臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度重上字第124號
上 訴 人 林明正
兼特別代理人 林敬旻
共 同
訴訟代理人 謝尚修律師
複 代理人 謝逸文律師
被 上訴人 林賴爽
兼法定代理人 林綉玉
林明照
被 上訴人 林綉連
黃添來
黃麗華
黃鈺倫
黃佳慧
共 同
訴訟代理人 柳正村律師
被 上訴人 林明德
上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國110年4月8
日臺灣臺中地方法院109年度訴字第3446號第一審判決提起上訴
，本院於110年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人各負擔2分之1。 事實及理由
壹、被上訴人林明德經合法通知，未於言詞辯論期日到場，爰依 上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段00000地號土地（下稱系 爭土地）之同段925建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路0 00號、下稱系爭建物）之建物、土地所有權人原均為訴外人 林○○。林○○先後於民國100年3月22日、102年8月26日以買賣 為登記原因，移轉系爭土地所有權應有部分66227分之33127 、66227分之33100與上訴人林敬旻、林明正。嗣林○○於102 年9月12日死亡，系爭建物由林明正、被上訴人繼承、再轉 繼承而公同共有。林○○生前將系爭建物出租與謝○○，約定10 3年8月31日租約期滿時，謝○○應拆除系爭建物。惟屆期林明
正與林明德雖同意謝○○拆除系爭建物，但除林明德外之其餘 被上訴人不同意謝○○拆除系爭建物。故自上開租約屆期之10 3年8月31日起，兩造就系爭建物占用系爭土地，應依民法第 425條之1第1項規定，成立租賃關係，惟兩造就租金並無法 達成協議等情。爰依民法第425條之1第2項規定，及履行租 賃契約之法律關係，請求核定系爭建物占用系爭土地之每年 租金為新臺幣（下同）120萬元，及請求被上訴人各應給付 如附表所示之租金（以起訴狀繕本送達翌日起，回溯5年期 間計算），及其法定遲延利息。
參、被上訴人答辯略以：
一、林明德同意上訴人之請求（參本院卷148頁）。 二、其餘被上訴人以：系爭建物係基於不定期無償使用借貸關係 ，使用系爭土地，並無民法第425條之1第1項規定之適用。 況林明正亦屬連帶債務人之一，依民法第274條規定，被上 訴人已因林明正主張抵銷，而同免給付之責。且上訴人請求 之租金金額過高等語置辯。
肆、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，求為判 決：一、原判決廢棄。二、前開廢棄部分：㈠核定系爭建物 就坐落系爭土地，自起訴狀繕本送達翌日起，至基地租賃關 係終止之日止，每年租金為120萬元。㈡被上訴人各應給付上 訴人之租金，及其法定遲延利息，詳如附表所示。㈢就上開 請求給付租金部分，願供擔保，請准宣告假執行。林明德同 意上訴人之請求。其餘被上訴人則聲明：一、上訴駁回。二 、如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。伍、兩造不爭執事項（參本院卷151頁）：
一、系爭土地原為林○○所有，先後於100年3月22日、102年8月26 日以買賣為登記原因，移轉所有權登記與林敬旻、林明正。 林敬旻登記之權利範圍為66227分之33127，林明正登記之權 利範圍為66227分之33100。
二、系爭建物原為林○○所有，林○○於102年9月12日死亡（林綉卿 接續於102年10月7日死亡），由林明正與被上訴人繼承、再 轉繼承，並於105年5月9日辦理繼承登記為公同共有。三、系爭建物於林○○生前與謝○○訂立租賃契約，租賃期間自100 年9月1日起，至103年8月31日止。
四、系爭建物目前無人使用。
陸、本院得心證之理由：
一、上訴人主張：系爭建物與系爭土地之所有權人原均為林○○。 林○○與謝○○就系爭建物訂立租賃契約，約定：租賃期間自10 0年9月1日起，至103年8月31日止。租賃期滿，謝○○應將系 爭建物拆除。林○○先後於100年3月22日、102年8月26日以買
賣為登記原因，移轉系爭土地所有權應有部分66227分之331 27、66227分之33100登記與林敬旻、林明正。嗣林○○於102 年9月12日死亡，系爭建物由林明正與被上訴人共同繼承、 再轉繼承而公同共有。於上開租約屆期後，林明正與林明德 雖同意謝○○拆除系爭建物，但除林明德外之其餘被上訴人不 同意謝○○拆除系爭建物，致系爭建物未拆除，目前無人使用 之事實，為被上訴人所不爭執，並有土地登記第一類謄本、 建物登記第一類謄本、本院106年度上易字第329號民事判決 、戶籍謄本、租賃契約分附於原審卷25-31、39-53、109-12 3頁、本院卷113-129頁可參，此部分堪信為真實。二、林○○生前所有系爭建物，使用上訴人分別共有系爭土地，並 非基於租賃關係：
㈠被上訴人辯稱：系爭土地實際上係由林○○，先後於100年3月2 2日、102年8月26日「贈與」（雖登記原因為買賣）移轉林 敬旻、林明正，而由該2人分別共有（參本院卷77、155頁） 之事實，為上訴人所不爭執（參本院卷103頁），此部分自 堪信為實。
