最高法院民事判決 110年度台上字第1432號
上 訴 人 呂 國 亮
訴訟代理人 游 孟 輝律師
被 上訴 人 邱魏叔雲
林 炎 煌
共 同
訴訟代理人 鄭 勵 堅律師
李 佳 玲律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國109年8月14日臺灣高等法院花蓮分院第二審更審判決（ 109
年度重上更一字第7號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人主張：被上訴人及訴外人呂志揚、呂志宏、陳金 福、陳啟吉（下合稱呂志揚等 4人）均為坐落台東縣卑南鄉 ○○段 00000000000地號土地（下合稱系爭土地）之共有 人，於民國 104年12月27日依土地法第34條之1第1項規定， 以總價新臺幣（下同） 3,600萬元，將系爭土地所有權全部 出賣予訴外人陳文鴻，並簽訂買賣契約書（下稱甲買賣契約 ）。伊為系爭土地應有部分6分之2之公同共有人，經被上訴 人與呂志揚等 4人就其等應有部分以高雄順昌郵局94號存證 信函（下稱94號函）通知優先承買後，已於 105年4月1日函 覆表示願以同一價格優先承購，兩造間就被上訴人所有系爭 土地應有部分已成立買賣契約（下稱乙買賣契約）。伊於被 上訴人將系爭土地所有權應有部分移轉登記予伊前，已就買 賣價金之給付行使同時履行抗辯，並未遲延給付，被上訴人 於同年 5月19日解除乙買賣契約為不合法等情，爰依甲、乙 買賣契約關係，求為命被上訴人邱魏叔雲、林炎煌依序於伊 給付 2,387萬9,197元、12萬0,009元之同時，分別將系爭土 地所有權應有部分各300分之199、300分之1移轉登記予伊之 判決。
二、被上訴人則以：伊與呂志揚等4人（下合稱邱魏叔雲等6人） 係以出賣系爭土地全部所有權之意思與陳文鴻締約，並非出 賣應有部分；系爭土地係分別共有與公同共有併存之土地， 呂志揚等 4人之公同共有潛在應有部分合計未達共有人數及
其潛在應有部分合計均過半數之要件，其等 4人無權處分其 公同共有之應有部分，甲買賣契約不符土地法第34條之1第1 項規定，應屬無效。上訴人為系爭土地應有部分之公同共有 人，不得單獨行使優先承購權；縱認兩造間已成立乙買賣契 約，惟上訴人未遵期於兩造約定之 105年5月2日給付買賣價 金，構成給付遲延，伊經催告後，已於同月19日合法解除乙 買賣契約，上訴人不得為本件請求等語，資為抗辯。三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地應有 部分各300分之199為邱魏叔雲所有，應有部分各300分之1為 林炎煌所有，其餘應有部分各6分之2為上訴人及呂志揚等 4 人、呂鴻棋、呂東男、呂東吉、呂東苗、黃呂美雲、呂美馨 、呂美霞、呂美雪、呂黃春珠、呂進益、呂榮章、呂榮城、 呂松雄、呂睿綸、呂居益、呂居福、呂文鶯、呂陳以奚、呂 金標、呂金宏、呂正秋、呂國華、呂慧卿、呂慧玲、呂金池 、嚴燈益、呂吉弘、嚴卻、林耀北、林福文、林淑珍、林美 素、林學銘、林秀香共39人公同共有。依甲買賣契約所載內 容，邱魏叔雲等 6人係出賣系爭土地全部所有權，而非僅出 賣其應有部分。94號函記載「本人等應有部分持分出賣價款 為新臺幣2,514萬2,857元」等語，係對應於邱魏叔雲等 6人 出賣系爭土地總價3,600萬元，按其6人應有部分比例計算之 價格，及如符合優先購買權要件時，優先購買人應給付其 6 人之價金，無從據以推認邱魏叔雲等 6人係出賣其應有部分 。按土地法第34條之1執行要點（下稱執行要點）第6點第 3 項前段規定，係指部分公同共有人在符合土地法第34條之 1 第 1項規定之前提下，已得處分其公同共有之應有部分後， 始得依該項後段規定，與其他分別共有之共有人合併計算同 意處分全部共有物之人數及其應有部分。呂志揚等 4人就系 爭土地公同共有部分之潛在應有部分合計約為 9.52%，其餘 35名公同共有人並未同意呂志揚等 4人出售系爭土地公同共 有部分，則同意處分之公同共有人之人數及潛在應有部分， 未超過土地法第34條之1第1項關於共有人數及應有部分合計 均超過半數之規定，呂志揚等 4人不得處分該公同共有部分 （即系爭土地應有部分 1/3），即無從再與其他分別共有之 共有人（即被上訴人）合併計算同意處分全部共有物之人數 及其應有部分之必要。邱魏叔雲等 6人出賣系爭土地既不符 合土地法第34條之1及執行要點第6點規定，上訴人自無從依 執行要點第10點規定行使優先購買權，亦不得依土地法第34 條之1第4項規定行使優先購買權。從而，上訴人主張行使優 先購買權購買被上訴人就系爭土地之應有部分，即無理由， 為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊方法及聲明證據
為不足取，與不再逐一論駁之理由，因而將第一審所為被上 訴人敗訴之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴。四、按共有土地之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過 半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不 予計算，此觀土地法第34條之1第1項規定自明。上開規定依 同條第5項規定，於公同共有準用之。依執行要點第2點規定 ，共有土地之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分， 得依上開規定辦理。準此，同意處分之公同共有人之人數及 潛在應有部分，如未符合土地法第34條之1第1項規定，即不 得處分該公同共有之應有部分。又分別共有與公同共有併存 之土地，部分共有人已得依土地法第34條之1 規定處分其公 同共有之應有部分，且另有分別共有之共有人同意處分全部 共有物者，於計算同條第 1項共有人數及其應有部分時，該 公同共有部分，以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計 算，執行要點第6點第3項亦有明文。原審本此論斷呂志揚等 4人不得處分系爭土地公同共有之應有部分1/3，邱魏叔雲等 6 人出賣系爭土地即不符合土地法第34條之1及執行要點第6 點規定，上訴人不得行使優先購買權，進而以上述理由為上 訴人不利之判決，依上說明，經核於法並無違背。上訴論旨 ，徒以原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使暨其 他贅述而與判決基礎無涉之理由，指摘原判決違背法令，求 予廢棄，非有理由。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第 481條、第 449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 13 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 林 麗 玲
法官 張 恩 賜
法官 汪 漢 卿
法官 吳 麗 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 1 月 24 日