臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第5542號
原 告 謝欣芳
林琪靜
張建榮
官聖崇
呂姿瑩
章世和
葉曉鳳
共 同
訴訟代理人 曾子興律師
被 告 蔡佳恬
蔡國平
共 同
訴訟代理人 葉又華律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國110年11月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○地號土地如附圖編號A、B、
C、D、E部分面積七十四點六一平方公尺上如附件一所示之鎖具
及告示牌拆除，將上開土地返還原告及全體共有人。
被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○○
街○○○號房屋西側外牆如附件二所示之採光罩、監視器及其線路
一套拆除。
被告應給付原告謝欣芳、原告呂姿瑩、原告章世和、原告葉曉鳳
各新臺幣伍萬貳仟參佰貳拾元，及其中新臺幣參萬零陸佰貳拾玖
元自民國一百零九年六月三十日起、其中新臺幣貳萬壹仟陸佰玖
拾壹元自民國一百一十年四月六日起，均至清償日止，按年息百
分之五計算之利息；暨自民國一百一十年四月一日起至返還第一
項所示土地之日止，按月給付原告呂姿瑩、原告章世和、原告葉
曉鳳各新臺幣玖佰壹拾元。
被告應給付原告官聖崇新臺幣參萬零肆佰陸拾陸元，及其中新臺
幣壹萬捌仟零壹拾伍元自民國一百零九年六月三十日起、其中新
臺幣壹萬貳仟肆佰零伍元自民國一百一十年四月六日起，均至清
償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百一十年四月
一日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告官聖崇新臺
幣玖佰壹拾元。
被告應給付原告林琪靜、原告張建榮各新臺幣玖仟陸佰捌拾壹元
，及其中新臺幣肆仟參佰肆拾玖元自民國一百零九年六月三十日
起、其中新臺幣伍仟參佰壹拾元自民國一百一十年四月六日起，
均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百一十
年四月一日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告林琪
靜、原告張建榮各新臺幣肆佰伍拾伍元。
前三項所命給付，如任一被告已為給付，其餘被告於該給付範圍
內，免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾壹萬捌仟元為被告供擔保
後得假執行；但被告如預以新臺幣陸佰陸拾伍萬伍仟元為原告供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應
受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項
第3款分別定有明文。不變更訴訟標的，而補充或更正事實
上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第
256條亦規定甚明。本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將
坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱88號土地）如起
訴狀附圖1（即店司調卷第19頁之地籍圖謄本）所示部分面
積66.0595平方公尺上如起訴狀附圖3（即本判決附件1）所
示2扇鐵門上之鎖具及告示牌等物移除，並將該土地返還原
告及其他全體共有人。㈡被告應將臺北市○○區○○段○○段0000○
號即門牌號碼臺北市○○區○○○街000號房屋（下稱1228號建物
）西側外牆所裝設如起訴狀附圖4（即本判決附件2）所示之
採光罩3個及監視器暨其線路1套等物拆除，並將牆面回復原
狀。㈢被告應給付原告謝欣芳、呂姿瑩、章世和、葉曉鳳各
新臺幣（下同）3萬0,629元，及均自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨均自109年5月18
日起至返還前揭第㈠項占用土地之日止，按月給付原告謝欣
芳、呂姿瑩、章世和、葉曉鳳各806元，及自翌月1日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣被告應給付原告官聖
崇1萬8,015元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息，暨自109年5月18日起至返還前揭第
㈠項占用土地之日止，按月幾復原告官聖崇806元，及自翌月
1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈤被告應給付
原告林琪靜、張建榮各4,349元，及均自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨均自109年5
月18日起至返還前揭第㈠項占用土地之日止，按月給付原告
林琪靜、張建榮各403元，及自翌月1日起至清償日止，按週
年利率5％計算之利息。㈥前揭第㈢至㈤項所命之給付，如各該
項任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告於已給付之
範圍內，免給付義務。㈦第㈠項聲明原告願供擔保請准宣告假
執行（見店司調卷第5至6頁）。嗣經本院會同兩造及臺北市
古亭地政事務所丈量原告前開主張被告占用88號土地面積範
圍，並由該所於民國109年11月19日函覆複丈成果圖（即本
判決附圖）到院，原告遂於110年4月1日以準備㈡暨聲請調查
證據狀，重新計算主張被告應給付之不當得利數額，並按附
圖確認返還土地範圍（見本院卷第157至159頁），又原告再
於110年10月6日以民事綜合辯論意旨狀，將上開書狀請求不
當得利之遲延利息起算日之「起訴狀繕本送達翌日」特定為
109年6月30日，及「準備㈡暨聲請調查證據狀」送達被告翌
日特定為110年4月7日，並聲明：1.被告應將坐落88號土地
如附圖所示A、B、C、D、E部分面積74.61平方公尺部分返還
原告及其他全體共有人，及將如附件1所示之鎖具及告示牌
均拆除。2.被告應將1228號建物外牆裝設如附件2所之採光
罩3個、監視器及其線路1套拆除，並將該牆面回復原狀。3.
