臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第1069號
原 告 羅彬育
訴訟代理人 張豐守 律師
被 告 張彩玉
訴訟代理人 周利皇 律師
當事人間返還不當得利等事件，本院於110年12月1日言詞辯論終
結判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中霧峰區北柳村四德路376巷65之1號1樓（面積103.31平方公尺）房屋騰空遷讓交還原告。被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬陸仟元及其中新臺幣肆萬參仟貳佰元自民國110年2月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國110年1月1日起至交還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十八，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾柒萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾貳萬參仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告起訴時 主張被告向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○村○○路000巷00○ 0號1樓房屋（下稱系爭房屋），於民國105年12月31日租期 屆滿後仍繼續無權占有系爭房屋，受有利益，致原告無法使 用系爭房屋受有損害，依不當得利之法律關係，請求被告給 付5年相當於租金之不當得利新臺幣（下同）216,000元及依 租賃契約第4條第5款約定以租金五倍計算之違約金1,080,00 0元，並聲明：㈠被告應給付原告249,000元（另含廢棄物搬 遷費33,000元）及自民國106年7月8日起至清償日止按年息5 %計算之利息。㈡被告應給付違約金1,080,000元（見110年度 中簡字第775號卷第15-16頁，下稱中簡卷）。訴狀送達後， 於110年5月12日以民事提起追加起訴狀追加租賃物返還請求 被告遷讓交還系爭房屋、依不當得利之法律關係請求被告自 110年2月1日起至返還房屋日止，按月給付原告3,600元（本
院卷第35-36頁）；於110年11月3日以民事準備書㈡狀及於同 日言詞辯論期日變更其聲明為：㈠被告應將系爭房屋，面積1 03.31平方公尺騰空遷讓交還原告。㈡被告應給付原告216,00 0元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之 利息。㈢被告應自110年1月1日起至返還房屋之日止，按月給 付原告3,600元。㈣被告應給付原告違約金864,000元（見本 院卷第017頁、第119頁）。原告所為訴之追加及變更，與原 訴請求之基礎事實同一及為擴張、減縮應受判決事項之聲明 ，均核與前引法條規定相符，應予准許，合先敘明。 貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠系爭房屋為原告之婆婆即訴外人黃魏爽所有，於原告之夫黃 庭文過世後，黃魏爽將系爭房屋贈與原告並交付所有權狀予 原告，惟所有權移轉登記因故未辦妥。被告於民國105年1月 1日向原告承租系爭房屋，約定租賃期間至105年12月31日止 ，每月租金3,600元，採年繳方式應於105年12月31日前繳付 ，租期屆滿，被告未即時遷讓交還房屋時，原告得向被告請 求按租金五倍計算之違約金，兩造並訂有房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約）。
㈡被告與其配偶洪清煌在系爭房屋共同經營台優水國際股份有 限公司（下稱台優水公司），系爭房屋之租賃原未訂立書面 契約，至102年10月1日起才訂立書面契約，承租人為洪建智 （即被告之子）、洪清煌，租期至103年12月31日屆滿，租 金每月3,000元；嗣承租人改為洪清煌，租期自104年1月1日 起至104年12月31日止，租金每月3,000元，最後一次換約， 由被告出面訂立系爭租約。
㈢被告並未依系爭租約繳付租金，且於租期屆滿後，未即時騰 空遷讓交還系爭房屋，仍繼續無權占有系爭房屋受有利益， 使原告無法使用系爭房屋受有損害。原告曾於租期屆滿後， 屢催被告之夫洪清煌續訂租約，惟未獲置理，原告不得已委 請律師以106年7月5日存證信函催告被告交還系爭房屋及提 起本訴。爰依租賃契約之法律關係請求被告遷讓交還系爭房 屋、給付105年之租金43,200元、依不當得利之法律關係請 求被告給付自106年1月1日起至109年12月31日止，相當於租 金之不當得利172,800元（租金及以上不當得利合計216,000 元）及自110年1月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付 原告3,600元、依系爭租約第4條第5款請求被告給付自106年 1月1日起至109年12月31日止，按租金五倍計算之違約金864 ,000元。
