高雄高等行政法院判決
109年度訴字第437號
民國110年12月8日辯論終結
原 告 許玉珍
許漢明
許憶齡
共 同
訴訟代理人 顏福松 律師
鄭智元 律師
被 告 屏東縣政府
代 表 人 潘孟安
訴訟代理人 鍾國樑
洪俊旭
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國109年10
月27日臺內訴字第1090420551號訴願決定，提起行政訴訟，本院
判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、爭訟概要：
緣被告為辦理「南埔埤排水幹支線改善工程（0K＋000～1K＋17 4）（都內）」（下稱系爭工程），申請徵收原告等3人與他 人共有之屏東縣東港鎮大鵬段14-1地號土地及原告許玉珍、 許漢明等2人與他人共有之同段16-1地號土地等2筆土地（下 稱系爭土地），經內政部以民國108年11月8日臺內地字第10 80266119號函核准徵收，並由被告以108年11月13日屏府地 權字第10882279101號公告在案（公告期間自108年11月14日 起至同年12月13日止），復以同日屏府地權字第1088227910 2號函通知原告等人。原告因認系爭土地徵收補償價額每平 方公尺新臺幣（下同）5,900元偏低，且被告亦未就原告已 支付之土地改良費用（填土費用）予以補償，遂於108年12 月12日及109年1月2日提出異議書，經被告分別以109年1月6 日屏府地權字第10888688400號函及同年月13日屏府地權字 第10900439900號函復原告，本件土地徵收補償市價查估程 序及評定價格依法並無不合；另關於土地改良費用補償部分 ，請原告提出改良土地費用證明書，俾憑辦理。原告不服前 開查處結果，於109年1月22日申請復議，經被告提請屏東縣 地價及標準地價評議委員會（下稱屏東縣地評會）109年3月 4日109年第2次會議評議結果，決議：「本案保留，徵收地
價部分請查價單位重新檢視合理性，另有關改良土地費用， 請業務單位及查估單位查明是否有其他法源依據得據以補償 ，並提下次會議討論。」被告遂以109年3月17日屏府地價字 第10909881600號函請辦理本件系爭工程徵收補償市價查估 之立固不動產估價師聯合事務所（下稱立固事務所）按上述 屏東縣地評會之評議結果辦理。嗣立固事務所以109年3月30 日109立屏水南地評估字第0326號函復被告本件評估結果已 符市場合理價格，被告乃再提請屏東縣地評會109年第3次會 議復議，經該會於109年6月22日評議結果，決議：「照案通 過，維持原評定補償價額。」被告遂以109年7月6日屏府地 價字第10924809800號函將上開復議結果通知原告。原告不 服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。二、原告起訴主張及聲明：
(一)主張要旨：
1、系爭處分及公告所示補償範圍及徵收價額均顯不適法，分述 如下：
(1)關於土地改良物未受查估補償部分：
A、按「前項各款其附屬設施無違反設施規定者，視為合法建 物查估補償之，該設施項目如附表六」為屏東縣辦理公共 工程用地建築改良物拆遷補償查估基準（下稱屏東縣查估 基準）第2點第2項所明定。而前開條文附表六「屏東縣辦 理公共工程用地查估補償免附證明文件之地上物項目表」 規定：「設施編號1。地上物項目：（1）混凝土田埂（高 度30公分、寬度30公分以下免申請）。……。」「設施編號2 。地上物項目：雨棚、水泥涵管、……、水泥地坪、柏油地 坪、……、鵝卵石鋪路、地錨。」「備註：一、表未列項目 ，如性質、用途相近，由查估人員依實判定並於查估表內 註明比照本表之地上物項目後，由相關單位審核。」 B、本件原告曾就系爭土地低窪部分，自行僱工填土，連工帶料 花費75萬元以上，係為道路通行便利而施作，則在概念上應 為上開項目表中所明定之地上物項目，且衡諸將低窪土地買 料僱工填平，即係屬對於土地加以改良之性質，及供人車通 行之用途，顯然得以比照上開項目表中設施編號1之「混凝 土田埂」或設施編號2之「水泥地坪」、「柏油地坪」、「 鵝卵石鋪路」等項目，依項目表備註一之規定由查估人員依 實判定查估。詎料被告公告之調查估價表中，竟全未就上開 填土之價值為查估，自已違反上開屏東縣查估基準之規定， 嚴重侵害原告之財產權，自應依上開規定予以補償，方屬允 當。
