臺灣臺北地方法院民事判決
110年度重訴字第537號
原 告 王富貞
訴訟代理人 林契名律師
被 告 林書平
訴訟代理人 謝佳伯律師
複 代理人 張斐雯律師
陳奕豪律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國110年11月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將新臺幣貳佰玖拾伍萬元（下稱A金額）存入台新國際商業銀行受託信託財產專戶（帳號為：00000000000000號），並應給付原告自民國一一０年三月二十四日起至存入A金額之日止，依A金額按日千分之一計算之違約金，及自民國一一０年七月十五日起至清償日止，依A金額按週年利率百分之五計算之利息。被告應將新臺幣參佰零伍萬元存入台新國際商業銀行受託信託財產專戶（帳號為：00000000000000號），及自民國一一０年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
（一）按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法 律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事 訴訟法第24條定有明文。經查，兩造約定以房地所在地為 管轄法院或仲裁地，有兩造於民國110年3月21日簽立之不 動產買賣契約書（下稱系爭契約）第13條第6項約定可憑 （見重訴卷第23頁），而系爭契約所涉房地為門牌號碼臺 北市○○區○○○路0段000號10樓之1之房地（下稱系爭房地） ，故本院自有管轄權，合先敘明。
（二）次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法 第255條第1項第3款定有明文。本件原告就請求被告給付 部分簽約款新臺幣（下同）295萬元（下稱A金額）之違約
金部分，原起訴聲明被告應自110年3月22日起至將A金額 存入台新國際商業銀行受託信託財產專戶（帳號為：0000 0000000000，下稱系爭履保帳戶）之日止，依A金額按日 千分之一計算之違約金」（見重訴卷第10至11頁），嗣於 110年8月23日言詞辯論時，當庭將上開聲明之起算日更正 為「自110年3月24日起」（見重訴卷第219頁），核屬減 縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。貳、實體事項
一、原告主張：被告於110年3月21日以總價3,050萬元向原告購 入系爭房地，兩造並簽訂系爭契約。依系爭契約第4條約定 ，被告應於110年3月21日給付簽約款305萬元，另於同年4月 15日給付用印款305萬元，並應將上開兩筆金額存入系爭履 保帳戶。詎被告僅匯10萬元至系爭履保帳戶，經原告於同年 4月20日寄發存證信函催告被告履行，被告仍不依約履行。 原告自得請求被告給付尚欠之簽約款295萬元（即A金額）以 及用印款305萬元（下稱B金額）。又依系爭契約第12條約定 ，被告應另就其給付遲延，賠償原告依上開二筆遲付之A金 額、B金額，自各該應付之日起，按日千分之一計算之違約 金。爰依系爭契約之法律關係提起本訴等語。並聲明：（一 ）被告應將A金額存入系爭履保帳戶，並應給付原告自110年 3月24日起至存入A金額之日止，依A金額按日千分之一計算 之違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依A金 額按週年利率百分之五計算之利息；（二）被告應將B金額 存入系爭履保帳戶，並應給付原告自110年4月16日起至存入 B金額之日止，依B金額按日千分之一計算之違約金，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依A金額按週年利率百分 之五計算之利息；（三）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告於110年3月20日經訴外人即永慶房屋仲介股 份有限公司（下稱永慶房屋）仲介林進隆告知而知悉原告有 意出售系爭房地，林進隆及訴外人即永慶房屋仲介陳冠瑋、 吳偉弘當時提出吳偉弘與相鄰之華豐大樓屋主之對話紀錄， 告知鄰近之華豐大樓近期以每坪92萬元成交之資訊，被告遂 誤信系爭房地之行情為每坪92萬元，總價為3,050萬元。被 告係受林進隆、陳冠瑋、吳偉弘施用上開詐術，且遭林進隆 催促締約，剝奪5日之契約審閱期間，始在思慮未週下，誤 信錯誤價格資訊，而與原告以前開總價於110年3月21日晚間 9時30分簽訂系爭契約。被告於簽約後翌（22）日向擬申辦 貸款銀行詢問辦理系爭房地貸款相關事宜時，經銀行人員估 計系爭房地價值每坪僅約70萬至75萬元之間，總價僅約2,33 7萬元至2,500萬元之間，被告始驚覺原告出售之總價竟與市
