臺灣臺中地方法院民事判決
110年度重訴字第331號
原 告 郭張晚
訴訟代理人 郭文程律師
被 告 欣鋒工業有限公司
法定代理人 謝冠仁
訴訟代理人 韓國銓律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年11月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺中市○○區○○○段000地號土地及其上如臺中市大里地政事務所複丈日期民國110年3月12日土地複丈成果圖所示：編號B（面積326.17平方公尺）、D（面積207.39平方公尺）之未辦理保存登記建物騰空遷讓返還原告。
被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如臺中市大里地政事務所複丈日期民國110年3月12日土地複丈成果圖所示：編號A（面積39.15平方公尺）、編號D1（面積35.16平方公尺）及編號F（面積17.11平方公尺）之地上物拆除，並將占用之土地返還原告。
前二項之履行期間均為3個月。
被告應自民國110年7月24日至遷讓返還第一項所示不動產及拆除第二項所示地上物，並將占用之土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣20,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣5,559,043元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣16,677,128元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。 原告起訴時原聲明為：「⒈被告應將臺中市○○區○○○段000地 號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○里○○街000巷00號之 未辦理保存登記建物騰空並遷讓返還予原告。⒉被告應自起
訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還第一項所示不動產予原告 止，按月給付原告新臺幣2萬元。⒊原告願供擔保，請准宣告 假執行。」等語，嗣經原告確認如附圖即臺中市大里地政事 務所複丈日期民國110年3月12日土地複丈成果圖所示編號A （面積39.15平方公尺）、編號D1（面積35.16平方公尺）及 編號F（面積17.11平方公尺）之地上物為被告所興建，爰於 110年11月1日民事辯論意旨狀變更訴之聲明如主文第一項、 第二項所示（見本院卷第139頁），原告請求之基礎事實同 一，核與前揭規定並無不合，應予准許。
二、原告主張：
㈠緣原告為臺中市○○區○○○段000地號土地之所有權人及如即臺 中市大里地政事務所複丈日期110年3月12日土地複丈成果圖 (下稱附圖)所示編號B（面積326.17平方公尺）、D（面積20 7.39平方公尺）之未辦理保存登記建物之事實上處分權人。 詎被告欣鋒工業有限公司未徵得原告同意，建造如附圖所示 編號A、D1、F之地上物，併同將原告所有臺中市○○區○○○段0 00地號土地、編號B、D之未辦理保存登記建物作為廠房及辦 公室使用。被告未能舉證證明其有占有使用臺中市○○區○○○ 段000地號土地及其上如附圖編號B、D之未辦理保存登記建 物之合法權源，則原告得依民法第767條第1項前段、中段及 第184條第1項前段之規定，請求被告應將上開不動產騰空並 遷讓返還予原告，為有理由。又原告既為臺中市○○區○○○段0 00地號土地之所有權人，被告對於如附圖編號A、D1、F之地 上物為其出資興建亦不爭執，則被告既未舉證證明其經原告 同意興建如附圖編號A、D1、F之地上物，是原告自得依民法 第767條第1項前段、中段及第184條第1項前段之規定，請求 被告將上開地上物拆除，並將占用之土地返還原告。 ㈡再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項亦定有明文。 基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值 及所受利益等，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院 68年度台上字第3071號判例意旨參照）。被告自110年1月起 無權占有系爭不動產作為經營之用，獲有相當於租金之利益 ，並致原告受有無法使用收益系爭房地之損害，自應返還相 當於租金之不當得利。本件臺中市○○區○○○段000地號土地之 公告現值為每平方公尺新臺幣(下同)11,200元，面積為1,44 9.69平方公尺，依此計算被告欣鋒公司所受相當於租金之不 當得利為135,304元（計算式：11,200×1,449.69×10%÷12＝13 5,304元，元以下四捨五入），又被告於本院109年度訴字第
1359號民事判決同意以每月66,979元計算作為給付訴外人陳 名洋請求相當於租金不當得利之計算基礎，復於110年10月2 2日本件行言辯論程序時表示願以3萬元向原告承租等情，足 認原告系爭房地之使用利用價值可觀，是審酌被告利用基地 之經濟價值、所受利益，原告依民法第179條之規定請求被 告自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還第一項所示不動產 及拆除第二項所示地上物，並將占用之土地返還原告之日止 ，按月給付相當於租金之不當得利2萬元，應屬適當。 ㈢被告雖抗辯原告提起本訴有權利濫用情形云云，然查，原告 從未同意訴外人陳名洋將臺中市○○區○○○段000地號土地轉租 與被告，且被告法定代理人謝冠仁與訴外人陳名洋就系爭房 地租賃契約係因租期屆滿而消滅，核與原告與訴外人陳名洋 間之租賃契約無涉，況原告係因訴外人陳名洋積欠租金而協 議終止租約，由上以觀，原告提起本訴訟請求拆屋還地，乃 正當權利之行使，並無權利濫用之情形，故被告上開抗辯尚 不足採。
㈣訴之聲明：
⒈被告應將臺中市○○區○○○段000地號土地及其上如臺中市大里 地政事務所複丈日期110年3月12日土地複丈成果圖所示：編 號B（面積326.17平方公尺）、D（面積207.39平方公尺）之 未辦理保存登記建物騰空遷讓返還原告。
