不動產所有權移轉登記
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,109年度,481號
PCDV,109,重訴,481,20211230,2

臺灣新北地方法院民事判決
109年度重訴字第481號
原 告 李湘傑

訴訟代理人 呂靜玟律師
賴羿慈律師
被 告 陳維正


訴訟代理人 杜冠民律師
複代理人 李明憶

上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，經本院於民國
110年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣1,048萬4,000元，及自民國109年7月 28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新台幣350萬元供擔保後，得為假執 行；但被告如以新台幣1,048萬4,000元為原告預供擔保，得 免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣原告原為新北市○○區○○○路0巷0號4樓(坐落土地： 新北市 ○○區○○○段0000地號；建號：新北市○○區○○○段0000○號)及新 北市○○區○○○路0巷00號4樓(坐落土地：新北市○○區○○○段000 0地號；建號：新北市○○區○○○段0000○號)土地及建物(下稱 系爭不動產)之所有權人。於民國99年間，因甲山林建設股 份有限公司與謙勳開發股份有限公司(下稱謙勳公司)欲於新 北市三重區福德北段地區推動大型都更案，因此向新北市三 重區福德北段地區不動產所有權人商談，並視各不動產所有 權人之需求與條件，分別與各不動產所有權人簽署買賣或合 建等形式之契約。原告斯時先與謙勳公司之人員聯繫討論後 ，決定將系爭不動產出售予謙勳公司指定之人即本件被告， 原告與被告並於99年12月10日簽訂不動產買賣契約書(下稱 系爭買賣契約)，兩造同意系爭不動產之買賣總價金為新台 幣(下同)1,048萬4,000元，被告應於簽訂契約並繳交相關證 件後給付簽約款48萬4,000元，於系爭不動產產權過戶予被 告後，被告應給付原告400萬元，並開立600萬元之商業本票



予原告。兩造於99年12月10日簽訂系爭買賣契約書後，原告 即當場收受由被告自己名義開立之面額為48萬4,000元之銀 行本票乙張，原告日後並已兌現取得相對應之簽約款。嗣後 ，系爭不動產於99年12月31日過戶登記予被告，原告業已履 行契約義務，然原告卻遲未收到被告給付之產權過戶款共計 1,000萬元，迄今業已9年之久，原告曾數度與被告聯繫亦未 有果，原告迫而無奈只得向 鈞院提起本訴，並以本起訴狀 之送達，作為合法通知被告按系爭不動產買賣契約第18條第 1項之規定解除系爭買賣契約，則原告自得依民法第259條之 規定，請求被告應返還系爭不動產。
二、退步言之，系爭不動產其上尚有他債權人劉必貴之查封登記 ，系爭不動產恐因該查封登記而無法辦理所有權之移轉登記 ，則被告業屬不能履行返還系爭不動產之情，則按民法第25 9條第6款之規定，被告自應償還系爭不動產之價額。復查， 系爭不動產附近20年左右之中古華廈房地目前之交易客觀價 值約莫每坪42.1萬元，而系爭不動產之產權總計為75.06平 方公尺(計算式：29.45+4.23+50.3×1/10+27.54+3.78+50.3× 1/10=75.06平方公尺)，即22.70565坪，則系爭不動產之價 額應為955萬9,079元(計算式：42萬1,000元×22.70565＝955 萬9,079元）。末查，原告出賣予被告之價金為1,048萬4,00 0元，如被告依約履行，則原告自得取得1,048萬4,000元之 利益；然現因被告違約拒絕履行義務致系爭不動產之買賣契 約解除，且又因被告個人債務問題導致系爭不動產遭他債權 人查封扣押而無法返還予原告，造成原告僅得請求返還系爭 不動產之價值(估計為955萬9,079元)，則原告因被告不履行 契約義務致解約而損失之履行利益即為92萬4,921元(計算式 ：10,48萬4,000元－955萬9,079元＝92萬4,921元），按民法 第260條之規定，原告自得向被告請求因系爭不動產買賣契 約解除所生之損害賠償92萬4,921元。為此，原告依民法第2 26條、第259條第6款及第260條之規定，請求被告應償還原 告系爭不動產之價額955萬9,079元及負擔損害賠償金額92萬 4,921元，共計1,048萬4,000元。並(一)先位聲明：被告應 將所有之新北市○○區○○○段0000○號建物(門牌號碼：新北市○ ○區○○○路0巷0號4樓；權利範圍全部)、1957建號建物(門牌 號碼：新北市○○區○○○路0巷00號4樓；權利範圍全部)，及該 二筆建物所坐落於新北市○○區○○○段0000地號之土地(權利範 圍萬分之822)移轉登記予原告。(二)備位聲明：1、被告應 給付原告1,048萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣 告假執行。