場行情有550萬元之差距。上開仲介人員屬原告之使用人， 依民法第224條，原告應以使用人之故意，與自己之故意負 同一責任，被告自得依民法第92條撤銷受詐欺所為簽立系爭 契約之意思表示。又被告係因誤信上開仲介提供之價格資訊 ，對系爭房地之價格為錯誤之意思表示，被告亦得依民法第 88條規定撤銷錯誤之簽立系爭契約之意思表示。縱認被告不 得撤銷系爭契約，依系爭契約第12條第2項後段約定，被告 應有毀約不買之權利，亦得為解除系爭契約之意思表示，原 告僅得依系爭契約第12條第2項後段約定，沒收被告已給付 之買賣價金。又系爭契約第12條第2項約定之違約金係以「 已給付買賣契約價款」每日千分之一計算，然被告尚未給付 原告用印款，原告自不得向被告請求此部分之違約金，況原 告所請求之違約金過高，請鈞院依民法第252條規定予以酌 減。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利益判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查兩造於110年3月21日經由永慶房屋居間仲介下簽訂系爭契約，由被告以總價3,050萬元向原告購買系爭房地。依系爭契約第4條第1項約定，被告應於簽約時支付簽約款305萬元，應於同年4月15日前支付用印款305萬元（即B金額）。系爭契約第17條第3項約定被告支付價款全數存入系爭履保帳戶，同條第4項約定：針對簽約款之支付，被告於簽約時交付現金10萬元及面額295萬元（即A金額）本票，其中10萬元現金於簽約當日存入系爭履保帳戶，前開本票則由永慶房屋代為保管，並約定被告應於同年月23日前將A金額存入系爭履保帳戶，於被告存入後，得向永慶房屋取回本票。嗣被告僅於簽約當日將10萬元現金存入系爭履保帳戶，迄未將A金額、B金額存入系爭履保帳戶，經原告於同年4月20日發函催告被告履行，被告仍迄未給付。前開本票現仍由永慶房屋保管中，系爭履保帳戶目前仍為有效帳戶等情，有系爭契約（含付款明細確認表、不動產說明書、價金履約保證申請書）、永慶房屋110年7月19日函、承辦本件履約保證事宜之合泰建築經理股份有限公司110年8月4日函及所附系爭履保帳戶資金明細表等件在卷可稽（見重訴卷第97、113至172、187至195頁)，並為兩造所不爭執，堪信為真實。四、本院之判斷：
（一）被告不得依民法第88條、第92條撤銷系爭契約，拒絕給付 買賣價金：
1.被告主張系爭契約因其受詐欺而撤銷部分： （1）按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意 示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又被詐欺而 為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤 銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而 受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證 之責任。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯 誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者 始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不 免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其 依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98 年度台上字第171號判決意旨參照）。
（2）經查，針對本件被告看屋、斡旋與洽談買賣系爭房地之過 程，依證人即本件買方仲介即永慶房屋南門店林進隆證稱 ：當初被告是在網路上先得知其他物件的訊息，然後到永 慶房屋南門店看房子，由我接洽，因該物件不合適，我才 介紹被告系爭房地。當時被告有提到預算總價區間是2,800 萬元至3,000萬元，希望是中正區或大安區之電梯華廈，並 有較好的學區。帶看系爭房地之翌日被告即在車上付斡旋 金（後轉為簽約金）10萬元，當日稍晚即與原告約在永慶 房屋信義路4段的貴賓中心進一步洽談價格。在貴賓中心時