C、又被告於查處後，雖引用土地徵收條例施行細則第32條、第
33條規定，認原告應提出改良土地費用證明書以憑辦理。惟 按上開土地徵收條例施行細則第32條、第33條規定係內政部 於91年4月17日訂定發布施行，而原告係於80年左右購買系 爭土地並於其上施作改良物，是以被告所引用之土地徵收條 例施行細則，依法不得溯及既往。況且，原告係填土建設道 路或地坪，並非改良土地，是以被告引用法規之說明，自非 妥適。
(2)關於系爭土地徵收價額部分：
A、查本件查估單位立固事務所係選取屏東縣東港鎮大東段1128 地號遊憩區土地、土地正常買賣單價每平方公尺6,276元， 及同鎮大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地 號等6筆公共設施保留地、土地正常買賣單價每平方公尺4,2 00元等2筆買賣實例，分別作為比較標的，進行情況調整、 價格日期修正，與區域因素、個別因素調整後，用以推估地 價區段P003-09及P003-10之比準地市價。惟按上開買賣實例 之土地係坐落屏東縣東港鎮西側，而本件原告土地則坐落屏 東縣東港鎮最東側，地理上已近屏東縣林邊鄉，二者顯無從 類比。又查屏東縣東港鎮大鵬段433地號土地，交易價格每 平方公尺13,612元，依內政部不動產實價登錄網登載成交日 期為107年1月，可見確為買賣交易之實際案例，依土地徵收 條例第30條規定，自得作為市價之參考，被告不予採用，自 有未洽。又被告認上開案例土地（即大鵬段433地號土地） 毗鄰大潭社區，地形方正，位於臺17線旁農村社區內，其區 域、個別因素均遠較本件標的佳，兩者條件顯不相當，亦有 重大誤會，而未考量原告所有系爭土地位處大鵬灣、林邊交 流道方圓500公尺內，又鄰近省道臺17線旁之優勢。 B、又本件被告於「協議價購」階段，就系爭14-1地號土地，曾 提出以每平方公尺6,050元計價，而就系爭16-1地號土地部 分，則以每平方公尺5,900元計價。惟原告不同意協議價購 後，被告之徵收價格，反而一併降為每平方公尺5,900元， 無非係惡意懲罰原告，實不足取。又被告委託之所謂專業工 程顧問公司即立固事務所，竟僅以1個最基層之事務所人員 之草率估算，即列出如「協議價購」及「徵收價額」兩個不 相同之金額，完全未說明理由，顯然有欠公允。 C、又本件工程用地範圍內之土地，係坐落大鵬灣、國道3號林 邊交流道週圍500公尺內，參考全臺交流道毗鄰土地行情， 皆價值不斐。甚且約在5年前，有土地仲介人員前來同是被 徵收人楊振澄住所，表示願就其家族在系爭工程用地範圍周 遭所有土地約19公頃，以每平方公尺6,000元，即每公頃6,0 00萬元全部購買，惟因楊振澄家族成員，認仍要繼續養魚而
拒絕，益證被告之前所提協議價購單價嚴重低估。足見被告 未依土地徵收條例第30條規定按市價補償系爭被徵收土地之 地價。
D、再按「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、 製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實 例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或 修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常 單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵 收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價 評議委員會評定。」「前條第1款所定基本圖籍及資料，包 括下列事項：一、不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、 非都市土地使用分區圖、街道圖、都市計畫圖說、禁限建範 圍圖、預定徵收土地地籍圖、土地使用計畫圖、河川或排水 圖籍。二、地籍圖檔。三、地價區段略圖。四、其他有關圖 籍及資料。」「（第1項）依第4條第2款調查實例，以蒐集 市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填 寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。（第2項）前 項所稱收益實例，指租賃權或地上權等他項權利，且具有租 金或權利金等對價給付之實例。