭租賃契約第8條約定，已依土地法第110條第5款 規定、系爭租賃契約第18條約定，終止系爭租賃契約，並 以民事準備㈢狀繕本之送達，向被告為終止系爭租賃契約 之意思表示，系爭租賃契約業已終止，有無理由？ ⑴按解釋契約應通觀全文，並斟酌訂立契約當時及過去之 事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法 則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要 目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法 律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院11 0年度台上字第857號判決參照）。
⑵按「乙方（按：指被告）未經甲方（按：指原告）同意 ，不得私自將租賃房店屋權利全部或一部分出借、轉租 、頂讓或以其他變相方法由他人使用房店屋」，系爭租 賃契約書第8條雖有明文。惟查：
①衡諸民法第443條第1項但書規定：租賃物為房屋者， 除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人
，可知上開約定中關於轉租部分之約定，應屬民法第 443條第1項但書所稱之反對之約定，乃約定被告未經 原告同意，不得將系爭房屋全部或一部轉租予他人。 ②上開約定中所稱之頂讓，並非法律名詞；衡之社會上 一般所稱之頂讓，乃指讓與人脫離契約關係，由受讓 人承受讓與人之地位等情，應認上開約定中所稱之頂 讓，乃指租賃權之讓與，上開約定中關於頂讓部分， 乃約定被告未經原告同意，不得將就系爭房屋租賃權 之全部或一部讓與予他人。
③至於上開約定中關於出借或以其他變相方法由他人使 用部分；衡之為租賃物之使用收益者，法律並未規定 以承租人本人為限，民法第451條所指「承租人仍為 租賃物之使用收益」者，亦包括承租人之家屬，受雇 人及經承租人允許之其他第三人，而為租賃使用收益 之情形在內（最高法院60年台上字第2246號判例意旨 參照）；復參以被告為81年7月28日出生，有個人戶 籍（完整姓名）查詢結果1份在卷可按（參見本院卷 第41頁），於104年1月20日與原告訂立租賃契約時， 年僅22歲；而系爭房屋有樓上、樓下之分，縱不計算 被告於樓下自行隔出之空間，樓上、樓下即有4間房 間，此經本院勘驗屬實，並有勘驗筆錄1份在卷可按 （參見本院卷第215頁至第217頁），足見系爭房屋之 使用空間甚大，非僅足供被告個人居住使用，衡諸常 情，原告於出租時，應可預見被告承租系爭房屋，非 僅供個人居住使用；如系爭租賃契約書第8條之真意 ，確在要求被告不得將系爭房屋全部或一部，借貸或 交由他人使用，則原告於與被告訂立系爭租賃契約書 時，理應會詢問被告於承租系爭房屋後，除供自己使 用之空間外，其餘空間如何利用，並將該利用方式記 載於系爭租賃契約書內，以免日後爭議；並酌以系爭 租賃契約書乃以坊間書店或文具店販賣之房屋租賃契 約書範本為草稿而訂立；而一般以坊間書店或文具店 販賣之房屋租賃契約書範本為草稿訂立租賃契約者， 除非出租人事先言明，或依租賃物之情況（例如：租 賃物僅為房屋中之1間房間，且出賣人提供單人床1張 ）、相關費用之負擔方式（例如：水電費由出租人負 擔）觀之，依社會通念可認出租人應不允許承租人以 外之人使用租賃物之情形外，亦未見有因訂立之租賃 契約書中載有前述約定而認為承租人將租賃物之全部 或一部借貸或交由祖父母、父母、配偶、子女或親友
使用時，例如提供祖父母、父母、配偶、子女或親友 居住時，須先經出租人允許之交易習慣；如謂出租人 在未事先言明，且依租賃物之情況、相關費用之負擔 方式觀之，亦無依社會通念可認出租人應不允許承租 人以外之人使用租賃物之情形下，僅因承租人將租賃 物之全部或一部借貸或交由祖父母、父母、配偶、子 女或親友使用，即得以租賃契約書內載有前述約定為 由，主張承租人違反租賃契約之約定，顯與一般交易 習慣有違，亦與誠信原則有悖，是本院認為上開約定 中關於出借或以其他變相方法由他人使用部分之真意 ，應指被告未經原告之同意，不得逾越依社會通念， 認為合理之範圍，將系爭房屋之全部或一部借貸，或 以其他方式，交由他人使用。
④準此，應認系爭租賃契約書第8條約定之真意，乃被告 未經原告同意，不得將系爭房屋全部或一部轉租予他 人，不得將系爭房屋之租賃權之全部或一部讓與他人 ，亦不得逾越依社會通念，認為合理之範圍，將系爭 房屋之全部或一部借貸，或以其他方式交由他人使用 。
⑶本件原告主張：被告未經原告同意，將系爭房屋交由他 人使用，違反系爭租賃契約書第8條之約定等語，惟為 被告所否認，而以事實及理由二、㈡所載情詞置辯。經 查：
①系爭房屋現有被告之外祖父、外祖母、舅舅、表弟居 住其內，為兩造所不爭執。其次，原告並未舉證證明 被告除將系爭房屋交由外祖父、外祖母、表弟使用外 ，尚有交由其他人使用，自難認被告尚有將系爭房屋 交由其他人使用。
②被告雖將系爭房屋交由外祖父、外祖母、舅舅、表弟 使用，惟衡諸被告於104年1月20日與原告訂立租賃契 約時，年僅22歲；而系爭房屋之使用空間甚大，已如 前述，衡諸常情，應可預見被告承租系爭房屋，非僅 供自己居住使用，且被告之外祖父、外祖母、舅舅及 表弟，均為被告之血親，尚難認被告將系爭房屋交由 外祖父、外祖母、舅舅及表弟使用，業已逾越依社會 通念，認為合理之範圍。又被告將系爭房屋交由外祖 父、外祖母、舅舅及表弟使用，既未逾越依社會通念 ，認為合理之範圍，揆之前揭說明，自難據以認定被 告有何違反系爭租賃契約書第8條所定情形。
③原告另雖主張：由民事起訴狀記載被告之住所於同號5
樓之3，本院將民事起訴狀合法送達於被告，可見被 告乃將系爭房屋交由他人使用；且由系爭對話紀錄， 可知被告將系爭房屋，交由他人使用，並提出攝有系 爭對話紀錄之照片1幀為證（參見本院卷第129頁）。 惟查：