被告應給付原告謝欣芳、呂姿瑩、章世和、葉曉鳳各5萬2,3
63元，及其中3萬0,629元自109年6月30日起，其中2萬1,734
元自110年4月7日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之
利息，暨均自110年4月1日起至返還前揭第1項占用土地之日
止，按月給付原告謝欣芳、呂姿瑩、章世和、葉曉鳳各9,11
6元，及自翌月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
。4.被告應給付原告官聖崇3萬0,466元，及其中1萬8,015元
自109年6月30日起，其中1萬2,451元自110年4月7日起，均
至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨均自110年4月1
日起至返還前揭第1項占用土地之日止，按月給付原告官聖
崇911元，及自翌月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之
利息。5.被告應給付原告林琪靜、張建榮各9,681元，及其
中4,349元自109年6月30日起、其中5,332元自110年4月7日
起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨均自110
年4月1日起至返還前揭第1項占用土地之日止，按月給付原
告林琪靜、張建榮各455元，及自翌月1日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息。6.前揭第3、4、5項之命給付部分
，如各該任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告於已
給付之範圍內，免給付義務。7.第1項聲明原告願供擔保請
准宣告假執行（見本院卷第483頁），核原告就上開聲明之
變更係擴張應受判決事項之聲明，並按附圖特定請求返還之
面積範圍及利息起算日，揆諸前開規定，原告所為訴之變更
、更正補充，均與法律規定相符，應予准許。
二、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法
律上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明理由及訴
訟程度提出於法院，由法院送達於第三人，民事訴訟法第65
條第1項、第66條第1項固有明文，但當事人得請求法院送達
告知訴訟之書狀於第三人者，限於「將訴訟告知因自己敗訴
而有法律上利害關係之第三人」，至「訴訟之結果於第三人
有法律上利害關係」之情形，同法第67條之1係規定「法院
得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件
及進行程度以書面通知該第三人」，尚非當事人所得請求，
此等情形，當事人如有請求，性質亦僅為促請法院為此通知
而已。本件被告雖以徐佳永、張暘、高綉娟均為坐落88號土
地之1228號建物之前手所有權人，其中張暘部分係由其子張
明文代理處理該建物之買賣等交易事宜，一旦被告敗訴後，
將喪失就前開88號土地之西側法定空地，即如附圖編號A、B
、C、D、E之範圍之使用權利，此部分亦屬被告出資購得之
範圍，將因本判決結果受有財產損失，自與1228號建物之各
前手所有權人有利害關係，應告知其等出庭參加訴訟等節（
見本院卷第25頁）；然本件兩造對於被告確實買受1228號建
物一節並無爭議，僅係對於上述西側空地範圍是否為1228號
建物所有權人有專用權為爭執，實與1228號建物前手所有權
人之權利義務範圍無涉，更遑論各該前手所有權人已因歷次
移轉與1228號建物無財產處分權限，自難認其等有何法律上
利害關係，是本件自無庸告知上開之人參加訴訟，附此敘明
