臺灣臺中地方法院簡易民事判決
110年度中簡字第336號
原 告 謝玉如即陳天來之承當訴訟人
訴訟代理人 陳昭全律師
陳葛耘律師
被 告 陳雪晴
兼
訴訟代理人 簡浩展
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年12月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明第2項為：被告應自民 國109年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新 臺幣（下同）35,000元。嗣於110年7月27日當庭將聲明第2 項變更為：被告應自109年10月1日起至返還系爭房屋之日止 ，按月連帶給付原告35,000元（見本院卷一第376頁）。核 屬不變更訴訟標的，而擴張應受判決事項之聲明，與前開規 定相符，應予准許。
二、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移 轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項定 有明文。查系爭房屋之所有權人原為訴外人陳天來，惟陳天 來於本件訴訟繫屬中之110年6月2日將系爭房屋所有權移轉 登記及讓與本件違約金及不當得利債權予謝玉如即原告等情 ，有建物登記第一類謄本及債權讓與契約書附卷可稽（見本 院卷一第401-403頁、第405頁）。而原告已於110年7月21日 聲請承當訴訟（見本院卷一第393-395頁），且經陳天來及 被告同意（見本院卷一第375頁），核無不合，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：陳雪晴於109年7月25日邀同簡浩展為連帶保證人 ，與陳天來簽立房屋租賃契約書，約定由陳雪晴向陳天來承 租門牌號碼臺中市○區○○路00號1樓之3房屋（下稱系爭房屋 ），兩造約定租賃期間自109年8月5日起至112年8月4日止，
每月租金7,000元(下稱系爭租賃契約)。惟陳雪晴竟未經陳 天來同意，即任由簡浩展使用系爭房屋，已違反系爭租賃契 約第8條之約定；簡浩展又於109年9月24日在系爭房屋放置 危險物品即長刀，並持以在系爭房屋所屬社區中庭揮舞、恐 嚇住戶，影響公共安全，亦已違反系爭租賃契約第10條之約 定。陳天來因而於109年8月31日時，以存證信函向陳雪晴為 終止系爭租賃契約之意思表示，並要求被告應於109年9月30 日前搬離，陳雪晴已收受上開存證信函，系爭租賃契約既經 陳天來合法終止，被告實已無權源而繼續占有系爭房屋，原 告自得依民法第455條、第767條第1項之規定，請求被告遷 讓返還系爭房屋；另依系爭租賃契約第6條之約定，被告應 自109年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付每 月租金5倍即35,000元之違約金，而簡浩展為系爭租賃契約 之連帶保證人，自應與陳雪晴就前揭違約金債務連帶負責。 嗣陳天來於110年6月2日本件訴訟繫屬中，移轉系爭房屋所 有權予原告，並於同年7月16日將對被告之違約金及不當得 利之債權讓與原告，爰擇一依民法第455條、第767條第1項 ，及系爭租賃契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明： ㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自109年10 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告35, 000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租賃契約第8條未有承租人陳雪晴須單獨居 住，不可與他人同居之約定，陳雪晴並無以任何變相方法由 他人使用房屋。陳雪晴於簽約時即告知陳天來欲與簡浩展一 同入住系爭房屋，況租賃期間系爭房屋須出租人修繕時，陳 天來均係聯絡簡浩展，足見陳天來於簽訂系爭租賃契約時， 即知悉簡浩展欲與陳雪晴共同居住於系爭房屋；簡浩展於10 9年9月24日僅係將損壞之刀具持至社區中庭回收，並無任何 揮舞、恐嚇情事，況刀具本係住家日常烹飪工具，簡浩展並 無在系爭房屋存放任何危險物品而影響公共安全之行為，陳 天來自不得終止系爭租賃契約；原告依系爭租賃契約第6條 約定請求之違約金，違反民法第247條之1之規定而無效，且 系爭租賃契約所載丙方連帶保證人之簽名並非簡浩展所為， 故原告不得依系爭租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被 告連帶負責等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願 供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第85頁）： ㈠陳雪晴於109年7月25日向陳天來承租系爭房屋，並簽訂系爭 租賃契約，雙方約定租賃期間自109年8月5日起至112年8月4 日，每月租金7,000元（含管理費），押金15,000元。
㈡陳天來於本件訴訟繫屬中，將系爭房屋所有權移轉登記予原 告。
四、本件爭點：
㈠陳天來以陳雪晴違反系爭租賃契約第8條、第10條約定，而依 第14條終止系爭租賃契約，有無理由？
㈡原告得否依民法第455條、第767條第1項前段、系爭租賃契約 第14條請求被告遷讓返還系爭房屋？
㈢原告依系爭租賃契約第6條及連帶保證之法律關係，請求被告 連帶給付自109年10月1日起至返還系爭房屋之日止之違約金 ，是否有據？若有，則其數額為何？
五、得心證之理由
㈠原告以陳雪晴違反系爭租賃契約第8條之約定，而終止系爭租 賃契約，並無理由。
原告主張陳雪晴承租系爭房屋期間，簡浩展亦共同居住等情 ，為被告所不爭執，而堪信原告此部分主張為真實。又原告 主張陳雪晴讓簡浩展居住在系爭房屋係以其他變相方法由簡 浩展使用系爭房屋，違反系爭租賃契約第8條之約定等情， 則為被告所否認，並以前情詞置辯。經查：
