臺灣花蓮地方法院民事判決
110年度訴字第82號
原 告 欣悅建設有限公司
法定代理人 蔡毓宏
原 告 楊美容
共同訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師(兼送達代收人)
被 告 蔡月雲
訴訟代理人 湯文章律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年11月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告原起訴依兩造簽訂不動產買賣契約書(下 稱系爭契約)第10條第1項約定、民法第249條第2款、第367 條、第226條第1項、第256條規定為請求，後追加依本票票 據關係為請求，有書狀、筆錄可參(卷11至12、149頁)。被 告不同意原告所為訴之追加(卷150頁)。經核原告為訴之追 加前後所依據者，均為兩造間因系爭契約所生權利義務之事 實，原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度 範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利 用，請求之基礎事實同一，依據前述說明，原告所為訴之追 加，應予准許。
二、原告訴之聲明：1.被告應給付原告新臺幣(下同)140萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。〈原告主 張〉：
(一)被告於民國109年10月18日向原告購買坐落花蓮縣○○鄉○○段0 0000地號土地(權利範圍1分之1)及其上門牌號碼花蓮縣○○鄉 ○○○街000巷00號房屋(下稱系爭房地)，約定買賣總價金為1, 414萬元(土地10,108,000元、房屋4,032,000元)，雙方簽立 系爭契約，並於簽約日當天由被告簽發如下表本票(下稱系 爭本票)交予原告作為簽約金。
發票日 到期日 票面金額 票號 發票人 109年10月18日 109年10月20日 140萬元 TH0000000 蔡月雲 (二)詎被告於109年10月20日以存證信函通知原告解除契約，其
理由略以尚在契約審閱期間內得解除契約，原告遂於109年1 0月24日以存證信函回覆稱契約並無違反審閱期，且縱使違 反審閱期也僅限於定型化契約條款無效，非全部契約均無效 ，並限期催告被告應按契約履行後續款項及相關義務，倘逾 期不理，將依法解除契約等語；被告其後於109年11月16日 以存證信函通知稱未給予審閱期，房屋土地為何分屬不同人 所有，稅賦負擔問題等重要事項未達共識，並要求原告應返 還本票，否則有侵占罪嫌；原告再於109年12月8日以存證信 函通知解除契約並請求140萬元賠償；被告則於109年12月16 日以存證信函回稱買賣契約未成立，且於審閱期內表明不願 意購買。因雙方意見紛歧，原告於109年11月6日向鈞院聲請 調解，惟被告無意調解，由鈞院109年度司調字第201號裁定 駁回調解聲請。
(三)原告已依消費者保護法(下稱消保法)給予被告合理審閱期間 ：
1.系爭契約第1頁記載：「契約審閱期，契約於109年10月18日 經買方攜回審閱5日(契約審閱期間至少5日)買方簽章：蔡月 雲」。契約第7頁下方：「本合約內容均已逐條磋商審閱無 誤，絕無任何異議。」，並有被告簽名。契約第8頁下方亦 載明「本契約已審閱完畢」，有被告簽名，可證原告已依法 給予合理審閱期，並經被告行使審閱期權利無誤簽名確認。 2.依消保法第11條之1第1、3項審閱期之規範內容要保障的只 有「定型化契約條款」而已，並不包含「個別磋商條款」， 違反審閱期條款，僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型 化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係 不成立或無效。系爭契約之當事人(契約第3頁第1行)、買賣 不動產標的(契約第1條)、買賣價款(契約第2條)、付款約定 (契約第3條)、稅費負擔(第6條)等契約成立之重要事項，均 為兩造個別磋商且明確簽署無誤，此等個別磋商條款均不受 審閱期影響其效力。是以，審閱期非猶豫期，被告持以契約 違反審閱期之說法主張契約未成立、無效等於法無據，且被 告於存證信函明示不願意購買，拒絕履約，已屬可歸責於被 告之債務不履行及違約。
