都市更新
臺北高等行政法院(行政),訴字,108年度,1395號
TPBA,108,訴,1395,20211209,3

臺北高等行政法院判決
108年度訴字第1395號
110年11月11日辯論終結
原 告 陳秀菊
法定代理人 銀美雲
訴訟代理人 詹順貴 律師
被 告 新北市政府
代 表 人 侯友宜
訴訟代理人 馮梓琁
陳麗玲 律師
洪榮彬 律師
參 加 人 榮座建設股份有限公司
代 表 人 陳坤地
訴訟代理人 簡炎申 律師
上列當事人間都市更新事件，原告提起行政訴訟，本院判決如下
：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣參加人擔任實施者，依民國97年1月16日修正 公布之都市更新條例（下稱報核時都市更新條例）第19條規 定，擬具「擬定新北市中和區南工段25地號等73筆土地都市 更新事業計畫案」（下稱原擬事業計畫），於98年8月10日 向被告申請報核；被告於99年2月10日辦理30日公開展覽、 同年2月24日辦理公聽會，並組成都市更新審議委員會（下 稱都審會）審議。參加人嗣依都審會99年3月19日第1次專案 小組會議結論、100年4月20日第4次會議決議及102年4月11 日第3次都更暨都設聯審專案小組（下稱聯審小組）會議審 查結果，擴大更新單元範圍為新北市中和區南工段（下稱南 工段）9、10、13、13-1、14至16、16-1、17、18、18-1、1 9至87、90-1、510、511、515等84筆土地及其上87筆合法建 築物（下稱本件更新單元），並將原擬事業計畫更名為「擬 定新北市中和區南工段25地號等84筆土地都市更新事業計畫 案」（下稱系爭事業計畫），由被告於103年8月6日舉行聽 證會後，經都審會於同年9月24日召開第37次會議審議通過 ，被告則以108年6月14日新北府城更字第1084215177號函（ 下稱原處分），核定准予依計畫書所載內容實施，並自108 年6月15日零時起生效。原告為本件更新單元範圍內之南工 段42地號土地及其上門牌號碼○○市○○區○○路000巷0號建物之



所有權人，因認原處分違法，遂向本院提起行政訴訟。二、原告之主張及聲明
㈠主張要旨
⒈參加人向被告報核原擬事業計畫後，3次擴大更新單元，使土 地、建物分別增加11筆及41筆，土地總面積增加1,110.5平 方公尺，土地所有權人數亦增加45人，其變更事業計畫之範 圍及內容牽涉甚廣，擬規劃興建之建物則有樓層增高、開挖 深度增加等重大調整，可能影響基地使用安全，結構變更並 使實施總費用增加1.55倍、工程費用增加1.51倍、權利變換 費用增加1.73倍、管理費用增加1.5倍。又原擬事業計畫1樓 規劃有2戶集合住宅，惟系爭事業計畫1樓已無住宅，導致原 告等原居住1樓之所有權人喪失優先選配利益，嚴重影響原 告之權益。然參加人於歷次擴大更新單元期間，僅辦理鄰地 擴大協調說明會，被告亦未公開展覽及舉行公聽會，更未通 知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人，侵害權利人 之程序參與權，違反報核時都市更新條例第11、19、19條之 1等規定及司法院釋字第709號解釋意旨。又報核時都市更新 條例第19條第3項但書關於經主管機關審議修正，免再公開 展覽之規定，於本件並不適用，是系爭事業計畫於聽證前僅 於103年7月17日至8月6日張貼於新北市政府、中和區公所及 當地里辦公處展覽20天，不足公開展覽之法定期間30日，自 屬違法。
