給付買賣價金
臺灣花蓮地方法院(民事),訴字,109年度,377號
HLDV,109,訴,377,20211223,1

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臺灣花蓮地方法院民事判決
109年度訴字第377號
原 告 何明田
法定代理人 黃梓嫻
訴訟代理人 邱一偉律師
複代理人 萬鴻均律師(解除委任)
被 告 黃慶家

訴訟代理人 陳鈺林律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件,本院於民國110年11月18
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣244萬元,及自民國108年9月17日起至清償之日止,按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣81萬元為被告供擔保後,得假執行。但被告以新臺幣244萬元為原告預供擔保,得免為假執行。   事實及理由
一、原告主張:
 ㈠兩造於民國103年8月1日就原告所有之花蓮縣○○市○○段0000○0 00000○000000地號土地(因分割增加1541-3、1541-4地號) 及坐落其上之門牌號碼花蓮市○○路0000號及36-3號房屋(下 稱系爭土地或系爭房屋),簽立不動產買賣契約書,雙方約 定買賣價金新臺幣(下同)2,700萬元,被告應於原告將不 動產移轉完竣、被告取得所有權狀後將全部價金給付完畢( 下稱系爭契約)。而系爭土地已於104年6月3日移轉過戶予 被告,被告並執以於104年12月29日向有限責任花蓮第一信 用合作社貸款,且設定1,800萬元之抵押權,因此原告所負 擔之賣方義務已盡,應屬無疑。惟迄今被告尚有244萬元未 給付,經原告於108年9月16日以花蓮富國路郵局144號存證 信函要求被告給付尾款,仍置之不理。
 ㈡被告爭執系爭土地上存在的溝渠是瑕疵,應減少價金,但系 爭土地上有溝渠通過,此從網路上地政司所建立之「地籍圖 網路便民服務系統」調閱出來的圖面(免費)可以看得非常 清楚,而且,原告在出售系爭土地之前,一直居住在土地上 之系爭房屋內,原告不可能讓自己居住之環境雜草漫生,毫 不整理,而系爭房屋後方廁所緊接著系爭溝渠,房屋旁也鋪 設水泥地連接到溝渠,絕不可能有長滿2公尺以上雜草而看 不到溝渠之事實,且該處鄰地與1541地號土地間有明顯以簡 易圍籬做出的地界。系爭契約買賣價金高達2,700萬元,被



告在決定購買前,必定會確認土地之現況,若被告或被告之 代理人即訴外人羅元佑代書並未注意溝渠之存在,亦屬其自 身的重大過失,尤其是羅元佑為專業地政士,必定熟知各種 圖資取得或初步確認經界之方式,竟不能得知系爭溝渠的存 在,顯有重大過失,被告應與羅元佑負同一責任。又溝渠為 土地正常合理的存在物,並非「瑕疵」,系爭溝渠雖有雜草 ,但水中生態豐富,並無任何異味,甚至還有水鳥聚集,風 光美好,而系爭土地為農地,如要發揮農地的功能必須有水 灌溉。系爭契約僅約定賣方必須保證交易面積大小,以及不 能有與鄰地糾紛、產權不清、被建管單位套繪管制等,並無 「土地上無溝渠」此一約定,故系爭溝渠確非瑕疵等語。並 聲明:被告應給付原告244萬元,及自108年9月17日起,至 清償之日止,按年息百分之5計算之利息。願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以:
 ㈠原告將系爭土地出賣被告時,並未告知與鄰地相接部分有大 型溝渠之存在,地籍圖謄本亦未顯示之,且當時系爭土地上 長滿高度達2公尺以上之牧草與雜草,除非原告將之砍除並 帶同被告前往查看,否則被告根本無法知悉上開溝渠之存在 。而被告係以每坪25,000元之代價購買系爭土地,倘當時被 告知悉溝渠之存在即不會同意以此高價購買,故原告出賣系 爭土地時明顯有所隱瞞,將無法使用之溝渠土地部分亦計入 出賣之標的物內,其所出賣之土地實有部分欠缺通常預定效 用之瑕疵存在,被告自得行使同時履行抗辯拒絕尾款244萬 元之給付。
 ㈡買賣完成鑑界發現系爭溝渠後,原告亦表示會加以解決,並 同意244萬元之尾款暫時不用給付,做為處理溝渠問題之費 用,嗣原告即開始向花蓮縣政府請求在系爭溝渠上加蓋,進 行行政訴訟等程序,但均未能成功,始再向縣議員陳情而爭 取花蓮縣政府徵收系爭溝渠之用地,故又請羅元佑協助辦理 土地分割,欲將與244萬元之等值土地分割返還原告後,將 來再由原告領取徵收款,以解決系爭溝渠之爭議,然在羅元 佑好不容易解決解套繪之問題而得以進行土地分割程序時, 因原告已病倒無意識能力,其妻即本件之原告法定代理人黃 梓嫻即開始推翻被告與原告之協議,而堅持被告應給付全額 尾款並對被告起訴。本件被告所購買之標的物為土地,並非 水溝,水溝在土地交易實務上屬於應告知之瑕疵事項,足以 影響土地之價格高低,則在原告故意不告知瑕疵之情況下, 被告將購入毫無價值之水溝,就水溝部分之價金給付即屬因 原告不完全給付而生之損害,被告得主張加以抵銷。系爭溝



