臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第3650號
原 告 葉素珍
訴訟代理人 孫天麒律師
被 告 王秀珍
王秀娟
王秀利
王秀清
共 同
訴訟代理人 劉川淵律師
上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國110年12月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾參萬陸仟元，及自民國一一〇年四月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾參萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款 定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：被告應給付原告新 臺幣（下同）3,436,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息；嗣於民國110年7月 19日行準備程序時，以言詞減縮應受判決事項之聲明即利息 減縮為「及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息」（見本院卷二第56頁），參 諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
⒈被告王秀珍、王秀娟、王秀利、王秀清（下合稱被告，如單 指其一即各稱其姓名）原係坐落桃園市平鎮區平安段第603 、608、610、590、591、592、604、607地號土地（下合稱 系爭土地）之共有人，坐落其上之門牌號碼桃園市○鎮區○○ 路○○○段000號未辦理保存登記房屋（下稱系爭房屋）則由被
告王秀娟居住。被告於106年5月27日與原告簽訂土地專任委 託出售契約書(下稱系爭契約)，約定自簽約日起至同年8月3 0日止，委託原告以不低於21,800,000元之出售條件，媒介 居間買主。適原告於106年8月間洽得買主即訴外人高得欽（ 下以姓名稱之）願以上開金額購買，並於同年8月10日簽發 及交付300萬元支票（下稱系爭支票）予原告作為斡旋金暨 定金。經原告於同年月21日發函（下稱系爭甲函）通知被告 後，又為使被告各自取款方便，將系爭支票之300萬元，改 分為4張各75萬元之支票（下合稱系爭4紙支票），並再於同 年月29日發函（下稱系爭乙函）通知被告4人，惟渠等均故 意置之不理而拒絕履約，依民法第101條第1項條件已成就， 原告自得依約請求被告給付居間報酬436,000元及違約之懲 罰性違約金300萬元。爰依民法第568條第1項、系爭契約第6 條、第7條後段提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原 告3,436,000元及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至 清償日止按週年利率5％計算之利息； ㈡願供擔保請准宣告假 執行。
⒉對被告抗辯之陳述：原告已依約於收受斡旋金後通知被告， 並於信函中向被告表示已收到買方訂金300萬元之系爭支票 ，且高得欽將伊簽發之系爭支票交予原告，係為由原告居間 仲介與被告簽訂買賣契約。其後高德欽將系爭支票換成被告 4人為受款人之系爭4紙支票，習慣上已視同現金，顯見高得 欽確有購買系爭土地之意，被告即有與伊簽訂系爭土地及房 屋買賣契約之義務。是本件媒介居間已就緒，縱因被告拒不 出面簽訂而未成立本件買賣契約，被告仍應給付原告報酬， 且因被告違約，更應依約負責賠償。又被告於委託期間屆至 後，旋於106年9月25日將除610地號外之系爭土地及系爭房 屋出售予訴外人王興斌（下以姓名之稱），並於同年12月5 日辦理移轉登記，再由王興斌於同年月15日售予訴外人誠永 營造有限公司（下稱誠永公司），足見被告係因在委託期間 已與誠永公司接洽且獲高於系爭契約之報價，始故意不履約 。
二、被告則以：
⒈原告無法證明所寄發信函之內容，且系爭支票影本未載受款 人，難認為高得欽作為斡旋或要約之用，且高得欽將支票交 予原告之行為亦非要約或承諾，況原告亦自承信函未送達被 告王秀清，且於發函前、後，原告亦未主動與被告4人聯繫 ，則依系爭甲函、系爭乙函及系爭支票，均無法證明高德欽 要約之意思表示已於系爭契約存續期間到達被告，故被告並 無故意拒絕訂立媒介就緒之契約。
⒉退步言，被告與高得欽亦未就付款方法、所有權移轉登記時 期、標的物交付、其他付款方法、稅負、點交、費用及違約 等買賣契約必要之點達成合意，原告未居間達媒介就緒程度 ，況原告亦無代被告與買主簽訂買賣契約之權，故買賣契約 仍未成立，原告自無從請求給付居間報酬及違約賠償等語， 資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利之判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第130頁至第131頁，並依判決 格式修正或刪減文句）
(一)兩造於106年5月27日就被告所有系爭土地所有權之應有部分 及坐落系爭土地上之系爭房屋（下合稱系爭房地）簽訂系爭 契約，約定由被告委託原告於同年5月27日起至同年8月30日 止之委託期間內，以不低於總價21,800,000元之價格，居間 代為媒介買主並促成買賣契約成立。
(二)原告曾先後於106年8月21日發系爭甲函、同年月29日發系爭 乙函予被告。被告王秀珍、王秀娟、王秀利於同年月22日 、被告王秀清於同年月26日收受原告所寄函文送達，另被告 王秀珍、王秀娟、王秀利又於同年9月1日收受原告所寄函文 之送達。
