福建連江地方法院民事簡易判決
110年度簡字第12號
原 告 陳招俤
曹典鎮
共 同
訴訟代理人 曹典鈺
被 告 曹起榕
曹秋官
曹炎官
共 同
訴訟代理人 曹祐誠
被 告 林 莉
訴訟代理人 林歆怡
林樹福
上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，本院於民國
111年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴原請求㈠確認原告就連江縣○○鄉○○段000000地號土 地如附件複丈成果圖A及B部分（面積1.88平方公尺、0.81平 方公尺，下合稱系爭土地）有優先購買權存在。㈡被告間就 系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷。㈢被告曹起榕、曹秋 官、曹炎官就系爭土地，應以出賣林莉之同一條件予原告訂 立買賣契約，並移轉所有權登記予原告。嗣追加備位請求依 民法第767條規定，就被告間所有權移轉登記予以塗銷，另 就被告曹起榕、曹秋官、曹炎官（下稱曹起榕等3人）就連 江縣○○鄉○○段0000地號土地，如附件複丈成果圖A、B部分， 於109年5月13日之分割登記、100年9月23日之移轉登記，及 以86年12月8日以發還為原因之登記均應予塗銷。被告對原 告追加請求無異議而為本案言詞辯論，是依民事訴訟法第25 5條第2項之規定，自應准許原告為訴之追加。二、原告主張：系爭土地為陳招俤及曹典鎮所有門牌號碼連江縣 ○○鄉○○村000○00000號房屋（含房屋、防空洞、接連建物梯 、便道、圍牆）之基地，然於清末民初為曹典闊一人所有， 系爭土地為被告曹起榕等3人所有，其等顧念親屬關係，免 除原告上開2棟房屋使用系爭土地之租金，依民法第425條之 1之規定及土地法第104條之規定，原告為房屋基地承租人有 優先承買權。另系爭土地本為原告所有基地，係錯誤登記予
被告曹起榕等3人，其等無權處分系爭土地，買賣契約無效 ，故依民法第767條之規定，應塗銷並移轉登記予原告。並 聲明：㈠先位聲明：⒈確認原告就連江縣○○鄉○○段000000地號 如附件複丈成果圖A及B部分（面積1.88平方公尺、0.81平方 公尺）有優先購買權存在。⒉被告間就系爭土地之所有權移 轉登記應予塗銷。⒊被告曹起榕、曹秋官、曹炎官就系爭土 地，應以出賣林莉之同一條件予原告訂立買賣契約，並移轉 所有權登記予原告。㈡備位聲明：⒈被告間系爭土地移轉登記 應予塗銷。⒉被告曹起榕等3人就連江縣○○鄉○○段0000地號土 地如附件複丈成果圖A、B部分，於109年5月13日之分割登記 應予塗銷。⒊被告曹起榕、曹炎官與曹秋官間，就連江縣○○ 鄉○○段0000地號土地，如附件複丈成果圖A、B部分，於100 年9月23日之移轉登記應予塗銷。⒋被告曹起榕、曹炎官，就 連江縣○○鄉○○段0000地號土地，如附件複丈成果圖A、B部分 ，於86年12月8日以發還為原因之登記應予塗銷。三、被告曹起榕等3人則以：就系爭土地兩造間並無租賃關係存 在，且原告之祖厝亦不在同段1389-6地號土地上，又系爭土 地應為原連江縣○○鄉○○村000號房屋姜姓屋主所有，現已將 該屋轉讓予被告林莉，系爭土地自應物歸原主，防空洞坐落 於連江縣○○鄉○○段0000000000000地號土地，該等土地為曹 起榕、曹秋官、曹炎官所有，1389-5地號土地現為曹秋官所 有，且系爭土地係自1389地號土地分割出來，原1389地號土 地為被告曹起榕等3人所有，已罹於時效，原告無從置喙等 語。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告林莉則以：我購買連江縣○○鄉○○村000號房屋時，前姜 姓屋主告知1389-6及1370地號土地為其所有，然於鑑界測量 時1389-6地號土地登記在曹起榕等3人名下，經聯繫曹起榕 等3人，以買賣方式取得系爭土地，但現在系爭土地係合法 登記於我的名下，原告自不得主張權利等語。並聲明：原告 之訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：
㈠陳招俤及曹典鎮分別為門牌號碼連江縣○○鄉○○村000○00000號 未辦保存登記房屋之所有權人。
㈡連江縣○○鄉○○段000000地號土地於109年5月13日自同段1389 地號分割，並以買賣為原因關係，於同年月15日移轉登記予 被告林莉所有。
㈢連江縣○○鄉○○段00000000000地號土地為曹起榕、曹秋官、曹 炎官共有；同段1389-1地號土地為曹秋官所有；同段1370地 號土地為林莉所有；同段468地號為原告共有。六、得心證之理由：
㈠先位主張部分：
⒈土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人、典權人或 承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有 權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同 之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關 係存在之情形而言。且土地法第104條第1項優先承買權具物 權之效力，該規定所示之承租人，係本於意定租地建屋契約 而占有基地之情形，與民法第425條之1第1項規定推定有租 賃關係有別。依民法第757條規定：「物權除依法律或習慣 外，不得創設。」自不宜擴張解釋或類推適用各該規定於推 定租賃關係之情形。