⒉權利變換計畫涉及土地、建物所有權人之分配核心事項，參 加人未將權利變換計畫與系爭事業計畫一併報核，致原告無 足夠之必要資訊，決定應否同意系爭事業計畫。又參加人僅 在系爭事業計畫之財務計畫中記載共同負擔費用，至於更新 後可分配之土地及建築物價值與共同負擔比例如何等事項， 均未記載，原告實難透過系爭事業計畫，預測其同意實施系 爭事業計畫後，權益會受如何影響；且參加人所列共同負擔 費用多未確定，顯未遵守報核時都市更新條例第21條應表明 財務計畫之要求，被告未為審查即予核定，所為判斷係基於 不完整資訊而作成，自屬違法。至聽證會之舉行因限於對事 業計畫之內容，不及於權利變換計畫，以致原告針對權利變 換方式之質疑無法獲得回應，乃流於形式，亦非合法。被告 係公權力主體，本得依108年1月30日修正公布之都市更新條 例（下稱核定時都市更新條例）第48條規定，要求參加人將 權利變換計畫一併報核，卻怠而不為，參照本院106年度訴 字第1788號判決意旨，自非適法。
⒊系爭事業計畫之風險管理費高達11.5%，已趨近參加人報核時 之臺北縣都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額審



議原則或新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及 金額基準表（下稱共同負擔基準表）所定風險管理費上限， 即事業計畫所審定金額之12%；且所提列風險管理費，實係 共同負擔基準中之營建、工程費用，被告未就參加人投入更 新事業之資本、所實施重建之設計或規劃是否有創意、管理 技術如何、承受風險高低等事項為審酌，即予核定，參諸本 院104年度訴字第439號判決，有恣意濫用裁量權之違法。另 依核定時都市更新條例第51條、都市更新權利變換實施辦法 （下稱權變實施辦法）第19條等規定可知，風險管理費係於 都市更新事業計畫中載明，且被告已核定該費率為11.5%， 其所辯該項費用如有爭議，尚得經都審會審議，實屬對法令 之誤解，自非可採。
⒋依報核時都市更新條例第30條第1項，及96年10月11日都市更 新權利變換併同辦理容積移轉執行機制研商會議結論第1點 第2小點，容積移轉費用不得列入共同負擔，被告於99年2月 10日公開展覽時之原擬事業計畫亦未載有此一費用；又原擬 事業計畫所列不動產估價費用僅950,000元，系爭事業計畫 所列該項費用卻暴增至7,537,500元，其中包括參加人額外 浮報更新後主建物筆數及汽車位之估價費用，顯係違法提列 ，被告仍予核定，自有嚴重瑕疵。　　
⒌被告核定系爭事業計畫進行容積移轉，准予參加人依接受基 地所屬之「變更中和都市計畫（土地使用分區管制要點專案 通盤檢討）（第二階段書）」（下稱中和都市計畫或中和都 市計畫土管要點）核給容積300%，惟該土管要點係在參加人 報核系爭事業計畫後之100年1月始實施，參加人予以適用， 自非適法；況依中和都市計畫土管要點第4點後段規定，建 築基地依指定巷道建築者，須該現有巷道可連通8公尺以上 之已興闢計畫道路，其住宅區容積率始不受200%之限制，惟 參加人報核原擬事業計畫時，建築基地周遭鄰接之計畫道路 均屬未開闢狀態，被告核定容積率為300%，明顯違法。又本 件更新單元送出基地中之南工段9、10、13、13-1、14、15 、16、16-1、17、18、18-1、19、20、21、22、23、24地號 等17筆土地，係位於87年9月8日發布之「訂定中和都市計畫 （配合瓦溝東支流整治計畫）土地使用管制要點」（下稱 瓦溝整治計畫或瓦溝土管要點）計畫範圍內，瓦溝土管 要點係為解決瓦溝東支流長年淤積，每逢大雨，沿線低窪 地區輒受淹水之苦而訂定，屬特定小範圍之都市計畫，依特 別法優於普通法之原則，應優先於中和都市計畫土管要點而 適用。系爭事業計畫所提列移出容積平均額度達320.87%， 違反瓦溝土管要點規定送出基地可移出建築容積率為200%



