臺灣高等法院民事判決
110年度上易字第527號
上 訴 人 李東義
訴訟代理人 黃介南律師
陳宜鴻律師
被 上訴人 建順煉鋼股份有限公司
法定代理人 王丕彰
訴訟代理人 張智宏律師
黃建誠律師
上列當事人間請求給付佣金事件，上訴人對於中華民國110年3月
17日臺灣臺北地方法院109年度訴字第5635號第一審判決提起一
部上訴，本院於110年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：被上訴人於民國109年3月16日經由伊與訴 外人林秀珍之居間，向訴外人李東路及李君熙（下分稱其姓 名，合稱賣方）購買苗栗縣○○鎮○○段000○000地號土地（下 分稱其地號，合稱系爭土地），起初約定買賣雙方要各付伊 成交金額3%佣金，嗣因賣方不願意負擔買賣之仲介費、土地 增值稅等，買方同意全部負擔，方為成交，並於109年3月16 日土地買賣契約書（下稱109年3月16日契約書）第11條第3 項約定「買賣土地增值、仲介費等全部買方負責」（下稱系 爭約定）。而系爭土地成交價為新臺幣（下同）3460萬7000 元，被上訴人依系爭約定應給付成交價6%佣金207萬6420元 予伊，詎被上訴人僅匯款51萬9119元，尚積欠155萬7358元 佣金未付，爰依系爭約定及民法第568條第1項規定，請求被 上訴人給付155萬7358元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起 至清償日止之法定遲延利息；並願供擔保，請准宣告假執行 。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起一部上訴， 減縮請求之佣金金額為77萬8651元【（34,607,000×6%－519, 119）÷2＝778,651，小數點以下四捨五入】（見本院卷第14 頁），利息並減縮自起訴狀繕本送達翌日起算（見本院卷第 217頁），上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之 訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人77萬8 651元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息（上訴人於原審逾此部分之請求未繫屬本
院，不予贅述）。
二、被上訴人則以：伊前於109年3月20日透過訴外人林秀珍居間 ，向賣方購買系爭土地，買賣價金為3460萬7960元，買賣雙 方並簽訂土地買賣契約書（下稱109年3月20日契約書），居 間報酬則為買賣價金之1.5%即51萬9120元（計算式：3460萬 7960元×1.5%＝51萬9120元，小數點後無條件進位），伊已依 約給付林秀珍。伊不認識上訴人，從未與上訴人聯繫，兩造 間並無居間契約存在，更遑論有居間報酬之約定。又伊與賣 方簽訂109年3月20日契約書前，雖曾於109年3月16日就買賣 系爭土地擬定交易條件並簽訂草約，惟伊持有之109年3月16 日契約書草約版本並無系爭約定之記載及上訴人與林秀珍之 簽章，109年3月20日契約書亦無，足見系爭約定係上訴人未 經伊同意私自填寫。縱認109年3月16日契約書草約有系爭約 定之記載，亦未有伊公司之大小章及賣方李君熙之簽章，應 僅為伊與賣方就系爭土地買賣之初步意向書而不具實質拘束 力，不得據以認定兩造間有居間契約法律關係存在及系爭土 地買賣居間報酬均由伊負擔等語。並答辯聲明：上訴駁回。三、經查，被上訴人與賣方曾為買賣系爭土地，由被上訴人員工 林曉菁與賣方代表李東路擬定買賣條件，林曉菁、李東路並 於109年3月16日契約第11條「其他特別約定事項」下方簽名 ；嗣於109年3月20日，被上訴人與賣方簽訂正式之土地買賣 契約書（即109年3月20日契約書），價金共計3460萬7960元 ，上訴人及林秀珍在契約書上見證人欄簽名；其後被上訴人 給付51萬9119元佣金予林秀珍，林秀珍再匯款11萬4780元予 上訴人等情，有109年3月16日契約書、109年3月20日契約書 、林秀珍簽署之收據、上訴人存摺影本等件在卷可稽（見原 審卷第13-23、77、81-87頁、本院卷第51頁），並為兩造所 不爭執，自堪信為真實。