⒉原告主張系爭房屋及系爭土地原同屬一人所有，嗣先後讓與 相異之人，依民法第425條之1第1項規定，推定房屋及土地 所有權人在房屋得使用期限內有租賃關係；然依原告所提出 及本院依職權調閱之土地登記謄本、連江縣舊有房屋證明、 拋棄繼承相關資料等件，並未能證明原告之房屋2棟及系爭 土地前同屬一人所有之情形（補字卷第8-14頁；簡字卷第22 1-229、273-426頁），且依前開所述，民法第425條之1第1 項規定推定租賃關係亦不得適用或類推適用土地法第104條 規定主張優先購買權，原告據此主張有優先購買權，亦屬無 據。從而，原告之先位主張，並無理由。
㈡備位主張部分：
原告主張系爭土地為其所有，係錯誤登記予被告曹起榕等3 人，故依民法第767條第1項主張塗銷被告間之移轉登記及相 關登記，經查：
⒈當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277條前段定有明文。對於妨害其所有權者，得請 求除去之，民法第767條第1項定有明文。又所謂妨害者，係 指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之 圓滿行使其所有權之行為或事實而言（最高法院88年度台上 字第2420號判決意旨參照），而不動產物權因法律行為所生 之得喪變更，應以登記為之，如該等登記有侵害或阻礙所有 權人之權利行使，所有權人自得請求除去之，依前開說明， 民法第767條第1項中段之妨害除去請求權，僅所有權人始得 主張之，是本件原告依民法第767條第1項中段請求塗銷所有 權移轉登記及相關登記，應由原告舉證其為所有權人。 ⒉原告主張其為連江縣○○鄉○○村000○00000號房屋之所有權人， 故其亦為該等房屋之基地即系爭土地之所有權人，而得請求 排除妨害，將相關登記予以塗銷，然依卷附該2棟房屋之舊 有房屋證明均明載建築物坐落地號為連江縣○○鄉○○段000地
號土地（補字卷第14頁；簡字卷第221頁），原告亦自陳該2 棟房屋坐落於468地號上（簡字卷第249頁），則系爭土地是 否為房屋之基地，已有疑義。
⒊依附件複丈成果圖觀之，A部分顯與468地號土地不相鄰，而 與1389地號與1389-1地號土地接壤；B部分與468及1389-5、 1389-1地號土地相鄰。然原告主張紅線以左、以下部分為其 等房屋之基地，而1389、1389-5地號土地既為紅線以左及以 下之土地，卻為被告曹起榕等3人所有，則難以說明房屋基 地與同段1389、1389-5地號是如何界分，是難以憑此推認原 告為系爭土地之所有人。何況1389-1、1389-5、1389-6（含 系爭土地）地號土地均自1389地號土地分割而出，而依本院 調取之1389地號土地（原南竿鄉南東小段746-3地號土地） 之登記相關資料可知（簡字卷第273-426頁），該土地係曹 起榕及曹炎官以土地為其等被繼承人曹旺利所有，向連江縣 政府申請發還而登記為所有權人，並有曹姓家族之賣斷契、 簡圖、繼承系統表等件為證，且原告本人更曾於85年5月12 日親自至連江縣地政局擔保該土地確實為曹旺利所有（簡字 卷第297頁），是自曹起榕、曹炎官取得該等土地距今已時 隔25年，原告始於本院訴訟中翻異前詞稱原屬於1389地號土 地一部的系爭土地為其所有，其主張之真實性，更顯疑義。 ⒋原告復主張勘驗照片中（簡字卷第201-203頁）咕咾石部分為 防空洞之一部，防空洞為其所有，其基地自然為其所有等語 ，惟已為被告所否認，證人即復興村142號房屋前屋主姜瑞 花到庭證稱：咕咾石牆是在我家的土地上，但不曉得是誰在 上面砌了紅磚牆，以前咕咾石牆上也沒有開洞等語（簡字卷 第444、445頁），則咕咾石地上物是否確為防空洞之一部， 或係防空洞外之圍牆，已然有疑，是原告此部分之主張，亦 難認可採。
⒌再者，141、141-1號房屋及周遭地上物俱屬未經保存登記之 地上物，彼此間緊密相鄰，且依通常情形密集建築未辦保存 登記地上物之區域，時有越界或修建、加蓋倚靠相鄰建物牆 垣或屋頂之情形，於本院至現場勘驗時，原告指界A部分為1 41號房屋之基地；B部分為141-1號房屋之基地，然於110年1 2月17日改稱A部分及B部分為原告2人所共有，前後所稱已有 矛盾，足見原告就該2棟房屋或其他地上物究該如何區隔及 實際範圍為何亦非清楚，且系爭土地周圍地上物，不僅僅係 被告林莉購置之房屋及空地有修整情形，原告所主張之地上 物部分，亦難認係維持最原始建築時之情狀，自難以認定原 告所謂自43年建造或清末既已存在之地上物之範圍，更遑論 以此推論地上物之基地為其所有。況且，地上物雖不能脫離
土地而存在，然與土地有別，而屬不同權利客體，本得分由 不同人所有，自難逕以地上物之範圍及權利歸屬認定土地之 所有權人。從而，就系爭土地之權利歸屬，無法為對原告有 利之認定，則原告自不能依民法第767條之規定請求塗銷登 記。
七、綜上所述，原告無法證明系爭土地與地上物原同屬一人所有 ，且縱同屬一人所有，依法亦不能主張優先購買權，原告先 位之訴，為無理由。又其無法證明為系爭土地之所有人，而 不得依民法第767條第1項中段請求塗銷登記，原告備位之訴 ，亦無理由。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日 民事庭 法 官 黃瑞成
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 28 日 書記官 林長貴