。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠坐落88號土地之建物即門牌號碼臺北市○○區○○○街000○000號
為4層樓之雙併公寓（下稱系爭公寓），經建商於93年間將8
8號土地西側法定空地規劃設置花園，因地形落差遂規劃為2
區，即如附圖編號A至E之範圍，出入口各設置未上鎖之鐵門
1扇，即如附圖編號A鐵門、B鐵門，供全體住戶使用。
㈡原告為系爭公寓之現區分所有權人，並為88號土地之共有人
。被告蔡國平為被告蔡佳恬之父，被告蔡國平購得系爭公寓
之229號1樓建物含坐落之土地供被告蔡佳恬居住使用，並於
101年11月7日登記為被告蔡佳恬所有，其等明知88號土地為
全體區分所有權人共有，竟於102年初，未經共有人同意，
將88號土地如附圖編號A、C部分出入口之A鐵門加設鎖具，
限制他人出入，以此方式無權占用該部分面積48.27平方公
尺（計算式：45.9＋2.37＝48.27）之土地。被告復於107年8
月17日未經其他共有人同意，委請仲介人員將88號土地如附
圖所示B、D、E部分出入口之B鐵門加設如附件1所示鎖具，
以此方式無權占用該部分面積26.34平方公尺（計算式：24.
26＋0.97＋1.11＝26.34）土地，並於108年1月23日於B鐵門上
加掛「私人使用非請勿入」之如附件1所示告示牌，上述被
告占用之土地面積合計為74.61平方公尺。又被告蔡國平雖
未居住該處，然經常出入該花園使用88號土地，爰依民法第
767條第1項、第821條之規定訴請被告移除鐵門及鎖具、告
示牌即如聲明第1項。
㈢另公寓大廈之外牆為建物主要結構，應由全體區分所有住戶
共同使用，不因該外牆為特定區分所有權人專有部分之外牆
而有差異，詎被告未徵得其他區分所有權人同意，擅自將系
爭公寓西側1樓外牆，即1228號建物西側外牆裝設如附件2之
採光罩3個、監視器及線路1套，原告自得依民法第767條第1
項規定，訴請被告將上開採光罩、監視器及線路拆除，並修
補牆面以回復原狀，即如聲明第2項所示。其中採光罩部分
，因其性質乃輔助建物使用，按一般交易習慣，於建物所有
權經處分同時，已連同建物所有權一併移轉，且按照199年6
月8日、101年6月6日之航照圖所示，該建物並無採光罩存在
，故該採光罩應屬被告架設。
㈣被告無權占用88號土地，侵害其他共有人之所有權，並獲有
相當於使用該物之租金利益，致其他共有人因此受有相當於
租金之損害，原告自得按被告無權占用88號土地之面積、占
用期間，並以88號土地位於低密度開發之政大二期重劃區內
，為臺北市著名之歐風住宅區域，附近有動物園、貓空觀光
茶園、指南宮及樟山寺等著名景點，鄰近1公里內有各學校
林立，距政大商圈、貓空纜車站南站各約1公里、850公尺，
亦有捷運、北二高交流道、信義快速道路可通行往來，生活
機能及交通便利，故以系爭土地公告地價查詢資料，依土地
法第97條之規定，以土地申報總價年息6％計算應返還之不當
得利，並請求被告給付自起訴日回溯5年即104年5月18日起
至返還系爭土地之日止，給付相當於租金之不當得利。
㈤原告請求被告給付相當租金之不當得利數額部分，乃各別之
無權占有為債之發生原因，對原告應負同一內容給付義務，
倘其中任一被告對原告為全部或一部給付，該部分債權即得
獲滿足，其他被告於給付範圍內免為給付義務。
㈥並聲明：
1.被告應將坐落88號土地如附圖所示A、B、C、D、E部分面積7
4.61平方公尺部分返還原告及其他全體共有人，及將如附件
1所示之鎖具及告示牌均拆除。
2.被告應將1228號建物外牆裝設如附件2所之採光罩3個、監視
器及其線路1套拆除，並將該牆面回復原狀。
3.被告應給付原告謝欣芳、呂姿瑩、章世和、葉曉鳳各5萬2,3
63元，及其中3萬0,629元自109年6月30日起，其中2萬1,734
元自110年4月7日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之
利息，暨均自110年4月1日起至返還前揭第1項占用土地之日