，有給兩造各一份系爭契約內不動產說明書中所附之「誠 實房價報告書／實價登錄行情」資料（下稱系爭實價登錄資 料），讓兩造分別看，有跟被告說明系爭實價登錄資料的 意思。在談買賣的過程中，被告也有拿手機查詢附近的成 交行情，並跟我們討論，我們也有跟他分析行情，告知他 因社區、路段、學區不同，行情有高有低，他可以再評估 。兩造是於當晚10點多完成簽約。被告於簽完約隔天打電 話跟我說，他看到系爭實價登錄資料裡面列有同社區的其 他物件每坪是70幾萬，我跟他說那是105年的行情，現在的 行情跟以往差距比較大。但被告認為自己買貴了，就沒有 意願再買系爭房地，我將此情轉知南門店店長陳冠瑋，後 續就由陳冠瑋與被告在接洽等語（重訴卷第274至281頁） ；及證人陳冠瑋證稱：簽約當時我有在貴賓中心參與有關 系爭實價登錄資料的說明，我們有針對其中近兩年成交的 案件逐筆跟被告說明，有說大概幾年幾月幾日成交、門牌 及價格，被告當下也有用手機查其他網站顯示之近幾年成 交行情資料，我也有就該等資料與被告討論解釋，被告當 時並未提到有5、6年前每坪70幾萬元的成交狀況。（當初 在針對系爭實價登錄資料逐筆說明時，都沒有說明到70幾 萬的嗎？）70幾萬、80幾萬的都有，也有到九字頭的。我 們有跟被告說，不同的物件有不同的格局、單純住宅或還 是有辦公、單層戶數多寡等不同的狀況。簽完約隔天晚上7 、8點，被告打給林進隆，林進隆請我回電給被告，被告表 示他有看到系爭實價登錄資料中有一筆5年或6年前的資料 ，成交價格是70幾萬，認為買貴了，我回應那是5、6年前 的行情，較不具參考價值，但被告還是表示無法承購等語 （重訴卷第281至284頁）；證人即本件賣方仲介即永慶房 屋羅斯福路店吳偉弘證稱：當時原告有跟我說系爭房地有 其他有意出價之買方，當時所說的價格跟原告有意願的價 格差不多，本件成交價格即原告有意願之價格，亦是其他 買方出價之價格區間。系爭契約中的不動產說明書（包含 系爭實價登錄資料）都是我製作的，當天我有一起去向被 告做實價登錄說明，除了系爭實價登錄資料外，亦有口頭 說近期公司成交之資料，被告亦有上網查詢實價登錄與各 區行情，我們都有一起討論。（觀諸系爭實價登錄資料， 當中也有每坪只有6、70萬元單價的物件，在你們解說的過 程中，被告有無針對這些只有6、70萬元單價的物件做質疑 ？）有，我們有跟被告解釋近期的物件成交價格，就是以 近期的價格向被告報告等語（重訴卷第284至288頁）；以 及證人即訴外人即簽約過程中亦在場之被告配偶蔡薏雯亦
證稱：當天被告與我到永慶房屋貴賓中心詳細斡旋，當時 林進隆有拿出系爭契約中不動產說明書內含之系爭實價登 錄資料給我們看，主要是被告在看這份資料，被告也有用 手機查詢附近成交行情，被告當時就有說附近行情好像只 有6、70萬元，新大樓也才70幾萬，我們就有問林進隆跟陳 冠瑋，他們說他們講的都是事實、有依據。簽約回來之後 ，才發現系爭實價登錄資料上有同一棟的成交行情，是一 筆105年的資料，每坪76.4萬元，我們覺得買貴了，有跟林 進隆反應，林進隆或陳冠瑋回應那是5年前的成交資料，不 足以參考等語（重訴卷第289至292頁）。由上開四位證人 之證述，針對兩造簽訂系爭契約之議價、斡旋過程中，林 進隆、陳冠瑋、吳偉弘有提供系爭實價登錄資料供兩造各 自參閱，並向被告逐筆說明其上所列近期之不同物件交易 行情，被告亦有自行以手機查詢相關資訊，並就附近新大 樓每坪單價僅70幾萬元一事曾提出質疑，而與林進隆、陳 冠瑋、吳偉弘討論，始完成簽約。被告嗣於簽約翌日，始 向林進隆等人表示發現系爭實價登錄資料中列有一筆同棟 社區105年之交易資料每坪單價係70幾萬元，認其本件買賣 價格過高，而反悔不願購買等節，互核相符，堪認屬實。 觀諸前開經兩造分別於「客戶簽名」欄簽收之系爭實價登 錄資料（重訴卷第159頁），列有系爭房地鄰近房地自105 年3月至110年間之永慶房屋即時成交行情及實價登錄成交 行情，其中近兩年即108年4月至110年間之每坪成交單價從 60萬至116萬餘元不等，更早前之每坪成交單價亦從50餘萬 至98萬元不等，堪認當時承辦之永慶房屋仲介人員已向被 告充分揭露鄰近房地之各種不同成交價格資料，並向其說 明主要以近期（近兩年）之交易資料較符當時行情而有參 考價格，並無隱匿鄰近房地成交行情或不實詐欺情事，且 被告亦已當場自行查詢網路上其他成交資料，業已發現鄰 近大樓每坪有單價僅70餘萬元者，自亦無受隱匿或詐欺之 情。更遑論，本件被告認其購買價格過高之理由乃：業經 列入系爭實價登錄資料之系爭房地同棟社區一筆於105年5 月間成交之每坪單價76.4萬元交易，而此一交易資訊既已 羅列於被告本件議價斡旋當時所參看之實價登錄行情資料 當中，益徵上開永慶房屋仲介人員顯無刻意隱匿此筆交易 ，藉以誤導被告之情事。