貳、被告方面：
一、原告前於108年4月18日曾經對被告起訴主張「與本案訴之聲 明完全相同」之請求，經鈞院以108 年度重訴字第343 號審 理，並於109年4月28日判決駁回原告之訴確定在案。觀諸原 告於本案民事起訴狀所提理由，並無於前案確定判決言詞辯 論終結前所無法提出之攻擊防禦方法，則依學說與實務見解 ，原告於本案所提請求內容應受前案既判力之範圍所及，原 告對同一事件另行起訴，應依民事訴訟法第249條第1項第7 款以其訴不合法裁定駁回。
二、系爭不動產為被告集資後透過謙勳公司所購置，被告確為實 際所有權人：
被告與訴外人詹憲毅前均為「非凡資產管理顧問有限公司」 之董事。於98、99年間，當時為被告友人之吳嘉勳(即謙勳 公司負責人)向被告及訴外人詹憲毅表示投資房地產獲利可 期，是被告與訴外人詹憲毅乃向其他友人邀集資金，並由詹 憲毅與吳嘉勳簽訂有投資協議書，由被告與訴外人詹憲毅提 供資金予吳嘉勳，委託吳嘉勳代為尋找購置有投資價值之房 地產進行長期投資或整合。為此，被告與詹憲毅自98年9月 起至99年9月，陸續以匯款或存入現金方式將資金提供予吳 嘉勳7,590萬元，有吳嘉勳所開立收款證明書可稽。而依投 資協議書第2條規定：「乙方(即吳嘉勳)承諾將甲方提供之 資金用來購買土地，此一土地，為乙方所主導之某一土地開 發案之一部分，購買後，土地將登記在乙方個人或乙方指定 之權利人名下。…」本案中，系爭不動產即為當時吳嘉勳觀 察市況後所欲購置投資之區域其中一筆不動產，當時被告並 與吳嘉勳協議由被告擔任系爭不動產之所有權人，用以保障 被告、詹憲毅與出資友人權益。是以，本案之不動產買賣契 約書乃由謙勳公司安排被告簽約、出資並取得系爭不動產所 有權，由此可證系爭不動產為被告集資所購置，被告確為不 動產之所有權人。購買系爭不動產之價款係被告之資金此點 ，吳嘉勳先前於臺北地方檢察署107年度他字第11314號案件 之偵查庭中作證時，亦清楚表明他就是將被告集資後提供之 金錢用以購置中央北路該區域之諸多不動產試圖整合開發， 則被告確為所有權人，彰彰明甚。於前案中，原告並自行 提出「支付證明單」，於支付證明單中載有原告收到被告為 發票人、票號：TH0000000、金額600萬元之商業本票。三、實則，自兩造於99年12月10日簽約並將產權過戶，截至原告 提出本訴，期間長達9年7個月，原告從未發函向被告主張有 何尚未給付尾款之情事，顯見被告根本沒有積欠原告任何尾 款。原告於兩造簽約及過戶後逾9年多時間方起訴主張被告