止，按月給付原告謝欣芳、呂姿瑩、章世和、葉曉鳳各9,11
6元，及自翌月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
。
4.被告應給付原告官聖崇3萬0,466元，及其中1萬8,015元自10
9年6月30日起，其中1萬2,451元自110年4月7日起，均至清
償日止，按週年利率5％計算之利息，暨均自110年4月1日起
至返還前揭第1項占用土地之日止，按月給付原告官聖崇911
元，及自翌月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
。
5.被告應給付原告林琪靜、張建榮各9,681元，及其中4,349元
自109年6月30日起、其中5,332元自110年4月7日起，均至清
償日止，按週年利率5％計算之利息，暨均自110年4月1日起
至返還前揭第1項占用土地之日止，按月給付原告林琪靜、
張建榮各455元，及自翌月1日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息。
6.前揭第3、4、5項之命給付部分，如各該任一被告已為全部
或一部之給付者，其餘被告於已給付之範圍內，免給付義務
。
7.第1項聲明原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告於101年間透過仲介徐佳永得知1228號建物欲出售，由被
告蔡國平向當時之所有權人張暘購入，並由張暘之父張明文
代理，張暘之前手為高绣娟，被告蔡國平買受當時經仲介口
頭告知該社區於93年完工交屋後，居住在1228號建物之住戶
便單獨使用88號土地之西側法定空地，即附圖編號A至E所示
範圍，其中住戶規約草約第16條記載後院如附圖，即上同上
開範圍部分，同意由229號1樓（即1228號建物）住戶管理使
用，並經第一任主委張芳俊於附圖騎縫處簽名。其後系爭公
寓之社區規約雖曾歷經94年1月16日制定，該次制定雖曾記
載室外法定空地為公共使用空間，由管委會管理，住戶不得
占用，但該次會議係由無召集權即非屬起造人或區分所有權
人之訴外人張芳俊召集，故該次會議議決之上開規約無效，
且94年8月7日、100年6月20日、101年3月10日歷經歷次修訂
規約內容，但均無變更西側法定空地為1228號建物所有權人
使用之草約內容，且亦可能係由無召集權之人召集各次會議
，效力存有疑義。
㈡該處澆水之水源為1228號建物管線，且系爭公寓管理委員會
未曾就該西側空地為維護、修繕，全仰賴被告打理，就此部
分應認屬第一手住戶周榮熙與建商簽定買賣契約時，就西側
空地之使用歸於1228號建物住戶之約定為區分所有權人間之
分管契約，受讓人自應受分管契約之拘束；另採光罩部分非
被告裝設，乃購買時已存在，且因西側空地曾遭人攀爬進入
，為安全因素被告乃自行出資裝設監視器及線路，故從實際
管理使用之狀況來看，西側空地確實係歸由1228號建物住戶
專用。
㈢且倘該西側空地非屬被告可管理使用，被告占用面積應為附
圖A、B部分，合計70.16平方公尺，因C部分為連接A、B之欄
杆，無從占有使用，D部分為蓋有鐵蓋之沉沙池、E為化糞池
，均無從占有使用，故C、D、E部分應予扣除於占用面積內
。並該處附近無商家營業，僅有公車站牌，空地上亦僅有種
植花草，並無供人行走之利用利益，並經常有失竊情形，甚
至有一陡降樓梯，且倘無鐵門上鎖，任何人可輕易攀爬至22
9號1樓主臥室窗前，各情形均應考慮於計算相當租金之不當
得利之內，故原告主張之不當得利數額過高。
㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
三、查下列事項堪予認定屬實：
㈠坐落88號土地之建物即系爭公寓，系爭公寓之建商於93年間
將88號土地西側法定空地即附圖編號A至E之範圍規劃設置花
園，因地形落差遂規劃為2區，出入口各設置鐵門1 扇，即
附圖所示鐵門A、B，經兩造所不爭執（見本院卷第500頁）