(三)被告未與高得欽簽訂系爭房地之買賣契約書。(四)被告於106年9月20日將除地號610號以外之系爭土地所有權 之應有部分與系爭房屋之事實上處分權出售並移轉予王興斌 。
四、原告另主張被告應給付436,000元之居間報酬及300萬元之違 約金乙節，則為被告公司所否認，並以前詞置辯。是本院應 審酌者厥為：㈠原告得否向被告請求436,000元之報酬？㈡原 告得否向被告請求違約金？數額若干？茲分述如下：(一)原告得否向被告請求436,000元之報酬？ ⒈按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條 件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文 。又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條及第568條第1項分別定有明文。另民法第565條所訂之居 間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之 媒介居間，所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為 之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間 人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求 ，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有 效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年臺
上字第2675號判例意旨）。依系爭契約第3條第1項、第5條 、第6條、第7條前段約定略以：被告同意以總價不低於21,8 00,000元委託原告出售被告持分之系爭土地（含系爭房屋） ；收款條件：全數價金扣除現金200萬元於簽約時同時交付 原告，餘款全數交付銀行辦理不動產履約保證，銀行費用由 買賣雙方平均分攤；服務報酬：被告同意支付服務報酬按成 交總額2％計算支付予原告，並同意自買賣應給付之尾款直接 支付予原告；原告需於受託期間內促成被告與買方簽立買賣 契約書，被告不得任意撤銷本委託，買方如簽立要約書或支 付斡旋金或訂金時，原告應立即通知被告辦理簽約過戶事宜 等語（見本院卷一第15至17頁），則兩造間就仲介系爭房地 之出售，性質上屬媒介居間，需因原告之斡旋、協助至契約 簽訂始可請求被告給付報酬，亦即被告給付報酬之義務係於 買賣契約簽訂時發生，惟若被告以不正當行為阻止買賣契約 簽訂之條件成就，則視為條件已成就，而仍應給付報酬。 ⒉經查，原告主張高得欽願以系爭契約所示之金額購買系爭房 地，並於同年8月10日簽發及交付系爭支票予原告作為斡旋 金暨定金，經原告於同年月21日以系爭甲函通知被告後，又 將系爭支票之300萬元，改為總額相同、以被告為受款人之 系爭4紙支票，並再於同年月29日以系爭乙函通知被告等情 ，業據其提出系爭甲函、系爭支票影本、系爭4紙支票、系 爭乙函、收件回執（見本院卷一第19至39頁）等件為佐，核 與證人高得欽結證稱：伊透過原告介紹而知悉被告欲出售系 爭房地，因伊同意被告所授權原告之價格，雖有再請原告詢 問價格是否可再降低，但若無法降低亦願以該價格購買，伊 因而給付系爭支票作為訂金，後續原告又要伊轉成以被告4 人為受款人，金額各75萬元之系爭4紙支票，但最後原告告 知因被告不願出售致無法締約，伊並要原告向被告轉達應賠 償損害等語（見本院卷第130頁至135頁），核與原告所主張 高得欽願以系爭契約所載價格應買，並接續開立系爭支票、 系爭4紙支票作為訂金，且原告旋於系爭契約之委託期間以 系爭甲函、乙函通知被告訂立買賣契約等節相符，堪認符實 。
⒊被告雖辯稱：收件回執無法證明寄送內容與系爭甲函、乙函 相符，況部分被告王秀清亦未接獲通知云云。惟查，系爭甲 、乙函之內容為高得欽欲應買系爭房地而通知被告辦理簽約 事宜，且日期分別為106年8月21日、29日等節，有該等函文 可稽（見本院卷一第19、29頁），此核與證人高得欽所證述 欲購買系爭房地而先後交付系爭支票、系爭4紙支票之時間 相符，再酌以兩造於上開期間除簽訂系爭契約委託出售系爭
房地外，未見有其他債務糾葛，自難僅憑被告空言辯稱回執 內容與系爭甲、乙函文不符，而為被告有利之認定，故被告 此部分所辯，即不足採。
⒋原告於106年8月30日前，既已寄送系爭甲、乙函通知被告， 高德欽願以約定價格應買並已交付訂金，被告自應依系爭契 約第7條簽立買賣契約。又衡以被告間為姊妹關係（見被告 戶籍資料），更一同委託委託原告出售系爭房地而簽立系爭 契約，衡情於受原告通知後自會相互告知，況系爭甲函業於 106年8月26日即為被告所收受，自不因系爭乙函未為被告王 秀清實際簽收而有異。故被告辯稱被告王秀清未收到函文而 不知云云，自不足採。