(四)系爭契約必要之點意思表示合致，契約已經成立。 1.依系爭契約內容，買賣標的為系爭房地、買賣價金及第3條 付款約定等買賣契約必要之點，均已有明確約定，依民法第 153條規定，契約已經成立。兩造另有約定其他事項，例如 第5條貸款約定、第6條稅費負擔、第7條產權移轉等俱經被 告簽名確認，更證明兩造間買賣契約必要之點意思表示合致 ，契約已經成立。
2.被告抗辯土地及房屋分屬不同人、交易對象不明、價款分配 方式、稅賦負擔問題，惟土地及房屋分屬何人，被告從不動 產謄本已經知悉，被告顯無意見，又交易對象即為賣方(原 告)，均記載於買賣契約中，沒有不明問題；賦稅問題於契 約第6條已經約定，且因租稅法定主義，需按相關稅務規定 辦理，非兩造當事人可以合意改變，自然已有法令適用，故 被告之抗辯，均非買賣契約成立之必要之點。退言之，縱使 不明，亦不影響契約之成立。買賣契約為債權契約，列名於 賣方欄位之原告即為出賣人，負起買賣契約之責任，被告雖 抗辯所有權歸屬，亦不影響買賣債權契約之成立。 3.系爭契約於價款收付明細表第一欄記載於109年10月18日收 簽約金140萬元，由被告簽發系爭本票予原告收訖，該本票 即為定金，依民法第248條規定，推定契約已經成立。 4.被告於109年10月20日寄存證信函主張解除契約，被告既謂 解除契約，表示被告亦自認系爭買賣契約已經成立生效，後 續始有解除契約之問題(原告否認解除)。無論從民法第153 條、系爭契約約定內容及被告所寄發存證信函來看，系爭契 約確實成立且生效。
5.買賣契約之當事人、標的及價金等已經意思表示合致，契約 即已成立，至於付款方法、所有權移轉登記時間、標的物交 付、稅負、費用及違約金等，均非契約成立之必要之點，縱 使未為約定，亦得適用民法相關規定，不影響契約之成立。 兩造對於「付款方法」約定在系爭契約第3條、第5條，「所 有權移轉登記時間」與「標的物交付」約定在契約第3條、 第7條、第8條，「稅負」約定在第6條，「費用」約定在第6 條、第15條，「違約金」約定在契約第10條，以上均有明確 約定並為書面記載，經被告簽名同意。故被告辯稱上述事項 尚未約定，契約未成立，皆與事實不符。
(五)兩造契約已經成立生效，被告拒絕履約，構成債務不履行及 違約，原告得主張下列權利，請求擇一為勝訴判決： 1.依系爭契約第10條第1項約定：「買方不依約履行付款或本 契約所定其他各項義務者，即為違約。賣方得限期催告履行 ，逾期仍不履行，賣方得逕自解除契約，並將已收價款全數 沒收，充作違約賠償。」，被告不依契約第3條履行交付應 備文件及兌現本票140萬元，及給付用印款134萬元，業經原 告以存證信函限期催告履行，而被告逾期未履行，且明示不 願意購買，已屬契約第10條第1項之違約，原告得解除契約 ，並得沒收被告已交付本票金額140萬元，並請求被告應兌 現該本票金額140萬元作為賠償。
2.民法第249條第2款：
⑴本件為可歸責於被告之事由，致不能履行，依民法第249條 第2款規定，原告已收簽約定金本票140萬元，得主張沒收 不予返還，被告應給付本票金額140萬元。
⑵被告交付系爭本票作為具有定金性質之簽約金，乃雙方所 同意，法律本無限制，本諸契約自由原則，應屬有效，且 本票為有價證券，原告同意被告交付系爭本票作為定金， 乃對被告有利之約定，自應拘束雙方。
⑶被告辯稱民法第249條第2款未賦予賣方得進一步向買方請 求交付尚未交付之定金乃錯誤認識，被告交付系爭本票作 為定金性質之簽約金，應認已經交付定金，原告以被告違 約為由主張沒收定金，於法無違。