，並有地籍圖謄本（見店司調卷第19頁）、臺北市政府都市
發展局110年10月29日之回函及所附系爭公寓1樓平面圖（見
本院卷第531至533頁）在卷可稽。
㈡原告為系爭公寓之現區分所有權人，並為88號土地之共有人
，各原告取得系爭公寓之區分所有權範圍與取得時間如附表
1所示，經兩造所不爭執（見本院卷第500頁），復有如附表
1所示各建物登記謄本及異動索引、88號土地登記謄本在卷
可稽（卷證位置詳附表1）。
㈢被告蔡國平為被告蔡佳恬之父，系爭公寓之1樓即1228號建物
含坐落之土地係於101年間向前手所有權人張暘購得，並於1
01年11月7日登記為被告蔡佳恬為所有權人，供被告蔡佳恬
、蔡國平居住使用，經兩造所不爭執（見本院卷第500頁）
，復有1228號建物登記謄本在卷為據（見店司調卷第59頁）
。
㈣如附圖所示A、C 部分出入口之A鐵門係由被告加設鎖具，另
被告於107年8月17日委請仲介人員將88號土地如附圖所示B
、D、E部分出入口之B鐵門加設如附件1之鎖具，並於108年1
月23日於鐵門上加掛「私人使用非請勿入」之如附件1之告
示牌，經兩造所不爭執（見本院卷第500頁），復有附件1之
鎖具、告示牌照片附卷可憑（見店司調卷第23頁）。
㈤附圖C部分為欄杆及其所在土地、附圖D部分為沉沙池及加蓋
位置、附圖E部分為化糞池加蓋位置，經兩造所不爭執（見
本院卷第500頁），亦有該部分現況照片存卷為憑（見本院
卷第533頁）。
㈥1228號建物西側外牆現有裝設如附圖3之採光罩3個、監視器
及線路1套，經兩造所不爭執（見本院卷第500頁），復有該
採光罩照片可資佐證（見店司調卷第25頁）。
四、原告主張被告無權占用附圖編號A至E之各部分，亦無權擅自
將通行該處之鐵門加設鎖具、牆面懸掛告示牌，且系爭公寓
外牆屬全體住戶所有，被告亦不得擅自裝設採光罩與監視器
，均應拆除並將附圖編號A至E部分依民法第767條第1項、第
821條之規定返還原告及其他全體共有人，並按占用範圍依
民法第179條之規定給付相當於租金之不當得利等情，為被
告所否認，是本件之爭點為：㈠被告占用附圖編號A至E部分
，是否係依系爭公寓之全體區分所有權人為分管契約為其占
有權源？㈡原告主張被告應將附件1之鎖具、告示牌拆除，及
附件2之採光罩3個、監視器及其線路1套拆除，是否有據？㈢
原告主張被告應給付占用範圍之不當得利，可否採信？如是
，其不當得利之數額應為若干？茲析述如下：
㈠被告占用附圖編號A至E部分，是否係依系爭公寓之全體區分
所有權人為分管契約為其占有權源？
1.按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓
大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共
有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所
占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認
有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約
占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第
三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通
常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院
98年度台上字第2426號判決意旨參照）。然倘建商係與單一
之承購戶就公寓大廈之共有部分或及基地之空地彼此約定由
特定單一共有人使用，其他公寓大廈共有人對該約定無從查
悉，且共有人間對於該共有部分或及基地之空地亦有使用權
之爭議時，難認建商與單一承購戶間之約定足以拘束公寓大
廈之其他共有人，或已與其他共有人間成立分管契約，並須
