臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡字第2114號
原 告 雙橡園大樓管理委員會
法定代理人 施百宥
被 告 陳毓祐
訴訟代理人 陳吉勇
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國110 年11月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬肆仟元，及自民國一Ｏ九年十月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按法人為原告或被告時，應由法定代理人合法代理，此法定 代理權為訴訟成立要件，故起訴時法定代理權若有欠缺，法 院不問訴訟程度如何，隨時應依職權調查（最高法院104 年 度台抗字第522 號裁定意旨可參）。經查，施百宥係由雙橡 園大樓（下稱系爭大樓）區分所有權人，於民國110 年3 月 21日召開之區分所有權人臨時會議中，經決議改選為原告主 任委員等情，有高雄市前鎮區公所110 年3 月31日高市前區 民字第11030526500 號函及系爭大樓110 年3 月21日區分所 有權人會議會議紀錄可佐（見本院卷二第35至37頁），施百 宥自為原告之法定代理人。被告雖辯稱：施百宥於系爭大樓 109 年7 月26日召開之109 年度區分所有權人會議中經決議 為原告主任委員，然109 年度區分所有權人會議係由無召集 權之訴外人洪輝星所召開，則109 年度區分所有權人會議決 議施百宥擔任原告主委之決議，依法不存在，施百宥自非原 告合法法定代理人等語。惟被告所爭執者係系爭大樓109 年 度區分所有權人會議之決議，而施百宥嗣已於系爭大樓110 年3 月21日區分所有權人臨時會議中，經選任為原告主任委 員，而110 年3 月21日之區分權人決議既未有經訴訟程序認 定為無效或不成立之情事，施百宥之主任委員資格亦未有經 訴訟確認無效之情形，尚難率認原告未由法定代理人合法代 理，是被告此部分所辯，尚難採信，合先敘明。貳、實體部分
一、原告主張：被告為高雄市○鎮區○○路000 號1 、2 樓房屋
（即高雄市○鎮區○○段○0000○號建物，下稱系爭房屋） 之所有權人，亦即該房屋所在系爭大樓之區分所有權人，依 系爭大樓區分所有權人自91年起約定該大樓1 、2 樓以上之 區分所有權人每一戶每月應繳管理費新臺幣（下同）2,000 元，按此管理費，被告名下有2 戶，應按月繳納管理費4,00 0 元；該大樓管理委員會另和被告協議每月應繳納清潔補貼 費500 元（含512 號1 、2 樓，下稱A 協議），此外訴外人 陳吉勇代理被告與原告在91年5 月23日區分所有權人會議中 達成協議每月願支付回饋金1 萬元予原告（下稱B 協議）。 詎被告自109 年1 月起至12月止已積欠管理費共48,000元、 清潔補貼費6,000 元、自108 年3 月起至109 年12月共積欠 回饋金22萬元，合計274,000 元未繳等語。爰依公寓大廈管 理條例第21條規定及A 、B 協議，提起本件訴訟，並聲明： 被告應給付原告274,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：陳吉勇雖有代理被告與原告依B 決議結果，協議 系爭房屋亦應每月繳交回饋金1 萬元，但當時係協議如系爭 房屋有出租，回饋金為1 萬元，若未出租，則回饋金為5 千 元，系爭房屋於106 年間即未出租，回饋金部分業經兩造同 意減為每月5,000 元。又原告於91年7 月22日經訴外人即時 任管委會主任委員林明川與陳吉勇協議，就系爭大樓508 、 510 號房屋出租予訴外人三皇三家餐廳業者（下稱三皇三家 ）而使大樓外觀遭破壞部分，應於三皇三家退租時，由陳吉 勇恢復原狀（下稱C 協議），並經陳吉勇預先繳付保證金20 萬元予原告。