之上限，亦不符報核時都市計畫法第83條之1、都市計畫容 積移轉實施辦法（下稱容積移轉實施辦法）第6、20條等有 關93年6月30日以前已循都市計畫擬定、變更程序，訂定容 積移轉相關規定者，得依都市計畫辦理容積移轉之規定，顯 已違法。又本件更新單元範圍內之南工段13-1及18-1地號等 2筆土地，係澎湖縣望安鄉為共有人之公有土地，非瓦溝土 管要點所定私地，被告准許參加人提列為容積送出基地，亦 有違誤。
㈡聲明：撤銷原處分。
三、被告之答辯及聲明
㈠答辯要旨
⒈參加人於98年8月10日報核原擬事業計畫，被告於99年2月10 日辦理公開展覽，同年月24日辦理公聽會，後因更新單元歷 經2次擴大，參加人為加速完成北側鄰地整合，乃依100年2 月24日第2次專案小組會議委員意見，針對北側之南工段32- 86地號土地地主，先後於100年4月16日、5月15日、同月29 日及101年10月6日辦理擴大鄰地協調說明會，於該等地主同 意參加本件都市更新後，變更原設計，並經多次聯審小組會 議審議。故本件事業計畫之變更，係因被告審議要求修正， 依108年1月30日修正前都市更新條例第19條第4項規定，免 再辦理公開展覽；至被告依新北市政府辦理都市更新聽證程 序作業要點（下稱聽證作業要點）第3點，於103年7月17日 起張貼系爭事業計畫圖公告及於同年8月6日召開聽證會，係 屬保障民眾增列之自治規定。又原告法定代理人銀美雲曾出 席聽證會並表示8點意見，經被告於同年8月25日發函逐一回 覆後，原告即未再提出任何質疑，故其權益已獲充分保障。 ⒉核定時都市更新條例第48條及108年1月30日修正前該條例第2 9條，均規定事業計畫與權利變換計畫以分送為常態，必要 時得併送，參加人報核系爭事業計畫時，因無任何必要情形 ，故未採取併送，於法有據，原告主張權利變換計畫應與都 市更新事業計畫一併辦理，並非可採。
⒊風險管理費率係參加人考量相關因素，並經委員考慮基地條 件、開發規模、市場變動及成本變動等因素，暨本案開發規 模擴大，致風險大幅提升，有銷售去化之風險，另未來開挖 地下5層，除營建成本持續攀升外，開挖及營造施工風險亦 相對提高，遠較一般建築開發同業高出許多。參加人配合專 案小組委員建議，將風險管理費用擬以工程費用、權利變換 費用、貸款利息、稅捐、信託費用、總務及人事管理費用等 合計之11.5%計列，經被告實質審查後編列風險管理費，並 無重複提列，且符合共同負擔審議基準所列12%之限制。況



本件尚未進入實質權利變換階段，風險管理費用如有爭議， 尚須經都審會審議，始能確定。
⒋本件都市更新事業實施費用係遵循共同負擔基準，進行試算 參考，其中包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐 、管理費用、容積移轉費用等統計數字，原告並不否認；且 探究都市更新復甦都市機能、改善居住環境及增進公共利益 本意，是否同意參與都市更新之意願，並非建立於已否滿足 原告主觀上認為更新後可分配權利價值之上，財務計畫及相 關權利人更新前後之權利價值分配，亦係於權利變換計畫階 段審議確認，是原告主張被告未審查權利價值、共同負擔比 率，違反108年1月30日修正前都市更新條例第21條規定，且 有損權益等，容有誤會。
⒌本件更新單元範圍內土地，均位於中和都市計畫範圍內，且 西側面臨8公尺計畫道路（水源路127巷），故不受中和都市 計畫土管要點第4點前段「面臨計畫道路寬度未達8公尺者， 其住宅區容積率不得大於200%」規定之限制，而適用該土管 要點規定住宅區容積率不得大於300%之規定。又本案為實施 都市更新地區，參加人申請容積移轉額度為接受基地基準容 積之40%，符合容積移轉實施辦法第8條之上限規定，另因更 新單元範圍內已申請接受基地基準容積之20.34%（1,982.28 平方公尺），故申請區外容積移轉額度為接受基地基準容積 之19.66%，與容積移轉實施辦法及108年1月30日修正前都市 更新條例第45條規定亦相符合。