臺灣臺中地方法院民事判決
110年度訴字第1003號
原 告 游玉青
訴訟代理人 莊慶洲律師
複 代理 人 吳亞澂律師
被 告 林瑞育
訴訟代理人 王俊文律師
複 代理 人 陳慈筠
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年11月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有坐落臺中市○○區○○段000○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○街00號9樓之1）中如附圖所示之梯間，面積39.69平方公尺，全部騰空遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告將其所有臺中市○○區○○段000○號建物（門牌 號碼臺中市○○區○○街00號9樓之1，下稱系爭建物），於民國 107年5月4日與被告簽訂協議書（下稱系爭協議），第1項約 定系爭建物如協議書附圖編號A部分為原告及訴外人張傳成 所分管使用，第2項約定系爭建物如上圖編號B部分為被告所 分管使用，第3項約定系爭建物如上圖編號B內倉庫部分，由 被告租用並按月給付租金新臺幣（下同）2,200元（含管理 費）予原告及張傳成，兩造就上開約定分別成立使用借貸及 租賃之法律關係。系爭協議並未約定使用及租賃期限，原告 已於110年10月19日以臺中民權路郵局營收股1707號存證信 函，催告被告於函到32日內返還系爭建物，被告於翌日收受 後未予置理，爰以110年11月23日民事準備狀主張依民法第4 50條、第455條、第767條第1項規定終止使用借貸及租賃之 法律關係，請求被告遷讓返還系爭建物如附圖所示之梯間即 系爭協議第3項部分等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告方面：被告為臺中市○○區○○街00號7、8樓建物所有權人 ，上開建物係由原告出資裝潢作為套房對外出租，需置物、 供電設備或電梯空間使用；系爭協議係因被告對原告提出刑 事告訴，原告為與被告達成和解而簽立，就系爭建物約定如 何分管使用，依系爭協議因編號B部分及編號B內倉庫部分位 置相連，作為堆放物品、設置供電設備或電梯使用，被告並 按月給付租金予原告，屬不定期租賃契約，詎原告竟於109 年10月27日拒收被告租金，佯以修繕水電為由請求返還系爭
建物，惟此與土地法第100條各款事由不合，原告不得僅以 修繕水電為由收回系爭建物。縱原告欲終止系爭協議，惟依 系爭協議第5條約定，其應協助被告向永豐大樓管理委員會 請求其先行墊付之系爭建物修繕費用145萬元，在原告未履 行該義務前，被告行使同時履行抗辯，原告不得主張返還系 爭建物；況原告無預警終止系爭協議，請求被告返還系爭建 物，顯有損人利己之目的，違反誠信原則，原告之請求應無 理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第157至158頁）： ㈠原告為系爭建物之所有權人，系爭建物主要用途為梯間、住 宅，總面積125.45平方公尺，另附屬建物用途為電梯樓梯間 ，面積39.69平方公尺。
㈡原告及張傳成與被告於107年5月4日簽訂系爭協議，第1項約 定：「就門牌號碼臺中市○○區○○街00號9樓，如協議書附圖 編號A部分為甲方（即原告及張傳成）所分管使用。」第2項 約定：「就門牌號碼臺中市○○區○○街00號9樓，如協議書附 圖編號B部分為乙方（即被告）所分管使用。」第3項約定： 「協議書附圖編號B內倉庫部分，由乙方租用並按月給付租 金2,200元（含管理費）予甲方，甲方不得以任何理由調漲 租金。」第5項約定：「101年間修繕費用145萬元係乙方墊 付，甲方應協助乙方向永豐大樓管理委員會取償」。 ㈢原告及張傳成於110年1月7日以臺中法院郵局39號存證信函通 知被告，稱系爭協議性質上為使用借貸及租賃法律關係，並 未定有契約期限，依民法第470、450條規定，終止兩造間使 用借貸及租賃法律關係，並請被告於收受函文後5日內，返 還臺中市○○區○○街00號9樓房屋，被告於110年1月7日收受該 函。
㈣原告及張傳成於110年10月19日以臺中市○○路○○○○○○○號碼170 7號存證信函通知被告，依民法第470條、第450 條、第455 條、第767條規定終止使用借貸及租賃關係，被告有收受該 存證信函。
㈤系爭協議具有租賃法律關係性質，且為不定期租賃契約。 ㈥被證1為張傳成及被告間於109年10月27日LINE對話紀錄，原 告曾於109年9月17日以LINE通知被告，稱該出租區域有漏水 及電路問題，需收回自用與重新建築修復，向被告請求另訂 新約。
㈦卷附證物形式均為真正。
四、得心證之理由：
原告主張原告及張傳成與被告於107年5月4日簽訂系爭協議 ，將系爭建物如協議書附圖編號B部分交由被告分管使用，
編號B內倉庫部分，則由被告租用並按月給付租金，因原告 欲將系爭建物收回自住，爰於110年10月19日以臺中市○○路○ ○○○○0000號存證信函向被告為終止不定期租約，收回系爭建 物之意思表示，詎被告拒絕搬遷，繼續占有使用系爭建物， 爰請求被告應遷讓返還系爭建物如附圖所示之梯間即系爭協 議第3項編號B內倉庫部分等語，為被告所否認，並以前詞置 辯。經查：
