臺灣士林地方法院民事判決
109年度重訴字第290號
原 告 何明仁
訴訟代理人 辜得權律師
被 告 恕德學校財團法人
法定代理人 曹安娜
訴訟代理人 易定芳律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國110年11月10日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟零捌拾肆萬捌仟壹佰貳拾伍元，及自民國一百一十年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參佰陸拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟零捌拾肆萬捌仟壹佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，被告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應 受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項 第3款定有明文。本件原告起訴聲明：㈠先位聲明：被告應將 臺北市○○區○○段○○段000地號及000-0地號土地（下稱系爭土 地）全部移轉予原告。㈡備位聲明：被告應向原告給付新臺 幣（下同）1,579萬7,500元，及自起訴狀繕本送達時起至清 算日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院審理中，原告撤回 先位聲明（見本院卷第200頁），並變更聲明：被告應向原 告給付1,579萬7,500元，及自民國110年10月6日起至清算日 止，按年息5％計算之利息（見本院卷第412頁）。核為減縮 應受判決事項，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告為辦理私立學校法第71條或第72條規定 變更或解散事宜，於102年8月19日簽立授權書，授權斯時董 事長即訴外人鈕延莊，辦理臺北市私立恕德高級家事商業職 業學校及臺北市私立恕德高級家事商業職業學校附設幼稚園 （下稱恕德家事商及其附設幼稚園）解散及校地資產清算處
分事宜，鈕延莊並於同日代表被告簽立委託授權書，授權訴 外人馬爾席灣國際資產管理顧問股份有限公司（下稱馬爾席 灣公司）之負責人即訴外人沈晏仕為唯一委託授權者，處理 恕德家事商及其附設幼稚園兩校所在地臺北市內湖區西湖段 一小段土地買賣、買賣價款支付、產權移轉程序、辦理銀行 信託機制、處理土地增值稅、道路用使用權價款、地上建物 與地上住戶之搬遷補償等事務（下稱校產處分事務）。嗣沈 晏仕於102年11月11日又經被告董事會決議聘任為被告董事 會專任秘書長，並專責執行董事會有關校產處分事務，被告 於同年12月18日再出具專屬委託授權書，授權馬爾席灣公司 全權處理恕德家事商及其附設幼稚園兩校所在地臺北市內湖 區西湖段一小段土地買賣、買賣價款支付、產權移轉程序、 辦理銀行信託機制、處理土地增值稅、道路永久使用權價款 等事務。因恕德家事商及其附設幼稚園校地，包括系爭土地 在內共有33筆（下稱大校地），未有一併出售之限制，經沈 晏仕與訴外人沈政霖洽談後，由沈政霖委請原告作為簽約名 義人，於103年7月11日與被告之代理人馬爾席灣公司，就土 地分區為第三種住宅區之系爭土地簽訂土地買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），約定總價金為5,898萬7,500元，由原告 於簽約同時給付定金589萬8,750元，並於被告取得主管機關 同意出售備查函完成所有權移轉登記後3日內給付剩餘款項5 ,308萬8,750元。原告業依約於簽約日交付票據號碼PQ00000 00、發票日103年7月7日、面額589萬8,750元之支票乙紙（ 下稱系爭支票）予馬爾席灣公司之負責人沈晏仕作為定金， 同時並交付沈晏仕現金200萬元作為預付土地增值稅之款項 。然被告屢經原告催告，迄仍未申請主管機關同意出售備查 ，以履行其移轉系爭土地予原告之義務，顯違約不賣，原告 已於110年10月4日寄送臺北漢中街郵局181號存證信函予被 告，為解除契約之意思表示，經被告於翌日收受，是兩造間 系爭買賣契約業已合法解除，則被告依系爭買賣契約第9條 第1項約定，於系爭買賣契約解除後，負有將已收受之定金5 89萬8,750元、預付土地增值稅之款項200萬元，共計789萬8 ,750元加倍給付予原告之違約義務，如本院經審酌被告不負 有系爭買賣契約第9條第1項約定之違約給付責任，被告亦應 依系爭買賣契約第9條第2項約定，將已收受原告交付之定金 589萬8,750元及預付土地增值稅之款項200萬元，共計789萬 8,750元返還予原告，並賠償原告總價總價5,898萬75,00元5 ％之違約金294萬9,375元。為此，爰依系爭買賣契約第9條第 1項、第2項約定，請求被告如數給付。並聲明：被告應給付 原告1,579萬7,500元，及自系爭買賣契約合法解除翌日即11