嗣三皇三家於97年間退租，陳吉勇已依約將系 爭大樓外牆回復為白色牆面，原告即應返還20萬元保證金予 陳吉勇，詎原告迄今仍未返還，是陳吉勇將該上開保證金返 還債權讓與被告，並援以對原告對被告之管理費債權、回饋 金債權互為抵銷，經抵銷後被告已毋庸繳納管理費或回饋金 等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，被告為系爭大樓區分所有權人，被告依A 協議，每月 應給付原告管理費4,000 元、清潔補貼費500 元，兩造並依 B 決議結果，另協議被告就系爭房屋應每月支付回饋金。另 陳吉勇依C 協議負有將系爭大樓外牆回復原狀之義務，並給 付保證金20萬元予原告等情，有系爭房屋建物謄本、系爭大 樓109 年7 月26日109 年度區分所有權人會議紀錄、C 決議 相關會議記錄暨保證金收據、B 決議會議紀錄、原告催告存 證信函等在卷可稽（見本院卷一第9 至13、55至56、66、68 至69、167 至174 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、本院之判斷：
原告另主張被告應給付積欠之管理費、清潔補貼費及回饋金 共274,000 元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本 院應審酌者厥為：（一）被告每月應給付之回饋金數額為何 ？（二）陳吉勇是否依約將系爭大樓外牆回復原狀？被告得 否依陳吉勇讓與之20萬元保證金返還債權與原告請求債權為 抵銷？茲分述如下：
（一）被告每月應給付原告5,000元回饋金 1. 經查，被告就系爭房屋每月負有繳交回饋金之義務，為 兩造所不爭執，業經前述。又原告催告被告應繳付回饋 金之存證信函係載明：「一、台端承租本大樓所有建物 門牌號碼高雄市○鎮區○○路000 號與512 號大門電梯 間安全梯隔壁之管理室，每月租金原為新台幣（以下同 ）壹萬元。嗣台端以前開512 房，未出租爰自動減租為 伍仟元。本管委會基於素日情誼，並未刁難，以求息事 寧人。詎貴台得寸進尺，竟自本（108 ）年3 月份起， 即未再繳納租金，累計已積欠6 個月3 萬元租金未付， 殊有非是。．．．」等語，有原告108 年9 月27日催告 存證信函在卷可查（見本院卷一第68至69頁），而原告 亦自陳上開存證信函所指租金部分，即係被告應給付之 回饋金等語（見本院卷二第76頁），則上開存證信函載 明原告為求平和，業已同意被告每月回饋金減為5,000 元，核與被告辯稱回饋金部分已經兩造同意減為5,000 元等語相符，被告此部分所辯，洵堪採信。原告雖主張 其並未同意被告回饋金部分減少為5,000 元，然與前開 存證信函所示情形顯有不符，是原告此部分主張，要難 採信。
（二）被告未依約將系爭大樓外牆回復原狀，被告不得依陳 吉勇讓與之20萬保證金返還債權與原告請求債權為抵 銷
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條 第1 項前段定有明文。又債務之抵銷，以雙方當事人互負 債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則 根本上即無抵銷之可言。
2.經查，原告91年4 月13日管理委員會會議紀錄之討論及決 議事項第4 、5 項分別議決：「三皇三家裝修工程拆除樓 板鋪材，因機械操作震動較大，造成部分牆面大理石貼面 不穩之狀況，請三皇三家負責維修復原」、「有關本大樓 外觀遭破壞，依公寓大廈管理條約規定，應請三皇三家於 租約到期恢復原狀，否則由陳吉勇先生負責，在尚未修復
期間，請陳吉勇先生提供新臺幣20萬元之支票一張作為保 證金．．．」；原告91年5 月8 日管理委員會會議紀錄之 討論及決議事項第1 項議決：「請陳吉勇先生履行上次（ 91.4.13 ）管理委員會討論及決議事項，並督促業者依決 議事項辦理」；系爭大樓91年5 月23日區分所有權人會議 附帶決議第一項：「對於本大樓外觀（拱形之造型及部分 大理石）遭壞，依雙橡園大樓規約之規定應請三皇三家餐 廳業者於租約到期恢復原狀在尚未修復之前陳吉勇先生同 意提供新台幣二十萬元作為保證金（九十一年四月十三日 會議）乙節，授權由下屆管理委員會繼續完成簽約程序」 等情，有原告91年4 月13日、91年5 月8 日會議記錄、91 年5 月23日區分所有權人會議紀錄存卷可憑（見本院卷一 第169 至174 頁）。