㈠按出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：出租人收回自 住或重新建築時，土地法第100條第1款定有明文。而土地法 第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期 限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租 人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為 相當之證明始得為之；出租人基於該條款前段所列之情形收 回房屋，應就此負舉證責任（最高法院41年台上字第138號 、43年台上字第1199號裁判意旨參照）。又按不定期房屋租 賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1 款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人 收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為 由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定 向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權 存在（最高法院87年度台上字第1922號裁判要旨參照）。 ㈡原告為系爭建物之所有權人，系爭建物包含主要用途為梯間 及住宅，總面積125.45平方公尺，及附屬建物用途電梯樓梯 間面積39.69平方公尺等情，有系爭建物登記謄本在卷可稽 （見本院卷第65頁），又原告主張其欲將系爭建物收回自住 乙節，此核與原告之個人基本資料查詢結果相符，原告之戶 籍地既為系爭建物，則原告主張收回系爭建物自住，尚非虛 妄，與土地法第100條第1款規定「出租人收回自住」之情形 相符，原告自得主張終止租約並收回系爭建物。被告雖抗辯 ：原告收回系爭建物是否出於客觀必要或正當理由、系爭建 物使用目的為梯間，何以能收回自住等節，惟此屬原告收回 後如何利用之問題，況被告上開所辯均非有權占有系爭建物 之理由。
㈢按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承 租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通 知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之 期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契 約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民 法第450條第2項、第3項定有明文。原告雖曾於109年9月17 日以Line通知被告欲收回自用，惟該對話末段係載「希望我
們在近期1個月內能完成新約」（見本院卷第151頁），並非 定期通知終止契約之意；原告另於110年1月7日以臺中法院 郵局39號存證信函請求被告於函到5日內返還房屋（見本院 卷第29至35頁），所定期間則與上開規定不合；原告乃於11 0年10月19日以臺中民權路郵局營收股1707號存證信函向被 告為終止系爭租約，並請被告於函到32日內返還之意思表示 ，有該存證信函附卷足憑（見本院卷第177至185頁），該存 證信函並經被告於翌日收受，堪認原告已依民法第450條第3 項但書之規定向被告先期通知並經合法終止兩造間之租約， 原告自得依土地法第100條第1款之規定，收回系爭建物。 ㈣系爭協議之使用借貸及租約既經原告合法終止，被告於110年 10月20日以後繼續占有使用系爭建物，即屬無權占有，從而 ，原告依民法第767條第1項之所有物返還請求權，請求被告 遷讓返還系爭建物如附圖所示之梯間即系爭協議第3項編號B 內倉庫部分，核屬有據。被告另辯稱：原告請求被告返還系 爭建物違反誠信原則云云，惟查原告為保障其所有物之利用 ，訴請被告遷讓返還占有之系爭建物，尚難謂其所得之利益 甚小，而以損害被告為主要目的。是原告提起本件訴訟，屬 正當權利之行使，尚無違反誠信原則之情事。
㈤至被告抗辯：原告未給付被告系爭建物修繕費用，亦不協同 被告向永豐大樓管理委員會催討修繕費用為由，行使同時履 行抗辯，原告不得主張返還系爭建物云云。然按民法第264 條關於同時履行抗辯之規定，係基於雙務契約而發生，縱令 雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之 雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立 於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。查 原告依系爭協議所生之給付義務為將系爭建物如協議書編號 B部分交由被告分管使用、編號B內倉庫部分出租予被告，被 告則應依約給付編號B內倉庫部分之租金，而修繕費用係約 定「101年間修繕費用145萬元係被告墊付，原告及張傳成應 協助被告向永豐大樓管理委員會取償」，原告此項協助義務 ，與被告返還系爭建物間，並非立於對待給付關係。則被告 所為同時履行抗辯，洵屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項規定，請求 被告遷讓返還系爭建物如附圖所示之梯間即系爭協議第3項 部分（面積39.69平方公尺），為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論述。被告另聲請傳證人即系 爭建物前所有人李鴻霖，以證明145萬元修繕費用之約定、 系爭建物是否有包含大樓公設等部分（見本院卷第163頁）
，因被告所為同時履行抗辯無理由，且系爭建物之登記謄本 並無共有部分即俗稱公設之記載，是此部分證據調查尚無必 要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 12 月 16 日 民事第一庭 法 官 廖欣儀
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 12 月 16 日 書記官 顏嘉宏