㈣聲明如程序事項變更後聲明所示，並陳明願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告辯稱：
㈠緣被告之夫洪清煌與原告之夫黃庭文於94年、95年間成立合 夥，共同經營台優水公司，系爭房屋為黃庭文之母黃魏爽所 有，黃魏爽自99年起同意將系爭房屋無償借予台優水公司使 用，與台優水公司間存有使用借貸關係，台優水公司則支付 每月3,000元之清潔費予黃庭文（後改為原告）轉交黃魏爽 之子黃庭輝。黃庭文於101年間死亡，原告稱系爭房屋為其 所有，因家族有糾紛，要求簽訂房屋租賃契約書，作為證明 台優水公司可繼續使用系爭房屋之用，故被告雖有簽訂系爭 租約，惟兩造係通謀虛偽意思表示，並非成立真正的租賃契 約，系爭租約應屬無效，原告之請求均無理由。 ㈡縱認系爭租約有效，原告之請求仍無理由：原告非房屋所有 權人，且黃魏爽並未授權原告就系爭房屋為出租或使用收益 ，原告無請求遷讓交還系爭房屋之權源，且黃魏爽同意無 償提供系爭房屋予台優水公司使用，台優水公司有占有使用 之合法權源；被告已給付105年1月至12月之清潔費；原告本 非所有權人，就台優水公司使用系爭房屋未受有任何損害， 不得請求不當得利；系爭租約第4條第5款約定之前題是原告 未曾同意繼續出租，惟依原告提出之LINE通話記錄，原告同 意繼續出租，與上開約定不合，且違約金為損害賠償總額預 定之性質，原告既未受有損害如前述，不得請求違約金；如 鈞院認原告違約金之請求有理由，因原告實未受有損害，請 求為最大程度之酌減。
㈢答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項（本院卷第111-113頁、第179頁，並 依訴訟資料調整部分文字 ）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈系爭房屋為黃魏爽（即原告之婆婆）所有。原告與洪健智 （即被告之子）、洪清煌（即被告之夫）於102年10月1日就 系爭房屋簽立房屋租賃契約，租期自102年10月1日起至103 年12月31日止、租金每月3,000元（原證6，見本院卷第47-5 1頁）；原告與洪清煌於104年1月7日就系爭房屋簽立房屋租 賃契約，租期自104年1月1日起至104年12月31日止、租金每 月3,000元，年繳36,000元整，年底12月31日付清（原證 7，見本院卷第53-59頁）；原告與被告於105年1月1日就系 爭房屋簽立系爭租約，租期自105年1月1日起至105年12月31 日止，租金每月3,600 元，年繳於105年12月31日前繳付（ 原證1，見中簡卷第19-31頁）。
⒉系爭租約第4條第5款約定：「除甲方（即原告，以下同）同 意繼續出租外，乙方（即被告，以下同）於租賃期滿即日將 房屋以誠意照原狀遷還甲方…如不即時遷讓交還房屋時，甲 方每月得向乙方請求按照租金五倍計算之違約金或即申請停 水停電至遷讓完了之日止…」。
⒊系爭房屋登記為台優水公司之公司所在地，台優水公司於99 年8月12日核准設立，董事長為洪健智、董事為被告及沈秋 梅（即洪清煌之二嫂）、監察人為洪清煌。台優水公司於10 4年3月1日起至108年2月28日申請暫停營業、於108年3月16 日股東臨時會決議解散，108年3月19日經授中字第10833168 860號函准予解散登記。
⒋原告於106年7月5日以台中法院郵局第1622號存證信函催告被 告騰空遷讓交還系爭房屋，被告於106年7月7日收受（原證5 ，見中簡卷第43-45頁）；原證8、9（見本院卷第61-71頁） 為原告與洪清煌之LINE通話紀錄。
㈡兩造爭執之事項
⒈兩造簽立系爭租約是否為通謀虛偽意思表示？系爭租約是否 有效？
⒉如系爭租約有效，原告依租賃契約及不當得利之法律關係， 請求被告遷讓交還系爭房屋、給付租金、相當於租金之不當 得利、給付系爭租約第4條第5款約定之違約金，是否有理由 ？
四、法院之判斷：
㈠兩造簽立系爭租約是否為通謀虛偽意思表示： ⒈表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效 ，民法第87條第1項本文有明文規定，此所謂通謀虛偽意思 表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言， 故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表 示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院86年度台上字 第3865號裁判要旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯 失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明定。本件 原告主張與被告就系爭房屋簽訂系爭租約之事實，為被告所 不爭執（不爭執事項⒈末段、本院卷第33頁），被告抗辯兩 造並無簽立系爭租約之真意，兩造係通謀虛偽意思表示應屬 無效云云，則為原告所否認，是被告就其所辯有利於己之事 實，自應負舉證責任，證明兩造間就簽立系爭租約係互相故 意為非真意之合意。
⒉被告聲請傳訊證人黃庭輝固到庭證稱：系爭房屋為其母黃魏 爽所有，台優水公司是其弟（即黃庭文）與洪清煌合夥開的