⑷契約真意不以詞害義，系爭契約雖係就140萬元部分寫「簽 約」，然兩造契約簽立之同時約定由被告交付140萬元票 面金額之本票，顯然具有定金之性質，「定金」、「簽約 金」兩者並非互斥。系爭契約第16條第1項約定：「本契 約自簽訂日起經收領到簽約金時生效。」，從契約文義可 見係屬具有定金性質之簽約金；被告抗辯定金契約為要物 性契約，惟被告已交付系爭本票作為定金，符合要物性。 3.被告已明示不願意購買，拒絕履約，屬可歸責於被告之事由 致給付不能，依民法第367條、第226條第1項及第256條規定 ，原告得解除契約，並得請求損害賠償，估算原告所受損害 ，相當於被告所開立本票140萬元之簽約金。 4.依票據法第3條、第121條與第52條第1項規定，原告基於本 票之票據關係請求被告給付系爭本票票款。
三、被告答辯聲明：如主文第1項所示；如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。辯稱：
(一)買賣雙方就系爭契約要素並未達成合意，契約應未成立。系 爭契約簽約當時，被告曾就系爭契約中記載之土地與房屋為 何分屬於不同人，恐有交易對象不明之情事，以及系爭契約 記載之土地與建物買賣價款之分配方式，將涉及日後系爭房 地再移轉時之稅賦負擔問題等情事，向賣方提出質疑，惟賣 方均未回應。可見攸關本件買賣契約重要事項之當事人、金 額等要件，尚未達成共識，系爭契約並未成立，原告不能依 據未成立之買賣契約向被告請求給付買賣價金。(二)原告並未給予被告合理之審閱期間，系爭契約應屬無效： 1.行政院公平交易委員會於84年6月20日曾函中華民國建築投 資商業同業公會全國聯合會，請轉知所屬會員，建築投資商 銷售房屋時，在與客戶簽約前，應提供客戶充份之契約審閱 期間，審閱期間至少5天，不能事先要求消費者預先給付定 金和契約金再提供買賣契約書。又依內政部90年7月11日台
內中地字第0000000號公告(行政院消保會第78次委員會議通 過)，成屋買賣的契約審閱期間至少5日。審閱期間規定之目 的，在促使交易雙方立於平等之機會，無論簡易或繁雜，賣 方均應給付買方合理之審閱期間，充分考量是否付款進行交 易，以避免買方在匆促之下作成決定，事後反悔而造成交易 雙方之衝突與困擾。
2.系爭契約內容均係原告與其配合之代書事先所擬，性質上應 屬定型化契約，原告應給予合理審閱期間，契約書封面上記 填「契約於109年10月18日經買方攜回審閱5日(契約審閱期 間至少5日)」，惟此與簽約日期相同，賣方(原告)明顯未給 予被告審閱期間，故系爭契約內定型化契約條款均屬無效。 況且系爭契約簽約當時，被告對於契約中用語艱澀難懂，尚 需請教他人，已明確表示要將契約書帶回審閱後，再做最後 決定，經考慮過後，即於隔日向出賣人明確表示不願意購買 系爭房地，要求停止相關過戶程序，是被告並無違約情事， 原告不能依據無效之買賣契約向被告請求給付買賣價金。 3.原告主張被告應負賠償責任之系爭契約第10條「違約責任」 乃不折不扣之定型化契約條款，該條款既不構成系爭契約之 內容，系爭契約即無違約責任，原告亦無向被告請求違約賠 償之依據。
4.不動產之買賣因其價格高昂，不能與一般動產等同視之，縱 雙方就標的、金額已有約定(假設語，被告否認)，惟因涉契 約定型化條款無效之結果，雙方勢必另外就其他具體內容， 例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付、稅負、 點交、費用及違約等重要事項另為約定，方符合必要之點已 有互相同意之要件，在未另立契約之前，不能認為必要之點 已合致。
(三)原告本件請求為無理由：
1.民法第249條第2款僅是賦予賣方得無需返還已交付之定金， 及交付定金之買方無權請求返還，惟並未賦予賣方得進一步 向買方請求交付尚未交付之定金。系爭契約第3條付款方式 之記載為「簽約140萬元、用印134萬元、貸款1130萬元、交 屋10萬元」，前開任何一期款項均無定金之用語；且定金係 從契約、不要式契約、要物契約，附隨於主契約，故以主契 約之成立為前提，主契約既未成立，定金契約亦無依存歸於 消滅。定金契約之成立，以定金之交付為要件，原告既需起 訴請求給付，表示被告並未交付，縱認兩造間有定金契約之 約定(假設語)，亦因欠缺要物性而不成立。本件既未以金錢 或其他代替物交付，所交付之票據又不屬其他代替物，且未 有約定以票據所表彰之金額充作定金等情形，即因欠缺要物
