臺灣桃園地方法院民事簡易判決 94年度壢簡字第594號
原 告 己○○
被 告 辛○○
兼上列一人
訴訟代理人 庚○○ 住同上
被 告 甲○○○社區管理委員會
設桃園縣龍
法定代理人 丁○○ 住同上
訴訟代理人 戊○○ 住同上
乙○○ 住同上
上列當事人間給付點交停車位等事件，經本院於中華民國94年12
月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告部分：
一、原告起訴聲明：
（一）先位聲明：
１、被告辛○○、庚○○應連帶給付點交桃園縣龍潭鄉○ ○○段4861建號，權利範圍十萬之二一五分管車位壹 個及使用權證書壹紙給原告。
２、被告甲○○○社區管理委員會應確認桃園縣龍潭鄉○ ○○段4861建號，權利範圍十萬之二一五部分建物之 分管範圍，指出原告使用權車位所在。
（二）備位聲明：被告辛○○、庚○○應連帶給付原告新臺幣（ 下同）伍拾萬元。
二、原告起訴主張：
（一）原告於民國92年11月20日與被告辛○○簽訂「不動產買賣 契約書」，由原告以2,600,000元向被告辛○○購買坐落 桃園縣龍潭鄉○○○街15巷11之1號4樓房地（下稱系爭房 地），並由被告庚○○為連帶保證人，因上開契約有明文 約定「車位編號B2二十五號」（下稱系爭車位）及「買賣 標的內之車位為建商保留車位編號B2二十五號，若將來竺 都建設（股）公司有異議，將有位置異動之可能」，使原 告誤認雖被告辛○○交付之系爭車位有異動之可能，然辦 妥不動產所有權移轉登記後，則異動後仍有其他車位可供 停車使用。詎履約完畢交屋1年餘，原告竟接獲被告甲○ ○○社區管理委員會之通知，謂系爭車位已由第三人趙瓊 慧取得使用權，要求原告不得再使用系爭車位，被告辛○
○交付給原告之系爭車位既已有第三人主張分管使用權， 則被告辛○○、庚○○顯未履行交付停車位使用權給原告 之義務，故請求被告辛○○、庚○○應連帶給付桃園縣龍 潭鄉○○○段4861建號，權利範圍十萬之二一五分管車位 及使用權證書給原告，即如先位聲明第1項所示。（二）又被告甲○○○社區管理委員會係負責管理社區土地建物 共同使用部分，遇有本件社區共同使用部分分管範圍無法 確認情形，即有義務主動追蹤地查各項原始資料，逐一清 查車位各共有人移轉使用情形，惟被告甲○○○社區管理 委員會竟罔顧前開管理義務，謂僅負管理之責無權指定停 車位，因該社區全體共有人達四、五百人之眾，原告不得 以被告甲○○○社區管理委員會為其他共有人之代表人地 位提起本訴，故請求被告甲○○○社區管理委員會應確認 上開4861建號，權利範圍100000分之215之分管範圍，指 出原告使用權車位所在，即如先位聲明第2項所示。（三）又被告辛○○明知其出售系爭車位之分管範圍尚未明確， 且無使用權證之瑕疵，仍故意隱瞞在「不動產說明書」中 之「標的物現況說明書」明示車位分管編號，使原告誤信 其停車位使用權明確存在，若原告先位聲明無法請求被告 辛○○、庚○○連帶給付停車位及使用權證書給原告使用 收益，則被告辛○○應負出賣人瑕疵擔保責任，被告庚○ ○為其連帶保證人，原告自得依民法第359條之規定，請 求減少價金，而系爭停車位之通常交易價格為500,000元 ，故請求被告辛○○、庚○○應連帶給付原告500,000元 等語
貳、被告部分：
一、被告辛○○、庚○○雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其 以前提出之書狀辯稱略以：
（二）系爭房地係被告辛○○向鈞院民事執行處標購，依建物登 記謄本應有部分之範圍記載應有停車位使用權，經向被告 甲○○○社區管理委員會查詢結果，確認使用之停車位即 為系爭車位，被告辛○○即繳交車位清潔費給被告甲○○ ○社區管理委員會，嗣被告辛○○將系爭房地出售予原告 ，被告辛○○當時有告以原告上情，故於不動產買賣契約 書第14條之約定特約事項第2項約明「買賣標的內之車位 為建商保留車位編號B2二十五號，若將來竺都建設（股） 公司有異議，將有位置異動之可能」等語，則依民法第35 1條、第355條第1項之規定，被告辛○○既已將系爭車位 之使用情形據實以告，被告辛○○即不負瑕疵擔保之責， 又被告辛○○已將系爭車位交付原告使用1年餘後，系爭
車位始遭被告甲○○○社區管理委員會剝奪使用權，其責 任並不在被告辛○○，依民法第373條之規定，原告自不 能請求被告鍾明進、庚○○連帶給付停車位及使用權證書 。