渠部分之面積合計為234平方公尺,換算坪數為70.785坪, 是溝渠部分之價格應為1,769,625元(計算式:70.785坪×25 ,000元=1,769,625元),應在給付原告之價金中加以扣除等 語資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。如受不利之判決,願 供擔保請准免為假執行。  
三、本院之判斷:  
㈠按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關 重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ,具有其所保證之品質。買受人於契約成立時,知其物有前 條第1項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重 大過失,而不知有前條第1項所稱之瑕疵者,出賣人如未保 證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不 在此限。買賣因物有瑕疵,而出賣人依前5條之規定,應負 擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依 情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。民 法第354條、第355條、第359條定有明文。所謂物之瑕疵係 指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之 決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為 物有瑕疵;民法關於物之瑕疵擔保責任之規定,係適用於有 體物之買賣,且係就特定物而言,申言之,所謂物之瑕疵擔 保,係指有體物之買賣,其出賣人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵 ,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之意。次按 當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。民 事訴訟法第277條前段規定甚明。主張權利存在之當事人, 就權利發生事實,負有舉證責任;反之,主張權利不存在之 當事人,就權利障礙事實、權利消滅事實及權利排除事實, 負舉證責任。
 ㈡兩造於103年8月1日就系爭土地、房屋成立買賣契約,約定價 金2,700萬元,系爭土地已於104年6月3日辦理所有權移轉登 記,系爭房屋為未辦保存登記建物,惟納稅義務人業登記為 被告姓名;被告有買賣價金244萬元尾款迄未給付,原告催 告給付之郵局存證信函於108年9月16日送達被告等節,有不 動產買賣契約書、郵局存證信函、土地登記第一類謄本、地 籍異動索引、房屋稅籍證明書可稽(卷21至33、55至65、95 至151、167至169頁),並為兩造所不爭執,自堪信實。本 件原告主張依系爭契約,被告給付應買賣價金尾款244萬元 ;被告則以系爭土地上有大型溝渠之物之瑕疵存在為由,主



張行使同時履行抗辯權、請求減少價金而拒絕給付尾款,並 以上開情詞置辯。是本件爭點應在於:系爭契約買賣標的物 即系爭土地是否有瑕疵?原告應否負物之瑕疵擔保責任?爰 審酌如下:
 1.被告就其主張:系爭土地上存在大型溝渠,有欠缺通常預定 效用之瑕疵,但原告未告知上情,地籍圖謄本亦未顯示,且 當時系爭土地上長滿高度達2公尺以上之牧草與雜草,被告 無法知悉溝渠之存在,如被告知悉溝渠存在,不會同意高價 購買,原告出賣系爭土地時明顯有所隱瞞之事實,聲明系爭 契約記載之賣方代理人羅元佑為人證。羅元佑證稱:(被告 訴代問:當時要簽訂買賣契約時,原告或原告太太有沒有跟 你說土地上有水溝經過?)沒有,有水溝的話,任何代書都 會加附記,例如水溝在旁,或是土地上有水溝等附記。(被 告訴代問:上次到現場勘驗,系爭土地鄰近水溝部分,買賣 當時是否可以直接從土地上看到水溝的存在?)完全都是漫 草,水池都是爛泥巴長的密密麻麻的牧草,如同履勘當日所 見水溝對側,水溝兩邊蔓藤纏在一起,然後我們只是清自己 的部分,水溝是市公所清理的。(被告訴代問:你們何時發 現水溝存在?)怪手整地時才發現,因為地是水池凹下去, 所以人沒有辦法整地。(原告訴代問:去現場時是否土地有 用圍欄圍起?)不用圍欄,其他都是雜草等語(卷317、321 頁)。證人羅元佑並提出說明書及相關資料為其陳述之補充 (卷333至401頁)。
 2.系爭溝渠使用1541-1、1541-4地號土地如花蓮縣花蓮地政事 務所花測字359600號土地複丈成果圖符號A、B紅色斜線部分 所示(卷233頁)。通往上開水溝的途徑,可由系爭房屋後 方空地穿越泥土地後到達,或由新興福德土地公廟進入水溝 另一側;目前水溝兩側均可觀測水溝,無遮蔽,水溝內有水 生生物存在,並無特殊味道,且水溝內雜草叢生,水溝兩側 有若干2、3米高之雜草,目前並未遮蔽水溝,水溝附近較高 植披在房屋側,水溝岸旁有竹林植披,在系爭水溝對岸有3 、4米高樹若干棵,目前不會遮蔽水溝存在,從土地公廟側 進來水溝上有橋可通對岸;水溝兩岸均為水泥鋪設之水泥土 地,目前可見有低矮植披生存,鄰近水中才有較高植披生存 ;系爭水溝非系爭房屋側,堆放大量乾燥之雜草,與目前水 溝內較高植披為同一植物等節,業經本院履勘現場查明確認 屬實,有勘驗筆錄、現場照片(卷191至217頁)、及上述土 地複丈成果圖可稽。
 3.被告及證人羅元佑雖均稱系爭溝渠現場牧草及蔓藤完全阻隔 視野,原告故意隱瞞溝渠存在,倘當時被告知悉溝渠之存在