（第3項）第1項調查得採用 當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、 金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構） 之資訊。」「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明 顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收 益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及 量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。 二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易 。四、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交 易。六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土 地標售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施 用地之交易。十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不 符之交易。十三、其他特殊交易。」土地徵收補償市價查估 辦法（下稱市價查估辦法）第4條、第5條、第6條、第7條分 別定有明文。而上開市價查估辦法第4條、第5條、第6條、 第7條之立法說明則分別為：「一、明定土地徵收補償市價 查估之辦理程序。二、本辦法以區段地價制結合宗地地價估 價方式辦理查估。地政機關於劃分地價區段前應先準備基本 圖籍及資料，進行實例及影響地價因素調查。以調查之實例 估計該土地正常單價，再依上開蒐集各項資料、各實例土地 正常單價分布狀況，劃分或修正地價區段並繪製地價區段圖 。地價區段劃分後求取各區段之區段地價，查估地價區段後
選取比準地，以區段地價為該比準地價格，最後計算預定徵 收土地宗地單位市價。三、委託不動產估價師辦理者，依不 動產估價技術規則查估。」「明定土地徵收補償市價查估所 需蒐集之基本圖籍及資料。」「一、規定土地徵收補償市價 係指市場正常交易價格，爰查估土地買賣價格及收益價格， 應以市場正常買賣實例為主，無買賣實例地區得查估市場正 常收益價格。二、為對收益實例明確界定，俾利查價員應用 ，爰於第2項規定收益實例，係指租賃權或地上權等他項權 利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。因此類實例較 為具體可信，對推估土地收益價格將更為精確。」「一、第 1項規定調查買賣實例或收益實例時，應依相關估價表之項 目予以調查並填寫。二、第2項規定調查資料時得訪問、詢 問的對象。」然立固事務所顯未依上開規定確實辦理，自非 適法。
E、被告未能說明本件選取屏東縣東港鎮大東段1128地號土地及 大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6 筆土地之2件買賣實例，作為比較標的之理由： (A)按「前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年 3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集 期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。」「比準地比較 價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下： 一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一 地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格 進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形 成因素之相近程度，決定比準地地價。」市價查估辦法第17 條第2項及第19條第1項分別定有明文。