⒈按租賃係將物交由承租人使用收益之繼續性契約，出租人將 物交付承租人占有而置於他人實力支配之下，故為確保承租 人能善加保管租賃物，交易上特別重視承租人之資格。在租 賃契約約定不得轉租、轉借他人之情形之下，承租人得否將 租賃物之一部或全部交由他人占用使用收益，應從當事人約 定內容、租賃物之性質、承租人與占用使用人之關係等一切 情形，依一般社會常情及交易習慣，綜合判斷是否屬於出租 人可預見基於一定身分、親屬、契約關係，而得占用使用租 賃物之人。
⒉系爭租賃契約第8條約定：「乙方（即陳雪晴）未經甲方（即 陳天來）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借 、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」，可見系 爭租賃契約第8條並無限制只能由陳雪晴單獨居住；又兩造 既不爭執系爭房屋原係陳天來出租予陳雪晴供其居住使用， 故此部分所謂之不得使用房屋之「他人」，依一般社會常情 ，自不包含可得預見與承租人陳雪晴共同生活為目的而一同 居住之家人。本件被告抗辯簽訂系爭租賃契約時，簡浩展確 有隨同陳雪晴在場，且被告為男女朋友，雙方會以「老公」 、「老婆」相稱等語，再陳天來曾向陳雪晴稱：「簡先生難 道不是你口中的老公嗎？」，而簡浩展亦曾向陳天來提及： 「現在我老婆告知你，你又在扯甚麼鬼話！」、「另外，我 老婆說的也沒錯」等語，有對話紀錄截圖在卷可參（見本院
卷一第331-335頁），而男女雙方以「老公」、「老婆」相 稱，並一同參與承租房屋事宜，衡諸常情，一般人均可預見 該男女具有一定親密身分關係，堪信陳天來於簽訂系爭租賃 契約時，即可預見簡浩展與陳雪晴應為共同生活之伴侶，是 陳雪晴使其伴侶簡浩展居住於系爭房屋，非屬以變相方法由 他人使用房屋。
⒊況陳天來於109年8月1日租賃期間前，即就系爭房屋租賃電錶 、水費相關事宜與簡浩展聯絡，後續更有於租賃期間繼續與 簡浩展聯繫系爭房屋修繕之事實，有對話紀錄截圖附卷足考 （見本院卷一第147-151頁），堪認陳天來於簽訂系爭租賃 契約時即知悉簡浩展有與陳雪晴一同使用系爭房屋之目的， 而於租賃契約期間，更有默示同意簡浩展使用系爭房屋之舉 ，否則豈會略過承租人陳雪晴，而直接與簡浩展聯繫關於系 爭房屋修繕等至關出租人保持義務之事。故原告主張陳天來 於109年8月23日始知悉被告係共同居住於系爭房屋，否則陳 天來何以僅讓簡浩展於系爭租賃契約之連帶保證人處簽名， 而非於立契約人(乙方)補充簽名云云，應無可採。 ⒋綜上，簡浩展並非系爭租賃契約第8條約定所指之「他人」， 故陳雪晴使簡浩展共同居住於系爭房屋，非屬「以其他變相 方法由他人使用系爭房屋」之行為，原告上開終止契約之主 張，難認有據。
㈡原告主張陳雪晴違反系爭租賃契約第10條之約定，而終止契 約，並無理由。
⒈原告主張簡浩展於109年9月24日持長刀在系爭房屋所屬社區 中庭遊走並恐嚇住戶，顯已造成住戶及管理員之恐懼，違反 系爭租賃契約第10條約定云云，然為被告所否認，並辯稱簡 浩展係欲將損壞之家用料理刀丟棄，故持至社區中庭回收等 語。
⒉原告主張被告有違反系爭租賃契約第10條之約定等情，固據 提出陳天來與社區管理員鄭芸芸間之錄音譯文及光碟為證（ 見本院卷一第355頁）。查系爭租賃契約第10條約定：「房 屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」；證人即 系爭房屋社區管理員鄭芸芸於本院審理時證稱其於109年9月 24日確有見簡浩展拿料理刀在社區中庭行走，經其詢問後， 簡浩展表示要將刀具丟棄，且簡浩展並無持刀揮舞及威脅他 人之行為，故其並未報警等語，足認簡浩展辯稱其係欲將損 壞之刀具持至社區中庭回收，並無任何揮舞、恐嚇住戶之舉 措等語，應堪採信。再觀諸鄭芸芸與陳天來之對話僅提及鄭 芸芸就簡浩展在中庭持刀具之行為感到驚嚇等語，有錄音譯 文附卷可稽（見本院卷一第356頁），然此僅為鄭芸芸個人
主觀情緒之感受，實難遽認簡浩展有何影響公共安全之行為 ，自不足為有利於原告之判斷。此外，原告復未就簡浩展有 何具體存放危險物品影響公共安全之行為舉證以實其說，則 其主張被告違反系爭租賃契約第10條之約定，而據此終止契 約云云，委無可採。
㈢從而，陳雪晴既無原告所指違反系爭租賃契約第8條、第10條 約定之情事，原告自不得據此終止系爭租賃契約。是被告基 於系爭租賃契約合法占有系爭房屋，原告依民法第455條、 第767條第1項前段、系爭租賃契約第14條之約定，請求被告 遷讓返還系爭房屋，非屬正當；另依系爭租賃契約第6條之 約定及連帶保證之法律關係，請求終止契約後占有系爭房屋 之違約金，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項，及系爭租 賃契約之法律關係，擇一請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返 還原告，及依系爭租賃契約第6條之約定，請求被告自109年 10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告3 5,000元，為無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁 回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所提證據，經本院 審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 11 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 傅可晴
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 12 日 書記官 錢 燕