最高法院民事判決 110年度台上字第3001號
上 訴 人 同皇企業有限公司（下稱同皇公司）
法定代理人 黃王秀鶴
訴訟代理人 蔡 宜 蓁律師
上 訴 人 國揚實業股份有限公司（下稱國揚公司）
法定代理人 林 子 寛
訴訟代理人 李 永 然律師
黃 介 南律師
王 仁 炫律師
上列當事人間債務人異議之訴等（損害賠償）事件，兩造對於中
華民國110年3月17日臺灣高等法院第二審判決（109 年度重上字
第237號），各自提起一部及全部上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人國揚公司之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
上訴人同皇公司上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人同皇公司負擔。 理 由
一、上訴人同皇公司主張：伊於民國104年6月19日向對造上訴人 國揚公司購買位於新北市汐止區之國揚雲端科技大樓10樓之 A、B、C、D戶、坐落基地及汽機車位（下合稱系爭不動產） ，總價為新臺幣（下同）2億6,445萬元，因國揚公司保證可 向銀行貸款8 成，乃簽立系爭不動產買賣契約（下稱系爭契 約）。106年3 月間，伊確認貸款成數不足8成，就未貸得之 4,555萬元（下稱補充貸款），兩造於同年4月14日簽立補充 同意書（下稱同意書），約定如伊能取得補充貸款，於房屋 複驗完成交屋後，由銀行撥付；未能取得該貸款，可分期 5 年攤還，但國揚公司有先行交屋義務。嗣伊雖未能取得補充 貸款，然國揚公司未於105年12月8日領得使用執照（下稱使 照）之6個月內，即106年6月8日前通知交屋，而遲至108年5 月15日始完成交屋，逾期705 日，伊得請求國揚公司賠償遲 延交屋之損害等情。爰依系爭契約第11條第1 項中段約定， 求為命國揚公司給付1,334萬3,132元，及自108年5月15日起 算法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。二、國揚公司辯以：系爭契約第11條第1 項約定，限於賣方未於 期限「通知」交屋者，始應給付遲延利息。伊已於105 年12 月15日、106年5月15日先後通知交屋，皆於使照核發之半年 期限內，並未逾期。且同皇公司未依同意書於106年7月31日
前給付補充貸款，該同意書因條件未成就而不生效力，伊不 受拘束，毋庸履行先行交屋義務。況伊未免除同皇公司繳付 交屋款、坪數找補款及房屋稅之義務，同皇公司未如期繳付 該款項，不得要求交屋。再者，同皇公司因遲延驗收交屋， 延宕46日，應賠償額外支出貸款利息 48萬7,229元之損害； 又同皇公司因可歸責於己之事由，致未取得補充貸款，應依 系爭契約第8條第2項第2 款約定給付共計507萬2,897元利息 ，伊得據以為抵銷等語。
三、原審維持第一審所為命國揚公司給付370萬3,133元本息，暨 駁回同皇公司就963萬9,999元本息請求之判決，駁回兩造之 上訴，理由如下：
㈠同皇公司向國揚公司購買系爭不動產，兩造簽立系爭契約， 同皇公司除給付自備款外，並獲台北富邦銀行撥付貸款，與 原約定貸款數額尚有補充貸款之差額。系爭契約第11條係就 預售屋驗收、交屋等行為之約定，流程為：通知交屋→驗收 →複驗→撥款→交屋，其第1 項係指房屋領得使照、完成一 切主建物、附屬建物設備、必要公共設施後，國揚公司即有 以書面通知交屋之義務；與第2 項約定同皇公司應繳清買賣 價款後，始有權請求國揚公司「點交房屋」之約定，係屬不 同行為。國揚公司於106年5月15日已檢附相關文件寄發同皇 公司通知交屋，合於系爭契約第11條第1 項所定「通知交屋 」義務。
㈡兩造就貸款不足之事，於106年4月14日簽訂同意書，協議同 皇公司續申請補充貸款，並應於房屋複驗完成、交屋後，於 同年7月31日前撥付予同皇公司。綜觀系爭契約第8條第2 項 第4款、第5款就銀行貸款之約定事項，同意書內容，及證人 黃英良、蔡福星之證詞，可知同意書已將系爭契約第11條第 2 項約定之點收交屋流程，變更為「驗收→複驗→交屋→補 充貸款核撥」。亦即僅約定同皇公司繼續申請補充貸款；國 揚公司應完成瑕疵修繕，俾房屋複驗完成、交屋，並定有期 限末日，未約定兩造行為屬對待給付關係，或同皇公司如未 獲補充貸款，同意書即失效，故國揚公司之房屋複驗完成、 交屋義務，不因尚未取得補充貸款而即解免。同皇公司雖未 於106年7月31日前，取得台北富邦銀行核准及撥付補充貸款 ，然已提出增貸申請，該銀行於3 個月鑑價評估後否准增貸 ，難謂同皇公司就未獲核撥補充貸款有可歸責事由。 ㈢同皇公司所負繳納交屋款、坪數找補款、房屋稅款之義務， 均於銀行貸款之後，兩造既以同意書約定國揚公司交屋義務 在前，同皇公司給付核撥之補充貸款在後，國揚公司不得以 清償期在後之上開款項未獲給付，解免先行交屋義務。故同
意書雖未明確約定交屋日期，惟系爭不動產於106 年7月6日 完成複驗，同皇公司於同年9 月14日發函催告國揚公司至遲 於同月27日辦理交屋，國揚公司逾期未履行，應自翌日即同 年月28日起至完成交屋前之108年5月14日止（下稱遲延交屋 期間），負交屋遲延責任。