積欠其尾款，顯與常情不符且缺乏證據。
四、被告購得系爭不動產之緣由，係透過訴外人吳嘉勳及其謙勳 公司投資購置所得，是原告於前案之民事起訴狀第2至3頁明 載有「約定原告配合謙勳公司之指示，與被告簽訂不動產買 賣契約書，並依借名登記關係，將系爭不動產暫時借名登記 予被告名下…乃透過甲山林建設集團及謙勳公司函告被告即 刻返還系爭不動產所有權（原證３）…」等語，原告就其中移 轉登記緣由之主張雖與被告不同，惟就「系爭不動產是透過 謙勳公司經手而移轉」乙點，原告並不否認之，復參照被告 所提被證3、4高達數千萬匯款吳嘉勳之匯款證明，原告當時 應有收受系爭不動產之買賣價款，否則何以願意配合進行移 轉登記且將近10年來均無任何異議。
五、前案判決並表示：「原告就其主張雖據提出系爭不動產買賣 契約書、系爭不動產相關稅賦規費影本及郵局存證信函、新 北市三重區福德北段建案房屋及土地預定買賣契約書等件影 本【見本院卷第19至44頁、第132-3 至132-13頁】為證，並 舉證人劉必貴、吳蕙君、吳雅玲在本院及他案之證詞為憑。 惟查：觀諸原告提出之系爭不動產買賣契約書所附支付證明 單記載：『茲收到陳維正先生為發票人之商業本票，票號TH0 000000，新台幣陸佰萬元整，此筆款項作為福德北段不動產 買賣契約之產權過戶款，由李湘傑簽收後交由臺億建築經理 股份有限公司保管，至本案取得建造執照時由李湘滐提示本 履約保證商業本票作為李湘傑支付新建物土地買賣、房屋買 賣之價金』等語，及原告係與被告、謙勳公司、甲山林建設 股份有限公司(下稱甲山林公司)就新北市三重區福德北段建 案簽定房屋及土地預定買賣契約書乙情，反而證明原告業已 出售系爭不動產，非僅將系爭不動產借名登記予他人。」由 此可知，被告於本案所提出之「支付證明單」乃係原告於前 案所提出，且於該案中，原告從未提出其未有收受房屋買賣 之價款，則原告今復起訴反主張其未有收受系爭房屋買賣價 款，顯與事實不符且有違誠信原則。
六、兩造早於99年12月10日即簽訂有系爭買賣契約書，原告並自 承同日收取有48萬4,000元訂金，且於100年8月8日收取有被 告所簽發600萬元之本票，原告於本案卻主張其僅有收取48 萬4,000元，而被告早已將投資購置不動產之款項匯予謙勳 公司處理，則原告長達10年來均未有向被告主張其未有收取 系爭房屋買賣價款，原告權利行使明顯有違誠信原則，應予 駁回之。
七、原告於另案所自行提出「支付證明單」，其上載有：「受款 人：李湘傑」「茲收到陳維正先生為發票人之商業支票，票



號：TH0000000，新台幣陸佰萬元整(NT0000000)，此筆款項 作為福德北段不動產買賣契約之產權過戶款，由李湘傑簽收 後交由臺億建築經理股份有限公司保管，至本案取得建照執 照時由李湘傑提示本履約保證商業本票作為李湘傑支付新建 物土地買賣、房屋買賣之價金…」，另再參照原告於前案所 提出「民事準備(一)狀」所附渠與甲山林集團間之「房屋預 定買賣契約書」(被證7：原告李湘傑與甲山林集團間「房屋 預定買賣契約書」)，即可知悉原告李湘傑收受被告上開款 項後，係將被告所給付之600萬本票交付臺億建經公司保管 ，用以支付向甲山林公司購買新建案房屋之價金，則原告應 請求者，乃係依該被證7之合約向甲山林公司請求履行交付 新建物之產權登記移轉，而非向被告為本案之請求。八、系爭標的物現遭被告之債權人劉必貴為查封登記，有土地及 建物謄本可稽，則依最高法院見解，被告目前對系爭土地係 屬喪失處分權能之狀態，顯然無從為移轉系爭不動產之所有 權登記，原告請求被告將系爭不動產移轉登記，顯無理由。　　並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張其原為系爭不動產之所有權人，於99年間將系爭不 動產出售予謙勳公司指定之人即本件被告，原告與被告並於 99年12月10日簽訂系爭買賣契約，約定總價金為1,048萬4,0 00元，被告應於簽訂契約並繳交相關證件後給付簽約款48萬 4,000元，於系爭不動產產權過戶後，被告應給付原告400萬 元，並開立600萬元之商業本票予原告。原告於兩造簽約後 當場收受由被告名義開立之面額為48萬4,000元之銀行本票 乙張，日後並已兌現取得相對應之簽約款。原告已於99年12 月31日將系爭不動產過戶登記予被告，原告業已履行契約義 務等情，業據原告提出不動產買賣契約書、支付證明單暨所 附被告給付原告簽約款之票據等影本各1件、土地、建物登 記第一類謄本各1件為證(見本院卷第21至27頁、第59至73頁 )，並為被告所不爭執。是原告此部分主張之事實，堪信屬 實。
二、至於原告主張其已履行契約義務將系爭不動產過戶登記予被 告，然原告卻遲未收到被告應給付之產權過戶款共計1,000 萬元，原告曾數度與被告聯繫未果，原告迫而無奈只得提起 本訴，並以本起訴狀之送達，作為合法通知被告按系爭不動 產買賣契約第18條第1項之規定解除系爭買賣契約，並依民 法第259條之規定，請求被告應返還系爭不動產。退步言之 ，縱認系爭不動產尚有他債權人之查封登記而無法辦理所有



