臺灣雲林地方法院民事判決
110年度訴字第219號
原 告 雷許月
法定代理人 雷輝龍
訴訟代理人 林俊寬律師
被 告 劉國忠
訴訟代理人 李易杰
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國110
年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、兩造於民國107年12月26日簽訂不動產土地房屋買賣契約（ 下稱系爭買賣契約），約定由原告將雲林縣○○鎮○○段000000 0地號、權利範圍全部之土地及同段1041-11地號、權利範圍 全部之土地（下稱系爭土地）及門牌號碼雲林縣○○鎮○○0000 0號房屋（下稱系爭房屋）出售予被告，約定總價金為新臺 幣（下同）308萬元，並約定被告於系爭買賣契約成立時應 給付原告80萬元，餘款於系爭土地所有權移轉登記完畢後3 日內由被告以金融機構貸款方式支付228萬元予原告，如被 告後悔不買或不依約履行付款或契約所訂之各項義務時，原 告得催告限期履行，逾期仍不履行時，則被告已付之價款由 原告全數沒收，作為違約賠償金，同時解除系爭買賣契約。 惟簽約時被告請求免除給付80萬元，經原告同意，故總價金 變更為228萬元。原告已於108年間將系爭土地移轉登記予被 告，並將系爭房屋交付被告使用，但被告除於108年3月21日 以匯款方式給付120萬元外，餘款108萬元迄今仍未給付。原 告於110年3月25日以存證信函通知被告，限被告於7日履行 付款義務，否則將解除系爭買賣契約，然被告仍未履行付款 之義務，故系爭買賣契約已解除。為此，依據民法第259條 第1款規定，請求被告應將系爭土地辦理所有權移轉登記予 原告，且應將系爭房屋遷讓返還原告。
二、被告則辯以：系爭土地與系爭房屋實際所有權人為證人雷金 興，兩造雖簽訂系爭買賣契約，但實際上是借名登記，並無 真實之買賣。證人雷金興於107年12月間向被告表示，原告 與證人雷金興有資金需求，但因原告年齡過大，證人雷金興 又因信用不佳，無法向銀行貸款，基於被告與證人雷金興有
郎舅之親，證人雷金興向被告表示原告已將系爭土地及系爭 房屋贈與證人雷金興，囑託證人雷金興央求被告以借名登記 之真意，與原告簽訂系爭買賣契約，並以之向訴外人台中商 銀貸款120萬元（下稱系爭貸款），證人雷金興表示原告會 自行支付系爭貸款本息。證人雷金興取得系爭貸款後，即於 108年3月20日利用被告名義將120萬元轉帳交付原告，證人 雷金興更支付系爭貸款利息至109年2月17日止，自109年2月 18日起始未支付相關貸款利息，台中商銀於109年3月31日以 書面向被告催告，被告始知悉原告及證人雷金興均未繳納系 爭貸款本息。被告於110年5月間向證人劉家萓洽詢，始知原 告於107年間即已陷入無行為能力之狀態，證人雷金興自無 法於斯時獲得原告之許諾而為自己代理之行為，故系爭法律 行為自應無效而互負回原狀之義務。而原告固得依無效之法 律行為請求被告協助返還系爭土地及系爭房屋，被告亦得行 使同時履行抗辯權，請求原告應將系爭貸款及由被告墊付之 利息返還被告，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實及本件之爭點：
㈠兩造不爭執之事實：
⒈證人雷金興於107年12月26日代理原告與被告簽訂系爭買賣 契約。
⒉原告於108年3月15日將系爭土地所有權以買賣為原因移轉 登記予被告。
⒊被告有收受原告於110年3月25日及110年8月10日所寄送之 高雄凹仔底郵局第121號、第404號存證信函。 ㈡本件之爭點：
⒈兩造間是否有買賣契約關係存在？
⒉原告依據民法第259條第1款規定，請求被告應將系爭土地 辦理所有權移轉登記予原告，並應將系爭房屋遷讓返還原 告，是否有理由？
四、法院之判斷：