至於瓦溝整治計畫係依都 市計畫法第26條規定，每隔3至5年為小範圍通盤檢討之都市 計畫，並非中和都市計畫之特別法，且本件送出基地中僅有 5筆位於瓦溝整治計畫範圍內，參加人係依中和都市計畫申 請報核，依內政部102年6月10日台內營字第1020212432號函 意旨，無從割裂適用瓦溝土管要點。至參加人將澎湖縣望 安鄉持有之2筆公有土地列為送出容積基地，符合容積移轉 實施辦法第6條第2款規定，亦無違法。
㈡聲明：駁回原告之訴。
四、參加人陳述及聲明
㈠陳述要旨
⒈參加人於100年4月16日、5月15日、5月29日及101年10月6日 陸續辦理鄰地協調說明會，並完成北側鄰地整合。且於102 年1月9日完成本案都市更新事業計畫案網站設置，相關權利 人均可自該網址查知各項計畫內容。又被告於103年8月6日 召開公辦聽證會時，原告之法定代理人銀美雲曾出席並提出 8點意見，參加人在聽證會現場進行說明，被告嗣亦於103年 8月25日函覆，其後原告未再對本案提出任何疑義，相關資



訊均屬公開透明。且本件係經被告審議修正，依108年1月30 日修正前都市更新條例第19條第4項規定，無須再辦理公開 展覽。
⒉系爭事業計畫涉及法定基準容積及容積移轉可否適用之問題 ，參加人依108年1月30日修正前都市更新條例第29條第1項 規定，將系爭事業計畫與權利變換計畫分別送審，並無違誤 。且就都市更新後續進程而言，先送更新事業計畫核定，將 使建築設計圖面、坪數與房型及早確定，可減少其後進行權 利變換時，對於選配分屋找補之爭議，財務將較為穩定。 ⒊參加人依實際狀況提列風險管理費率12%報核，經都審會審核 後准予提列11.5%，未逾報核時100年版共同負擔基準表所定 風險管理費之上限12%。且由於開發規模擴大，致使本案風 險大幅提升，有增加銷售去化之風險，該費率經時間成本攤 提後，已遠低於一般建築開發案。再者，參加人將來擬訂權 利變換計畫時，依法須訂定估價基準日，俾作為成本提列及 更新後價值評定之基礎，併同權利變換計畫，申經都審會會 議通過方能生效。
⒋參加人所提列容積移轉取得費用及不動產估價費用，於法有 據：
⑴都市更新案之財務計畫為預算制，本案申請都市更新容積獎 勵，亦同時申請容積移轉。採區內容積移轉為用地負擔，未 有費用產生；採區外容積移轉則須購買未開闢公共設施保留 地，將有費用產生。本案係合併採取區內及區外容積移轉， 自有提列費用之問題，此部分係依新北市政府城鄉發展局（ 下稱城鄉局）99年10月8日北城字第0990958404號函所檢送9 9年10月1日召開「都市更新權利變換併同辦理容積移轉執行 機制」會議結論辦理。然該部分實為權利變換審議階段方進 行實質審核之事項，原告現即就此爭執，實無理由。 ⑵另共同負擔基準表附件三，係記載每一估價師事務所之費用 上限，且依權變實施辦法第6條規定，必有3家估價師之費用 ，參加人將更新後主建物筆數及汽車位之估價費用列入不動 產估價費用部分，自無違誤。至原告主張爭執之有關不動產 估價費用之提列金額及估價合理性部分，係屬對權利變換費 用之爭議，不在原處分所核定系爭事業計畫範圍內。 ⒌本件容積移轉係適用108年1月30日修正前都市更新條例45條 ，並準用依都市計畫法第83條之1第2項所定辦法有關可移出 容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積 上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定，再據以適用 容積移轉實施辦法第8、9條等規定辦理，其區內容積移轉係 以接受基地之容積率為計算基礎，依中和都市計畫土管要點



