臺灣臺北地方法院民事判決
110年度北簡字第16062號
原 告 黃家婕
被 告 任培德
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年1月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號房屋二樓騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬元。
被告應自民國一百一十一年一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾柒萬玖仟捌佰參拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣壹拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明，不在此限。又不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加。民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明文 。查原告起訴時訴之聲明原為：「（一）被告應將門牌號碼 臺北市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋，共2層樓）2 、3樓騰空遷讓返還予原告。（二）被告應給付原告每月新 臺幣（下同）1萬8,000元，並自民國109年12月21日起至遷 讓房屋之日止，按月給付原告1萬8,000元。」（見本院110 年度補字第191號卷〈下稱第191號卷〉第8頁），嗣於111年1 月6日言詞辯論時變更訴之聲明為：「（一）被告應將系爭 房屋2樓騰空遷讓返還予原告。（二）被告應自110年1月1日 起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬8,000元。 （三）被告應給付原告18萬元。」（見本院卷第92頁），核 屬擴張或減縮應受判決事項之聲明及更正法律上之陳述，與 前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告前於109年12月27日向訴外人鄧陸標承 租其所有之系爭房屋，租賃期間自110年1月1日起至110年12 月31日止，租期1年，每月租金為6萬元，押租保證金為10萬 元。又原告為分攤租金，於109年12月15日與被告簽立房屋 租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將系爭房屋2樓、3 樓（即增建部分）出租予被告，並口頭約定僅得作為住家或 放置個人物品使用，不得從事營業行為，租賃期間自110年1 月1日起至110年12月31日止，租期1年，每月租金為1萬8,00 0元（水、電、瓦斯、管理費及清潔費由被告自行負擔）， 並約定被告應先行交付1個月租金1萬8,000元及押租保證金3 萬6,000元。詎料，被告僅交付1個月租金1萬8,000元及部分 押租保證金1萬8,000元，合計3萬6,000元後，即將私人木雕 作品放置於系爭房屋3樓及將大型冷凍櫃放置於系爭房屋2樓 ，並稱將作為製作食品之生產場所使用，顯已違反兩造間之 口頭約定，原告遂於109年12月28日寄發台北仁愛路郵局第0 00442號存證信函（下稱系爭原告存證信函）通知被告解除 系爭租約，並限被告於函到3日內將上開物品搬離，且如係 搬運於臺北市內，其所需搬運費可由原告負擔，然被告分別 於109年12月28日及同年月30日收受後，被告竟於109年12月 30日寄發台北正義郵局第000342號存證信函（下稱系爭被告 存證信函）予原告，否認兩造間有口頭約定僅作為住家使用 之情事，因原告已寄發系爭原告存證信函向被告為解除系爭 租約之意思表示，並限期搬離，然被告迄今仍繼續占有系爭 房屋2、3樓，又系爭租約亦已於110年12月31日屆期，被告 亦應將系爭房屋2、3樓遷讓返還予原告，爰依民法第179條 及第767條第1項等規定提起本件訴訟等語。並聲明：（一） 被告應將系爭房屋2樓騰空遷讓返還予原告。（二）被告應 自110年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原 告1萬8,000元。（三）被告應給付原告18萬元。二、被告則以：被告係於系爭房屋隔壁營業外賣店，因需擴大場 地而向原告承租系爭房屋2、3樓，而被告早已告知原告其承 租系爭房屋2、3樓是為作為食品包裝工作室及倉庫使用，不 作居家使用，且係原告同意後始將系爭房屋2、3樓出租予被 告，然原告卻無理由片面毀約，造成被告重大損失。又原告 曾表示願賠償被告3萬元搬家費，惟被告不同意，且系爭房 屋之鑰匙目前仍由被告持有，但因原告不讓被告使用系爭房 屋2、3樓，故被告至今從未使用過系爭房屋2、3樓，且被告 每次至系爭房屋時，原告均會請警察到場，而被告於警方到 場時並未將物品搬離是因原告未賠償被告之損失等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告前向鄧陸標承租系爭房屋使用，租賃期間自110 年1月1日起至110年12月31日止，租期1年，每月租金為6萬 元，押租保證金為10萬元。又兩造於109年12月15日簽立系 爭租約，約定原告將系爭房屋2樓、3樓（即增建部分）出租 予被告使用，租賃期間自110年1月1日起至110年12月31日止 ，租期1年，每月租金為1萬8,000元，押租保證金3萬6,000 元，被告並已給付1個月租金1萬8,000元及部分押租保證金1 萬8,000元，合計3萬6,000元。另原告曾於109年12月28日寄 發系爭原告存證信函向被告為解除契約之意思表示，並限被 告於函到3日內將個人物品搬離，而被告已於同年月30日收 受系爭原告存證信函，被告亦於同日寄發系爭被告存證信函 予原告等情，此有系爭租約、系爭原告存證信函、郵件收件 回執、系爭被告存證信函、房屋租賃契約書、建物登記第一 類謄本及土地登記第一類謄本等在卷可稽（見191號卷第14 至38頁、第56至64頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實 。
四、得心證之理由：
(一)原告請求被告遷讓返還系爭房屋2樓及所欠租金18萬元， 是否有據？