，約97年左右，實際時間不清楚，但整個公司沒有登記完成 ，所以黃庭文沒有登記為公司之股東或董事，大約自98年間 起台優水公司有使用系爭房屋放置物品，沒有簽訂租賃契約 ，其母認為弟弟與人合夥開公司，將物品放在系爭房屋內無 可厚非，公司只有經營很短的時間就沒有繼續經營，約自98 年起一、二年，因為沒有經營起來，當時有付清潔費予黃魏 爽，之後是否有付不清楚，黃魏爽當時（98年間）應該有要 借給公司使用，但時間很短等語（見本院卷第108-111頁） 。惟關於台優水公司之設立登記、董監事名單、停業及解散 情形，有本院依職權查詢之台優水公司設立登記表、財政部 中區國稅局暫停營業准予備查函、台優水公司股東臨時會議 事錄及經濟部准予解散登記函在卷（本院卷第123-137頁） ，且為兩造所不爭執（不爭執事項⒋），證人所證關於台優 水公司未完成設立登記，故黃庭文未登記為公司股東或董事 乙節，明顯與本院查知之事實不符。則證人證稱關於台優水 公司是黃庭文與洪清煌合夥開設及黃魏爽因此將系爭房屋借 予台優水公司使用等節，即難遽認與事實相符。況依證人上 開證述內容至多僅能認為系爭房屋之原所有權人黃魏爽曾於 98年間提供系爭房屋予台優水公司使用約一、二年，其後， 黃魏爽亦未再提供系爭房屋予與台優水公司使用，與本件系 爭租約係於105年間訂立，時間已經過數年，自難以98年間 之過往經歷，即認兩造嗣後於105年間係出於通謀虛偽意思 表示而訂立系租約，是證人黃庭輝之證述難以據為被告有利 之認定。
⒊參酌原告與被告之夫洪清煌間之LINE對話紀錄所示，雙方於 對話中一再商討續訂106年1月至107年12月房屋租賃契約事 宜，洪清煌並向原告表示：「那些東西我也正在想要搬到那 去放」、「一年一付，就到12月底前，我一定搬」、「我新 處所尚在整修得給我時間，一定12月底前清出」等語（本院 卷第61-71頁），可見原告與洪清煌間於系爭租約租期屆滿 後，曾就系爭房屋仍有續訂租賃契約之意思，可推知洪清煌 之前確實係基於向原告承租而使用系爭房屋，而本件兩造 間所訂系爭租約係接續於原告與洪清煌之前所訂104年租約 之後，足見被告及其子、其夫等家族成員，均係基於與原告 成立租賃關係之真意而接續與原告就系爭房屋簽訂租賃契約 ，被告辯稱系爭租約為兩造間通謀虛偽意思表示而無效，要 無可採。
㈡原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓交還 系爭房屋、給付租金、相當於租金之不當得利及違約金，是 否有理由？
⒈原告請求遷讓交還系爭房屋部分：
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限 屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民 法第421條第1項、450條第1項、第455條前段分別定有明文 。又租賃契約之成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為 要件（最高法院64年度台上字第424號裁判要旨參照）。系 爭租約並非出於兩造間通謀虛偽意思表示，已認定如前，兩 造系爭租約所定租賃期限已於105年5月31日屆滿，且兩造於 系爭租約到期後並未續約，且被告於租期屆滿後亦未有繼續 繳納租金之情事，為被告所自認（見本院卷第88頁），則兩 造間就系爭房屋之租賃關係因系爭租約期限屆滿而消滅，原 告自本於租賃契約關係，以出租人之身份請求承租人之被告 遷讓交還系爭房屋，原告非房屋所有權人，亦無礙其請求。 從而，原告依租賃契約租賃物返還請求之法律關係，請求被 告將系爭房屋騰空並遷讓交還予原告，核屬有據。 ⒉原告請求給付欠租部分：
原告主張被告積欠105年1月至12月之租金未給付，固為被告 所否認，並辯稱已經支付，惟被告就此項有利於己之事實， 於訴訟中並未舉證以實其說，所辯即難採納，從而，原告依 租賃契約之法律關係請求被告給付105年度之租金43,2000元 ，應予准許。
⒊原告請求給付違約金部分：
⑴按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所 生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。依此規 定，違約金可分為「損害賠償總額預定性」及「懲罰性」二 種，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損 害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效 力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違 約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而除當 事人另有訂定外，違約金應不具違約罰之性質，而係債務不 履行所生損害賠償總額之預定。系爭租約第4條第5款所約定 之違約金，既未經兩造約明為懲罰性之違約金，依前述說明 ，自應認為系爭違約金條款屬於賠償總額預定性之違約金。 ⑵次按約定之違約金額過高者，依同法第252條規定，法院得減 至相當之數額。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一 般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人