四、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必 要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必 要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之 。」、「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之 機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人， 以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」，民 法第153條、第565條、第568條第1項分別定有明文。次按當 事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴 訟法第277條定有明文。本件上訴人主張被上訴人經由伊與 訴外人林秀珍之居間，向訴外人李東路及李君熙購買系爭土 地，因賣方要實拿買賣價金3460萬7000元，不願意負擔買賣
仲介費、土地增值稅等，嗣被上訴人同意全部負擔才成交， 伊自得向被上訴人請求給付居間報酬等語，為被上訴人所否 認，並以前揭情詞置辯，則本件應予審究者為：㈠兩造間是 否成立居間契約？㈡被上訴人是否同意負擔買賣雙方之仲介 費？
五、兩造間是否成立居間契約？
經查，上訴人聲請傳訊之證人林秀珍於原審證稱：買方是找 伊來居間這個案子，被上訴人老闆是伊朋友，說要伊幫忙， 有成的話會包紅包給伊，伊當時不認識賣方，後來伊跟伊先 生去找賣方的兄弟，希望可以買這個案子，後來上訴人的弟 媳就把上訴人的電話給伊，伊跟上訴人連絡說要買系爭土地 ，如何收仲介費都沒有講；伊記得這個案子討論過很多次， 前面是上訴人的兄弟來，第四次是上訴人侄子李君熙來，他 有問上訴人是代表仲介還是代表誰？伊有聽到上訴人說沒有 ，伊就是來幫忙而已，後來也都沒有討論過仲介費要如何收 等語（見原審卷第213、214頁）；證人李東江於本院證稱： 系爭土地為祖產，出名登記人為李東路，伊有實質權利1/2 ，上訴人來找伊說有人要買系爭土地，就帶伊去吳月雲代書 事務所，伊只參與過1次，後來覺得很複雜，就授權伊兒子 李東江和李東路去談，因為上訴人的努力，買賣才會成功等 語（見本院卷第110-112頁)；證人李東路於原審證稱：上訴 人是伊堂哥，與上訴人間沒有特定仲介費之約定，對上訴人 與被上訴人間有無特定仲介費之約定並不知情等語（見原審 卷第248頁）；證人李君熙於原審證稱：伊的仲介只知道是 伊叔叔即上訴人，後來簽約的時候才知道被上訴人的仲介是 林小姐等語（見原審卷第216頁）；證人即代書吳月雲於原 審證述：當時林秀珍和上訴人都有來跟伊接觸，伊知道林秀 珍是仲介買方，上訴人是仲介賣方的，他跟賣方很熟，但是 是何關係伊不清楚，他們都沒有跟伊講仲介的約定等語（見 原審卷第210頁），證人林曉菁證述：當時伊是代表被上訴 人去和地主李東路談的，被上訴人的仲介是林秀珍，林秀珍 跟被上訴人的負責人王丕彰是朋友，王先生是請林秀珍幫忙 ，如果有成的話會包個紅包；上訴人或其家人沒有跟伊說仲 介費要如何分的事，李東路及其家人在代書事務所沒有提到 系爭土地是找上訴人來仲介，上訴人在商洽系爭土地買賣過 程亦未表示他是賣方的仲介等語（見原審卷第242-245頁） 。則由前揭證人證述可知，被上訴人係由林秀珍為系爭土地 買賣之仲介，林秀珍再與賣方親戚即上訴人接洽後與賣方洽 談系爭土地之買賣事宜，上訴人或係基於賣方親戚幫忙之意 思或擔任賣方之仲介而參與系爭土地買賣之過程，其與被上
訴人間並無任何成立居間契約之意思表示合致，自難認兩造 間就系爭土地之買賣成立居間契約，遑論約定居間報酬。而 系爭土地買賣完成後，被上訴人給付51萬9119元佣金予林秀 珍，林秀珍雖再匯款11萬4780元予上訴人，惟上訴人亦表示 伊不清楚林秀珍如何計算等語（見本院卷第91頁)，堪認該 筆款項係林秀珍自己將佣金分予上訴人，而非直接由被上訴 人支付上訴人，亦不足以認定兩造之間成立居間契約。上訴 人既未證明其與被上訴人成立居間契約，其依民法第568條 規定請求被上訴人給付居間報酬77萬8651元，即屬無據。六、被上訴人是否同意負擔買賣雙方之仲介費？ ㈠經查，上訴人提出之109年3月16日契約書影本（下稱上訴人 版草約）第11條第3項雖記載系爭約定即「買賣土地增值、 仲介費等全部買方負責」等語（見原審卷第15、87頁），然 被上訴人否認系爭約定之真正，被上訴人提出之109年3月16 日契約書影本（下稱被上訴人版草約）亦未見系爭約定及林 秀珍、上訴人之簽名（見原審卷第85頁），且雙方提出之草 約版本當事人欄均無記載當事人姓名，亦無被上訴人之大小 章，僅有李東路、林曉菁之簽名，堪認僅係買賣雙方初步擬 定交易條件所用，而被上訴人與賣方簽訂之正式契約即109 年3月20日契約書第11條僅約定土地增值稅由買方負責繳納 ，並無系爭約定之記載（見原審卷第19頁），自難認被上訴 人同意負擔賣方之仲介費。