即不會同意以高價購買云云,然其陳述及所提之相關佐證, 與本院履勘系爭土地及溝渠之現狀有相當出入。證人羅元佑 提出之溝渠現場照片(卷339至342頁),與其說明事項「水 溝對岸未經人工處理過之水泥護堤上長滿牧草及蔓藤完全阻 隔視野之相片證明,並提供雜木雜草生長只要木而非泥土之 相片」(卷335頁),互核固然相符,但對照本院履勘現場 拍攝照片(卷207至217頁)、及向林務局農林航空測量所調 取之底片號碼:130424b-17、140628b-102、150530b-124、 攝影日期:102年4月24日、103年6月28日、104年5月30日航 攝影像照片(卷307至312頁),可知系爭溝渠雖有部分區域 被較高植披遮蔽,但部分區域則仍明顯可見溝渠之存在,尤 其系爭房屋後方空地即與系爭溝渠緊鄰,並無任何遮蔽(卷 203頁);證人羅元佑為系爭契約所載被告代理人,證詞恐 難免偏袒被告。至於被告主張系爭房屋靠近水溝旁之前有坍 塌,後才重建,重建前均被雜草遮蔽云云,則未舉證實說, 不足採信。此外,證人羅元佑自陳:(原告訴代問:這件土 地買賣被告是否有到現場看過?)我是真誠幫人服務,所以 被告沒有去現場,他人在台中,被告說你可以就可以。(原 告訴代問:你代理被告購買土地去現場看過幾次?)我只去 過一次,我有把資料及面積傳給被告,第二次就簽約了,因 為原告也很急等語(卷321頁),堪認被告簽立系爭契約之 時,不知有溝渠存在一節,實應歸責於自身過失未加詳查, 其指稱原告故意隱瞞溝渠存在云云,難認可採。 4.系爭契約條款共有12條,項目分別為買賣不動產標的物標示 及權利範圍、價款議定、付款及交屋相關約定、貸款及相關 保障約定、產權移轉、稅費負擔、不動產點交、擔保責任、 違約罰責、其他約定即「買方為保留現有鐵屋兩棟,因此該 基地無法申請農用證明,則必須繳納土增稅,故該稅由買方 吸收繳納,否則就得拆除建物。賣方應整地並負責鑑界清楚 。本案地號1541-1、1541-2兩筆已申請為供通行使用役權( 他項權)」、通信地址及管轄法院約定、未盡事宜及契約分 存約定(卷21至33頁),均未提及被告買受系爭土地是否有 特定使用目的,因此系爭土地上有溝渠存在,顯非「滅失或 減少契約預定效用」之瑕疵。本院審酌系爭土地面積總計3, 572平方公尺、溝渠所占面積總計234平方公尺,溝渠占用系 爭土地比例不高,且位置在系爭土地邊界,對系爭土地、房 屋使用現狀而言,在效用或品質上並未造成重要影響;至於 溝渠是否影響系爭土地價值、影響程度為何,被告未舉證實 說,是亦難認有「滅失或減少其通常效用」之瑕疵。揆諸首 揭規定及說明,系爭土地上之溝渠,並非物之瑕疵。被告不



得徒憑以每坪25,000元代價購買系爭土地、溝渠所占面積為 70.785坪,自行扣除應給付買賣價金尾款244萬元或溝渠價 格1,769,625元。
 ㈢綜上所述,被告主張系爭契約之買賣標的物即系爭土地上有 溝渠,為物之瑕疵,得拒絕給付買賣價金尾款,但本院審酌 上開事證,認系爭溝渠對買賣標的物之通常效用或契約預定 效用影響之程度,無關重要,不得視為瑕疵;被告不知溝渠 存在,係因自身過失未加詳查所致,不能歸責於原告,原告 既無被告指稱「故意隱瞞溝渠存在」之事實,自更非「不具 備保證品質」、「保證其無瑕疵」、「故意不告知其瑕疵」 之情形而應依首揭規定負物之瑕疵擔保責任。被告主張行使 同時履行抗辯權、請求減少價金而拒絕給付買賣價金之尾款 244萬元,並無所據。被告自受催告時起,應負遲延責任。四、從而,原告依買賣契約之法律關係,請求如主文第1項所示 ,為有理由,應予准許。  
五、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行,經核均無 不合,爰酌定相當擔保金額而予宣告。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘主張及攻擊防禦方法,核與判 決結果不生影響,爰不一一論述,附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中  華  民  國  110  年  12  月  23  日 民事庭 法 官 林敬展
以上正本係照原本作成。              如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費)。
如委任律師提起上訴者,亦應一併繳納上訴審裁判費。中  華  民  國  110  年  12  月  23  日 書記官 張芝瑜

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參考資料