(B)次按「……原告質疑被告蒐集買賣實例之範圍及選擇比較標的 之方法，被告始揭露其於與比準地屬同一供需圈內類似地區 內，蒐集並列入選擇範圍之買賣實例共17件，包括附表一地 價區段6件、附表二地價區段6件、附表三地價區段5件，並 表明其就附表一、二、三各地價區段內之買賣實例互相評比 ，各地價區段選擇其中一件最適當者據以採用為比較標的等 情，業經被告陳明在卷，並有被告提出之上開17件買賣實例 調查估價表、附表一、二、三之實價登錄買賣案件一覽表為 證，……。」鈞院104年度訴字第534號判決可資參照。可見在 選取買賣實例比較標的時，應先蒐集規定期間內之全部買賣 實例，並均填載比較法調查估價表，嗣後再從中選擇適當之 買賣實例作為比較標的，始符市價查估辦法之規定。 (C)被告就本件共蒐集若干件買賣實例，以及經由如何之方式選 擇上揭2件大東段、大鵬段之買賣實例，均未提出說明，亦
未提出所蒐集全部買賣實例之調查估價表以資佐證，僅以查 價單位於前開期間內選取大東段1128地號土地（遊憩區）及 大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6 筆土地（公共設施保留地）等2件買賣實例作為比較標的一 語帶過，顯屬恣意選擇，自與市價查估辦法之規定相違。 (D)又本件案例蒐集期間（107年3月2日至108年3月1日），大東 段有土地交易紀錄10筆（含被告所選取之大東段1128地號土 地交易），大鵬段有土地交易紀錄5筆（含被告所選取之大 鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆 土地交易），依上開鈞院見解，被告自應就此15筆交易，均 填寫買賣實例調查估價表，始符正當程序。然查，被告僅提 出大鵬段土地未採用為比較標的之估價表2紙，未見其餘大 鵬段土地之估價表，至大東段土地之估價表更完全付之闕如 ，可見被告並未依法蒐集案例，顯已違反市價查估辦法之規 定。
F、又被告所提出之買賣實例調查估價表在形式上明顯有瑕疵， 足證被告未踐行填寫買賣實例調查估價表之正當法律程序： (A)按「……經檢視被告提出為證之上開『表1-1買賣實例調查估價 表』，姑不論其內容是否依查估辦法第7、8條規定確實填寫 ，其中未經選擇採用之14件（附表一編號1-5、附表二編號1 -4及6、附表三編號2-5），其上承辦員、課（股）長、主任 （局長）欄均為空白，顯然欠缺公文擬稿作業應表明製作者 之形式要件。……茲審酌查估辦法第6條、第30條規定查估機 關應按中央主管機關公告之書、表格式填寫，其規範目的應 係以其調查結果作為將來審核判斷之基礎資料，宜依一定格 式明確記載以便利審查。是以，縱認被告就該14件『表1-1買 賣實例調查估價表』確有下載資料並填寫資料之行為，然其 既未經承辦員及其監督長官核章，顯見其製作行為尚未完成 。是即，被告尚未踐行完成查估辦法第6條所規定應填寫該1 4件買賣實例調查估價表之法定正當程序，即逕為選擇其餘3 件買賣實例採用為比較標的之判斷，進而作成原處分，揆諸 前揭說明，即有恣意違反正當法律程序之違法，自應予撤銷 。」鈞院104年度訴字第534號判決見解亦論述綦詳。 (B)本件被告110年10月28日答辯狀所提出之未採用為比較標的 之買賣實例調查估價表2紙，其上承辦員、課（股）長、主 任（局長）欄均為空白，未經核章，顯見被告選擇比較標的 所依據之買賣實例調查估價表尚未製作完成，徵諸上開鈞院 見解，自有恣意違反正當法律程序之違法。
G、退步言之，被告選取前揭2件買賣實例作為比較標的，亦顯 非妥適：
(A)按「地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他 地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。」市價 查估辦法第19條第2項定有明文。又「本規則用詞定義如下 ：……十一、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替 代關係，且其價格互為影響之最適範圍。十二、近鄰地區： 指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產， 形成同質性較高之地區。十三、類似地區：指同一供需圈內 ，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。」 「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：……二、與勘估 標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。」不動產估 價技術規則第2條第11款至第13款及第12條第2款分別定有明 文。
