臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度嘉簡字第711號
原 告 杜惠國
被 告 陳文雄
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年1月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼嘉義市○區○○路000巷00號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣29,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣2,650元，其中新臺幣2,312元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣211,700元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一、減縮或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴 時，主張被告積欠民國110年7至10月份租金新臺幣（下同） 40,000元未繳及請求1個月違約金10,000元，訴之聲明為： 被告應還屋款7.8.9.10月加上違約金每月1萬元共50,000元 （見本院卷第6頁）。嗣具狀追加聲明：被告應將門牌號碼 嘉義市○區○○路000巷00號房屋遷讓返還予原告（見本院卷第 147頁）。嗣於110年1月6日言詞辯論期日捨棄違約金之請求 ，追加請求110年11、12月份之租金，變更聲明為：被告應 給付原告60,000元（見本院卷第160頁）。核原告上開訴之 聲明變更，請求之基礎事實同一，且擴張應受判決事項之聲 明，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠緣被告於108年3月4日向原告承租所有門牌號碼嘉義市○區○○ 路000巷00號房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽立房屋租賃 契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自108年3月1日起 至109年2月28日止，租金每月10,000元，應於每月7日前給 付，押租金18,000元。上開租期屆至後，兩造同意繼續承租 至111年2月28日止。
㈡詎被告自110年4月起即開始有拖欠租金之情形，屢次催討， 原告已於110年9月7日寄發存證信函通知被告繳納積欠之110
年7至9月份租金，並於110年9月1日以存證信函通知被告繳 清租金並應於110年9月30日前搬離系爭房屋，原告將會同警 方促請搬離，該2封存證信函雖遭退回，但原告於110年9月9 日將存證信函內容以通訊軟體LINE方式傳送予被告，業經被 告「已讀」。系爭租約第5條有規定被告遷空才能無息退還 押租金，且被告水電費未繳被斷電、房屋整體髒亂垃圾未清 理，需清潔，房屋損害修理也須負擔，故被告之押租金不能 抵房租。因被告欠繳租金，系爭租約已於110年9月29日終止 ，被告於110年9月6日繳納之11,000元、110年11月10日繳納 之2,000元只能算已繳110年7月份租金，剩餘金額只能算違 約金。如鈞院認租約未終止，因被告迄今已積欠租金達2個 月以上，當庭為終止系爭租約之意思表示，請求被告遷讓返 還系爭房屋，並給付積欠之110年7月至12月份共6個月租金6 0,000元。
㈢爰依系爭租約、民法第455條租賃物返還請求權之法律關係， 請求被告應自系爭房屋遷出，並請求被告給付積欠之租金60 ,000元。並聲明：⒈被告應將門牌號碼嘉義市○區○○路000巷0 0號房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告60,000元。二、被告則以：被告並未積欠原告110年7月到10月份房租，且系 爭租約並無違約要罰10,000元之約定。原告提出之系爭租約 契約係經變造，是原告拿給伊簽的，伊沒有一份，且已過期 ，伊尚未收到存證信函。伊有在110年11月1日寄存證信函給 原告說我都有繳納房租，依土地法第100條規定欠房租超過 兩個月，原告才有權利解除契約，但原告單方解除契約要給 我一個月時間搬遷。110年9月6日繳納之11,000元是7、8月 份房租，再扣掉由伊代墊之鄰居漏水損害賠償金9,000元， 故支付11,000元，110年11月10日繳納之2,000元，再加上伊 有18,000元之押金在原告那邊，剛好是2個月租金，所以伊 到10月份前都沒有積欠房租，原告如果沒有告伊，伊還是會 繼續繳納11、12月份租金，但是原告告伊，伊就不想要繳納 等語，資為答辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者， 遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定， 終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償 外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第439條前段、第 440條第1項、第2項前段、土地法第100條第3款分別定有明 文。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之
弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡 平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第 71條所稱之強制規定。承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物，民法第455條亦有明文。
㈡原告主張被告於108年3月4日向原告承租系爭房屋，兩造曾簽 立系爭租約，約定租賃期間自108年3月1日起至109年2月28 日止，租金每個月10,000元，應於每月7日前給付，押租金1 8,000元。上開租期屆至後，兩造同意繼續承租至111年2月2 8日止，兩造並於原租約末頁簽名，業據其提出房屋租賃契 約書影本為證（見本院卷第49至57、163、165頁），此為被 告所不爭執，上開事實堪信為真實。
㈢原告主張契約裡有言明房租超過1星期，屋主有權終止租賃， 有以存證信函及通訊軟體LINE通知被告，系爭租約已於9月3 0日終止等語，被告則否認雙方有合意，辯稱系爭租約經原 告自行變造云云，查原告主張已依系爭租約第18條增訂條款 「如逾期一星期，屋主有權終止租賃契約，乙方不得異議」 終止租約，固提出通訊軟體LINE對話紀錄、郵局存摺信函、 存摺內頁交易明細、郵局存證信函及退回回執為證（見本院 卷第7至13、25至31、61至69頁），惟上開條款約定內容無 論是否經兩造合意，已違反前揭民法強制規定，應屬無效， 原告據此終止租約，無可採憑。原告又主張被告有如附表所 示之支付租金遲延之情形，經原告催告限期支付未果，扣除 押租金18,000元，至今已達2個月以上租金額未繳，有原告 帳戶存摺內頁影本及被告所提無摺存款單為證（見本院卷第 27、79、87至95頁），原告並於本院110年1月6日言詞辯論 期日當庭為終止租約之意思表示（見本院卷第160頁），應 認系爭租約於是日終止，則原告於系爭租約終止後，依民法 第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應 予准許。
㈣復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台 上字第1569號判決意旨參照）。原告主張被告積欠110年7月 至12月份共6個月租金60,000元未繳，被告分別於110年9月6 日、110年11月10日繳納11,000元及2,000元，有無摺存款之 收據為憑（見本院卷第79頁），應予扣除，另原告自陳本件 收受被告繳付之押租金為18,000元，揆諸前開說明，該押租 金應發生當然抵充之效力，則原告請求被告給付積欠租金29 ,000元（計算式：60,000元－11,000元－2,000元－18,000元＝2 9,000元）範圍內，應屬有據，逾此範圍之請求，則不應准
許。被告雖抗辯房租應扣除被告代墊之鄰居漏水損害賠償金 9,000元云云，但迄今未提出為原告代墊之依據及相關費用 支出證明，空言所辯，礙難採信。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係及民法第455條之規 定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並給付積欠租 金29,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款 之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定， 依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經本院 審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘 明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 111 年 1 月 18 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 羅紫庭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 18 日 書記官 葉昱琳
附表：
編號 應付月份 (應於每月7日前繳納) 被告給付日期 被告給付金額 備 註 1 109年6月 109年6月12日 10,000元（卷第95頁） 2 109年7月 109年7月13日 10,000元（卷第95頁） 3 109年8月 109年8月13日 10,000元（卷第95頁） 4 109年9月 109年9月14日 10,000元（卷第95頁） 5 109年10月 109年10月13日 10,000元（卷第93頁） 6 109年11月 109年11月11日 10,000元（卷第93頁） 之後開始有遲繳情形 7 109年12月 110年1月11日 10,000元（卷第93頁、第79頁） 8 110年1月 110年2月1日 10,000元（卷第91頁、第79頁） 9 110年2月 110年3月16日 20,000元（卷第91頁、第79頁） 10 110年3月 11 110年4月 110年6月24日 20,000元（卷第27頁、第89頁、第79頁） 12 110年5月 13 110年6月 110年6月24日 10,000元(卷第27頁、第89頁) 14 110年7月 110年9月6日 11,000元(卷第27頁、第89頁、第79頁) 7月份租金 15 110年8月 8月份租金未付 16 110年9月 9月份租金未付 17 110年10月 10月份租金未付 18 110年11月 110年11月10日 2,000元（卷第87、79頁） 11月份租金未付 19 110年12月 12月份租金未付