㈣同皇公司因國揚公司之交屋遲延，受有遲延交屋期間相當於 租金之損害。參酌土地法第97條第1 項規定，以系爭不動產 之房屋現值及土地申報地價總額年息10% 計算遲延交屋期間 租金為適當，共計370萬3,133元。故同皇公司得依民法第23 1條第1項規定請求國揚公司賠償損害，及自108年5月15日起 算之法定遲延利息。至國揚公司之交屋遲延，與系爭契約第 11條第1 項中段通知交屋遲延之遲延利息約定有別，應無適 用該約定或類推適用之餘地。
㈤同皇公司就辦理驗屋日期，並無離譜或故意拖延而不可歸責 ，國揚公司不得依民法第231條第1項規定，請求同皇公司給 付所受融資貸款利息損害 48萬7,229元本息；兩造以同意書 就補充貸款為特別約定，依該同意書第2項後段、第3項約定 ，同皇公司應給付國揚公司按年利率2.6%計算、自複驗完成 交屋日起至付清銀貸尾款日止之銀貸尾款利息，已取代系爭 契約第8條第2項第2 款約定，國揚公司不得再依上開條款， 請求同皇公司給付補充貸款之利息507萬2,897元。以故，國 揚公司據上開債權為抵銷抗辯，均無可採。
㈥從而，同皇公司請求國揚公司賠償遲延交屋之損害370萬3,1 33元本息，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則無理由 ，應予駁回。
四、本院之判斷：
㈠關於廢棄（即原判決駁回國揚公司就第一審判決命其給付37 0萬3,133元本息部分之上訴）部分：
⒈解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外 ，應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌 訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證 據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及 經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。
⒉細繹同意書第2 項後段載明：「如未能取得本銀行尾款之 上述貸款時，雙方同意依原合約辦理本銀貸尾款之本金及 利息之攤還方式」等詞，似已表明同皇公司如未能於 106 年7 月31日前獲撥補充貸款，就貸款不足額部分，即應依 系爭契約第8條第2項第5 款約定方式攤還。佐以證人蔡福 星於臺灣士林地方法院106年度重訴字第503號債務人異議
之訴事件中證稱：簽同意書之前提，就是於106年7月31日 前撥差額貸款，希望雙方在和諧狀況進行，於該前提達成 時才優惠辦理驗屋交屋；若無法於期限前完成差額貸款， 就依原契約第11 條之時程辦理交屋等語（見一審卷一381 頁）。則通觀同意書全文，斟酌兩造係因同皇公司所獲台 北富邦銀行撥付貸款，與原約定貸款數額尚有補充貸款之 差額，而訂立該同意書之時空背景，及比對系爭契約第 8 條、第11條約定，暨蔡福星之證詞，參互以察，能否謂國 揚公司所辯：106年7月31日前完成差額貸款之撥貸，為其 同意先行完成交屋之條件，該條件如未成就，伊毋須先履 行交屋義務乙節（見原審卷二23頁），全無可採？關乎國 揚公司交屋是否遲延之判斷，即有審酌之必要。原審逕以 上開理由認定國揚公司有先履行交屋之義務，不免速斷， 並與上開契約解釋原則有違。
⒊國揚公司上訴意旨，指摘原判決關其不利部分違背法令， 求予廢棄，為有理由。末查，同皇公司原併類推適用系爭 契約第11條第1 項中段約定，請求國揚公司賠償逾期交屋 之損害，嗣於原審言詞辯論期日，似僅依系爭契約第11條 第1 項中段約定為請求權基礎，不再主張類推適用該約定 ，亦未依民法第231條第1項規定為其請求之依據（見原審 卷二338頁），案經發回，宜併闡明注意及之。 ㈡關於駁回同皇公司上訴（即原判決關於駁回同皇公司請求遲 延交屋損害賠償963萬9,999元本息）部分： 原審本於取捨證據、認定事實，及適用法律之職權行使，認 同皇公司請求國揚公司賠償遲延交屋之損害963萬9,999元本 息，為無理由，因而駁回同皇公司該部分上訴，經核於法並 無違誤。同皇公司上訴論旨，指摘原判決關此部分為不當， 求予廢棄，非有理由。至同皇公司於本院所提出之意向書、 銀行存入憑證，核屬新證據，依民事訴訟法第476條第1項規 定，非本院所得斟酌。附此說明。
五、據上論結，本件國揚公司上訴為有理由，同皇公司上訴為無 理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2 項、第481 條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 19 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜
法官 張 競 文
法官 陳 麗 芬
法官 方 彬 彬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 2 月 10 日
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