(B)另「……查估辦法第19條第1項第1款所指比準地之『同一地價 區段』、第2項所指比準地之『其他地區』，分別相對應技術規 則之規定，即屬技術規則所指『近鄰地區』、『類似地區』之概 念。此參諸內政部編印查估作業手冊，載明『地價區段內無 法選取比較標的者，得於其他地區選取，其他地區得以與比 準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區 土地為考量。』等語，就其他地區之範圍亦指向同一供需圈 之土地範圍，即可相印證。」前開鈞院104年度訴字第534號 判決見解殊值參照。
(C)是以，適用市價查估辦法第19條第2項規定於其他地區選取 比較標的時，其蒐集市場買賣實例之範圍，即應以與比準地 屬同一供需圈之類似地區為其範圍。本件被告選取之比較標 的為大東段1128地號土地及大鵬段471、471-1、471-3、472 -1、475-1、475-2地號等6筆土地，距系爭土地分別約有5公 里、3公里之遙，且系爭土地距國道3號林邊交流道僅約500 公尺，被告選取之比較標的則未接近任何國道交流道，足徵 被告所選擇之比較標的，顯與系爭土地非屬同一供需圈，亦 非系爭土地之「近鄰地區」或「類似地區」，而與上開規定 及實務見解相違，於法自非妥適。
2、本件經內政部以被告關於系爭土地市價徵收補償價格之形成 並無違法等由，駁回原告之訴願。然查：
(1)關於地價區段之劃分：
訴願決定認被告將系爭土地劃屬P003-00公共設施保留地地 價區段（位於大潭路西側，北起大鵬段16-1地號北界，往東 至大潭路，南至大鵬段18-1地號南界，往西至同段14-1地號 西界），與市價查估辦法第10條第1項、第3項等規定尚無不 合。惟對照該處空拍圖可知，系爭16-1地號土地幾全為水池 覆蓋，而系爭14-1地號土地則為通常地面然距幹道較遠，而
同段18-1地號土地則不僅為通常地面，且形狀方正並鄰近省 道臺17線及國道3號林邊交流道，各筆土地間利用現況等影 響地價因素，顯有不同，被告輕率將之劃為同一地價區段， 自已違反市價查估辦法第10條第1項及第3項之規定。 (2)關於毗鄰非公共設施保留地區段地價之查估： A、查系爭土地坐落於大鵬段，與大潭新庄段、鎮安段及鎮林段 均甚相近，而與大東段則有相當距離，然被告竟捨大潭新庄 段、鎮安段及鎮林段，而於大東段選取作為比較標的之土地 ，已違常理。甚且系爭土地坐落於大鵬段之最東側，與被告 選取作為比較標的之大東段1128地號土地，益見遙遠。況大 潭新庄段、鎮安段及鎮林段土地於本件案例蒐集法定期間中 ，亦不乏成交案例。則被告無合理充分之實質理由，捨近求 遠選取大東段1128地號土地作為系爭土地比較標的，顯然違 背行政程序法第6條、第9條之規定。
B、被告另選取大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475 -2地號等6筆土地作為比較標的，固與系爭土地同樣坐落於 大鵬段。惟按系爭土地坐落於大鵬段最東側，已如前述，而 上開被告選取作為比較標的之各筆土地，均坐落於大鵬段西 側，二者間影響地價之因素，已難相提並論。且系爭土地距 國道3號林邊交流道僅約500公尺，交通便利性遠非上開同位 於大鵬段之471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號 等6筆土地能及，地價自應有所差距。再者，大鵬段於本件 案例蒐集期間（即107年3月2日至108年3月1日），尚有其他 土地成交案例，被告將成交價格較高之交易置於不論，亦顯 然違背行政程序法第6條、第9條之規定。