0年10月6日起至清算日止，按年息5％計算之利息。併陳明願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告與沈晏仕素不相識，不可能就系爭買賣契約 意思表示合致，而系爭買賣契約標的須包含在大校地共同出 售，才能呈報教育部核准，為原告及沈晏仕所明知，是系爭 買賣契約僅作為沈晏仕收取款項之用，並非亦在成立買賣關 係，對被告不生效力。又系爭買賣契約書固載有賣方為被告 字樣，惟僅有代理人馬爾席灣公司之簽章，並無被告之簽章 ，非被告所簽立，而系爭買賣契約之內容亦未敘明馬爾席灣 公司檢附何文件而得以證明其有代理權，雖原告提出「專屬 授權書」、「委託授權書」、「授權書」，然授權標的僅記 載「臺北市內湖區西湖段一小段土地」，無法確定即為系爭 土地，，難認被告確有授權馬爾席灣公司簽訂系爭買賣契約 ，被告否認授與馬爾席灣公司代理權簽訂系爭買賣契約，馬 爾席灣公司無權代理被告為簽訂，既未經被告承認，對被告 不生效力，原告自不得據以對被告有所請求。又原告提出用 以支付買賣定金之系爭支票，受款人為馬爾席灣公司，並非 被告，又其提出交付土地土地增值稅200萬元之收據，其上 所載交付對象為三影建設開發股份有限公司，並非原告，且 收受對象為沈晏仕，亦非被告，故被告否認有收受原告依系 爭買賣契約所交付之定金589萬8,750元及預付土地增值稅之 款項200萬元。原告與沈晏仕均明知系爭土地應取得主管機 關之出售核准文件，故在系爭買買契約第9條第2項約定以取 得主管機關核准文件為停止條件，是系爭土地並未獲主管機 關核准出售，條件自未成就，無從履行，且依該約定原告亦 僅得解除契約，並請求賠償總價5％之違約金，不得請求加倍 之違約金，而土地增值稅200萬元並非價金之一部分，原告 就該部分請求加倍違約金，亦屬無據，另本件原告請求之違 約金額過高，請求酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 及假執行之聲請均駁回。併陳明如受不利之判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告為辦理私立學校法第71條或第72條規定變更或 解散事宜，於102年8月19日簽立授權書，授權斯時董事長鈕 延莊，辦理恕德家事商及其附設幼稚園解散及校地資產清算 處分事宜，鈕延莊並於同日代表被告簽立委託授權書，授權 馬爾席灣公司之負責人即沈晏仕為唯一委託授權者，處理校 產處分事務。嗣沈晏仕於102年11月11日又經被告董事會決 議聘任為被告董事會專任秘書長，並專責執行董事會有關校 產處分事務，被告於同年12月18日再出具專屬委託授權書， 授權馬爾席灣公司全權處理恕德家事商及其附設幼稚園兩校
所在地臺北市內湖區西湖段一小段土地買賣、買賣價款支付 、產權移轉程序、辦理銀行信託機制、處理土地增值稅、道 路永久使用權價款等事務。原告於103年7月11日與被告之代 理人馬爾席灣公司，就系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定總 價金為5,898萬7,500元，由原告於簽約同時給付定金589萬8 ,750元，並於被告取得主管機關同意出售備查函完成所有權 移轉登記後3日內給付剩餘款項5,308萬8,750元等情， 業據其提出被告董事會出具之系爭買賣契約書、授權書、委 託授權書、專屬委託授權書、聘任書等件為證（見本院卷第 24至46、216頁），堪信為實。是兩造間成立系爭買賣契約 ，應堪認定。被告空言指摘兩造未達成意思表示合致，系爭 買賣契約不成立云云，並未舉證以實其說，且與系爭買賣契 約經兩造簽訂之事實不符，不足採信。又被告以系爭買賣契 約書上未有其用印，且內容未敘明馬爾席灣公司檢附何文件 而得以證明其有代理權，雖原告提出「專屬授權書」、「委 託授權書」、「授權書」，然授權標的僅記載「臺北市內湖 區西湖段一小段土地」，無法確定即為系爭土地，抗辯馬爾 席灣公司無權代理被告簽訂系爭買賣契約，未經被告承認， 對被告不生效力云云，然依據前開授權書、委託授權書、專 屬委託授權書、聘任書內容，可知被告授權馬爾席灣公司處 理恕德家事商及其附設幼稚園兩校所在地臺北市內湖區西湖 段一小段土地買賣相關事宜，則系爭土地既為恕德家事商及 其附設幼稚園兩校所在地一部份，此有土地所有權狀及土地 謄本可按（見本院卷第32至38頁），自屬馬爾席灣公司經授 權處分範圍，另馬爾席灣公司既經被告授權與原告簽訂系爭 買賣契約，馬爾席灣公司以被告代理人名義與原告簽訂系爭 買賣契約，即對被告發生效力，本無庸被告親自簽署系爭買 賣契約，亦無須在系爭買賣契約書內容記載證明被告授予代 理權情事，被告前開所辯，亦非可採。又原告主張其業依系 爭買賣契約約定，給付簽約金589萬8,750元及預付土地增值 稅200萬元等情，雖為被告所否認，然原告業提出沈晏仕出 具之收據為證（見本院卷第48頁），且沈晏仕於他案偵查中 自承業收到業收到系爭買賣契約之定金即系爭支票，並將系 爭支票存入馬爾席灣公司帳戶，且因系爭買賣契約共收受78 0幾萬元等語，有偵查筆錄可稽（見本院卷第143至172頁） ，足認原告前開主張之事實，堪以採信。
四、又原告主張被告迄未向主管機關申請同意系爭土地出售，以 取得備查函，憑以履約，其已於110年10月4日寄送臺北漢中 街郵局181號存證信函予被告，為解除契約之意思表示，經 被告於翌日收受等情，業提出存證信函及回執為證（見本院
