臺灣高等法院臺中分院民事判決
109年度上易字第634號
上 訴 人 陳騰盛
訴訟代理人 詹漢山律師
複 代理 人 邱駿威
訴訟代理人 陳苑如
被 上訴 人 趙均珮
訴訟代理人 趙國樑
高進棖律師
複 代理 人 林羣期律師
訴訟代理人 高運晅律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年9月17
日臺灣臺中地方法院109年度訴字第2216號第一審判決提起上訴
，本院於中華民國110年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過自民國110年2月6日起至清償日止，按月給付被上訴人新臺幣貳萬元部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
兩造就被上訴人所有之附表所示房屋（下稱系爭房屋）簽訂 租賃契約，約定租期自民國105年1月1日起至107年12月31日 止，每月租金新臺幣（下同）2萬元；若續約，自108年1月1 日起，每月租金6萬元（下稱系爭租約）。詎上訴人於租期 屆滿後，經被上訴人以108年11月8日臺中向上郵局000號存 證信函、108年12月31日臺中向上郵局000號存證信函催告後 仍無權占有系爭房屋，至109年2月26日上訴人起訴之日，上 訴人受有相當於租金之損害共計84萬元（計算式：60,000×1 4=840,000），被上訴人僅請求上訴人給付47萬元（見本院 卷第73頁）。如認兩造成立不定期租賃，上訴人已逾二期租 金未繳，被上訴人以110年2月6日臺中向上郵局00號存證信 函為終止契約之意思表示，爰依民法第767條、租賃物返還 請求權、系爭租約及不當得利之法律關係，起訴聲明求為判 決：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷出返還被上訴人。㈡上訴人 應給付被上訴人47萬元，及自109年1月1日起至遷讓房屋之 日止，按月賠償被上訴人6萬元。㈢願供擔保請准宣告假執行
。並上訴答辯聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人則以：
上訴人係與被上訴人之父即訴外人趙國樑洽談承租系爭房屋 ，並約定系爭房屋由上訴人修繕，前二年無庸支付租金，趙 國樑並以被上訴人名義簽訂系爭租約，實際上亦由趙國樑所 有之合作金庫帳戶收取租金。107年12月31日系爭租約租期 屆滿後，被上訴人同意上訴人仍為系爭房屋之使用收益，則 雙方之租賃關係更新為不定期租賃關係，上訴人以每月租金 2萬元計算，已給付62萬元租金，無逾期未繳等情。又上訴 人花費150萬元修繕系爭房屋後，趙國樑嗣要求上訴人仍需 支付前二年之租金，依民法第431條第1項規定，被上訴人終 止契約後應返還上訴人修繕系爭房屋之有益費用，上訴人就 該有益費用為抵銷之抗辯等語（見本院卷第83頁）。原審判 決上訴人敗訴，上訴人不服，提起本件上訴，爰上訴聲明求 為判決：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部份，被上訴人於第一審之 訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第165頁） ㈠兩造於105年1月1日就系爭房屋訂立系爭租約，約定租賃期間 為105年1月1日起至107年12月31日止，約定租金為每月2萬 元，每半年繳納一次，另上訴人已於訂約時給付4萬元之押 租金予被上訴人。
㈡上訴人自105年1月1日起至108年10月28日止，共給付被上訴 人62萬元。
㈢被上訴人有於108年11月8日、108年12月31日分別寄發臺中向 上郵局692、793號存證信函予上訴人收受。（見109年度豐 簡字第286號卷第37頁至第39頁）
㈣被上訴人於110年1月29日寄發臺中向上郵局00號存證信函予 上訴人，上訴人於110年2月1日收受。（見本院卷第103頁至 第109頁）
四、兩造爭執之事項：（見本院卷第165頁） ㈠被上訴人主張系爭租賃契約為定期租賃，期滿未續約，依租 賃物返還請求上訴人返還系爭房屋，有無理由？ ㈡上訴人抗辯系爭租賃契約自108年1月1日起為不定期租賃，有 無理由？
㈢被上訴人主張系爭租賃契約如變更為不定期限租賃，上訴人 逾二期租金未給付，被上訴人終止租賃，有無理由？ ㈣被上訴人主張民法第179條，按每月6萬元計算相當於租金之 不當得利，有無理由？
㈤上訴人抗辯系爭租賃契約，兩造合意前兩年免租金，有無理 由？
五、得心證之理由：
㈠系爭租賃契約自108年1月1日起視為以不定期限繼續租賃契約 ：
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃 期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即 表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450 條第1項、第451條分別定有明文，復按民法第451條所謂不 即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時間內 ，未表示反對之意思而言，此項意思表示不必以明示之方法 為之（最高法院37年上字第8288號裁判先例意旨參照）。 ⑵查，兩造於105年1月1日就系爭房屋成立系爭租約，約定租賃 期限至107年12月31日屆滿，租賃期滿後，上訴人仍繼續占 有使用系爭建物，被上訴人於108年11月8日始寄發存證信函 要求上訴人搬離系爭房屋，並上訴人自105年1月1日起至108 年10月28日止，共給付被上訴人租金合計62萬元等情，為兩 造所不爭執【見不爭執事項㈠、㈡、㈢】，應為事實。是以， 兩造所訂立之系爭租約，於107年12月31日租期屆滿；惟上 訴人於租期屆滿後，仍繼續使用系爭房屋，且參諸被上訴人 所提出於108年12月31日寄發之臺中向上郵局第000號存證信 函內容：「…。台端自108年1月1日至今，無權占用本人之房 屋，既不付租金，也不願返還房屋…為特此催告，限於收信 後10日內出面清償，…」等語（見原審109年度豐簡字第286 號卷第39頁），顯見被上訴人仍持續有向上訴人請求給付租 金甚明，堪認被上訴人於租賃期限屆滿後，對於上訴人關於 系爭房屋之使用收益，未即表示反對之意思，且有繼續收取 租金情形，是原定期租賃契約之系爭租約於租期屆滿後，始 因符合民法第451條規定，而更新為不定期限租賃契約，要 非原定期租賃契約自始即為不定期租賃契約，應可確定。則 被上訴人主張系爭租約租期屆滿即行終止云云，尚屬無據。 ㈡上訴人已遲延給付租金已逾二個月，被上訴人定相當期限催 告後仍未履行，於110年2月6日合法終止系爭租約： ⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約， 民法第440條第1項、第2項定有明文。復按出租人非因左列 情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保 金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦定有明 文。查，系爭租約租賃期限屆滿後，因民法第451條規定更
新為不定期限租賃，已如前述。再查，依系爭租約第3條、 第4條約定，租金為每月2萬元，每半年繳納一次，分別於每 年1月1日、7月1日給付（見原審109年度豐簡字第286號卷第 23頁），又上訴人自承於107年12月31日前僅給付租金50萬 元，嗣被上訴人108年10月20日以LINE通知上訴人繳納租金 時，上訴人方於同年月28日給付7萬元、5萬元，合計62萬元 ，此外並無再給付任何租金予被上訴人等語（見本院卷第16 2頁），而系爭租約約定租賃期間為105年1月1日起至107年1 2月31日止，以每月租金2萬元計算上訴人原租約3年期間應 給付租金數額合計為72萬元，上訴人所為給付尚不足以清償 系爭租約原租賃期間之租金，並自108年1月1日起之租金均 未清償，是被上訴人主張上訴人積欠租金已達2個月以上等 語，核屬可採。
⑵被上訴人雖主張於108年11月8日以存證信函終止該不定期限 租約等語，並提出臺中向上郵局000號存證信函（下稱000號 存證信函）為證（見原審109年度豐簡字第286號卷第37頁） 。上訴人則辯稱被上訴人終止不合法等語。查，被上訴人就 上訴人積欠租金達2個月以上部分，並未舉證證明其業已定 相當期限催告上訴人給付租金，並參諸該存證信函內容為： 「…限貴公司於108年11月30日前搬離…」等語，自難認被上 訴人於108年11月8日前，已定相當期限催告上訴人給付租金 ，則其於108年11月8日所為終止之意思表示，自非合法。 ⑶按債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經 過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認 亦已發生該條所規定終止權（最高法院74年度第1次民事庭 會議、90年台上字第1231號判決要旨參照）。再查，被上訴 人已於108年12月31日寄發臺中向上郵局000號存證信函（下 稱000號存證信函），催告上訴人應於收受該存證信函後10 內清償積欠之租金，復於110年1月29日以臺中向上郵局00號 存證信函（下稱00號存證信函）再催告上訴人應於5日內給 付積欠之租金，逾期未給支付，則以該存證信函作為終止租 賃契約之意思表示，上訴人已於110年1月29日收受該00號存 證信函，有存證信函及回執在卷可憑（見本院卷第103頁至 第107頁），則被上訴人於108年12月31日已為催告上訴人清 償積欠之租金，至上訴人於110年1月29日收受00號存證信函 時止，已經過1年多之相當期間，上訴人仍未給付任何積欠 之租金，應認被上訴人於110年2月6日已發生合法終止系爭 不定期限租賃之效力。
⑷被上訴人雖辯稱上訴人催告被上訴人給付之租金數額過高， 其催告不生效力云云。然按出租人限期催告承租人支付欠租
，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發 生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年台上字第 124號裁判要旨參照）。查，上訴人前開催告雖未具體載明 上訴人所積欠之租金總額，惟上訴人不爭執其僅給付被上訴 人租金62萬元，自108年1月1日起即未給付任何租金予上訴 人，則上訴人所為給付已不足清償105年1月1日起至107年12 月31日止之租金，且被上訴人自108年1月1日起至110年2月6 日，以每月2萬元計算應給付26個月之租金合計達52萬元， 揭諸前開最高法院判決意旨，上訴人催告租金額超過承租人 應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發 生效力，被上訴人前開所辯，仍無足採。