（二）又被告辛○○向鈞院標購系爭房地時，並無停車位使用權 證，而係經被告甲○○○社區管理委員會確認使用停車位 之編號，故於不動產買賣契約書中約定系爭車位將來有異 動可能，原告亦知之甚詳，又被告甲○○○社區管理委員 會亦有向原告收取停車位管理費，可見被告甲○○○社區 管理委員會對於原告有停車位使用權並不爭執，只是使用 停車位編號有待被告甲○○○社區管理委員會確認而已， 故原告並無權向被告辛○○、庚○○請求交付停車位及使 用權證書。
（三）至原告請求減少買賣價金500,000元部分，並未見原告舉 證證明系爭車位之價值，此部分應由原告負舉證證明之責 ，且被告辛○○已將停車位之應有部分移轉登記予原告， 僅係使用權約定之編號位置未確定，此與一般社區內停車 位買賣均含有應有部分在內之情形有異，若原告備位聲明 有理由時，其減少之價金亦應與一般停車位買賣價金有別 等語置辯，並聲明駁回原告之訴。
二、被告甲○○○社區管理委員會則以：被告甲○○○社區管理 委員會僅是負責停車位登記等事情，並無法確認及指出停車 位是屬於誰的，系爭車位是後來訴外人趙瓊慧向建商購買等 語置辯，並聲明駁回原告之訴。
參、法院判斷部分：
一、本件被告甲○○○社區管理委員會之法定代理人於起訴後已 由卓福財變更為丁○○，此有「甲○○○社區-94年8月份管 理委員會第一次臨時會會議記錄」附卷可參，並經被告甲○ ○○社區管理委員會當庭承受訴訟，於法並無不合，自應准 許。又被告辛○○、庚○○經合法通知，均未於最後言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依 原告之聲請，由其一造辯論為判決，均先予敘明。二、原告主張向被告辛○○購買系爭房地，並已辦妥所有權移轉 登記，被告辛○○雖曾交付系爭車位予原告使用1年餘，然 被告甲○○○社區管理委員會通知系爭車位已由第三人趙瓊 慧取得使用權，要求原告不得再使用系爭車位等語，固有原 告提出之不動產買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀 、土地登記謄本、建物登記謄本、停車位買賣契約書等件為 據，並為被告所不爭執，應堪信為真實，被告則分別以前揭 情詞置辯，經查：
（一）本件原告向被告辛○○購買系爭房地之共同使用部分即系 爭車位之建號為桃園縣龍潭鄉○○○段4861號，權利範圍 為100000分之215，系爭車位係坐落於桃園縣龍潭鄉○○ ○段166之3地號土地上，地上建物建號共有1263棟，此有 土地登記謄本、建物登記謄本等附卷可稽，並為兩造所不 爭執，又依據被告甲○○○社區管理委員會提出兩造所不 爭執之停車位買賣契約書第1條第2項約定：「停車位建物 部分：…面積包括停車位、車道及扣除公共設施之剩餘空 間比例依公共設施方式登記，坪數係登錄含公共設施建築 改良物登記謄本持分面積內，不另發給建物所有權狀」等 語，可見該社區之停車位並無獨立之產權，而係以是否有 購買停車位決定共同使用部分應有部分之範圍，此亦為原 告自承：「沒有獨立產權，但是登記在共同使用部份，從 建號4861的權利範圍即可看得出來，我購買的權利範圍是 十萬分之二一五，所以我應有停車位」等語（見本院94 年12月16日言詞辯論筆錄第2頁），核與證人丙○○證稱 ：「…從建物登記簿謄本其中的共同使用部分4861建號之 應有部分的權利範圍，可以看出是有停車位」等語（見本 院94年11月17日言詞辯論筆錄第3頁）相符，應堪信為真 實，可見若未購買停車位者，其共同使用部分之應有部分 較有購買停車位者為少，亦足認如不願意購買停車位，該 停車位即由願意購買停車位之人使用，而願意購買停車位 者，亦僅能在其購買停車位之範圍內使用，其他停車位部 分則由購買各該停車位之人使用。雖各共有人原僅能本於 其所有權之作用，按其應有部分對於共有物之全部有使用 收益權，民法第818條第1項之規定可資參照。惟如全體共 有人就其共有物約定劃分個別停車位分別停車使用者，應 視為全體共有人就該共有物定有分管契約，各共有人就其 分管部分自有使用權存在（最高法院79年度臺上字第2336 號判決要旨參照）。至共有物分管契約之成立，無論明示 或默示、事前允許或事後承認均可成立。故上開4861建號 之共有人應已就該共有物之使用成立分管契約，共有人可 依分管契約管理使用收益特定部分或不得使用（最高法院 82 年度臺上字第2284號判決要旨參照）。（二）按出賣人依民法第349條規定，就買賣標的物固應負權利 瑕疵擔保責任，然仍應以權利之瑕疵於買賣成立後未能除 去為前提，即買受人買受該權利後卻不能排除第三人對於 該承買權利之侵害，出賣人方應負權利瑕疵擔保責任（最 高法院52年臺上字第681號判例及最高法院77年度臺上字 第2422號判決要旨參照）。本件原告向被告辛○○購買系