權之移轉登記，則被告業屬不能履行返還系爭不動產，原告 自得依民法第226條、第259條第6款及第260條之規定，請求 被告償還原告系爭不動產之價額955萬9,079元及負擔損害賠 償金額92萬4,921元，共計1,048萬4,000元等情。則為被告 所否認，並辯以前詞。
(一)原告主張其已履行契約義務，然被告遲未給付買賣價金，被 告則辯稱買賣價金已給付，是否有據：
1、原告主張其已履行系爭不動產移轉登記予被告之契約義務，　　有系爭土地、建物登記第一類謄本附卷可證，惟至今尚未收 受被告給付之過戶款1,000萬元。被告對原告已履行系爭不 動產移轉登記予被告之義務乙節不爭執，惟辯稱買賣價金均 已給付，則依民事訴訟法第277條舉證責任分配之原則，應 由被告就其給付買賣價金之事實負舉證之責　
2、被告辯稱其與訴外人詹憲毅前均為「非凡資產管理顧問有限 公司」之董事。於98、99年間，由詹憲毅與吳嘉勳簽訂有投 資協議書，由被告與詹憲毅提供資金予吳嘉勳，委託吳嘉勳 代為尋找購置有投資價值之房地產進行長期投資或整合。並 自98年9月起至99年9月，陸續以匯款或存入現金方式將資金 提供予吳嘉勳7,590萬元，有吳嘉勳所開立收款證明書可稽 。本案之不動產買賣契約書乃由謙勳公司安排被告簽約、出 資並取得系爭不動產所有權，由此可證系爭不動產為被告集 資所購置，被告確為不動產之所有權人。購買系爭不動產之 價款係被告之資金此點，吳嘉勳先前於臺北地方檢察署107 年度他字第11314號案件之偵查庭中作證時，亦清楚表明他 就是將被告集資後提供之金錢用以購置中央北路該區域之諸 多不動產試圖整合開發。於前案中，原告並自行提出「支付 證明單」，於支付證明單中載有原告收到被告為發票人、票 號：TH0000000、金額600萬元之商業本票。復參照被告所提 被證3、4高達數千萬匯款吳嘉勳之匯款證明，原告當時應有 收受系爭不動產之買賣價款，否則何以願意配合進行移轉登 記且將近10年來均無任何異議云云。固據被告提出投資協議 書、投資協議書修訂增補條款、原告於前案所提存證信函、 原告於前案所提支付證明單等影本各1件、收款證明書影本2 2件為證(見本院卷第105至135頁)。惟上開證據僅能證明被 告透過詹憲毅與吳嘉勳簽訂投資協議書，及陸續提供資金予 吳嘉勳等情，無法證明吳嘉勳或謙勳公司有給付價金予原告 ，而被告對吳嘉勳或謙勳公司是否有給付價金予原告亦表示 不知情(見本院卷第147頁筆錄)，此外，亦查無被告給付價 金之證明。是被告辯稱其已給付價金予原告云云，難為有利 被告之認定。