民事起訴狀當事人欄記載之被告住所，僅係原告片 面所為之記載，尚不能據以認定被告住所之所在， 此觀諸民事起訴狀記載原告之住所於臺南市○區○○ 路000號，惟原告並未居住於臺南市○區○○路000號 ，即可明瞭。其次，本院將民事起訴狀繕本送達同 號5樓之3後，乃由同棟之接收郵件人員收受，此觀 諸送達回證蓋有翰林福居郵件代收專用章自明（參 見本院卷第63頁）；且同號5樓之3為被告男友設立 碩晟公司之辦公處所，業據被告具狀陳述在卷（參 見本院卷第241頁），同棟之接收郵件人員因瞭解 上述情形而為被告收受民事起訴狀，亦與常情無違 ，要難僅因同棟之接受郵件人員代為收受該郵件， 即認被告於同號5樓之3居住。況且，系爭租賃契約 書第8條關於出借或以其他變相方法由他人使用部 分之真意，應指被告未經原告之同意，不得逾越依 社會通念，認為合理之範圍，將系爭房屋之全部或 一部借貸，或以其他方式，交由他人使用，已如前 述；而被告究於何處居住，於被告有無逾越依社會 通念，認為合理之範圍，將系爭房屋之全部或一部 借貸，或以其他方式交由他人使用，並無必然之關 連。原告僅以由民事起訴狀記載被告之住所於同號 5樓之3，本院將民事起訴狀合法送達於被告為由， 主張被告乃將系爭房屋交由他人使用，並據以主張 被告有違反系爭租賃契約書第8條約定之情形，自 無足取。
系爭對話紀錄，雖記載「……關於12樓我父母居住的 事。……前幾天我聽說仲介直接到12樓對我父親下逐 客令，我很難過。因為老人家一個人在家，什麼都 不知道，媽媽又住院，他被通知搬家很惶恐，……」 等語，有攝有系爭對話紀錄之照片1幀在可按（參 見本院卷第129頁）。惟查，被告抗辯系爭對話紀 錄，乃由被告之阿姨陳麗琴傳送予原告，為原告於 言詞辯論時不爭執，依民事訴訟法第280條第1項規 定，視同自認，堪認屬實。又依系爭對話紀錄，至 多僅能證明被告之外祖父、外祖母於系爭房屋居住
，揆之前揭說明，亦難據以認定被告有違反系爭租 賃契約第8條約定之情事。
④原告雖另以系爭房屋自106年7月至109年6月租金之匯 款人，除106年7月至10月為被告外，其餘均非被告匯 款為由，質疑被告將系爭房屋交由他人使用等語。惟 查，委由他人匯款者，所在多有，本難僅因匯款人非 被告本人，即謂被告將系爭房屋交由他人使用，遑論 被告是否逾越依社會通念，認為合理之範圍，將系爭 房屋交予他人使用等情，是原告前揭主張，自不足據 為有利原告之認定。
⑷從而，原告主張被告有違反系爭租賃契約書第8條約定之情 形，自不足採；原告據以主張被告違反系爭租賃契約書第 8條約定，依土地法第110條第5款規定，終止系爭租賃契 約，並以民事準備㈢狀繕本，向被告為終止系爭租賃契約 之意思表示，系爭租賃契約業已終止等語，亦無足取。 ⑸按「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提 前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金，乙方決無異 議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲 方處理，乙方決不異議」，系爭租賃契約書第18條雖有明 文。惟自文義觀之，該條之內容，僅係針對應受強制執行 之事項所為之約定，應非關於終止權之約定。查，被告既 無違反系爭租賃契約書第8條約定之情形，已如前述，且 系爭租賃契約書第18條亦非關於終止權之約定，則原告主 張被告違反系爭租賃契約書第8條約定，依系爭租賃契約 書第18條約定，終止系爭租賃契約，並以民事準備㈢狀繕 本之送達，向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，系爭 租賃契約業已終止等語，亦不足採。
㈡原告主張依民法第455條第1項、土地法第100條規定，訴請被 告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，有無理由？ 1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條第1項前段定有明文。如租賃關係尚未終止，自無上開 規定之適用。次按，不定期房屋租賃，出租人有土地法第 100條各款所定情形時，固得依土地法第100條之規定收回 該房屋。惟該條之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原 因而已。如出租人依該條各款規定請求返還房屋者，自仍 應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經 合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年 度台上字第1922號判決意旨參照）；不論土地法第100條 是否為租賃物返還請求權之規定，出租人於租賃契約終止 以前，均不得依土地法第100條規定，請求承租人返還租
賃物。
2.查，原告以前揭理由，主張系爭租賃契約業已終止，均無 足取，已如前述，揆之前揭說明，自無民法第455條第1項 規定之適用，且不論土地法第100條是否為租賃物返還請 求權之規定，原告均不得依土地法第100條規定，請求被 告返還系爭房屋，是原告主張依民法第455條第1項、土地 法第100條規定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告 ，均屬無據。
六、綜上所陳，原告主張依民法第455條第1項、土地法第100條 規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，為無理由，應 予駁回。
七、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判決結 果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 伍逸康
以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
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