（3）針對被告辯稱：其係受林進隆、陳冠瑋、吳偉弘於簽約時 告知鄰近華豐大樓某房地近期以每坪92萬元成交之不實資 訊，而對系爭房地之行情產生誤認一節。證人林進隆、陳 冠瑋、吳偉弘均證稱：該華豐大樓房地屋主原亦有委託永
慶房屋銷售，嗣經該屋主告知其已以每坪約92萬元單價成 交，並將其簽訂之買賣契約節本拍照LINE予吳偉弘，故於 本件簽約時有出示該LINE對話紀錄（含契約照片）予被告 告知此事（重訴卷第276至277、280、282至283、287頁） ，復有證人吳偉弘當庭提出手機中與用戶名稱「師大華豐9 樓張太繆萍」之LINE對話紀錄並經本院彩色列印後附卷可 稽（重訴卷第351至357頁）。證人蔡薏雯經提示該等對話 紀錄（含契約照片）後亦證稱：當時林進隆、陳冠瑋確實 是提出上開與隔壁屋主的LINE對話紀錄告知當時成交行情 是每坪90幾萬元一節明確（重訴卷第290至291頁）。觀諸 上開LINE對話紀錄，該名屋主確有傳送標題為「第一建經 不動產買賣契約書」、經買賣雙方簽名用印之買賣契約節 本照片，該份契約書中所載建物門牌為「臺北市○○區○○○路 0段000號9樓」，建物總坪數約35.92坪（含附屬建物及共 同使用部分），買賣總價為3,300萬元，換算每坪單價約91 萬8,708元（重訴卷第355至357頁），並無事證顯示上開屋 主傳送之買賣契約書為偽造或變造之情，堪認吳偉弘當時 確有經鄰近華豐大樓屋主告知其以每坪單價約92萬元成交 之訊息無訛。參諸系爭契約第1條不動產標示及買賣權利範 圍記載（重訴卷第114頁），系爭房地為33.39坪，總價為3 ,050萬元，每坪單價約91萬3,447元，與上開華豐大樓房地 成交單價相差無幾，可見本件買賣價格並無明顯低於市場 行情，永慶房屋仲介人員林進隆、陳冠瑋、吳偉弘基於上 開屋主對話紀錄告以被告系爭房地之市場價值，並無憑空 虛捏不實資訊。至有關被告指稱內政部不動產交易實價查 詢服務網查無上開華豐大樓房地交易資訊一節，然查，未 及時申報實價登錄原因眾多，有違法未予申報，或單純漏 未登載，甚至事後交易生變等各種可能；衡諸上開華豐大 樓交易非由永慶房屋仲介完成，永慶房屋相關仲介人員本 無從掌握相關交易進度，亦無查證核實相關實價登錄情形 之義務，且無論該華豐大樓房屋最終是否係以屋主傳送之 合約照片所載之價格完成交易，證人吳偉弘既然確有收受 該華豐大樓屋主傳送之前揭交易訊息，無論該屋主所告知 之交易訊息是否真實，或該交易是否事後生變而未成立， 吳偉弘均係合理信賴該屋主所提供之相關資訊，難認有刻 意以虛假資訊詐欺被告之情。
（4）依上，本件綜合相關卷證資料，無法認定被告係受不實價 格行情資訊之詐欺而簽立買賣總價3,050萬元之系爭契約， 故被告自不得依民法第92條規定撤銷簽立系爭契約之意思 表示。又被告於簽約時既已經永慶房屋仲介人員提供系爭
實價登錄資料並經解釋說明鄰近房地之不同成交行情，且 當時亦已自行查得鄰近新大樓有為70幾萬元單價之情形下 ，經過與原告具體斡旋、議價、磋商後合意出本件買賣總 價之數額。則被告抗辯：其係遭仲介林進隆等人催促締約 ，剝奪消費者保護法第11條之1及成屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項第1條等規定之5日契約審閱期間，始在 思慮未週下，誤信錯誤價格資訊，而簽立系爭契約等語， 以「對價格有所誤認」為由，作為援引契約審閱期規定之 理據，要與其本件係經解釋說明成交行情且經「具體磋商 」後合意出「非屬定型化條款內涵」之「買賣價格」之客 觀情節不符，亦與契約審閱期規定旨在排除不公平之「單 方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方實質喪失締約自 由或忍受不締約之不利益之規範意旨無涉，並不可採。2.被告主張系爭契約因其意思表示錯誤而撤銷部分：（1）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表 示內容之錯誤，民法第88條定有明文。此條規定係指意思 表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動 機有錯誤之情形有別。所謂表意人若知其事情，即不為意 思表示者，主要指表示行為之錯誤而言，例如欲寫新臺幣 一千元，而誤寫美鈔一千元。