如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（高 法院96年度台上字第107號裁判意旨參照）。查：原告雖非 系爭房屋之所有權人，惟其原住於系爭房屋二樓，業據證人 黃庭輝證述在卷，且系爭房屋經原告交付予被告使用收益， 顯見原告就系爭房屋具有事實上之管領力，為系爭房屋之占 有人，得為占有物之使用、收益，此亦屬法律上所保護之利 益，則本件原告因被告違約，未於系爭租約期限屆滿後返還 系爭房屋，致原告所受之損害應係原告自系爭租約屆滿翌日 即106年請1月1日起無法就系爭房屋為使用收益之損害，該 項損害應得依系爭租約原定租額每月3,600元計算，則原告 於106年1月1日起至109年12月31日止所受之損害應為172,80 0元（計算式：3,600元×12×4=172,800元）。除上開相當於 租金額之損害外，原告並未舉證證明另因被告違約未遷讓交 還系爭房屋，受有其他何種具體之損害或因此有何所失利益 ，則本院綜合上情及一般客觀事實、社會經濟狀況、原告所 受損害情形及原可享受之利益等情，認原告請求被告給付按 租金五倍計算之違約金，實有過高，應酌減為172,800元為 適當。
⒋原告請求不當得利部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。且按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租 賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不 能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通 常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利 益（最高法院61年度台上字第1695號裁判要旨參照）。被告 於系爭租約租期屆滿租賃關係消滅後，仍繼續無權占有使用 系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，使原告無法使用 收益系爭房屋，原告確受有損害，可堪認定。
⑵惟按依同一事實，於同一當事人間具備二個以上之法律要件 ，成立有同一目的之二個以上之請求權狀態，即學說所謂請 求權併存或競合，如權利人行使其中一請求權已達目的，則 其他請求權應不得再為行使。租約約定承租人於租賃期滿不 交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，應支付違約金 ，此項違約金之性質為損害賠償總額預定性違約金，則出租 人因承租人不履行返還租賃物所得請求不履行債務之損害， 應以約定之違約金為限。倘該約定之違約金已經受償，出租 人因承租人債務不履行之損害賠償請求權已獲滿足，不得再 依不當得利之規定，請求賠償相當於租金之損害（最高法院 95年度台上字第2244號裁判要旨參照）
⑶系爭租約第4條第5款約定之違約金為賠償總額預定性之違約 金，業如前述，則被告於系爭租約期限屆滿後，仍繼續占有 使用系爭房屋，雖無法律上之原因受有利益，惟原告因此所 受之損害，其中自106年1月1日起至109年12月31日期間之損 害，已由前述之違約金填補，原告不得再請求被告給付同一 時期相當於租金之不當得利。至原告請求被告給付自110年1 月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按原定租額每月3,600 元計算之不當得利，則屬有據。
五、綜上所述，本件系爭租約業因租期屆滿而消滅，原告依租賃 契約之法律關係，請求被告騰空遷讓交還系爭房屋、給付欠 租43,200元及自起訴狀繕本送達（見中簡卷第49頁）翌日即 110年2月10日起按週年利率5%計算之利息、給付違約金172, 800元，及依不當得利之法律關係，請求被告自110年1月1日 起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告3,600元，均有理 由，應予准許；原告其餘請求，則無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告 之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其依據，應併予 駁回。
七、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證 據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不逐一論駁 ，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 110 年 12 月 22 日 民事第五庭 法 官 陳文爵
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 12 月 22 日 書記官 楊玉華