爭房地及系爭車位，被告辛○○已將系爭車位點交予原告 使用1年餘，且依被告甲○○○社區管理委員會之規定繳 交車位清潔費等情，亦為兩造所不爭執，並有被告辛○○ 提出之管理費繳交收據影本附卷可證，且其記載之車位編 號為PBB025號即為系爭車位編號，可見當時被告辛○○與 其他4861建號之其他共有人，就系爭車位之使用已成立分 管契約，而該分管契約之內容為各共有人分別與被告辛○ ○約定是否可使用停車位及使用停車位之位置，且被告辛 ○○業已交付系爭車位給原告使用，應認被告辛○○已依 據買賣契約之約定履行其交付系爭停車位予原告之義務， 原告於取得占有系爭車位使用1年餘，亦依約繳交車位清 潔費給被告甲○○○社區管理委員會，則依共有人所成立 之上開分管契約，原告就系爭車位對於共有物自有使用收 益之權能，故原告向被告辛○○購買系爭車位，其權利並 無任何瑕疵，被告辛○○自毋庸負權利瑕疵擔保責任。至 被告甲○○○社區管理委員會雖通知原告謂訴外人趙瓊慧 就系爭車位有使用權，原告不得再使用系爭車位，然此係 原告與訴外人趙瓊慧間關於停車位分管契約之爭議，此要 與被告辛○○無涉，況且在不動產買賣契約書第14條其他 約定事項第2款業已約明：「買賣標的內之車位為建商保 留車位編號B2二十五號，若將來竺都建設（股）公司有異 議，將有位置異動之可能」等語，亦可證原告已知悉及預 見系爭車位之位置有變動之可能，原告自難於使用系爭車 位1年餘後，僅因訴外人趙瓊慧主張有使用系爭車位之權 利，再行要求被辛○○交付其他之停車位，原告此部分之 請求並無理由。又依據不動產買賣契約書亦無被告辛○○ 必須交付停車位使用權證書給原告之約定，是原告先位聲 明第1項請求被告辛○○、庚○○負連帶給付分管車位及 使用權證書予原告云云，要無可採，應予駁回。（三）次按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不 得提起，民事訴訟法第247條定有明文，所謂即受確認判 決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀 上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之 狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確 認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之 法律上利益（最高法院52年臺上字第1240號判例參照）。 又確認判決之效力，僅及於受判決之當事人，如不以法律 關係主體為原告或被告，原告無從受確認判決之法律上利 益。經查，本件被告甲○○○社區管理委員會係該社區為 執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組 織而已（公寓大廈管理條例第3條第9款規定參照），其並 無權代表全體區分所有權人，確認原告所主張停車位之分 管契約中約定之停車位置，是可知原告主觀上認其在法律 上之地位有不安之狀態，並無法經由本件確認之訴予以除 去，自應認原告於本件無從受有確認判決之法律上利益， 則原告先位聲明第2項請求被告甲○○○社區管理委員會 確認原告所有上開4861建號，權利範圍100000分之215建 物之分管範圍，並指出其使用停車位所在部分，亦無理由 ，應予駁回。
三、至原告主張被告辛○○應與被告庚○○負出賣人瑕疵擔保責 任，請求減少價金，並於備位聲明中請求被告辛○○、庚○ ○應連帶返還買賣價金500,000云云，然原告向被告辛○○ 購買系爭車位，其權利並無瑕疵，亦無滅失及價值、通常效 力及契約預定效用等情，已如前所述，被告辛○○與其連帶 保證人即被告庚○○自毋庸負權利瑕疵擔保責任，則原告主 張依民法第359條之規定，請求減少買賣價金500,000元，亦 無理由，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及未經援用之舉證，經核 與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。五、據上論結，本件原告先、備位之訴，均為無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日 中壢簡易庭法 官 許乃文
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日 書記官 劉飛龍