卷第396至402頁），復為被告所不爭執，堪信為實。查系爭 買賣契約書於第9條約定兩造違約之責任，於第1項約定「買 賣雙方應切實照約履行，如甲方（即原告）違約不買時，乙 方（即被告）即沒收甲方已付價款。如乙方違約不賣時，以 及其他事故不能履約或違反本契約之約定時，甲方得定期催 告履約或表示解除本契約，乙方並應加倍退還甲方已付價款 」，並於第2項約定「乙方最遲應於民國103年12月31日前取 得出售核准文件，會同甲方辦理備證手續，逾期甲方得主張 解約，乙方應即返還甲方已支付之價金，並賠償甲方總價百 分之五之違約金」，可知兩造就乙方應取得出售核准文件之 履約違反責任，特別於第9條第2項為約定，自應優先於第9 條第1項約定為適用。被告既有未於103年12月31日前取得主 管機關出售核准文件之違約，並經原告以前開存證信函合法 解除契約，自應依系爭買賣契約第9條第2項約定，將因系爭 契約所已收取之定金589萬8,750元及預收土地增值稅款200 萬元，返還予原告，並賠償總價5,898萬7,500元5％之違約金 294萬9,375元（計算式：58,987,500×5％＝2,949,375）。是 原告得依據系爭買賣契約第9條第2項約定，請求被告給付1, 084萬8,125元（計算式：5,898,750＋2,000,000＋2,949,375＝ 1,084,8125），逾該範圍之請求，則屬無據。五、被告雖抗辯本件之違約金額過高，請求予以酌減云云，然按 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法 第252條所規定，然此係賦與法院得依兩造所提出之事證資 料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷 之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違 約金額是否有過高之事實。又違約金之約定，為當事人契約 自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時既已盱衡自己履 約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主 、客觀因素，自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平，法院得基於法律規定，審酌該約定金 額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社 會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應 予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得 任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人 不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為 公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。查兩造於系爭 買賣契約條款第9條第2項所定之違約責任，係明確約定以被 告未於一定期限取得主管機關核准出售文件，為契約義務之 違反，而約定違約金數額，可認係已考慮自己履約意願、經 濟能力等主、客觀因素所自主決定之違約責任，倘被告違約
後仍得任意指摘違約金過高要求核減，無異將不履行契約之 不利益歸由原告負擔，難謂為公平且有礙交易安全及私法秩 序之維護，且被告復未提出其他證據證明本件違約金之約定 確有過高情事，依據前開說明，其請求酌減違約金，並無可 取。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第9條第2項約定，請求被告 給付1,084萬8,125元及自110年10月6日起至清償日止，按年 息5％計算之利息，為有理由，應予准許。至逾前開範圍之請 求，則無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，經兩造陳明 願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，核均無不合，爰 分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，原告為 假執行宣告之聲請已因訴遭駁回而失所依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及所提證據，均核 與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 12 月 10 日 民事第一庭 法 官 劉瓊雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 12 月 10 日 書記官 劉淑慧
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