申言之，所謂錯誤，乃指意 思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示 於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形 成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人 內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心， 不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在 其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表 示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有 錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認 為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯 誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意 思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全 無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。（2）被告抗辯其係誤信錯誤價格資訊而對系爭房地買賣價格為錯誤之意思表示，主張依民法第88條撤銷等語。然查，被告確實有同意以3,050萬元購買系爭房地，始簽訂系爭契約，顯見其對價金數額所為之意思表示並無錯誤；其欲與原告簽訂系爭契約之意思表示，與雙方顯現於外而簽訂契約之表示內容並無不一致之情況，自無被告所指意思表示錯誤之情事。又不動產交易價格本會因屋況、屋齡、環境，甚至買賣雙方個人主、客觀因素之不同而有差異。被告本件究係基於何種考量而決定以3,050萬元價格購買系爭房地，此為其內心之動機意思，縱其當時有錯估系爭房地市價，此動機錯誤並非民法第88條所定意思表示之內容或表示行為之錯誤，自不得依民法第88條第1項規定撤銷意思表示。縱認被告所稱對於價格資訊之誤認係屬意思表示內容錯誤，或係已顯示於其意思表示中，且為相對人即原告所明瞭，屬交易上重要，而可視為意思表示內容之動機錯誤，惟撤銷意思表示之前提須「表意人無過失」，此觀民法第88條第1項但書自明。而不動產交易價格本為買賣雙方參酌客觀之市場、經濟狀況及個人主觀之喜愛因素所形成，被告在簽約前，本有綜合各項資料，審慎思考之責。依證人蔡薏雯所述，被告最高學歷為資管系碩士，於購買系爭房地時從事資訊軟體研發工作，於本件買賣前已有向建商購屋之經驗（重訴卷第292至294頁），顯有一定智識能力及不動產買賣交易經驗，非無法自行確認、思考而決定購買價格。而被告在本件買賣斡旋、議價過程中，已經不動產仲介提供列有「包含其後續執以主張本件買價過高之同社區一筆105年間交易資訊」之鄰近房地近5年不同成交行情之系爭實價登錄資料，並同時自行以手機查詢鄰近區域之交易行情資料，則被告對於附近住宅大樓、華廈、套房不乏單價6、70萬元，甚至同社區大樓曾於105年間以單價76.4萬元成交等事本有所悉，卻於簽約後以「事後始看到系爭實價登錄資料中列有一筆同社區105年間之實價登錄資料為每坪70幾萬元」為由，主張對購買價格意思表示錯誤並主張撤銷系爭契約，應認係屬「因其自己之過失所致之錯誤」，依民法第88條第1項但書規定，被告亦不得主張撤銷此錯誤之意思表示。（二）系爭契約並未賦予被告毀約不買之權利，原告得依系爭契 約之法律關係，請求被告給付遲延給付之部分簽約款即A 金額及用印款即B金額：
經查，兩造確實簽立系爭契約，且被告無由撤銷系爭契約
，業如前述，則原告依系爭契約之法律關係，請求被告將 遲延給付之部分簽約款即A金額及用印款即B金額存入系爭 履保帳戶，並請求自起訴狀繕本送達翌日即110年7月15日 起（重訴卷第75頁）至清償日止，按週年利率百分之5計 算之法定遲延利息，即為有理。被告另抗辯：其依系爭契 約第12條第2項後段約定，應有毀約不買之權利，是其亦 得依此約定解除系爭契約，原告僅得依該條項約定沒收其 已給付之買賣價金等語。然查，系爭契約第12條乃規範違 約之一方之「違約責任」，於該條第1項約定僅有未違約 之一方具有得對「違約之他方」解除契約之權利；於同條 第2項前段約定：於被告遲延給付各期價款時所應賠償原 告之違約金，及第2項後段約定：於原告（依上開第12條 第1項解除契約後）得沒收被告已給付之全部款項；第3項 則係賦予被告關於原告遲延給付或毀（違）約時，其得主 張之權利，前段為原告遲延給付時所應賠償被告之違約金 ，後段則係：於被告（依上開第12條第1項解除契約後） ，另得對原告請求之違約損害賠償（重訴卷第117頁）。 