嗣原告91年間主任委員林明川與被告 就系爭大樓外牆回復事宜，協議：「本大樓外觀若三皇三 家租約到期，陳吉勇須負責本大樓外觀現況，保留在租約 期間由陳吉勇提供新台幣（現金）作為保證金，諾未履行 時由本大樓管理委員會處理，若屆時依約保留大樓外觀現 況，本管理會須本公平善良之原則將新台幣貳拾萬元之現 金全數返還陳吉勇，本委員會不得藉故拖延返還或荷扣款 項。恐雙方口說無憑，特例此據為證（如三皇三家租約到 期未保留原況，陳吉勇須恢復原況）」等語，亦有原告收 取陳吉勇保證金收據可查（見本院卷一第77頁）。是依前 開會議決議及協議事項，陳吉勇負有回復系爭大樓外牆原 況之義務無訛，而前開會議均係針對三皇三家破壞系爭大 樓大理石外牆部份以及如何回復為討論及決議，堪認陳吉 勇所負回復外牆義務係指回復為拱型大理石外牆之狀態， 始與前揭會議議決事項相符。次查，證人即原告91年間主 任委員林明川證稱：「當時是口頭約定要恢復原狀，所謂 原狀指的是要回歸到建設公司蓋好房子時的樣子．．．； 當時我是主委，代表管委會代收陳吉勇交付的20萬元保證 金，當時有寫書面約定，只要三皇三家退租時，將外牆恢 復原狀，就退還陳吉勇交付的20萬元保證金．．．；就我 所知，原來的牆面是拱型之大理石牆面，鋪設灰色大理石 ，白色部分是後來承租人裝潢所留下的牆面．．．」等語 （見本院卷二第69、70頁），可徵系爭大樓原有外牆為拱 型大理石牆面，核與前開會議所討論之外牆修復事項相符 ，參諸前開會議紀錄及證人林明川之證述，是可認證人林 明川與陳吉勇約定陳吉勇須將系爭大樓外牆回復原狀，係 指回復至拱型大理石外牆樣貌，原告此部分主張，要屬有 據。
3.被告雖辯稱僅須回復系爭大樓外牆至白色外牆即可等語， 然上開會議決議事項均係針對拱型造型、大理石牆面為討 論，並未提及白色外牆樣貌，有各該會議紀錄可查（見本 院卷一第169 至174 頁），且證人林明川就系爭大樓回復 原狀一事，亦未證稱有與被告協議回復為白色外牆等語（ 見本院卷二第76至77頁），是被告所辯，尚難採信。而系 爭大樓508 、510 號房屋外牆現況為白色牆面，並非拱型 大理石牆面，有系爭大樓508 、510 號房屋外牆照片可稽 （見本院卷二第18至20頁），則陳吉勇既未將系爭大樓 508 、510 號房屋外牆回復為拱型大理石牆面，其保證金 返還債權條件自未成就，自無從向原告請求返還保證金20 萬元。是以，陳吉勇既對原告無20萬元保證金返還債權， 其自無從該將債權讓與被告，從而，被告對原告既無債權 存在，自根本上即無抵銷適狀可言，無從就原告對被告之 債權為抵銷，被告此部分所辯，即屬無據。
（三）是以，原告得對被告請求109 年1 月至12月之管理費 48,000元（計算式：4000*12=48,000）、109 年1 月 至12月之清潔補貼費6,000 元（計算式：500*12=6,0 00），及108 年3 月至109 年12月之回饋金110,000 （計算式：5000*22=110,000 ），共計164,000 元（ 計算式：48,000+6,000+110,000 =164,000 ）。五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條規定及A 、B 協 議，請求被告應給付原告164,000 元及自起訴狀繕本送達翌 日（即109 年10月6 日）起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。並由本院依民事訴訟法第39 2 條第2 項之規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免 為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 12 月 9 日
高雄簡易庭 法 官 陳安信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 12 月 9 日
書記官 蔡妮君