由受讓人同受分管契約之拘束。
2.本件被告固提出住戶規約草約及其後附之1樓平面圖，抗辯
就附圖編號A至E部分早已由住戶間約定由1228號建物所有權
人專用等情，然：
⑴查被告提出之住戶規約草約第16條固記載「後院（如附圖
）同意由229號1樓（即1228號建物）住戶管理使用」等內
容，而該草約後附之附圖即為系爭公寓之1樓平面圖，其
中本判決附圖編號A至E所在之位置即為該圖左側範圍，該
範圍上有手寫文字註記「約定229號1樓管理使用」之文字
等情，雖有該草約及其所附附圖在卷可稽（見店司調卷第
121至127頁）。又證人即1228號建物第一手所有權人周榮
熙於本院中證稱：當時系爭公寓建案我有投資建商，是建
商裡面成員，我是用投資款分得1228號建物，當初談的時
候，系爭公寓前面是鄰近道路，條件比較好，地主要求前
面分給地主，建商就分到後面的部分，也有約定後面那塊
地就給1樓的人使用等語（見本院卷第236至237頁），及
證稱：我所說的後院那塊地就是指系爭公寓西側的法定空
地，社區後半部的空地範圍就是由後半部1樓的住戶來使
用，當初地主雨後面建商4互有約定好，就是在蓋之前協
議好的，建商內部有取得協議把後面那塊給1樓住戶用，
規約草約是協議好之後寫的，我有看過這個草約等語（見
本院卷第565、566、567頁），及證人即1228號建物於被
告買受之前手出賣人張明文於審理中證稱：我在買1228號
建物在代書事務所簽約時，仲介有交給我1個住戶管理規
約，就是規約草約等語（見本院卷第241頁），證人張明
文亦於刑事另案即臺灣臺北地方檢察署108年度偵字第215
41號竊佔案件中證稱：我在把1228號建物賣給被告時，有
把草約交給被告，我住在該處時沒有其他住戶在使用，期
間都是我種植植栽使用，沒有其他人使用等語（見本院卷
第478至479頁）。是除規約草約有附表編號A至E之範圍約
定由1228號建物住戶管理使用外，證人即1228號第一手所
有權人周榮熙、證人即曾取得1228號建物所有權之張明文
，固均證稱曾有約定該範圍由1228號建物所有權人使用，
且實際使用人亦為1228號建物所有權人等節。
⑵惟系爭公寓即名稱為「觀自在社區」於94年度首次向臺北
市建築管理工程處報備時所附之94年1月16日第一次訂定
觀自在社區住戶管理規約中，並無與上開草約相同之約款
，反而於該規約第10條第2項規定「電梯、地下室、各層
樓梯、走廊、屋頂陽台及室外法定空地均屬公共使用空間
，由管委會管理，住戶不得占用」等情，有該處110年6月
17日回函及所附上述規約在卷可稽（見本院卷第279、307
至314頁），是以系爭公寓實際送請報備之規約內容，並
無將附圖編號A至E部分分歸1228號建物住戶或所有權人使
用之約款內容；且系爭公寓之住戶管理規約於制定後歷經
3次修訂，最新規約即為101年3月10日修訂之規約，遍查
該規約亦無約定將附圖編號A至E之西側法定空地範圍分歸
1228號建物住戶或所有權人使用之約款，反而於最新規約
之第10條第2款有與94年1月16日之同條款相同內容之約款
等情，亦有該最新規約存卷為憑（見本院卷第295至298頁
），自難認系爭公寓全體住戶確實已依前揭規約草約之約
款內容互為約定。
⑶參以前述規約草約上僅有「張芳俊」之簽名，尚無其他住
戶簽名用印，且證人張芳俊於審理中證稱：我是直接跟建
商購買229號2樓建物，我是第一戶買的，是在94年間購入
，買完不久建商就督促我們趕快成立管委會，之後就召開
區分所有權人大會，我有看過規約草約，這是建商林老闆
給我的，說要給我參考，給我之後我就在立約定書人、草
約附圖上面簽名，我把它當作自己的文件，就習慣簽名之
後留起來，我自己沒有給其他住戶看，我不確定建商老闆
有沒有把草約給其他住戶，我沒有和其他住戶互動，所以
也沒有看過其他住戶有簽過跟規約草約一樣的文件，後來
召開94年1月16日之區分所有權人會議，就是我跟4樓的彭
盛堂一起召集其他住戶來開該次會議，我跟彭盛堂是依據