㈡按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情 形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼 受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙 方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原 則及公共利益等情，分別認定（參最高法院103年度台上字 第1386號民事判決）。
㈢依上訴人所提附於本院卷113-127頁租賃契約所示，林○○於97 年8月22日，將系爭土地與系爭建物，出租謝○○，租賃期間 自97年9月1日起，至100年8月31日止。租賃期滿謝○○應將系 爭建物拆除。雙方於100年9月1日續約，由林○○將系爭建物 （不含系爭土地），出租謝○○，租賃期間自100年9月1日起 ，至103年8月31日止。租賃期滿謝○○應將系爭建物拆除。 ㈣林○○先後贈與移轉系爭土地所有權與林敬旻、林明正時，其 與謝○○之上開租賃契約，仍在租賃期限內，且謝○○於租賃期 滿，依約應負拆除系爭建物之義務。故林○○先後贈與移轉系 爭土地所有權與林敬旻、林明正時，其應無分別與該2人， 就其出租謝○○之系爭建物，使用系爭土地，另行再與該2人 成立租賃契約，並負給付該2人租金義務之真意。如斯之解 釋，方符合當事人之真意與社會一般常情（兩造均同認：上 訴人並未與林○○另成立租賃關係。惟上訴人主張：上訴人與 林○○並未成立無償使用借貸關係，縱有成立，亦僅屬定期無 償使用借貸關係；除林明德外之其餘被上訴人主張：上訴人 與林○○成立不定期無償使用借貸關係。參本院卷101、199頁
）。準此，應堪認林○○生前所有系爭建物，使用上訴人分別 共有系爭土地，並非基於租賃關係（至究屬基於何種法律關 係，與本件無涉，爰不贅述）。
三、林○○死後，由林明正與被上訴人因繼承、再轉繼承而公同共 有之系爭建物，使用系爭土地，並無民法第425條之1規定之 適用或類推適用：
㈠按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民 法第425條之1固定有明文。惟倘房屋與土地原異其所有人， 房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓 人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定 之適用（參最高法院107度台上字第1274號民事判決）。 ㈡如前所述，系爭土地於林○○先後於100年3月22日、102年8月2 6日，移轉所有權與上訴人後，已為上訴人分別共有。而系 爭建物仍為林○○所有。且林○○生前所有系爭建物並非基於租 賃關係，使用上訴人分別共有系爭土地。故於林明正與被上 訴人於102年9月12日，因繼承、再轉繼承林○○而公同共有系 爭建物「前」，系爭建物與系爭土地，已分屬林○○與上訴人 所有，而異其所有人。揆諸上開說明意旨，林明正與被上訴 人於102年9月12日，因繼承、再轉繼承而公同共有系爭建物 「後」，應僅生系爭土地與系爭建物之所有人，是否繼受該 使用法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用。 ㈢準此，上訴人主張：自上開租約屆期之103年8月31日起，林 明正與被上訴人公同共有系爭建物，使用上訴人分別共有系 爭土地，應適用或類推適用民法第425條之1第1項規定，成 立租賃關係一節，核屬無據，而非可取。
四、基上所述，林明正與被上訴人公同共有系爭建物，使用上訴 人分別共有系爭土地，並無法依民法第425條1第1項規定， 成立租賃關係，則上訴人依同條第2項規定，請求酌定每年 租金為120萬元部分，及依履行租賃契約之法律關係，請求 被上訴人給付租金，併宣告假執行部分，均為無理由，應予 駁回。
五、綜上所述，原審為上訴人敗訴之判決，理由固有未洽之處， 惟其結論仍屬正當。故上訴人求為廢棄，為無理由，應予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 12 月 7 日 民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 張國華
法 官 唐敏寶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 劉恒宏
中 華 民 國 110 年 12 月 7 日附表（被上訴人各應給付之租金數額，及其法定遲延利息）：一、林賴爽、林綉玉、林明照、林綉連、林明德各應給付林敬旻 428,746元、各應給付林明正428,396元，及自起訴狀送達翌 日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、黃添來、黃麗華、黃鈺倫、黃佳慧各應給付林敬旻107,186 元、各應給付林明正107,099元，及自起訴狀送達翌日起， 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。