臺灣士林地方法院民事判決 94年度湖簡字第690號
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳垚祥律師
被 告 甲○○
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國94年11月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼台北縣汐止市○○街四巷十三號三樓之房屋騰空遷讓交還予原告及其他共有人全體。
被告應給付原告新臺幣捌仟元，並自民國九十四年五月一日起至交還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項得執行。
事實及理由
一、原告主張下列事實，並聲明：（一）被告應將門牌號碼「台 北縣汐止市○○街4巷13號3樓」之房屋騰空遷讓交還予原告 及其他共有人全體。（二）被告應給付原告新臺幣（下同） 8,000元，並自民國94年5月1日起按月給付8,000元至上揭房 屋交還為止。（三）原告願預供擔保，請求宣告假執行。（一）原告於93年5月1日將門牌號碼為「台北縣汐止市○○街4 巷13號3樓」之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期 自93年5月1日起至94年4月30日止；每月租金為新臺幣 4,000元，押租金為8,000元；且原告就系爭房屋有2分之1 所有權。由系爭建物登記謄本可知，其建物面積為82.98 平方公尺，附屬建物面積為14.46平方公尺，合計97.44平 方公尺，換算為29.5坪；依一般租金行情，不可能每個月 租金僅有4,000元而已，至少應有在8,000元以上，故原告 於93年5月1日與被告所訂租約之每個月租金4,000元，係 單指原告就其應有部分2分之1所有權出租予被告，並非全 部。惟被告自94年3月1日起即未繳租金，且至94年4月30 日，被告亦未將系爭房屋內之物品騰空，並遷讓交還予原 告。
（二）被告於94年3月1日起，即未按月繳租金，故至94年4月30 日止，已積欠2個月租金8,000元；且被告於租期屆滿後仍 未將系爭房屋交還予原告，仍繼續無權占有，被告應有獲 得相當租金之不當得利，即每月4,000元，故原告得向被 告請求返還相當租金之不當得利迄至系爭房屋交還為止； 且依租約第6條第2項「乙方於…租賃期滿不交還房屋，自 …租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租1倍計算之違約
金」之規定，被告於94年4月30日租期屆滿後，並未將系 爭房屋交還，即有違反上揭約定，自應給付原告按房租1 倍即每月4,000元計算之違約金，是原告自得於租期屆滿 後請求被告給付相當租金之不當得利每月4,000元及違約 金每月4,000元。爰依民法第450條第1項、第767條、第 821條及租約第4條第2項「乙方於租賃期滿應即將房屋遷 讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用」等規定，請 求被告將系爭房屋交還予原告及其他共有人全體，及依不 當得利法律關係與租約第6條第2項規定，請求被告給付未 屆期之積欠租金8,000元及已屆期後按月給付8,000元至系 爭房屋交還為止。
（三）被告雖抗辯原告應給付其系爭房屋之裝潢費用云云，惟依 「台中市西區調解委員會」92年8月20日調解成立並於92 年9月2日經台灣台中地方法院核定之「調解書」即載「對 造人（即被告）於92年3月底未經聲請人（即原告）同意 承租，自行搬住於台北縣汐止市○○里○○鄰○○街（4巷 ）13號3樓之房屋居住，致生糾紛。經本會調解成立，內 容如左：一、對造人應於93年2月28日前將放置於前開房 屋內之物品搬離，房屋內裝潢及鐵窗不得拆除，其餘物品 騰空遷讓歸還聲請人。二、對造人居住期間水電、瓦斯費 日後由對造人負責繳清。三、兩造其餘請求權拋棄。」， 亦即被告係自92年3月底未經同意，即自行搬進系爭房屋 居住，並自行裝潢及裝上鐵窗，故原告因有被告竊佔系爭 建物，而要求其於93年2月28日前遷讓交還系爭房屋；且 因原告要求被告不得拆除房屋內裝潢（事實上僅係重新油 漆而已）及鐵窗，故原告對被告擅自占住系爭房屋自92年 3月底起至93年2月28日之相當租金之不當得利及被告對原 告請求分攤一半裝潢及鐵窗等費用等請求權拋棄，足見被 告為避免原告訴追其竊佔刑責及支付約1年相當租金之不 當得利，而在上揭調解拋棄其請求分擔一半裝潢及鐵窗等 費用之權利，否則上揭調解書豈可能記載「房屋內裝潢及 鐵窗不得拆除」，而未記載「原告對被告之相當租金之不 當得利請求權及被告對原告之分攤費用請求權」，卻又記 載「兩造其餘請求權拋棄」之理？再參其後被告未依上揭 調解書履行遷讓房屋，原告即向鈞院聲請強制執行，並於 93年4月30現場履勘，因上揭調解書漏載系爭房屋住址之 「4巷」，而有執行之疑義，故原告只得於93年5月1日與 被告簽訂系爭租約。若被告未拋棄上揭分攤一半費用之權 利，豈有不在訂立租約時即要求抵扣租金，而卻按月繳交 4,000元租金之理？益見被告確已拋棄上揭權利。