C、又查訴願決定書載明：「本件估價基準日為108年3月1日， 案例蒐集法定期間為107年9月2日至108年3月1日，因案例蒐 集期間內成交案例較少且無適當實例，被告乃依市價查估辦 法第17條第3項規定，放寬至估價基準日前1年內，以107年3 月2日至108年3月1日為買賣實例蒐集期間」等語，乍看似屬 合理。惟查，被告選取上開大東段1128地號土地及大鵬段47 1、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號土地作為比較 標的，交易日期分別為107年10月1日、同年月17日，均在法 定案例蒐集期間（107年9月2日至108年3月1日）之內，按理 被告並無放寬案例蒐集期間至估價基準日前1年內之必要。 然被告竟辯稱依規定放寬，可見被告原係選取放寬期間中之 若干交易作為比較標的，嗣後始恣意改選上開土地，足證被 告如何選定比較標的，全無具體客觀標準，亦有違行政程序 法第4條、第6條之規定。
(3)關於系爭土地徵收補償價額之計算：
按原處分劃分地價區段、選取比較標的均有違誤已如前述， 是以原處分關於系爭土地徵收補償價額之計算，自屬錯誤。(二)聲明：
1、訴願決定及原處分關於徵收地價及補償費部分均撤銷。 2、被告應就徵收原告所有坐落屏東縣東港鎮大鵬段14-1、16-1 地號土地，另為合法妥適之徵收地價及補償費之公告及處分 。
三、被告答辯及聲明：
(一)答辯要旨：
1、按土地徵收條例第30條第1項規定，系爭土地應按照徵收當 期之「市價」補償其地價，茲就系爭土地徵收補償市價之形 成過程說明如下：
(1)地價區段劃分及估計實例土地正常單價： A、按不動產估價技術規則第2條第10款、第11款、第12款、第1 3款、第15款規定：「本規則用詞定義如下：……十、比較標 的：指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及 個別因素之差異進行比較之標的。十一、同一供需圈：指比 較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之 最適範圍。十二、近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍， 供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。十三 、類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的 使用性質相近之其他地區。……十五、區域因素：指影響近鄰 地區不動產價格水準之因素。」
B、次按變更大鵬灣風景特定區計畫(第二次通盤檢討暨配合莫 拉克颱風災後重建專案檢討)書第8章、伍、土地使用分區管 制計畫規定，遊四、遊五、遊六、遊七、遊八，面積計345. 17公頃，應由土地權利關係人研提開發計畫，以申請開發許 可方式辦理開發。再按變更大鵬灣風景特定區計畫書(第二 次通盤檢討暨配合莫拉克颱風災後重建專案檢討)土地使用 分區管制要點規定：「第1章總則：……三、遊憩區、遊艇港 區之開發許可：(一)土地權利關係人應研提開發計畫，經中 央觀光主管機關組成『大鵬灣風景特定區開發許可審議委員 會』審查通過及核發開發許可文件，始得報請屏東縣政府發 照建築或施工。第2章遊憩區、遊艇港區、灣域遊憩區、海 域遊憩區：……六、遊憩區：……(二) 開發強度及地下開挖率 ：遊一、遊三、遊四、遊五、遊六、遊七、遊八：建蔽率不 得大於30％，容積率不得大於90％，地下開挖率不得大於30％ 。……(三)開放空間、服務或防災設施：公園、綠地、廣場、 停車場、環保、道路、水域、滯洪池等設施配置面積不得低 於該申請開發許可總面積50％，且公園、綠地、廣場、水域
、滯洪池等面積不得低於該申請開發許可總面積35％，水域 及滯洪池面積不得低於該申請開發許可總面積5％。申請開發 許可基地現況為水道、溝渠或濕地等部分，應維持原使用， 並得計入水域面積。但經中央觀光主管機關組成『大鵬灣風 景特定區開發許可審議委員會』審議通過者，不受此限。前 開各項設施面積不得計入法定空地，惟產權仍歸土地所有權 人所有，並應由開發者自行興建、管理及維護。」由上可知 ，大鵬灣風景特定區遊憩區之開發須依上述規範，且區域僅 有大鵬灣風景特定區內設有遊憩區用地，故本件買賣實例案 例之搜尋，即以同為大鵬灣風景特定區內，使用強度與法令 規定相同之遊憩區用地為評估價格案例參考。
C、本件系爭土地屬屏東縣東港鎮大鵬灣國家風景特定區計畫區 河道用地，查價單位立固事務所將其劃為P003-00地價區段 ，並依市價查估辦法第22條及第23條規定以毗鄰非公共設施 保留地之地價區段P003-09（遊憩區）、P003-10（公共設施 用地）地價平均計算之。