公寓大廈管理條例母法來制定管理規約，在第一次區分所
有權人大會時也有給其他住戶確認，住戶也同意就成立了
，當時沒有討論到西側法定空地由誰使用，都是根據該條
例母法怎麼規定就怎麼制定規約，住戶之間也完全沒有討
論西側法定空地要怎麼使用的事情，當時西側法定空地花
園的草因為我腳不方便，都是由4樓彭盛堂很熱心去處理
等語（見本院卷第559至563頁），是依證人張芳俊上開證
述，規約草約係由建商提供，並非由住戶彼此間商訂之文
件，且亦難證明該草約已由建商與首次取得系爭公寓之區
分所有權人全體商訂。
⑷況證人周榮熙雖證稱住戶彼此間有為附圖編號A至E之西側
法定空地範圍供1228號建物使用等節，然證人周榮熙亦證
稱：我不知道規約草約是誰擬的，我也沒有印象有簽過這
樣的規約草約，94年1月16日第一次區分所有權人會議出
席人員名冊上周榮熙為我的簽名，但我沒有印象同日期之
住戶規約怎麼形成等語（見本院卷第237至238、565頁）
，足見證人周榮熙自己即為1228號建物第一手買受人，卻
無法記憶有無簽署對其有利內容，即將附圖編號A至E之西
側法定空地約定由1228號住戶專用之文件，且其參與94年
1月16日議定住戶規約之區分所有權人會議，卻對於該次
會議議決之同日規約未將該專用權訂入規約一節於會中有
表達任何爭議，且其雖一方面證稱：我對於94年1月16日
住戶規約「只有第10條第2點沒有印象，其他都是標準約
定」等語（見本院卷第566頁），然其上開已證稱：沒有
印象同日期之規約怎麼形成等語，卻僅對於該住戶規約中
第10條第2項，即規定「電梯、地下室、各層樓梯、走廊
、屋頂陽台及室外法定空地均屬公共使用空間，由管委會
管理，住戶不得占用」條款證稱「沒有印象」，顯然證人
對於上開事項之證述有所偏頗，亦無從僅以曾為1228號建
物所有權人即證人周榮熙所證述自己之專用權利範圍之內
容，遽認全體住戶間確曾有上開範圍專用之約定。佐以證
人即曾買受1228號建物為所有權人之高綉絹於審理中證稱
：我沒有看過規約草約這份文件（見本院卷第239頁），
證人即曾擔任系爭公寓之管理委員會主委之林聰進於審理
中證稱：規約草約是我去找被告蔡國平請他把鐵門打開時
，被告蔡國平有拿出草約讓我看一眼，但我沒有看過社區
住戶簽署過這樣的規約草約等語（見本院卷第243頁），
及證人即亦曾擔任系爭公寓之管理委員會主委之陳景文於
審理中證稱：規約草約是有次開管委會時，被告蔡國平有
出席，當時他只給我看第1頁（見本院卷第245頁），是除
證人周榮熙證稱有專用權之約定外，其他曾為1228號建物
之所有權人、系爭公寓大廈住戶及管理委員會主任委員，
均未曾見過或簽署過相同之規約草約，尚難認系爭公寓之
住戶彼此間，曾以該最終並未訂入住戶規約之規約草約內
容，約定就附圖編號A至E之範圍由1228號建物住戶或所有
權人專用。
⑸至被告再以證人即仲介被告向證人張明文買受1228號建物
之徐佳永於前述刑事另案偵查中證稱：社區指定該空地給
第一任高綉絹屋主擁有這塊土地的使用權，這份草約是高
綉絹給我的等語（見本院卷第478、479頁），然證人高綉
絹於本院中係清楚為前開「我沒有看過規約草約這份文件
」之證述（見本院卷第239頁），且1228號建物之第一任
屋主亦非證人高綉絹，而係證人周榮熙，足見證人徐佳永
之前開證述亦與事實不符，自難為被告有利之認定。
⑹又被告另以94年1月16日住戶規約之召集程序係由非屬系爭
公寓區分所有權人張芳俊召集，故其程序不合法，該住戶
規約無從發生拘束力，住戶間應依規約草約之約定，被告
對附圖編號A至E有使用權源等節置辯，然縱上情屬實，至
多僅係排除該住戶規約之效力，仍亦無從積極證明系爭公
寓全體住戶曾就附圖編號A至E之西側法定空地範圍約定由
1228號建物住戶或所有權人使用之事實，是被告上開所辯
，亦不足取。
3.從而，被告以曾與全體區分所有權人就使用附圖編號A至E部
分成立分管契約為其占用權源等節，顯與上開事證不符，不
足採信。
㈡原告主張被告應將附件1之鎖具、告示牌拆除，及附件2之採