二、被告則以：系爭房屋為原告乙○○與訴外人陳勝河所共有， 多年來一直有糾紛致荒廢無用，也因此缺水缺電、管路腐蝕 、髒亂不堪，被告因與訴外人陳勝河有債權關係，故與原告 於91年8月間相約商討如何處理系爭房屋，原告口頭答應由 被告整理居住，因此被告才整修系爭房屋，包括粉刷油漆、 裝設鐵窗、更換所有房門及整修浴室及所有水電管路等，共 支付裝修費用221,525元。詎原告於92年3月間反悔，矢口否 認答應被告裝修乙事，更以法律程序要求遷屋，因93年4月 30 日臺灣士林地方法院執行處至現場履勘時，建議原告以 出租方式收取租金始為上策，隨即一起至臺灣士林地方法院 公證承租乙事。房屋之裝修本應由所有人（出租人）負責， 房屋之裝修費用亦當然由所有人（出租人）負擔，被告為承 租人，無義務支付此裝修費用，故原告應給付被告所代墊之 裝修費用共計221,525元之一半，或繼續承租且以裝修費用 抵月租金4,000元。被告並無占住系爭房屋之意，且願意以 月租4,000元之租金承租至訴外人陳勝河之債權處理完畢止 云云資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造曾於92年8月20日於臺中市西區調解委員會調解成立 ，調解書記載「對造人（即被告）於92年3月底未經聲請 人（即原告）同意承租，自行搬住於臺北縣汐止市○○里 ○○ 鄰○○街（漏載4巷）13號3樓之房屋居住，致生糾紛 。經本會調解成立，內容如左：一、對造人應於93年2月 28日前將放置於前開房屋內之物品搬離，房屋內裝潢及鐵 窗不得拆除，其餘物品騰空遷讓歸還聲請人。二、對造人 居住期間水電、瓦斯費日後由對造人負責繳清。三、兩造 其餘請求權拋棄。」因之後被告未依上揭調解書履行遷讓 房屋之義務，原告即聲請強制執行，而於93年4月30現場 履勘，惟因上揭調解書漏載系爭房屋住址之「4巷」，而 有執行之疑義，故兩造始訂立系爭租約，有原告提出之臺 中市西區調解委員會92年民調字第89號調解書、本院93年 3月10日士院儀93執富字第4552號執行命令、93年4月1日 士院儀93執富字第4552號執行命令影本各1件可證，且為 兩造所不爭。
（二）原告於93年5月1日將系爭房屋出租予被告，租期自93年5 月1日起至94年4月30日止，每月租金為新臺幣4,000元， 押租金為8,000元，原告就系爭房屋有2分之1所有權，被 告尚未給付94年3、4月之租金8,000元，業據原告提出房 屋租賃契約、建物登記謄本影本各1件為證，且為兩造所 不爭。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，應在於被告得否對原告 請求支付房屋裝修費用221,525元之一半並用以與每月之租 金債務4,000元相抵？茲論述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告主張其於91年8 月間經原告同意裝修系爭房屋，並支出裝修費用221,525 元之事實，為原告所否認，即應由被告就此有利於己之事 實負擔舉證責任。經查：
⑴由被告所提出之裝修費用估價單觀之，日期為91年3月31 日，與被告所述「於91年8月間經原告同意裝修，被告才 整修房屋」等情，日期有所出入，而被告所提出之臺灣士 林地方法院檢察署93年度發查偵字第64號不起訴處分書所 載，系爭房屋裝潢時間亦載為91年4月間，與被告所述時 間亦有不符，而前開調解書亦載明「對造人（即被告）於 92年3月底未經聲請人（即原告）同意承租自行搬住於臺 北縣汐止市○○里○○鄰○○街13號3樓房屋」，而原告復 否認其有同意被告裝修系爭房屋，被告既難舉證以實其說 ，自難認其所述原告有同意其裝修房屋乙節為真正。 ⑵再由原告所提出之前開調解書觀之，已載明「被告於93年 2月28日遷出時不得拆除房屋內裝潢及鐵窗」，且記載「 兩造其餘請求拋棄」，顯見兩造於92年8月20日調解時已 就系爭房屋內裝潢及鐵窗之處理達成協議，約定被告於遷 出房屋時不得拆除裝潢及鐵窗，而由嗣後兩造於93年5月1 日所簽立之租約觀之，約定租金每月為4,000元，並未提 及裝修費用是否用以抵扣租金，實際上被告按期給付租金 至94年2月底，而未以裝修費用主張抵扣92年2月底以前之 租金，足認當時調解之內容應已涵蓋拋棄因房屋裝潢所生 之其餘請求。
