臺灣桃園地方法院民事簡易判決
110年度壢簡字第1339號
原 告 李寶珠
訴訟代理人 林明信律師
被 告 沈毓基
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年12月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000巷0弄00號房屋騰空遷 讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾參萬伍仟元，及自民國一百一十 年十二月一日起至遷讓返還第一項房屋予原告日止，按月給 付新臺幣壹萬伍仟元。
三、訴訟費用新臺幣肆仟零捌拾元由被告負擔。四、本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。此見 民事訴訟法第436 條第2 項準用第255 條第1 項第3 款規定 自明。經查，本件原告起訴時聲明原為：(一)被告應將門牌 號碼桃園市○○區○○路000巷0弄00號房屋(下稱系爭房屋)騰空 遷讓返還予原告。(二)被告應給付原告新臺幣(下同)7,5000 元，及自民國110年8月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之 日止，按月給付15,000元。(三)願供擔保，請准宣告假執行 。嗣於110年11月9日以民事更正聲明狀，變更訴之聲明第二 項為：被告應給付原告135,000元，及自110年12月1日起至 遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付15,000元，其餘 聲明部分不變（見本院卷第47至48頁），核屬擴張應受判決 事項之聲明，與前開規定並無不合，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論 而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自106年1月 1日起至110年12月31日止，每月租金15,000元，須按月於每 月6日前繳納，押租金則為20,000元，水電、瓦斯費由被告 自行負擔(下稱系爭租約)。詎被告自109年11月起，經常遲 繳或欠繳租金，被告雖有陸續補繳部分金額，惟迄至110年6
月止，原告已遲付3個月之租金，原告遂於依民法第440條第 1、2項、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第1款之 規定，於110年6月29日發函予原告終止租約，為免爭議，再 以起訴狀繕本送達作為催告之意思表示，並以民事更正聲明 狀送達作為終止租約之意思表示。兩造間之租賃關係終止後 ，被告即應遷讓交還系爭房屋。被告迄今拒不遷讓交還系爭 房屋，妨害原告之使用收益，且迄110年11月尚積欠原告租 金105,000元，扣除押租金20,000元後，尚積欠原告85,000 元，又依系爭租約第12條，被告應賠償原告本件訴訟委任律 師費用5萬元，及應賠償原告按每月租金額計算之不當得利 等語。並聲明：主文第一、二項所示。
二、被告則以：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何 聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據其提出系爭房屋課稅資料、系爭租約 、原告郵局存摺內頁、LINE對話紀錄、存證信函及律師費用 收據為證（見本院卷第11至26頁），而被告經合法送達通知 ，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本 院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項視同自認， 堪認原告之主張為真實。
四、得心證之理由：
(一)按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後 ，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項 、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠 租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋 。土地法第100條第3款亦有明文。是依前開規定，出租人應 於承租人所積欠租金扣抵押租金後達2個月時，始得於催告 承租人繳納而未獲清償後終止租約，並請求承租人返還租賃 物。
(二)經查，原告主張被告至110年6月間欠繳達3個月之租金(即45 ,000元)，遂於110年6月29日發函予原告終止租約，惟上開 欠繳之租金總額扣除押租金20,000元，尚未達2個月之租金 ，故原告斯時對被告催告並終止租約，應非適法，惟原告另 以起訴狀繕本送達作為催告之意思表示，而上開起訴狀繕本 於110年8月15日送達被告，有本院送達證書附卷可參(見本 院卷第34頁)，斯時被告扣除押租金後已欠租逾2個月，該催
告應屬適法，被告收受起訴狀繕本後，仍未繳納租金，原告 復以民事更正聲明狀送達作為終止之意思表示，而該書狀繕 本於110年11月28日送達被告，有本院送達證書附卷可參(見 本院卷第34頁)，堪認系爭租約業於前開日期終止，原告自 得本於出租人之地位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。至原 告另以租賃住宅市場發展及管理條例(下稱租賃條例)第10條 為依據終止系爭租約，惟查租賃條例係於106年12月27日公 布，依租賃條例第46條規定自公布後六個月施行，且租賃條 例第40條第3項規定：「本條例施行前已訂定之租賃契約或 委託管理租賃住宅契約，其租賃或委託管理期間持續至本條 例施行之日以後者，不適用本條例規定。但當事人約定適用 本條例規定者，從其約定。」，而系爭租約係106年1月1日 即租賃條例施行前訂定，故依上開規定，系爭租約不適用租 賃條例之規定，併此敘明。
(三)按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租 金。」、系爭租約第12條規定：「乙方(即被告)若有違約情 事，致損害甲方(即原告)之權益時願聽從甲方賠償損害，如 甲方因涉訟所繳納之訴訟費用、律師費用，均應由乙方負責 賠償。」查系爭租約約定每月租金為15,000元，被告迄110 年11月尚積欠原告租金105,000元，扣除押租金20,000元後 ，尚積欠原告85,000元，且原告因本件訴訟支出律師費用50 ,000元，已如前述，是原告依系爭租約，請求被告給付積欠 之租金85,000元及本件訴訟之律師費50,000元，自屬有據， 應予准許。
(四)末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不 能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書 分別定有明文。經查，系爭租約既於110年11月28日終止， 則被告自110年11月29日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律 上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依不 當得利之法律關係，主張依系爭租約所約定之租金數額計算 ，請求被告自110年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原 告之日止，按月給付相當於租金之不當得利15,000元，要屬 有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求如 主文第一、二項所示，均有理由，應予准許
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權 宣告假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為 聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促
使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲 請為准駁之裁判。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。爰就訴訟費用部 分諭知如主文第3項所示。
中 華 民 國 111 年 1 月 7 日 中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 1 月 7 日 書記官 張季容