D、本件估價基準日為108年3月1日，是以比較案例蒐集期間為1 07年9月2日至108年3月1日，查價單位於前開期間內選取屏 東縣東港鎮大東段1128地號土地（遊憩區）及大鵬段471、4 71-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆土地（公共 設施保留地）等2件買賣實例作為比較標的，經估計土地正 常單價分別為每平方公尺6,276元及4,200元，此有地價區段 勘查表、買賣實例調查估價表可稽，核與市價查估辦法第10 條第1項、第13條及第17條規定無違。
E、至本件鄰近未採用之買賣實例，則分別有：(A)屏東縣東港 鎮大鵬段233、357、358地號土地，其交易日期為107年5月1 7日，均為應有部分移轉面積過小之交易，故不予採用；(B) 屏東縣東港鎮大鵬段470-2地號土地，其交易日期為107年10 月及11月，為公共設施保留地，且因為應有部分交易，故不 予採用。此有鄰近未採用案例位置圖（107/3～108/3）及未 採用案例之買賣實例調查估價表可稽。另原告於110年11月1 0日行政準備（續）狀所提大東段1325-6地號土地等10件買 賣實例（交易期間107年3月至108年3月），除大東段1128地 號土地買賣實例由查價單位採為比較標的外，其餘9件買賣 實例均位於都市計畫住宅區，核與本件查估標的（都市計畫 遊憩區）非屬相同或類似用途之不動產，查價單位爰不予採 用作為本件之比較標的。
(2)選取比準地及查估比準地地價：
查價單位選取P003-09地價區段內具代表性之屏東縣東港鎮 大鵬段17地號土地為比準地，並以同鎮大東段1128地號土地
買賣案例為比較標的，經由比較標的價格進行交易日期調整 、區域因素調整、個別因素調整後，推估比準地大鵬段17地 號土地地價每平方公尺5,900元；另選取P003-10地價區段內 具代表性之屏東縣東港鎮大鵬段19地號土地為比準地，並以 同段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆 土地買賣案例為比較標的，經由比較標的價格進行交易日期 調整、區域因素調整、個別因素調整後，推估比準地大鵬段 19地號土地地價每平方公尺5,300元，此有影響地價區域因 素分析明細表（其他用地）、比較法調查估價表、比準地地 價估計表可參，亦合於市價查估辦法第18條、第19條規定。 (3)估計系爭土地市價，提交屏東縣地評會評定： 因系爭土地毗鄰之公共設施用地區段P003-10經納入計算將 導致平均市價降低，爰依市價查估辦法第22條第3條規定不 予納入，最後評估P003-00區段地價為每平方公尺5,900元， 故系爭土地宗地市價經評估亦為每平方公尺5,900元，提經 屏東縣地評會108年第4次會議評定通過，據以辦理補償。此 有公共設施保留地地價加權平均計算表、屏東縣地評會108 年第4次會議紀錄可稽，核與土地徵收條例第30條及市價查 估辦法相關規定無違。
2、依據內政部104年3月編製之「土地徵收補償市價查估作業手 冊」土地徵收補償市價查估書表製作流程規定，有關土地徵 收補償案件之買賣實例調查估價表、收益法調查估價表、地 價區段勘查表、比較法調查估價表、影響地價區域因素分析 明細表、徵收土地宗地市價估計表、公共設施保留地地價加 權平均計算表、徵收土地宗地市價清冊、比準地地價估計表 均係由查估單位製作。而本件土地徵收補償市價查估作業係 由需地機關被告水利處委託立固事務所辦理，故上開表格皆 由不動產估價師製作及核章。
3、原告主張屏東縣東港鄉大鵬段433地號土地，其交易價格為 每平方公尺13,612元，自得作為市價之參考，被告不予採用 ，自有未洽云云。查上開案例依內政部不動產實價登錄網登 載，成交日期為107年1月，按市價查估辦法第17條第2項及 第3項規定：「（第2項）……估價基準日為3月1日者，案例蒐 集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項 案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年 內。」上開案例交易日期係於本件法定案例蒐集期間之外， 依法不能採用。且該案例位於遊憩區內，依「變更大鵬灣風 景特定區計畫（第2次通盤檢討暨配合莫拉克颱風災後重建 專案檢討）書」第8章第12節規定，遊憩區開發方式須土地 所有權人研擬開發計畫，報經大鵬灣風景特定區開發許可審
