臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡字第132號
原 告 劉慶祥
訴訟代理人 顏福松律師
鄭智元律師
被 告 林俊君
林翁秋玉
共 同
訴訟代理人 張碧雲律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年12月2 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋（即如附圖所示之未保存登記建物，含第一、二、三、四層）遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬陸仟陸佰玖拾伍元，及自民國一百零八年十二月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟柒佰柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項得假執行；但被告如以新臺幣伍拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系 爭355 地號土地），暨其上門牌號碼高雄市○○區○○街00 號房屋，包含已保存登記建物即同段117 建號建物（下稱系 爭117 建號建物），及未保存登記建物即如附圖所示1 至4 層建物（下稱系爭房屋），原為被告林俊君所有，嗣被告林 俊君因無法清償債務，經債權人臺灣銀行對其聲請強制執行 （本院91年度執字第43711 號，下稱系爭執行程序），將系 爭355 地號土地及系爭房屋公開拍賣，由原告於民國94年1 月18日得標承買，經本院於94年2 月15日核發不動產權利移 轉證書（下稱系爭權利移轉證書），並於94年2 月24日登記 完畢。詎被告無權占有居住系爭房屋，並將1 樓出租予訴外 人趙家範經營早餐店使用，系爭房屋雖為未經保存登記之不 動產，惟原告既經法院拍賣程序取得，依法自應取得系爭房 屋所有權，被告並無占有使用系爭房屋之合法權源，爰依民 法第767 條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告。又 系爭房屋1 至4 樓遭被告共同非法占用，而系爭房屋1 樓做
為店面使用，外牆亦出租懸掛廣告，再考量系爭房屋所在位 置堪稱交通便利，原告以每月新臺幣（下同）15,000元計算 系爭房屋租金應屬合理，是以自起訴時起回溯5 年，被告受 有相當於90萬元之不當利益，且持續受有每月15,000元之不 當利益，爰依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金 之不當利益。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告 。㈡被告應各給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付原告7,500 元。二、被告則以：系爭權利移轉證書編號1 之系爭117 建號建物於 91年11月6 日經高雄市政府地政處鹽埕地政事務所（下稱鹽 埕地政）進行建物測量前即已滅失，當時僅就系爭房屋進行 測量，然系爭房屋並非系爭117 建號建物之附加物、附屬物 或從物，更非抵押物滅失之殘餘物，而為系爭117 建號建物 滅失後另行建造之建物，不為原抵押權效力所及，依民法第 881 條規定，系爭執行程序因債權人實行抵押權而將系爭房 屋列為編號2 合併拍賣，已有違誤，原告無從經拍賣程序取 得所有權或事實上處分權。又系爭房屋實際現況並不存在， 與被告目前居住使用之現存建物（即訴外人林義淵起造之門 牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋，下稱系爭現存建物） 並非同一，系爭現存建物為坐落高雄市○○區○○段000 ○ 000 ○000 ○000 地號土地（下稱系爭358 、359 、367 地 號土地）上之整體建物，於91年測量時、94年拍賣時即已存 在，鹽埕地政人員於91年測量時，僅係依執行法院囑託測量 時，將測量之數據套繪在受囑託地號之地籍圖上，所計算出 系爭355 、359 地號土地之使用範圍及面積，實際上當時測 量坐落系爭355 、359 地號土地上之系爭房屋僅為系爭現存 建物之一部分，並非獨立建物，且系爭房屋1 、2 、3 、4 樓與系爭367 、358 、359 、355 地號土地上之建物沒有定 著分隔牆，係混同使用，自91年11月6 日測量後主體結構沒 有變更，可知原告所稱僅占系爭355 、359 地號土地之系爭 房屋，不僅於91年測量時、94年拍賣時並不存在，現今實際 上亦不存在。縱認系爭房屋存在，僅為系爭現存建物之一部 分，本屬林義淵所有，雖由原告拍定，惟屬誤拍林義淵之建 物，拍賣無效，原告無法主張經由系爭執行程序取得系爭房 屋之所有權或事實上處分權。另參照系爭執行程序拍賣公告 備註7 所載，系爭355 地號土地上部分有林義淵所有未保存 登記建物1 棟（建物門牌北斗街35號），不在拍賣範圍，拍 定後不點交，可證系爭現存建物於91年測量時即與現狀相同 ，且與拍賣公告所載相符，依該公告所示，不在拍賣範圍， 原告不得依系爭執行程序取得系爭現存建物之所有權，原告