原告主張兩造間就系爭土地、房屋成立買賣契約，被告逾期 未給付買賣價金尾款，原告已限期催告被告履行，被告逾期 仍未給付，其已向被告為解除契約之意思表示等情，已據原 告提出系爭買賣契約書、土地登記謄本及高雄凹仔底郵局第 121號存證信函、第404號存證信函及回執為證（見本院卷第 23-30、79-85、91-97頁），然被告否認上情，而以前詞抗 辯。經查：
㈠被告所提出其與證人雷金興簽訂之借名登記協議書上記載： 「今甲方雷金興先生與乙方劉國忠先生達成協議，茲有甲方 委託乙方代為登記雲林縣○○鎮○○段0000000號及0000-00號建
地情事，今雙方協議如下：⑴甲方補貼乙方新台幣貳萬元/年 ，以為委託期間產生的勞心勞力費用，雙方協議最長不超過 陸年，即108年2月1日至114年1月31日止。若甲方有賣出或 能登記回來時可提前終止委託。⑵乙方僅為出具"借名登記" 的精神，有關辦理過戶時之稅金、代書費皆為甲方負擔，及 再來每年產生的房屋稅及地價稅皆為甲方負擔。⑶已協商好" 台中商銀"貸款壹佰貳拾萬元，分20期攤還，有關貸款分期 繳納之義務為甲方負擔。⑷本建地上有鐵皮屋乙棟，甲方規 劃為出租予倉庫或小工廠。故於租賃精神上，為乙方出租予 甲方，甲方再出租予他人。乙方租金收入已含在委託費用中 。⑸如上述因信任產生之"借名登記"關係，故甲方不應讓乙 方有其他因本建地支出費用之情事，而乙方亦應維護個人之 財務信用狀況良好，確保不被查封拍賣或轉賣之情事。」等 語（見本院卷第115-117頁），已足認證人雷金興雖於107年 12月26日代理原告與被告就系爭土地、房屋簽訂買賣契約， 實則兩造間並無買賣關係存在，原告將系爭土地移轉登記於 被告名下，只是借名登記而已，依民法第87條之「表意人與 相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得 以其無效，對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律 行為者，適用關於該項法律行為之規定」規定，應認兩造雖 簽訂系爭買賣契約，實則隱藏借名登記之真意，兩造間應成 立借名登記之關係。
㈡又系爭買賣契約書上記載：「本契約成立時買方應付賣方新 台幣80萬元整（含日前之定金）」等語（見本院卷第23頁） ，證人即代書許書斌到院證稱：「（法官問：系爭契約書上 記載簽約當日應交付簽約款80萬元，這80萬元被告有給付賣 方的代理人嗎？）我印象中本案80萬元，他們好像簽訂買賣 契約書之前就有交付訂金，所以買賣契約書上有記載含之前 的訂金。（法官問：是你幫他們寫的嗎？）是，我有問他們 ，他們說錢之前就交付了，所以我們才會做這樣的附註，後 面簽收是補之前訂金的憑證。」等語（見本院卷第265-266 頁），與原告於110年7月13日行言詞辯論時陳稱：「本件系 爭契約簽訂的時候，本來約定簽約時約定被告應交付80萬元 給原告，因為被告的請求所以此部分原告免除其給付，所以 當天是沒有交付80萬元。所以總價實際上因為免除80萬元， 所以總價變成了228萬元，之後被告在108年3月21日以匯款 方式給付原告120萬元，其餘的價金就沒有給付了，直到現 在。」等情不符，則兩造間是否確有買賣關係存在，亦屬有 疑。
㈢再參以訴外人李秀娥對被告提起之返還價金訴訟，李秀娥之
訴訟代理人表示李秀娥向被告買受系爭土地、房屋時都是與 證人雷金興洽談，且系爭房屋牆壁上所貼「廉售」的廣告上 也是留證人雷金興的電話，復經本院調取本院109年度訴字 第330號民事卷查明屬實（見本院卷第395-415頁），此亦足 以佐證系爭土地、房屋於系爭買賣契約成立後，應仍是由證 人雷金興管理中。