第4點規定，即為300%，原告以本件不適用之瓦溝土管要點 關於送出基地送出容積不得大於200%之規定，指摘參加人超 額移入容積為違法，自屬無據。
㈡並聲明：駁回原告之訴。
五、如事實概要欄所載之事實，有參加人98年8月20日榮座中和 更字第98003號申請報核都市更新事業計畫函（本院卷1第95 頁）、改制前臺北縣政府99年2月5日北府城事字第09900189 17號通知公開展覽30日及舉辦公聽會函（本院卷1第97頁） 、城鄉局99年2月10日北城事字第0990138391號公聽會開會 通知單（本院卷1第99頁）、公聽會會議紀錄（本院卷1第10 2至107頁）、都審會第1次專案小組會議紀錄（本院卷1第11 3、114頁）、第4次會議紀錄（本院卷1第131至137頁）、第 3次聯審小組會議紀錄（本院卷1第149至155頁）、新北市政 府103年7月14日北府城更字第1033417113號通知張貼系爭事 業計畫公告及舉辦聽證會函（本院卷1第171頁）、聽證會會 議紀錄（本院卷1第178至181頁）、都審會第37次會議紀錄 （本院卷1第188至193頁）、系爭事業計畫書核定本（外放 ，下稱系爭計畫核定本）、原處分（本院卷1第23至33頁） 等附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。六、經核本件爭點為：原告主張系爭事業計畫有本判決事實及理 由欄第二項㈠所列各點違法情形，被告以原處分准予核定， 係屬違誤，是否可採？本院判斷如下：
㈠被告於系爭事業計畫核定前，已確保原告知悉相關資訊之可 能性，復依法踐行聽證程序，無違正當法律程序：　⒈本件參加人係在98年8月10日向被告申請報核原擬事業計畫， 依核定時都市更新條例第86條第2項規定：「本條例中華民 國107年12月28日修正之條文施行前已報核或已核定之都市 更新事業計畫，其都市更新事業計畫或權利變換計畫之擬訂 、審核及變更，除第33條及第48條第1項聽證規定外，得適 用修正前之規定。」被告審議參加人之申請案，除應審查是 否依核定時都市更新條例第33條第1項規定：「各級主管機 關依前條規定核定發布實施都市更新事業計畫前，除有下列 情形之一者外，應舉行聽證；各級主管機關應斟酌聽證紀錄 ，並說明採納或不採納之理由作成核定：……。」踐行聽證程 序外，其餘項目之審查得適用108年1月30日修正前都市更新 條例規定。惟都市更新條例第19、19-1、29～30、32、36條 等規定，於參加人報核後之99年5月20日修正，依中央法規 標準法第18條規定：「各機關受理人民聲請許可案件適用法 規時，除依其性質應適用行為時之法規外，如在處理程序終 結前，據以准許之法規有變更者，適用新法規。……」被告應



適用上述在其處理程序終結前變更之條文，作為審核參加人 申請案准駁與否之依據，合先敘明。　　
　⒉次按99年5月20日修正施行之都市更新條例（下稱99年版都市 更新條例）第19條第3、4項規定：「……（第3項）都市更新 事業計畫擬定或變更後，送各級主管機關審議前，應於各該 直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所公開展覽30日， 並舉辦公聽會。（第4項）公開展覽、公聽會之日期及地點 ，應登報周知，並通知更新單元範圍內土地、合法建築物所 有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權 人；任何人民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名 或名稱及地址，向各級主管機關提出意見，由各級主管機關 予以參考審議。