⒉被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地上如臺中市大里 地政事務所複丈日期110年3月12日土地複丈成果圖所示：編 號A（面積39.15平方公尺）、編號D1（面積35.16平方公尺 ）及編號F（面積17.11平方公尺）之地上物拆除，並將占用 之土地返還原告。
⒊被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還第一項所示不 動產及拆除第二項所示地上物，並將占用之土地返還原告之 日止，按月給付原告2萬元。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
㈠依臺中市○○區○○○段000○00000地號部分土地，屬原告出租予 訴外人陳名洋，再由訴外人陳名洋以原告之子郭瑞郎名義興 建上開未辦保存登記建物，由陳名洋將系爭不動產連同被徵 收前土地（同段365-5地號土地）及其上建物出租予被告負 責人謝冠仁，由謝冠仁經營被告欣鋒工業有限公司，因謝冠 仁所承租部分土地被徵收，未辦保存登記建物部分須拆除， 因此引發租賃紛爭。雖本院109年度訴字第1359號民事判決 理由認為陳名洋與謝冠仁間之租約已於108年11月9日屆期而 消滅，但該案訴訟過程中仍可見謝冠仁一再提出租約到期時
重新提出契約條件進行磋商之條件，但為陳名洋所不接受而 無法達成共識，致使謝冠仁因此遭到敗訴判決，且因無力負 擔上訴費用而告確定；原告則與陳名洋間於110年2月20日訂 立終止租約協議書，提前終止渠等間之租約，而引發本件遷 讓房屋事件，由上述過程可知，原告本意即為出租土地及地 上建物為目的，且原告明知被告已耗費巨資，投入相當設備 於廠房上並搭建如附圖編號A、D1、F等地上物開始生產，目 前仍在原告與陳名洋所訂原租賃期間，原告卻執意與陳名洋 提前終止租約，屢經被告多次懇求及提出調解之聲請，卻不 肯出租予被告或謝冠仁，核其情形，當有違誠實及信用原則 ，而有民法第148條第2項所定權利濫用之情事。 ㈡就證人郭瑞郎、陳名洋證述關於系爭廠房、辦公室實質上為 原告所有並具有事實上處分權部分，被告不再爭執，附圖編 號A、D1、F等地上物，被告目前仍在拆除中、尚未拆除完畢 ；對於原告計算類似租金之不當得利損害賠償以每月2萬元 部分，被告亦無意見，惟請法院考量如判命原告應拆除上開 地上物、遷讓返還系爭廠房、辦公室者，被告仍需僱工拆除 、找尋廠房以安置設備，其性質非長期間不能履行，請依民 事訴訟法第396條第1項規定，於判決內定相當之履行期間（ 至少二個月之期間），以兼顧兩造之權益。
㈢答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、法院之判斷：
㈠原告主張：原告為臺中市○○區○○○段000地號土地之所有權人 及如附圖編號B（面積326.17平方公尺）、D（面積207.39平 方公尺）之未辦理保存登記建物之事實上處分權人，詎被告 欣鋒工業有限公司未徵得原告同意，建造如附圖所示編號A 、D1、F之地上物，併同將原告所有臺中市○○區○○○段000地 號土地、編號B、D之未辦理保存登記建物作為廠房及辦公室 使用，業據提出土地登記簿第一類謄本、未辦理保存登記建 物109年房屋稅繳款書、系爭不動產現場照片等件為證(見本 院卷第23-29頁)，復有臺中市大里地政事務所複丈日期110 年3月12日土地複丈成果圖（見本院卷第75頁）在卷可稽。 依未辦保存登記建物房屋稅繳款書，其納稅義務人係郭瑞郎 並非原告，原告主張係基於稅務考量，由原告之子郭瑞郎擔 任系爭建物之納稅義務人，惟事實上處分權人仍為原告，並 有切結書可證(見本院卷第61頁)。且被告對原告為土地所有 權人及為上開未辦保存登記建物具有事實上處分權人，及被 告係附圖編號A、D1、F地上物出資興建者均不爭執(見本院 卷第158頁)，堪認原告主張之事實為真實。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產 力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權 占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權 者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之 。」民法第455條、第767條第1項分別定有明文。又按違章 建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之 讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與 人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院69 年度台上字第696號民事判決意旨參照）。是違章建築可為 事實上處分權之移轉，並認事實上處分權仍係具備「對特定 不動產之支配權能」，故於解釋上，仍應肯定違章建築之不 動產處分權能與其換價權能，僅在若干限度之範圍內，諸如 移轉登記、設定抵押權登記等事項上，與必須登記之所有權 有異，至若與登記無涉之占有、自由使用收益或事實行為等 ，其擁有者之地位則與所有人無殊；換言之，違章建築之事 實上處分權之權利本質仍屬所有權，僅為原始所有權之變形 而已，是於違章建築遭行政強制拆除以前，法院仍應尊重其 財產權存在之既定現實，使其得以類推適用民法第767條所 有物返還請求權之規定以謀保障。查，被告與訴外人陳明洋 間就附圖編號B、D之未辦保存登記建物之店房屋租賃契約依 本院109年度訴字第1359號民事判決中認定：「租約租賃期 限自103年11月10日起至108年11月9日止，並已因租賃期限 屆滿而消滅」，可知該租賃關係已因租賃期滿而消滅(見本 院卷第91-98頁)。又按原告與訴外人陳名洋間之租賃契約第 5條明確約定：「無論任何理由，若無甲方(即原告)書面承 諾，乙方(即訴外人陳名洋)不得將租用之全部或一部份擅自 轉租或將租權讓與他人」(見訴字1359號卷第296頁)。原告 為系爭土地之所有權人，原告主張未以書面承諾訴外人陳名 洋得轉租系爭土地予被告，被告亦未舉證其有經原告同意得 以在原告所有之系爭土地上興建附圖編號A、D1、F之地上物 ，則被告興建附圖編號A、D1、F之地上物即屬無權佔有系爭 土地，且原告就附圖編號B、D之未辦保存登記建物有事實上 之處分權，已認定如前，而被告與訴外人陳名洋之租賃契約 亦已到期而消滅，被告持續佔有該未辦保存登記建物亦屬無 權占有，揆諸上開規定及說明，原告依民法第767條第1項之 規定請求被告拆除附圖編號A、D1、F之地上物及騰空遷讓返 還附圖編號B、D之未辦保存登記建物及土地，自屬有理由， 應予准許。