⒌再者，王興斌、王興治於兩造簽訂系爭契約之同日，亦將其 等就系爭土地之應有部分委託原告仲介銷售等情，有土地專 任委託出售契約書可稽（見本院卷二第29至31頁），而於系 爭契約期間屆至後，被告旋於106年9月20日將除地號610號 以外之系爭土地所有權之應有部分與系爭房屋之事實上處分 權以26,880,000元之價格（按：高於系爭契約約定價格）出 售予王興斌，並於同年12月5日辦理移轉登記，王興斌復於 同年月15日將地號610號以外之系爭土地所有權之應有部分 移轉與誠永公司等情，有不動產買賣合約書（見本院卷二第 79至85頁）、地籍異動索引（見本院卷一第177至181、221 至223、265至267、307至309、323至325、337至339、375至 377頁），堪認原告主張被告因認系爭契約約定出售總價21, 800,000元較低，始於受通知後不願配合簽訂買賣契約等語 為可採。從而，被告單方故意拒絕簽訂買賣契約，係以不正 當行為阻止系爭契約報酬付款條件之成就，則依民法第101 條第1項視為條件已成就，則原告依系爭契約第6條之約定請 求被告給付按成交總額2％計算之報酬即436,000元（計算式 ：21,800,000X2%=436,000元），即屬有據。(二)原告得否向被告請求違約金？數額若干？ ⒈按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之 違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠 償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務 人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額 之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於 債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之 履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依 債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請 求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠 償；就懲罰性違約金之約定過高者，法院得依民法第252條
酌減至相當之金額，然違約金之約定是否相當，仍須依一般 客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定 標準（最高法院83年台上字第2879判決意旨參照）。惟此規 定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟 狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院 須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高 之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯 論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院92年度台上字第 2747號判決參照）。
⒉系爭契約第7條後段約定：買方若如簽立要約書或支付斡旋金 或訂金時，原告應立即通知被告辦理簽約過戶事宜，如因原 告已收斡旋金而被告違約時，被告同意支付斡旋金2倍及服 務費全部作為違約賠償等語（見本院卷一第17頁），故高德 欽已交付300萬元之系爭支票作為訂金，被告於受通知後竟 未依約訂立買賣契約，依前揭約定，即應給付原告已收受之 斡旋金2倍及服務費為賠償，惟該約定之性質屬懲罰性違約 金，依首揭說明，自有民法第252條違約金酌減之適用。 ⒊經查，系爭契約約定之報酬為436,000元，擬出售系爭房地之 價格為21,800,000元，而依原告所主張其因被告未履約而受 有函查土地登記資料、委請律師發函及訴訟之費用、報酬遲 延利息及未能向買方收取居間報酬之損害等語（見本院卷二 第58頁），惟證人高得欽則證稱：伊尚未與原告約定報酬， 僅有說會給紅包，伊習慣會將報酬壓到成交金額之1％以下等 語（見本院卷二第134頁）。據此，兩造所約定之違約金確 屬過高，爰審酌前揭系爭契約約定報酬、原告主張所受損失 、系爭契約約定房地出售價格及後續實際售與王興斌之價差 ，併審酌被告若能如期履行債務時，原告可得享受之一切利 益等一切情事，認該部分違約金應酌減為10萬元，以符事理 之平。
⒋從而，被告未依約履行，原告得依系爭契約第7條後段約定請 求被告給付違約金10萬元，逾此範圍之請求，則屬無據。五、綜上所述，原告依系爭契約第6條、第7條後段之約定，請求 被告給付原告536,000元（計算式：436,000+100,000元＝536 ,000元），及自起訴狀繕本送達最末一位被告之翌日即110 年4月18日（見本院卷一第55頁）起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息（民法第229條第2項、第203條、第233條第 1項規定參照），為有理由，應予准許；逾此部分之請求， 則無理由，應予駁回。
六、又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為准、免假執行之宣 告，於法核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至
原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據， 業經審酌，核與本件本件判決結果無影響，茲不逐一論述， 併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日 民事第六庭 法 官 劉宇霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 12 月 30 日 書記官 洪仕萱
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