訴請被告遷讓返還系爭房屋，顯無理由。復被告林俊君嗣後 業因繼承取得系爭現存建物之所有權，則被告居住使用系爭 現存建物、出租部分予他人經營早餐店使用，均無不當得利 可言等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第294 頁）：（一）系爭367 地號土地，於80年5 月2 日前曾為林義淵所有， 於80年7 月31日所有權人變更為被告林翁秋玉迄今；高雄 市○○區○○段000 ○號即門牌號碼高雄市○○區○○街 00號建物，坐落系爭367 地號土地（包括已保存登記及未 保存登記部分一至四樓），自地籍異動索引有紀錄以來（ 80年8 月5 日），所有權人即為林義淵，至104 年7 月21 日，被告林俊君始因繼承取得登記為所有權人。（二）被告林俊君因與債權人臺灣銀行間之清償債務強制執行事 件（本院91年度執字第43711 號），系爭355 地號土地及 系爭房屋（即暫編建號888 建物）經公開拍賣，由原告於 94年1 月18日得標承買取得。
（三）被告林俊君、林翁秋玉現占有坐落包含系爭355 、359 地 號土地之建物。
（四）被告林俊君將高雄市○○區○○街00號一樓店面出租與趙 家範作為經營「早安美芝城」早餐店使用（使用範圍有包 含系爭355地號土地部分）。
四、本件之爭點：㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由 ？㈡原告請求被告給付不當得利各45萬元，及每月各7,500 元，有無理由？本院分述判斷意見如下：
（一）原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條第1 項定有明文。次按拍賣之不動產，買 受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該 不動產所有權，此觀強制執行法第98條第1 項前段自明。 又「拍定人自101 年4 月27日領得不動產權利移轉證書， 即取得系爭地下室之所有權，原審謂上訴人取得該地下室 之事實上處分權，自有可議。」（最高法院107 年度台上 字第1175號民事判決意旨參照）。另基於強制執行而取得 不動產物權者，屬於民法第759 條規定之範圍，一經法院 發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力 ，倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年 台上字第1898號判例參照）。
⒉經查，依系爭權利移轉證書所載（見本院卷㈠第17至19頁 ），原告拍定取得之不動產為系爭355 地號土地，暨坐落
系爭355 地號土地之已保存登記建物即系爭117 建號建物 、門牌號碼高雄市○○區○○街00號，及坐落系爭355 、 359 地號土地之未保存登記建物即暫編888 建號建物、門 牌號碼高雄市○○區○○街00號之如附圖所示1 至4 層之 系爭房屋，系爭權利移轉證書之備考欄雖記載系爭117 建 號建物已滅失，然鹽埕地政人員於91年11月6 日前往現場 測量時，系爭房屋確實存在，有鹽埕地政109 年10月14日 函文檢送如附圖所示之建物測量成果圖附卷可稽（見本院 卷㈡第113 頁），並經本院於110 年8 月10日履勘現場時 ，鹽埕地政人員黃騰緯陳稱：「本件原建號117 號結構為 磚木造1 層樓房，現場已經沒有了，現場已為鋼筋混凝土 造4 層樓建物，而磚木造1 層樓房不可能承載4 層樓鋼筋 混凝土建物，因此判斷原建號117 號已滅失。但系爭355 、359 地號上仍有建物，所以應該是原地重建。」、「（ 問：目前被告所居住使用的房屋是否即888 建號建物？） 有包含888 建號，因91年11月6 日成果圖非我所測繪，但 我依目前建物現況外觀判定，自測量後主體結構應沒有變 更過，且剛才進到房屋內部查看，當時起造時無明顯的定 著分隔牆及獨立出入口，此為依照地政法規所為陳述。」 、「（問：建號888 如何測量出來？）我們只會依法院囑 託的地號去測量，也就是將測量的數據套繪在地籍圖上去 計算355 及359 地號使用範圍及面積。」、「（問：地政 機關進行測量時在何種情況下會將建物編定為888 建號？ ）因現場有未保存登記建物，為方便管理及特定，就會暫 時編號。」等語（見本院卷㈡第259 、260 頁），可知系 爭117 建號建物已滅失，而於原地重建系爭房屋，且經鹽 埕地政人員於91年11月6 日依執行法院囑託之地號測量其 上確有系爭房屋存在，計算系爭房屋坐落系爭355 及359 地號土地之使用範圍及面積，測繪如附圖所示之測量成果 圖，又依目前建物現況外觀判定，自測量後主體結構應未 變更，顯然系爭房屋迄今依然存在，依前所述，原告自94 年2 月15日領得系爭權利移轉證書，即取得系爭房屋所有 權，且被告目前居住使用之房屋，有包含系爭房屋，洵堪 認定。
⒊被告雖辯稱：系爭房屋並非系爭117 建號建物之附加物、 附屬物或從物，更非抵押物滅失之殘餘物，不為原抵押權 效力所及，系爭執行程序因債權人實行抵押權而將系爭房 屋列為編號2 合併拍賣，已有違誤，原告無從經拍賣程序 取得所有權或事實上處分權云云。惟按土地所有人於設定 抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必
要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併 付拍賣，民法第877 條第1 項前段定有明文，系爭執行程 序卷宗已逾保存年限而銷毀（見本院卷㈠第321 頁），已 無從調卷查知系爭房屋是否為抵押權效力所及，然縱使系 爭房屋並非系爭117 建號建物之附加物、附屬物或從物， 不為原抵押權效力所及，亦得依上揭規定而為併付拍賣， 此外，被告復未能舉證證明系爭執行程序將系爭房屋列為 編號2 合併拍賣有何違誤，尚難僅以系爭117 建號建物已 滅失，而認系爭房屋不得合併拍賣，被告此部分所辯，委 不足採。