(二)原告主張依系爭買賣契約第18條第1項之規定解除系爭買賣 契約，並依民法第259條之規定，先位請求被告應返還系爭 不動產或依民法第226條、第259條第6款、第260條之規定， 備位請求被告償還原告系爭不動產之價額及負擔損害賠償， 是否有理由：
1、按系爭買賣契約第18條第1項約定：「本契約雙方應遵守履 行，倘因可歸責甲方(即被告、下同)事由致甲方不買或違約 時，其已支付價款作為懲罰性違約金給付乙方(即原告、下 同)，並解除本契約其有關之稅費均由甲方負擔。倘產權已 過戶為甲方名義時，甲方應無條件配合辦理回復登記予乙方 名義，並負擔因此衍生之所有稅費、代辦費及其他費用等。 」經查，本件兩造於99年12月10日簽訂系爭買賣契約書，原 告已將系爭不動產於99年12月31日過戶登記予被告，然原告 迄今僅收受原告之簽約款48萬4,000元，剩餘之產權過戶款 共計1,000萬元之價金被告均尚未給付，被告顯有違約之事 實，則原告主張按系爭約定條款解除契約，並以本起訴狀之 送達，作為合法通知被告解除買賣契約之通知，洵屬有據。 2、系爭買賣契約既合法解除，則依系爭買賣契約第18條第1項 規定，被告應將系爭不動產辦理回復登記予原告或依民法第 259 條規定，雙方應負回復原狀之義務。 惟查系爭不動產 現遭被告之債權人劉必貴為查封登記，有土地及建物第一類 謄本可證(見本院卷第63、71、73頁)，並為兩造所不爭執。 按「不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後， 在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登 記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之 狀態，法院自不得命為該相關權利之登記。原審既謂系爭土 地目前仍於假處分、假扣押中，則上訴人對系爭土地已喪失 處分之權能，處於給付不能之狀態，無從塗銷或移轉該土地 之所有權登記，法院自不得命相關權利之登記，亦無從命為 土地之返還。」(最高法院100年台上字第367號民事判決意 旨參照）。是原告先位請求被告應將系爭不動產移轉登記予 原告，即為無理由。
3、次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應返還之物有毀損、滅失 或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額；解除權之行 使，不妨礙損害賠償之請求。民法第226條第1項、第259條 第6款、第260條分別定有明文。系爭不動產既因有他債權人 之查封登記，而無法辦理所有權之移轉登記，則被告業屬不 能履行返還系爭不動產，原告主張依前開規定，請求被告應



償還系爭不動產之價額及賠償損害，即屬有據。查系爭不動 產附近20年左右之中古華廈房地目前之交易客觀價值約每坪 42.1萬元，有原告所提內政部不動產交易實價查詢服務網可 證(見本院卷第29頁)，系爭不動產面積共為75.06平方公尺( 計算式：29.45+4.23+50.3×1/10+27.54+3.78+50.3×1/10=75 .06平方公尺)，即22.70565坪，則系爭不動產之價額應為95 5萬9,079元(計算式：421,000×22.70565＝9,559,079)。又又 原告出賣予被告之價金為1,048萬4,000元，如被告依約履行 ，則原告自得取得1,048萬4,000元之利益；現因被告違約未 給付價金致系爭買賣契約解除，又因被告個人債務問題導致 系爭不動產遭他債權人查封而無法返還原告，造成原告僅得 請求返還系爭不動產之價值，則原告因被告不履行契約義務 致解約而損失之履行利益即為92萬4,921元(計算式：10,484 ,000－9,559,079＝924,921)，則原告依前開規定，請求被告 給付系爭不動產之價額955萬9,079元及賠償因系爭買賣契約 解除所生之損害賠償92萬4,921元，共計1,048萬4,000元之 利益，為有理由，應予准許。
三、被告另辯以原告前於108年4月18日曾對被告起訴主張「與本 案訴之聲明完全相同」之請求，經本院於109年4月28日以10 8年度重訴字第343號判決駁回原告之訴確定在案。觀諸原告 於本案民事起訴狀所提理由，並無於前案確定判決言詞辯論 終結前所無法提出之攻擊防禦方法，則依學說與實務見解， 原告於本案所提請求內容應受前案既判力之範圍所及，原告 對同一事件另行起訴，應依民事訴訟法第249條第1項第7款 以其訴不合法裁定駁回云云。惟查，原告於前案係主張兩造 就系爭不動產成立借名登記關係，原告依法終止借名登記契 約，爰依民法第767 條、第179 條之規定，請求被告將系爭 不動產移轉登記予原告，此有本院108年度重訴字第343號民 事判決附卷可證(見本院卷第97至103頁)。而本件原告係主 張兩造就系爭不動產成立買賣契約關係，因被告違約未給付 買賣價金而依系爭買賣契約第18條第1項之規定解除買賣契 約，並依民法第259條之規定，先位請求被告應返還系爭不 動產或依民法第226條、第259條第6款、第260條之規定，備 位請求被告償還原告系爭不動產之價額及負擔損害賠償。二 者訴訟標的不同，本件並非前案既判力效力所及之範圍，被 告請求本院以原告之訴不合法裁定駁回，難認可取。四、綜上所述，原告依民法第226條、第259條第6款及第260條之 規定，請求被告應給付原告1,048萬4,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日即109年7月28日(見本院卷第43頁之送達證書)起 至清償之止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予



准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造陳明願 供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰酌 定相當擔保金額分別准予之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決 如主文。
中　　華　　民　　國　 110　　年　　12　　月　　30　　日 民事第一庭 法　官　毛崑山
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 110　　年　　12　　月　　30　　日 書記官　童淑敏