證人李東路於原審雖證稱：當時 伊等在吳代書事務所協調，吳代書有拿被上訴人版草約給伊 等看，伊和林曉菁就簽了，後來看了內容，才發現沒有紀錄 佣金，伊等提出異議，才有系爭約定，第一份及第二份時間 沒有差很多，當場就簽了，當時現場有林秀珍、上訴人、伊 、吳代書、林曉菁討論後由上訴人記載云云（見原審卷第24 5-246、248頁）；然證人吳月雲於原審證稱：109年3月16日 契約書是當時上訴人和李東路先生到伊事務所，叫伊先寫一 下契約多少錢，樣本要拿回去給李東路的大哥李東江參考後 才要寫正式契約，被上訴人版草約的第11條特別約定事項1 、2是伊寫的，上訴人版草約的系爭約定伊不知道等語（見 原審卷第210-211頁），證人林秀珍亦證稱：伊簽名時並沒 有系爭約定（見原審卷第214頁），證人林曉菁復證述：伊 簽署109年3月16日契約書當時只有被上訴人版草約內容，在 伊離開前並沒有看過系爭約定，伊就將契約帶回去公司了， 後面情形伊不清楚等語（見原審卷第243-244頁），均否認 有見過系爭約定，且上訴人亦自承無法提出上訴人版草約之 原本（見原審卷第211、298頁、本院卷第92頁），倘若如證 人李東路所言伊與上訴人發現無約定佣金即當場異議，並於
買賣雙方討論後在雙方及仲介、代書面前加註，為何不由代 書吳月雲記載而係由上訴人書寫？且如兩造確有就系爭約定 達成合意，衡諸仲介費逾百萬元，何以在正式之109年3月20 日契約書中僅約定土地增值稅由買方負擔，而未記載系爭約 定？是證人李東路前開證詞與常情有違，自難以其證詞即認 定上訴人版草約之系爭約定為真，及被上訴人確有同意負擔 買賣雙方之仲介費。
㈡又證人李東江於本院證稱：上訴人帶伊去吳代書事務所，伊 有問對方要以多少錢購買、有哪些稅金、買賣手續費為何、 佣金如何計算，代書事務所小姐告知一般仲介公司是收4%， 一般民間收2%，但可以協商，伊覺得太複雜，就說伊要賣清 的，只要告訴伊，伊實質上能拿到多少錢就好，其他稅費都 由對方負責，價金可以的話，伊就賣，不行的話，伊就不賣 ，之後議價就交由上訴人、李君熙、李東路處理，後來李君 熙並沒有告訴伊佣金如何計算，伊只有交代李君熙要賣清的 等語（見本院卷第113頁），證人李東路於原審及本院證稱 ：伊還沒有和買方確定議價前，吳代書有告訴伊說文書費和 佣金的事，伊認為要登記給法人很複雜，就說伊要賣清的， 然後吳代書就交代林曉菁說賣方要賣清的，所以買方要負責 ，林曉菁有打電話通知他們的負責人，她一面講電話一面走 出去，伊只聽到前面兩句：土地價格及賣方要賣清的，後來 就成交，當然是同意才成交；伊沒有跟他們討論關於仲介費 的事情，李東江認為賣方應該付3%比較合理，這是伊等私底 下對話而已，伊沒有跟上訴人談仲介費，也沒有參與及聽說 兩造間約定特定的仲介費等語（見原審卷第246-248頁、本 院卷第132-133頁），堪認縱使賣方有提及「要賣清的」， 然證人李東江並未參與嗣後議價過程，亦不知上訴人有無與 被上訴人約定佣金，證人李東路亦證稱未聽說兩造約定之佣 金成數，另上訴人於原審先稱買賣雙方各要付伊3%之佣金， 故伊得向被上訴人請求共計6%之佣金，於上訴後復改稱被上 訴人應付伊3%之佣金等語，前後不一，益難認上訴人有以口 頭與被上訴人約定被上訴人應支付佣金予上訴人及應支付佣 金之成數。
㈢另上訴人雖主張被上訴人前負責人王建治於104年2月25日經 伊介紹認識000地號土地地主，本欲以3000萬元購買000地號 土地，並願支付伊仲介佣金200萬元，惟因其妻李秀雅與其 子即被上訴人現負責人王丕彰反對，故未成交；嗣108年10 月間，被上訴人現負責人王丕彰又欲購買系爭土地，因先前 反悔不買有愧，不敢找伊媒介，遂委託林秀珍遊說地主，然 不得其門而入，經徵詢伊之四弟李東勳之妻呂麗月意見，稱
只有透過伊，方有可能成功，嗣林秀珍受被上訴人委託，前 來請求伊共同進行系爭土地媒介事宜，伊於104年間已因王 丕彰之杯葛而未成交，故在108年再媒介系爭土地之交易， 自不可能不提出應付佣金之約定云云，然縱認被上訴人前曾 欲購買000地號土地後反悔，亦不足以認定被上訴人再次購 買系爭土地，即有與上訴人約定應支付佣金予上訴人，且依 前揭事證，已難認定兩造間成立居間契約，上訴人前開主張 亦難憑採。
㈣綜上所述，上訴人並未證明伊與買賣雙方確有以書面或口頭 約定被上訴人應支付伊佣金，則上訴人依系爭約定請求被上 訴人應給付伊仲介費77萬8651元云云，即為無理由。七、綜上所述，上訴人依系爭約定及民法第568條規定請求被上 訴人給付77萬8651元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原 審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日 民事第十三庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 邱蓮華
法 官 林純如
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日 書記官 王靜怡
, 台灣公司情報網