經各級主管機關審議修正者，免再公開展覽 。」前揭條文規定實施者於擬訂或變更都市更新事業計畫後 ，送主管機關審議前，應辦理公開展覽及公聽會，旨在滿足 更新單元範圍內各該權利人及相關關係人知的權利，使其等 得以知悉事業計畫內容及有表達意見之機會，並使不同意該 公開展覽都市更新事業計畫或變更計畫內容之所有權人，得 依同條例第22條第3項規定，於公開展覽期滿前，撤銷其同 意，有其法律所賦與之重要意義。故都市更新事業計畫於公 開展覽及舉辦公聽會後，倘經實施者變更其內容，因而涉及 大多數都市更新參與者之權益變更者，為充分保障其等知悉 相關資訊之可能性，就變更後之事業計畫自應再行辦理公開 展覽，而不問變更原因係出於實施者之意思或主管機關之要 求；亦即，99年版都市更新條例第19條第4項後段關於經各 級主管機關審議修正者，免再公開展覽之規定，在此應作限 縮解釋，以符合正當法律程序，及避免都市更新參與者因對 實施者於原事業計畫公開展覽後、主管機關核定都市更新事 業計畫前，大幅調整之計畫內容，無法知悉，以致權益受損 。然憲法上正當法律程序原則之內涵，應視所涉基本權之種 類、限制之強度及範圍、所欲追求之公共利益、決定機關之 功能合適性、有無替代程序或各項可能程序之成本等因素綜 合考量（司法院釋字第689號解釋參照），是在上述情形， 若主管機關已採用其他替代方法，使更新單元範圍內各該權 利人得以知悉公開展覽後變更之都市更新事業計畫內容，使 其等有充分資訊可決定是否撤銷同意，及於聽證程序針對變 更後計畫表示意見者，應認權利人知悉相關資訊之程序上權 益已獲得保障，而無違正當法律程序。
　⒊經查：
⑴參加人最初於98年8月10日向被告報核之原擬事業計畫，更新 單元範圍涵蓋土地73筆、合法建築物46筆；被告於99年2月1



0日起辦理30天公開展覽，於同年2月24日辦理公聽會，嗣由 都審會於99年3月19日召開第1次專案小組會議，結論略為： 「本案請城鄉局先就都市計畫個案變更歷程加以釐清，倘變 更確無疑義，更新單元確為三面皆臨6米計畫道路，請實施 者朝檢討本案計畫內容或更新基地範圍擴大之方向處理，本 案俟釐清相關問題並重行檢討計畫內容後再提會討論。」（ 參見系爭計畫核定本第1-2頁、本院卷1第114頁）參加人其 後依該次都審會會議結論，第1次擴大更新單元範圍，將原 更新單元西側之5樓建築及所坐落南工段87、510、511、515 等4筆土地納入，涵蓋土地77筆、合法建築物57筆，於99年9 月29日向被告提送修正後事業計畫書圖；繼因都審會100年2 月24日第2次專案小組會議結論：「……二、都市更新部分：… …⒊有關基地北側未納入更新單元範圍土地（南工段32～86等 地號），其面積未達1,000平方公尺，為避免因本案更新後 致該範圍土地日後無法自行申請都市更新，請實施者針對地 主召開說明會，了解地主意願後再行決定本案更新單元範圍 。」（參見本院卷1第119頁），及100年4月20日第4次會議 決議；「⒈就更新整體利益及鄰地地主更新權益考量，請本 案實施者就更新單元北側鄰地再加以協調，於兩個月內盡速 完成整合，……。」（參見本院卷1第136頁）於100年4月16日 、100年5月15日、29日及101年10月6日辦理多次鄰地協調說 明會，完成北側鄰地整合，第2次擴大更新單元範圍，涵蓋 土地83筆、合法建築物87筆，並就擴大範圍後之建築物量體 配置，重行考量開放空間之可及性及與鄰近建物之協調性， 擬訂修正案，再度提請審議。