⒋被告復辯稱：被告居住使用之系爭現存建物為坐落系爭35 8 、359 、355 、367 地號土地上之整體建物，鹽埕地政 人員於91年測量時，僅係依執行法院囑託測量時，將測量 之數據套繪在受囑託地號之地籍圖上，所計算出系爭355 、359 地號土地之使用範圍及面積，系爭房屋僅為系爭現 存建物之一部分，並非獨立建物，且系爭房屋與系爭現存 建物沒有定著分隔牆，係混同使用，系爭房屋不僅於91年 測量時、94年拍賣時並不存在，現今實際上亦不存在云云 ，然鹽埕地政人員於91年11月6 日前往現場測量時，系爭 房屋確實存在，且依目前建物現況外觀判定，自測量後主 體結構並未變更，系爭房屋迄今依然存在等情，業經本院 認定如前所述，又系爭房屋與被告所稱之系爭現存建物， 兩者雖無定著分隔牆，係混同使用，然此不影響系爭房屋 之獨立性，且可藉由地政人員測量鑑界而具體特定系爭房 屋所在位置及範圍，被告此部分所辯，亦不足採。 ⒌被告另辯稱：縱認系爭房屋存在，僅為系爭現存建物之一 部分，本屬林義淵所有，雖由原告拍定，惟屬誤拍林義淵 之建物，拍賣無效，原告無法經由系爭執行程序取得系爭 房屋之所有權或事實上處分權，且系爭現存建物不在拍賣 範圍，原告不得依系爭執行程序取得系爭現存建物之所有 權云云，然原告自94年2 月15日領得系爭權利移轉證書， 即取得系爭房屋所有權，已如前述，被告抗辯拍賣無效， 自應就系爭房屋為林義淵出資興建乙節，負舉證責任，然 被告於本院審理時自承：因為年代久遠，且林義淵已過世 等語（見本院卷㈡第293 頁），而未能提出任何證據以實 其說，尚難僅以興建當時林義淵及被告林俊君之年齡推論 究係由何人出資興建，被告此部分所辯，洵屬無據。 ⒍準此，原告為系爭房屋之所有權人，且被告目前居住使用 之房屋，有包含系爭房屋，又被告對於沒有占用系爭房屋 之權源亦不爭執（見本院卷㈠第469 頁），則原告依民法
第767 條第1 項規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原 告，即屬有據。
（二）原告請求被告給付不當得利各45萬元，及每月各7,500 元 ，有無理由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占用他人房屋 者，通常可享有相當於租金之不當得利，權利人得請求占 用人返還。經查，被告無權占有系爭房屋，其因而受有利 益，並妨害原告對於系爭房屋之使用收益，致原告受有相 當於租金之損害，原告依不當得利之法律關係，請求被告 給付相當於租金之利益，亦屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。又房 屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條及實施 都市平均地權條例第58條，分別定有限制，當事人間約定 之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院 就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減 定前開超限租額，併行不悖（最高法院59年台上字第793 號判例參照）。原告主張：系爭房屋1 樓做為店面使用， 外牆亦出租懸掛廣告，再考量系爭房屋所在位置堪稱交通 便利，原告以每月15,000元計算系爭房屋租金應屬合理云 云，然兩造對於本件不當得利金額有土地法第97條規定適 用，均不爭執（見本院卷㈡第292 頁），自應依此計算原 告得請求之金額，查系爭房屋之現值為298,400 元（見本 院卷㈠第43頁），系爭房屋所在基地即系爭355 地號土地 價額為848,386 元【計算式：土地申報地價8,657 元/ ㎡ （原告同意以102 年1 月之申報地價計算，見本院卷㈡第 320 頁）×98㎡＝848,386 元】（見本院卷㈡第209 頁） ，土地及建築物之價額為1,146,786 元（計算式：848,38 6 元＋298,400 元＝1,146,786 元），本院認原告請求相 當於租金之利益，依系爭房屋坐落北斗街與北端術交叉口 ，附近多為商家，隔壁為建國北斗停車場，附近有輕軌， 交通尚屬便利，現場美芝城早餐店尚在營業等情，有本院 110 年8 月10日勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷㈡第261 頁 ），以土地及建築物申報總價年息5%計算為適當，則本件 相當於租金利益之法定上限為每年57,339元【計算式：1, 146,786 元×5%＝57,339元（元以下四捨五入，下同）】 ，每月4,778 元（計算式：57,339元÷12=4,778元），原 告請求自起訴時起回溯5 年之金額為286,695 元（計算式 ：57,339元×5 年＝286,695 元），請求每月之金額為4,
778 元，逾此範圍之請求，應予駁回。
五、從而，原告依民法第767 條第1 項前段及第179 條前段規定 ，於請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並請求被告應 給付原告286,695 元，及自起訴狀繕本送達翌日即108 年12 月10日（見本院卷㈠第111 、113 頁）起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付原告4,778 元之範圍內，為有理由，應 予准許，逾此範圍之請求，即屬無據。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分 ，爰依職權宣告假執行，並依聲請宣告被告得預供擔保而免 為假執行。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款、第 392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
高雄簡易庭 法 官 秦慧君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書 記 官 林雯琪