光罩3個、監視器及其線路1套拆除，是否有據？
1.按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之
共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物
在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共
有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬
於專有部分之附屬物。民法第799條第1項、第2項定有明文
。又公寓大廈管理條例第3條第2款規定：「區分所有：指數
人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應
有部分有所有權。」，同條第3款規定：「專有部分：指公
寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標
的者。」，同條第4款規定：「共用部分：指公寓大廈專有
部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使
用者」。是區分所有建物之專有部分，基於物權之排他支配
性，作為所有權客體之建造物，在構造上必須有屋頂（天花
板）及四周牆壁或其他相類之構造物始足當之；且專有部分
是一立體之構造物，具有一定平面的廣度與一立體的厚度。
因此在區分所有人相互間，尤其是建築物之維持、管理關係
上，專有部分僅至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界部分表
層粉刷之牆面部分；但在外部關係上，亦即在對第三人，尤
其買賣、保險、稅金等關係，專有部分包含至牆壁、樑柱、
地板、天花板等境界部分厚度之中心線。質言之，專有部分
之範圍，在區分所有權人相互間之內部關係上採牆面說，但
在對第三人之外部關係上則採壁心說。參以公寓大廈管理條
例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平
臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設
置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理
外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議
，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該
規約或區分所有權人會議決議之限制。」。準此，系爭公寓
之外牆面（包括1228號建物之外牆），屬民法第799條規定
之區分所有建築物之所有人之共有部分，及公寓大廈管理條
例第3條第4款所稱公寓大廈之共用部分。
2.經查：
⑴如附圖所示A、C 部分出入口之A鐵門係由被告加設鎖具，
另被告於107年8月17日委請仲介人員將88號土地如附圖所
示B、D、E部分出入口之B鐵門加設如附件1之鎖具，並於1
08年1月23日於鐵門上加掛「私人使用非請勿入」之如附
件1之告示牌，經兩造所不爭執，業如前述，是被告自屬
有權處分該鎖具、告示牌之人。又附件2之監視器部分，
被告亦不爭執確實有架設該監視器及其線路設備之事實（
見本院卷第473頁），是被告亦屬有權處分該監視器及其
線路設備1套之人無誤。
⑵又被告雖辯稱附件2之採光罩並非被告架設，其無處分權等
節。然按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人
者，為從物；但交易上有特別習慣者，依其習慣；主物之
處分，及於從物，民法第68條定有明文。查依據1228號建
物外觀現況照片，確實存有如附件2之採光罩等節，業經
兩造所不爭執，亦如前述，復有附件2之照片可稽。參以