性而不成立定金契約，原告依民法第249條第2款為請求即無 理由。
2.民法第367條、第226條第1項及第256條請求權之行使應係以 有效之契約關係存在為前提，系爭契約有不成立或無效之原 因，且未成立之理由係因原告未給予審閱期間，屬不可歸責 於被告之事由，原告依系爭契約第10條第1項、民法第367條 、第226條第1項、第256條規定請求被告給付140萬元為無理 由。退步言，縱認原告得請求損害賠償(假設語，被告否認) ，惟未見其提出任何計算之依據，原告109年11月25日於花 蓮縣消費爭議調解委員會調解時稱其有200萬元損害，訴訟 時又改稱其有140萬元損害，形同漫天喊價並無理由。 3.系爭本票之執票人與票據債務人即兩造，被告身為票據債務 人得以自己與原告(執票人)間存在之抗辯事由對抗執票人。 被告交付系爭本票供作系爭契約之簽約金使用，系爭契約因 不可歸責於被告之事由不成立，簽約金部分被告自毋庸支付 ，且因系爭契約不成立，原告亦不得依民法第367條、第226 條第1項及第256條主張系爭本票之140萬元係供損害賠償。 兩造間並無定金契約存在，原告亦不得執系爭本票主張其為 定金而予以沒收。故原告主張系爭本票所依憑之原因關係均 不存在或無效，原告不得依系爭本票向被告請求支付票款。四、兩造不爭執之事實：
(一)被告於109年10月18日向原告購買系爭房地，約定買賣總價 金為1,414萬元(土地價款為10,108,000元、房屋價款為4,03 2,000元)，並於簽約日當天由被告簽發系爭本票交予原告作 為簽約金，雙方簽立系爭契約(即原證一，卷19至42頁)為憑 。
(二)原證2至6(卷43至75頁)存證信函、存摺封面、掛號郵件收件 回執形式上為真正。
(三)原告曾聲請法院調解，調解聲請業經駁回(如原證7，卷77頁 )。被告曾向消保官聲請消費調解不成立。 五、得心證之理由：兩造所爭執之處應在於：
(一)兩造契約是否意思表示合致成立？
(二)原告是否已給予契約審閱期？若違反，其效果如何？(三)原告依兩造間契約約定第10條第1項、民法第249條第2款、 第367條、第226條第1項、第256條、本票票款請求權(擇一 勝訴即可)請求被告給付140萬元，是否有理？六、本院之判斷：
(一)兩造契約已意思表示合致成立：
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要
之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。 又買賣者係指當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付 價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契 約即為成立。民法第153條、第345條分別定有明文。 2.系爭契約之立契約人業已載明：買方為被告，賣方為原告， 系爭契約第1、2條詳載買賣標的為系爭房地，買賣總價為1, 414萬元，兩造復各自在系爭契約之「買方」及「賣方」欄 位簽名及用印（卷21、27頁），足見兩造已就系爭買賣契約 之標的物及其價金互相表示意思一致，堪認系爭買賣契約業 已成立。
3.被告雖辯稱被告簽約當時曾對系爭房地何以分屬不同人、房 地價款之分配方式提出質疑，認契約當事人、金額等要件未 達成共識，買賣契約並未成立等語，然房地非同一人所有與 契約成立與否無直接關聯，且依契約內容賣方欄位寫明房地 所有人皆為出賣人，被告亦於買方欄位、買賣價款、付款約 定等欄位處按捺其指印，顯示被告對於契約主體、買賣標的 、系爭房地價款等皆有認知，在有此等認知之情況下簽署系 爭契約，應認系爭契約於買賣必要之點意思表示合致而成立 。被告此項辯詞難認有理。綜上，系爭買賣契約業已合法成 立。