議委員會審查通過及核發開發許可文件，始得報請被告發照 建築或施工。故遊憩區內土地若未經許可無法建築開發使用 ，該案例交易價格每平方公尺13,612元，已達近鄰地區建地 價格水準，屬市價查估辦法第7條第2款「期待因素影響之交 易」，因無法有效掌握及量化調整，應不予採用。又上開案 例毗鄰大潭社區，地形方正，位於臺17線旁農村社區內，其 區域、個別因素均遠較本件標的佳，兩者條件顯不相當，而 本件所採交易案例係於法定期間內，同為遊憩區土地，且各 項條件均與本件標的相近，經由各項影響價格因素修正而得 評估價格，實已符合評估當期之市價。
4、至原告主張系爭土地徵收補償價額較協議價購之價額為低乙 節：
查協議價購市價係不動產估價師受託查估市價，需依不動產 估價技術規則之規定辦理，而土地徵收補償市價之查估，係 依市價查估辦法及作業手冊辦理，兩者適用之估價法規不同 ，故有所差異。
5、至原告所陳土地改良物未受查估補償部分乙節： (1)按「（第1項）權利關係人對於第18條第1項之公告事項有異 議者，得於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以 書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即 查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第2項 ）權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆 滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關 提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應 即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。（第3 項）權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市 ）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復 議結果者，得依法提起行政救濟。」土地徵收條例第22條第 1項至第3項定有明文。次按「本條例第32條所稱改良土地， 指下列各款：一、建築基地改良：包括整平或填挖基地、水 土保持、埋設管道、修築駁嵌、開挖水溝、鋪築道路等。二 、農地改良：包括耕地整理、水土保持、土壤改良與修築農 路、灌溉、排水、防風、防砂及堤防等設施。三、其他用地 開發所為之土地改良。」「申請發給本條例第32條規定之補 償費，應依平均地權條例施行細則第12條規定申請驗證登記 ，並持憑主管機關發給之改良土地費用證明書，向直轄市或 縣（市）主管機關領取之。」同條例施行細則第32條及第33 條亦有明文。
(2)經查，本件被告前以108年11月13日屏府地權字第108822791 01號公告徵收系爭土地（公告期間自108年11月14日至同年1
2月13日止），並以同日屏府地權字第10882279102號函通知 原告，且於前開函載明：「說明：……八、異議或行政救濟之 提起，依土地徵收條例第22條規定如下：……（二）權利關係 人如不服本件徵收處分者，請依訴願法第14條及第58條規定 ，自公告期滿之次日起30日內，繕具訴願書，向內政部遞送 ，並將副本抄送行政院法規委員會。（三）權利關係人如係 對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30 日內以書面向本府提出異議，本府接受異議後應即查明處理 ，並將查處情形以書面通知權利關係人。權利關係人對於前 項查處不服者，本府得提請地價評議委員會復議，權利關係 人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」等語。嗣原告 於108年12月12日提出異議，異議內容包括徵收公告事項（ 即填土整地費用75萬元未補償）及徵收價格2個部分，被告 以109年1月6日屏府地權字第10888688400號函復原告，內容 略以：「說明：……二、有關臺端等所提以土方回填，係屬土 地改良，依土地徵收條例施行細則第32條規定……及同細則第 33條……，準此，請臺端等提出改良土地費用證明書，俾憑辦 理。」等語。
(3)是以，原告所提填土整地費用未列入公告補償事項，應依土 地徵收條例第22條第1項規定提出異議及行政救濟，並依被