⑶至被告雖提出匯款與訴外人林榮吉、簡淑貞之匯款單據以 證明其有支出裝修費用，惟日期在92年8月20日以前之匯 款單係前開調解成立之範圍，至日期在92年8月20日以後 匯予訴外人林榮吉之匯款單，由匯款單之記載並無法看出 係系爭房屋之裝潢款。再者，由原告所提出統和實業股份 有限公司出具之估價單觀之，日期為91年3月31日，足見 被告縱有裝潢系爭房屋，亦係於92年8月20日以前，故被 告雖於92年8月20日以後匯款與訴外人林榮吉，亦可認係 支付92年8月20日以前所發生之裝潢費用。其次，由前開 不起訴處分書之記載可知，訴外人毛翠華即訴外人簡淑貞 之男友，其裝修期間為91年4月間，因被告未付清款項始 遭訴外人毛翠華提起告訴，故被告雖於92年8月20日以後
匯款予訴外人簡淑貞，然係清償前已積欠之債務，該部分 亦為調解書效力所及。
⑷綜上，被告既已於92年8月20日調解時拋棄其裝潢及鐵窗 費用等請求權，復未能證明於92年8月20日之後有就系爭 房屋另為裝潢，是其自不得請求原告負擔裝潢費用而據以 主張抵扣租金債務。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係於租期屆滿時消減；所有 人對於無權占有或侵權其所有物者，得請求返還之；各共 有人對於第三人，得就共有物全部為本於所有權之請求。 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民 法第450條第1項、第767條前段、第821條定有明文。系爭 租約業已於94年4月30日租期屆滿，是自94年5月1日起被 告即無占有系爭房屋之權利。按當事人得約定債務人於債 務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定 外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人 不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約 金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適 當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民 法第250條定有明文。依兩造租賃契約第6條第2款約定「 乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租 賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」 ，是兩造業已就被告未按期交還房屋之違約行為，約定違 約金按房屋1倍計算，依前開法條意旨，自應視為因不履 行而生損害之賠償總額。是原告除得請求以每月4,000元 計算之違約金外，不得另外主張其他之損害即不當得利損 害金4,000元。
（三）從而，原告依據民法第450條第1項、第767條前段、第821 條規定及租賃契約之法律關係請求被告將門牌號碼台北縣 汐止市○○街4巷13號3樓之房屋騰空遷讓交還予原告及其 他共有人全體，暨被告應給付原告租金8,000元，並自94 年5月1日起至交還前開房屋之日止按月給付原告4,000元 ，為有理由，應予准許，逾此部分之請求即屬無據，應予 駁回。至原告假執行之聲請僅係督促法院為注意，自無庸 予以准駁，附此敘明。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核 與本件判決之結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，就原告 勝訴部分，應依職權宣告假執行。
七、依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 94 年 12 月 1 日
臺灣士林地方法院內湖簡易庭
法 官 藍雅清
以上正本證明與原本無異
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 12 月 1 日 書記官 賴佩萱