㈢被告抗辯原告提起本訴有權利濫用情形云云，然原告既為系 爭土地之所有權人及其上未辦保存登記建物之事實上處分權
人，被告無權占有原告所有之系爭房地，影響原告對該系爭 房地之利用，原告行使系爭土地所有權權能之結果，致被告 無權占用系爭房地之利益遭剝奪，亦難謂有何故意損害被告 之目的，無構成權利濫用之虞。是被告既無合法占有系爭房 地之權源，原告依其所有權人地位請求被告自系爭房屋遷出 或拆除地上物返還系爭土地，即屬有據，未有權利濫用之情 形。
㈣按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之不動產， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院 61年度台上字第1695號判決意旨參照）。次按未為所有權登 記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第 三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利 益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事 實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有。 最高法院106年度台上字第187號民事判決參照。經查，被告 自110年1月起無權占有系爭不動產作為經營之用，獲有相當 於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭不動產之損 害，依前揭說明，自應返還相當於租金之不當得利。再按城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年 息10％為限。此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用 之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂年 息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申 報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程 度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社 會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂 之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而 言。法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土 地法所申報之地價。查，系爭不動產位於臺中市大里區景庄 街，鄰近74號快速道路，附近空曠多為廠房，有原告提出之 系爭不動產現場照片可參（見本院卷第29頁）是本院審酌系 爭房屋之週邊地理位置、工商業繁榮程度及經濟價值等情， 認原告請求被告占用系爭房地相當於租金之不當得利，以申 報地價年息5%計算較為適當。查被告佔有系爭土地面積為62 4.98平方公尺，而按110年1月土地公告現值為每平方公尺11 ,200元，有臺中市大里地政事務所複丈日期110年3月12日土 地複丈成果圖及土地登記第一類謄本可參(見本院卷第75頁 、第23頁)，是原告按月得向被告請求之不當得利金額應為2 9,166元(計算式：624.98×11,200×5%÷12=29,166元，元以下 四捨五入)。原告請求被告應返還相當於租金之不當得利為2
萬元，核屬於合理範圍內，被告對此金額亦無意見（見本院 卷第158頁），是原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即1 10年7月24日（送達證書見本院卷第65頁）起至遷讓返還如 主文所示第一項所示不動產及拆除第二項所示地上物，並將 占用之土地返還原告之日止，按月給付相當於租金之不當得 利2萬元，為有理由，應予准許。
㈤按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告 之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期 間；履行期間，自判決確定或宣告假執行之判決送達於被告 時起算，民事訴訟法第396條第1項前段、第3項定有明文。 查被告拆除上開地上物及遷讓返還系爭廠房、辦公室，乃需 要相當時間另尋廠房以安置設備，及雇用工人拆除或搬遷， 非立時就可完成，爰酌定上開部分履行期間為3個月。 ㈥綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條不當得利之規 定，請求被告騰空遷讓返還如主文第一項所示之未辦保存登 記建物，及將主文第二項所示之地上物拆除，並將占用之土 地返還原告，並自110年7月24日起至遷讓返還主文第一項所 示不動產及拆除第二項所示地上物，並將占用之土地返還原 告之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。本 院並酌定遷讓及拆除部分履行期間為3個月。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核 於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之 結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 24 日 民事第五庭 法 官 王奕勛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 12 月 24 日 書記官 高偉庭
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