1、按得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之 繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣 後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必 要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約 ，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故 屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承 租人以前，當事人之一方非不得依民法第254條規定解除 租賃契約。本院51年度台上字第2829號判例所稱「租賃契 約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思 表示，使之消滅」，係指已開始履行之租賃契約而言。（ 91年度台上字第577號裁判要旨參照）。原告主張因被告 違反兩造口頭約定將系爭房屋2、3樓作為製作食品之生產 場所使用，原告已於109年12月28日寄發系爭原告存證信 函向被告為解除系爭租約之意思表示，又被告已於109同 年月30日收受系爭原告存證信函，故兩造間之系爭租約已 合法解除云云。查參諸原告自承其已於系爭租約簽約後即 將系爭房屋之鑰匙交付予被告，且被告已於109年12月21 日將私人木製物品及生財器具放置於系爭房屋2、3樓，並 提出系爭房屋2、3樓屋內照片為憑（見本院卷第105至117 頁），被告對此亦未否認，是系爭租約始期前，原告既已 將系爭房屋2、3樓交付予被告，依照上開意旨，為免已開
始履行之系爭租約因溯及消滅契約關係所徒增法律關係之 複雜，除有終止之原因，不得以解除之方式溯及消滅兩造 間之租賃關係。從而，原告雖以系爭原告存證信函向被告 為解除系爭租約之意思表示，亦不生合法解除之效力。 2、又原告主張因被告違反兩造口頭約定將系爭房屋2、3樓作 為製作食品之生產場所使用，原告亦已依系爭原告存證信 函向被告為終止系爭租約之意思表示，並聲請本院傳喚證 人黃張富子到庭作證。然為被告所否認。查證人黃張富子 到庭證稱：我沒有看過本院卷第14至16頁的系爭租約，但 被告來租房子時，我有看過被告，被告說是要住家用，當 時我女兒也有跟被告說只能住家用，被告就說他也是要住 家用，後來租約還沒到，被告就說他有東西要先拿來放， 放了之後就說他要做吃的，我們就反對，因為房子只能住 家用，不能做吃的，後來被告堅持要做吃的等語（見本院 卷第91頁），固堪認原告出租系爭房屋2、3樓予被告時已 向被告表明僅得作住家使用，然因原告提出之系爭房屋2 、3樓照片僅顯示被告將私人木製物品及生財器具放置於 系爭房屋2、3樓，並無法證明被告已於系爭房屋2、3樓從 事食品製作生產之事實。從而，原告以被告違反系爭房屋 2、3樓約定之使用方式而終止系爭租約，難認有據。 3、按系爭租約約定：「立房店屋租賃契約出租人黃家婕（以 下簡稱為甲方）（即原告），承租人（以下簡稱為乙方） （即被告）…茲經雙方協議訂立房屋租賃契約條件列明於 左：…第2條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為1年0個月即自11 0年1月1日起至110年12月31日止。第3條：租金每個月1萬 8,000元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納 （電燈費及自來水費另外）。第4條：租金應於每月1以前 繳納，每次應繳X年1個月份，乙方不得藉詞拖延。第5條 ：乙方應於訂約時，交於甲方3萬6,000元作為押租保證金 ，但保證金不得超過2個月…」(見191號卷第14頁)。又承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條第1 項前段定有明文。另押租金之主要目的在於擔保承租人履 行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他 債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力 。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高 法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。查原告並未 以系爭原告存證信函合法解除或終止系爭租約，已如前述 ，且被告亦自承其未終止系爭租約（見本院卷第92頁）， 又原告提起本件訴訟時已向原告請求返還系爭房屋2、3樓 ，堪認原告有反對被告繼續承租系爭房屋2、3樓之意思，
則系爭租約應於110年12月31日租賃期限屆滿即終止。從 而，依據上開規定，原告請求被告遷讓返還系爭房屋2樓 ，應屬有據。又系爭房屋2、3樓之租賃期間係自110年1月 1日起至110年12月31日止，共計12個月，每月租金1萬8,0 00元，而被告前已給付1個月租金1萬8,000元及部分押租 保證金1萬8,000元，亦如前述，則原告請求被告給付所欠 租金18萬元【計算式：（11個月×1萬8,000元）－押租保證 金1萬8,000元＝18萬元】，應屬有據。 4、至被告辯稱因被告每次至系爭房屋時，原告均會請警察到 場，故其並未使用系爭房屋2、3樓，自無需給付租金云云 。然被告自承迄今仍持有系爭房屋之鑰匙（見本院卷第93 頁），且被告業已將私人木製物品及生財器具放置於系爭 房屋2、3樓，又被告既稱原告雖請警察到場，然因原告並 未給付其搬遷費並賠償其損失，故未將上開物品搬離，則 難認原告未提供合於約定使用之租賃物於被告使用之情形 ，是被告上開所辯，難認可採。
（二）原告請求被告自110年1月1日起自遷讓返還系爭房屋2樓之 日止，按月給付相當於租金1萬8,000元之不當得利，是否 有據？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他 人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益。查系爭租約之始期為110年1月1日，並於110年 12月31日終止，已如前述，則被告於110年12月31日前占 有系爭房屋2、3樓仍有法律上原因，自111年1月1日始失 去使用收益系爭房屋2、3樓之權利，是被告自111年1月1 日起仍消極不遷讓並繼續占用系爭房屋2、3樓，即屬無法 律上之原因而受利益，則原告依不當得利法律關係請求被 告自111年1月1日起至遷讓返還系爭房屋2樓之日止（以此 為時點），按月給付原告相當於租金1萬8,000元之不當得 利，應屬有據，逾此部分，不得請求。
五、綜上所述，原告請求（一）被告應將系爭房屋2樓騰空遷讓 返還予原告、（二）被告應給付原告18萬元、（三）被告應 自111年1月1日起至遷讓返還系爭房屋2樓之日止，按月給付 原告1萬8,000元，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理 由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依 職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 1 月 21 日 臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 26 日 書記官 蘇炫綺