是依系爭契約第12條文義、體系、整體規範意旨觀之，系 爭契約第12條第2項後段約定之真意係指：被告毀（違） 約時，原告若主張解除契約後，得沒收被告已支付款項之 法效果，實非賦予被告有任意毀約或違約之權利，更遑論 身為違約一方之被告有解除契約之權利。況本件原告係請 求被告履行系爭契約及依系爭契約第12條第2項前段給付 違約金，並未依該條第1項主張解除契約，本無該第12條 第2項後段之適用，則被告辯稱其得依系爭契約第12條第2 項後段約定解除契約，原告僅得請求給付其已給付之買賣 價金等語，自無可採。
（三）原告本件所得請求之違約金數額：
1.原告僅得就被告遲延給付簽約款295萬元部分，請求被告給付 違約金：
系爭契約第12條第2項前段明定：被告若有遲延給付之情形， 如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償原告自應 付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付，則按簽 約款應給付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至被告完全 給付時為止（重訴卷第117頁）。本件被告確有遲延給付「部 分簽約款（即295萬元；A金額）」與「用印款305萬元（即B金 額）」之情形，業如前述，則原告自得依上開條項約定請求被 告賠償違約金。然針對原告依此約定得請求之違約金計算方式 部分，依上開約定文義，被告應賠償之違約金之計算基數，係 按「被告『已』給付之買賣價款」每日千分之一計算，其既特意
括號表明僅就「遲延給付之簽約款」部分，係以簽約款「應」 給付之金額為計算基數，並未列有用印款等其他款項，顯然有 意區別遲延給付之「簽約款」與「其他各期款項」之情形。依 「明示其一，排除其他」之法解釋原則，僅有針對「簽約款遲 延給付部分」，得例外依「應」給付而未給付之簽約款作為計 算基數，其他尚未給付之後續各期款項數額，則仍應回歸該約 定本文，因不屬於「『已』給付之買賣價款」，故不得納入計算 基數。基此，於本件被告係遲延給付「部分簽約款（即295萬 元；A金額）」與「用印款305萬元（B金額）」之情形，原告 得依系爭契約第12條第2項前段約定請求被告給付違約金應為 ：按「原應於110年3月23日前給付之部分簽約款即A金額」， 自應付之日即110年3月23日起至將A金額存入系爭履保帳戶時 止，按每日千分之一計算之違約金。原告針對此按日計算違約 金之起算日期，僅請求自110年3月24日起算，應屬有據。至原 告另請求被告應再給付：按「用印款即B金額」自110年4月16 日起至將B金額存入系爭履保帳戶時止，按每日千分之一計算 之違約金，則非有據。
2.本件違約金之數額並無過高：
（1）按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定 ，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實， 社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享 受之一切利益為酌定之標準。又約定有違約金者，有債務 不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係 因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金 ，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得 依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定 違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人 負舉證責任；民法第252條規定乃係賦與法院得依兩造所提 出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥 適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關 當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債 務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張 