(二)原告未依消保法規定給予被告契約審閱期： 1.按企業經營者依消保法第11條之1規定，於與消費者訂立定 型化契約前，應有合理期間供消費者審閱全部條款內容，並 應依同法第13條第1項規定，向消費者明示定型化契約條款 之內容。前者係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化 契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契約條款 之機會；後者則係明定企業經營者明示告知定型化契約條款 內容之義務。又企業經營者如主張符合上開規定之事實者， 就其事實負舉證責任，同法第17條之1定有明文。企業經營 者與消費者訂立定型化契約，如未給予消費者合理期間審閱 全部條款內容者，其條款不構成契約之內容，同法第第11條 之1第1項、第3項前段有明定。依內政部90年7月11日(90)台 內中地字第0000000號公告(行政院消保會第78次委員會議通 過)，成屋買賣的契約審閱期間至少5日。
2.原告欣悅建設有限公司為企業經營者，系爭契約屬其預先擬 定以供其將成屋銷售予不特定多數人之用，為定型化契約( 消保法第2條第9款規定)，自有前揭規定之適用。系爭契約 是於109年10月18日簽立，契約封面上記載「契約審閱期， 契約於109年10月18日經買方攜回審閱5日(契約審閱期間至
少5日)，買方簽章：蔡月雲」(卷19頁)，顯見原告並未依前 開規定給予被告契約審閱期。原告雖舉系爭契約第7頁下方 ：「本合約內容均已逐條磋商審閱無誤，絕無任何異議。」 ，並有被告簽名，然此條款本屬定型化契約條款，再契約第 8頁下方雖記載「本契約已審閱完畢」，有被告簽名，均無 從證明原告已依前開規定給予被告至少5日之契約審閱期間 ，故原告就其主張已依消保法給予被告合理審閱期間，並未 能舉證證明，堪認被告此部分辯詞為可採。
3.原告既未依消保法第11條之1第1項規定，就系爭契約給予被 告審閱期間，依同條第3項規定，被告主張系爭契約關於定 型化契約條款之相關約定均不構成契約內容為有理，然非謂 系爭契約即屬無效。再按法律行為之一部分無效者，全部皆 為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效 ，民法第111條定有明文。經核系爭契約第1條(不動產標的 物標示及權利範圍)、第2條(買賣價款)、第3條(付款約定) 、第5條(貸款約定)、第6條(稅費負擔)、第7條(產權移轉) 、第15條(實價登錄申報)、第18條⑷交屋屋況等條款有雙方 個案議定磋商之記載，性質上為契約當事人個別磋商而合意 之契約條款，為消保法第2條第8款所定個別化磋商條款，仍 屬有效；其餘契約條款均難認被告有何磋商空間，縱於契約 有「本合約內容均已逐條磋商審閱無誤，絕無任何異議」等 記載字樣並經被告簽名，其性質仍屬定型化契約無疑，故上 開定型化契約條款均不構成契約內容。除去前開不構成契約 內容之定型化契約條款以外，其他契約條款已包含民法第34 5條買賣契約必要之點即買賣之標的物、價金等事項約款， 仍可成立買賣契約，是系爭契約其餘約定應為有效。(三)系爭契約已經原告合法解除，原告不得請求被告給付140萬 元：
1.兩造於109年10月18日簽立系爭契約後，被告於109年10月20 日以原證2存證信函向原告表示其在契約審閱期內考慮結果 不願繼續履約並解除契約(卷43至47頁)；然系爭契約已成立 生效，被告並無基於雙方契約約定或法定之解除權，故被告 解除契約之意思表示，不發生契約解除之效力。再被告不願 履行契約義務係可歸責於被告之給付不能，經原告以109年1 0月24日原證3存證信函(卷49至53頁)催告被告於同年10月29 日前履行契約義務未果，嗣後於同年12月8日以原證5存證信 函(卷59至63頁)向被告表示解除契約，依民法第226條第1項 、第256條規定，其解除契約為有理由，故系爭契約已經原 告合法解除。