⑸上訴人雖辯稱兩造就系爭房屋約定前2年免租金云云。惟被上 訴人否認兩造有免租金之約定，又參之兩造之LINE對話內容 ，僅係上訴人自述兩造曾協議前2年不收租金，且復陳述因 被上訴人表示仍須收租金，上訴人則依被上訴人請求繳納等 語（見原審109年度豐簡字第286號卷第35頁），堪認被上訴 人前2年仍應依系爭租約給付租金甚明，上訴人前開所辯， 並無足採。
㈢上訴人應返還系爭房屋予被上訴人：
系爭不定期限租賃業已合法終止，已如前述，則被上訴人依 物上請求權及租賃物返還請求權之法律關係，請求上訴人將 系爭房屋騰空後返還被上訴人，應屬可採。
㈣上訴人應給付積欠之租金47萬元：
復按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用、收 益，他方支付租金之契約；再按承租人應依約定日期，支付 租金。民法第421條第1項、第439前段分別定有明文。本件 被上訴人主張上訴人自105年1月1日起迄今，積欠租金47萬 元等語（見原審109年度豐簡字第286號卷第17頁起訴聲明） ，是以被上訴人基於系爭租約及租金請求權之法律關係，請 求上訴人給付自105年1月1日起至110年2月6日止之租賃期間 所積欠之租金47萬元，自屬有據。
㈤上訴人應自110年2月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付2萬元相當於租金之不當得利：
又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。查，被上訴人於110年2 月6日終止系爭不定期限租賃後，上訴人仍無權占用系爭房 屋，即屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致被上 訴人受有相當於租金之損害，被上訴人自得請求上訴人返還 相當於租金之不當得利。再查，依系爭租約所示，上訴人原 租賃系爭房屋之租金為每月2萬元，且參以系爭房屋位於臺
中市潭子區，作為辦公室、倉庫及宿舍之工業使用，是本件 相當於租金之不當得利，以每月2萬元計算，尚屬合理；至 被上訴人雖主張系爭房屋應以每月6萬元計算，然並未舉證 以實其說，是以被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴 人給付自110年2月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付2萬元相當於租金之不當得利，核屬有據，逾此範圍請 求，尚不足採。
㈥上訴人主張就系爭房屋支出有益費用，並抵銷積欠之租金後 ，並未積欠被上訴人租金等語，並無足採：
上訴人另主張其就系爭房屋為修繕，支出有益費用，並為抵 銷抗辯云云。然就其就系爭房屋修繕何項目及金額，並未舉 證以實其說，且參諸兩造LINE通聯紀錄，被上訴人因上訴人 願自費修繕系爭房屋而同意約定租金以每月2萬元計算等語 （見原審109年度豐簡字第286號卷第35頁），衡以系爭房屋 係作為廠房、辦公室使用，被上訴人前開所辯亦無違常情， 堪可採信，則上訴人抗辯其就系爭房屋另支出有益費用，並 為抵銷抗辯云云，尚屬無據。
㈦綜上所述，本件系爭房屋，於108年1月1日起視為以不定期限 繼續租賃契約後，上訴人未依約給付租金達2個月以上，被 上訴人經定相當期限催告後，上訴人仍未履行，被上訴人於 110年2月6日終止系爭不定期限租賃，均如前述。是以被上 訴人基於租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金請求 權、不當得利請求權及系爭租約之法律關係，請求上訴人應 將系爭房屋騰空後返還被上訴人，並給付被上訴人47萬元， 及自110年2月6日起至返還系爭房屋時止，按月給付被上訴 人相當於租金之不當得利2萬元，核屬有據，逾此範圍請求 ，並無可採。原審就上開不應准許部分，命上訴人為給付， 於法未合，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理 由，應由本院廢棄改判如主文第2項，至上開應准許部分， 原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨仍執陳 詞，指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、本件上訴人雖上訴一部有理由，惟返還系爭房屋及給付租金 部分仍全部敗訴；另關於給付相當於租金之不當得利部分， 僅應負之金額由6萬元，變為2萬元，故本院審酌上情，仍應 由上訴人負擔全部訴訟費用始為允當，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條但書，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 楊熾光 法 官 郭玄義 法 官 戴博誠正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 江玉萍
中 華 民 國 110 年 12 月 23 日附表：
編號 門牌號碼 面積 （平方公尺） 備註 一 臺中市○○區○○路000巷00弄0號 252.14 2層樓房 二 臺中市○○區○○路000巷00弄0號 96.63 4層樓房 三 臺中市○○區○○路0段000巷00弄00號 239.28 1層鐵皮