及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法 自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意 願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客 觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人 主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於 法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如 何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受 該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定
之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約 金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益 歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交 易安全及私法秩序之維護（最高法院83年度台上字第2879 號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號、92年 度台上字第2747號、104年度台上字第530號裁判意旨參照 ）。
（2）本院審酌本件買賣總價為3,050萬元，被告僅於簽約時就簽 約款部分支付10萬元後，於簽約翌日即無故悔諾而拒絕依 原訂契約履行，此遲延給付之違約情事顯可歸責於被告， 原告並無任何可歸責之處；自被告違約迄至本件言詞辯論 終結為止歷時約8個月，倘被告依約履行，應已可按契約約 定時程完成本件交易，原告即得因完成交易而取得完整售 屋價金，再為其他經濟上安排，且無須額外支付此段期間 系爭房地之房貸及利息、管理費、房屋稅、地價稅、保險 等各項費用，更無須承擔司法程序上耗費之勞力、時間、 費用等成本，此等均堪認係原告因被告遲延履行系爭契約 所受之損害。而本件被告已遲延給付之款項為部分簽約款 即A金額與用印款即B金額共計600萬元，本院認原告得依系 爭契約第12條第2項前段約定對被告請求之違約金，係僅「 按A金額即295萬元之每日千分之壹」計算，換算週年利率 百分之36.5（計算式：1/1,000×365＝365‰＝36.5%）；暫以 截至本件言詞辯論終結止之8個月被告確定給付遲延之期間 計算，原告得請求之違約金數額約為71萬7,833元（計算式 ：295萬×36.5%×8/12≒71萬7,833），此與原告上開所受損 失相較，尚非不成比例。兼酌本件被告於締約時，既已知 悉本件違約金之約定，而未要求原告修改，顯已盱衡自己 履約之意願、經濟能力及若違約時自己可承受之違約金金 額等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定， 且被告亦未舉證證明系爭契約違約金之約定有何過高而顯 失公平之情，自應受該違約金約定之拘束，法院亦應予以 尊重，始符契約約定之本旨，否則，倘被告於違約時，仍 得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將被 告不履行契約之不利益歸由原告分攤，對原告難謂公平， 且有礙交易安全及私法秩序之維護，是被告請求酌減違約 金，難認有理。
五、綜上所述，原告本於系爭契約之法律關係，請求判命如主文 第一、二項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求， 則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原
告勝訴部分，合於法律規定，分別酌定相當之擔保金額宣告 之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 12 月 20 日 民事第二庭 法 官 林伊倫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 12 月 20 日 書記官 黃品蓉
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