2.系爭契約第10條第1項約定「買方不依約履行付款或本契約
所定其他各項義務者，即為違約。賣方得限期催告履行，逾 期仍不履行，賣方得逕自解除契約，並將已收之價款全數沒 收，充作違約賠償。」(卷24頁)，此約款為定型化契約條款 ，依據前述說明，應不構成契約內容。故原告依系爭契約第 10條第1項為請求難認有理。
3.按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約定金 ，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交 付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不 履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付 之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦 名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之 成立等數種。而契約當事人有無定金約定、定金約定的性質 為何，應依契約之文字及當事人之真意決定之(參最高法院9 1年台上字第635號、101年台上字第1692號民事判決理由)。 觀系爭契約內容，僅於第3條(付款約定)記載「109年10月18 日簽約金額140萬元」(卷21頁)，並由被告開立系爭本票交 予原告作為簽約金(卷28、41頁)，此亦為雙方所不爭執；然 由此內容無法推得兩造對定金有所約定並達成合意，原告主 張此為定金，難認可採。故原告依民法第249條第2款規定請 求應屬無理。
4.系爭契約已經原告合法解除，買賣契約即溯及既往失其效力 ，原告自不得依民法第367條規定請求被告交付約定價金140 萬元，故原告此項請求不應准許。
5.依民法第226條第1項、第260條規定，原告得向被告請求損 害賠償，不因系爭契約經其合法解除而受影響，惟被告雖應 負給付不能之損害賠償責任，但其賠償範圍，應依一般損害 賠償之法則，即民法第216條規定定之，並應由請求損害賠 償之債權人，就其所受損害(積極損害)及所失利益(消極損 害)舉證證明。原告並未舉證證明其受有何損害，其僅以系 爭契約約定之簽約金140萬元作為其損害之金額，難認有理 。故原告依民法第226條第1項規定請求被告賠償140萬元即 無理由。
6.被告於簽約當日(109年10月18日)開立系爭本票交予原告作 為簽約金，此為系爭契約第3條所約定，並為兩造所不爭執 ，堪信屬實。然系爭契約已經原告合法解除而消滅，依票據 法第13條本文反面解釋，兩造為系爭本票之直接前後手，系 爭本票簽發之原因關係即系爭契約已經解除，被告並無交付 簽約金予原告之債務，被告以此抗辯事由對抗原告，應屬有 理。故原告不得本於票據關係對被告請求給付票款。七、從而，原告依系爭契約第10條第1項、民法第249條第2款、
第367條、第226條第1項、第256條及票據關係請求如其訴之 聲明，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。本件事證 已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷 ，本院不予一一論列，在此說明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 110 年 12 月 9 日 臺灣花蓮地方法院民事第一庭
法 官 楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費)。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 12 月 9 日 書記官 吳琬婷
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