㈣證人雷金興雖到院證稱：我跟被告溝通的時候是便宜賣他， 不是借名登記，106年10月24日以前父親還清醒的時候將系 爭土地分給我，我知道父親也是這樣主張，父親住院倒下去 之後，母親希望能分財產，所以當時我的心態是這是父母給 我的，我一開始是找我前妻，我前妻有拿系爭土地去估價可 以借多少錢，麥寮的代書介紹台中商銀可以借120萬元。父 親的身體不好，107年10月份的時候，母親鼓勵我繼承別塊 農地，叫我將系爭土地拿去賣，家裡需要用錢，父親住在護 理之家，要住多久不知道，我前妻也因為負債額度太高不能 借款，有跟被告商量，被告跟我開出人頭費多少錢，我也猶 豫，所以那時候簽一簽但沒有談成，真正到107年10月份母 親叫我拿去賣一賣，家裡需要用錢，我是仲介，我也拿一些 資訊告訴被告，土地在大馬路旁邊，一坪才12萬元很便宜， 被告也試著問200萬元行不行，我說不要，所以我將與被告 談好的條件轉達給我母親，說被告願意跟我們買228萬元等 語（見本院卷第175、177頁）。然本院審酌借名登記協議書 上記載委託借名登記的期間為108年2月1日至114年1月31日 ，在兩造簽訂系爭買賣契約之後。且被告陳稱因其為系爭土 地之所有權人，故以其名義向台中商銀借款，實際上該借款 是證人雷金興所借，109年2月17日前每月的分期款也是證人 雷金興繳納等情，亦據被告提出台中商銀之國內匯款申請書 暨代收入傳票為證（見本院卷第143頁），由該傳票可證傳 票上雖記載匯款人為被告，但實際上是由證人雷金興匯入原 告帳戶內，此為證人雷金興所是認（見本院卷第175頁）。 又由被告所提出之存款交易明細所示（見本院卷第273頁） ，系爭貸款是於108年3月18日貸出，108年4月、5月、6月、 8月、9月、10月、11月的分期款都是由證人劉家萓於臺灣新 光商業銀行股份有限公司之帳戶跨行轉入（見本院卷第285- 287頁），108年12月及109年1月、2月的分期款則是由證人 洪寶霞於中國信託商業銀行股份有限公司之帳戶跨行轉入（ 見本院卷第291-297頁）。證人劉家萓到院證稱：「（提示 本院卷第273頁，以被告名義向台中商銀借款120萬元，108 年4、5、6、7、8、9、10月的貸款本息都是由妳於臺灣新光 銀行的帳戶中跨行轉帳出去的，是誰請妳去繳款的？）那時
我和雷金興還是夫妻關係，於110年2月24日法院調解離婚， 因為那時我和雷金興都還是夫妻關係，所以我的存摺帳戶都 是雷金興在使用的，因為雷金興帳戶內不能有錢」、「我在 106年之前就辦這個帳戶，辦這個帳戶之後就一直是雷金興 在使用」等語（見本院卷第326、327頁），證人洪寶霞亦到 院證稱：「（提示本院卷第273頁，以被告名義向台中商銀 借款120萬元，108年11、12月及109年1月的貸款本息都是由 妳於中國信託銀行的帳戶中跨行轉帳出去的，是誰請妳去繳 款的？）是雷金興請我去轉帳的」等語（見本院卷第329頁 ）。綜合以上各情，堪認系爭貸款應是由證人雷金興所借， 並由其繳納每期之分期款，與借名登記協議書上記載「已協 商好"台中商銀"貸款壹佰貳拾萬元，分20年攤還，有關貸款 分期繳納之義務為甲方負擔」亦相吻合。是以，本院認為證 人雷金興之證述與上開事證不符，為不足採。
㈤原告雖又稱證人雷金興與被告簽訂之借名登記協議書沒有載 明日期，為無效之契約，不可採云云。然借名登記契約非要 式契約，不以載明日期為必要，原告以此理由主張借名登記 協議書為不可採，核非有當。
五、綜上所述，被告辯稱兩造間為借名登記關係，應屬可信。從 而，原告依據買賣契約之法律關係，主張其已解除系爭買賣 契約，並依民法第259條第1款之規定，請求被告應將系爭土 地移轉登記予原告，並將系爭房屋遷讓返還原告，為無理由 ，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本件爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此說明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 12 月 23 日 民事第二庭 法 官 蔡碧蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 12 月 23 日 書記官 鄭蕉杏