其後，因第3次聯審小組會議 審查結果，發現參加人2次擴大更新單元範圍，重新申請之 建築線指示圖顯示，基地南側地界線未與現有巷道建築線重 疊，該建築線重新測量後坐落於南工段90地號內，為免該地 號土地成為畸零地，並使本案南側基地線與建築線重疊，經 新北市政府都市更新處（下稱新北市都更處）協助，以102 年6月21日新北更事字第1020004361號函，請該土地所有人 台灣省自來水股份有限公司，同意分割該地號因建築線所劃 出之畸零部分參與本案更新（參見本院卷1第157、158頁） ，南工段90號土地嗣於103年3月26日依據建築線分割為南工 段90及90-1地號，其中之90-1地號土地被納入更新單元，系 爭事業計畫之更新單元範圍至此底定，涵蓋土地84筆、合法 建築物87筆等情，有前揭各會議紀錄及新北市都更處函在卷 足憑，並據系爭計畫核定本第1-2頁載明。　 ⑵觀諸99年2月10日公開展覽之原擬事業計畫書，更新單元範圍 僅有土地73筆、合法建築物46筆，規劃興建之建築物為1幢2



棟、地上21層、地下連通共4層、結構為鋼筋混凝土（RC） 、戶數為157戶住宅，工程費用為1,011,696,011元（參見本 院卷1第299、301、304頁），惟經參加人3度擴大更新單元 範圍後，擬定之系爭事業計畫，所涵蓋土地及合法建築物分 別增加為84筆及87筆，建築物規劃變更為1棟地上28層、地 下5層，擬以鋼骨鋼筋混凝土結構建造、戶數共計201戶，工 程費用1,533,057,104元（參見系爭計畫核定本第12-1、15- 1、15-2頁），非僅納入更新單元範圍內之土地、合法建築 物及所有權人較原擬事業計畫增多，且所劃規建築物之樓層 數與開挖深度亦均增加、結構建材之選擇復有變更，因而導 致營建單價及工程費用提高，足見系爭事業計畫已將原擬事 業計畫內容大幅變更，且變更內容對更新單元範圍內之建物 及土地所有權人權益分配、費用分擔等事項造成相當程度之 影響，為確保此等參與都市更新程序者之權益，原應就系爭 事業計畫辦理公開展覽，被告僅將系爭事業計畫書圖張貼於 新北市政府、中和區公所及當地里辦公處展覽20天，與99年 版都市更新條例第19條第3項所定程序，固難謂全然相符。 惟查，被告依其於103年6月4日修正發布之聽證作業要點第7 條規定：「（第1項）主管機關應於舉行聽證期日之20日前 ，於主管機關、執行機關、區公所及里辦公室張貼公告，並 刊登公報或新聞紙3日。（第2項）執行機關應以書面記載下 列事項，通知送達都市更新案件之當事人及已知之利害關係 人（以下簡稱受通知人）。但經受通知人同意者，不受20日 之限制：㈠聽證之事由及依據。㈡受通知人之姓名或名稱及其 住居所、事務所或營業所。㈢聽證之期日及場所。㈣聽證之主 要程序。……㈨舉行聽證之執行機關。㈩都市更新案件內容相關 資訊。……（第4項）第2項第10款所稱之都市更新案件內容相 關資訊，係指依都市更新條例第19條規定辦理公開展覽之計 畫書圖、估價報告書及歷次召開審議之會議紀錄，並得以光 碟型式檢附之，其為當事人或利害關係人方便閱讀個案之計 畫內容，得逕向實施者或執行機關索取紙本。都市更新案件 內容相關資訊應以紙本方式存放於區公所及里辦公處供民眾 查閱。」（參見本院卷1第609、610頁），於103年7月17日 至同年8月6日將系爭事業計畫書圖張貼及公告，並對更新單 元內之土地、合法建築物所有權人及其他權利關係人寄發開 會通知單，通知於103年8月6日召開聽證會，且於通知單備 註四、六載明系爭事業計畫書圖係張貼於該府、中和市公所 及當地里辦公處供民眾查閱，並得於參加人所架設網站（網 址：http://www.friendshipgroup. com.tw/Index.php?app s=city&mod=welcome&action=show& gid=23）查詢，且被告



為利相關權利人能充分瞭解計畫內容，並檢送參加人提供系 爭事業計畫書（光碟）1份等情，有開會通知單附本院卷1第 173至175頁可稽。其後，原告之法定代理人銀美雲經原告出 具書面委託，於103年8月6日出席聽證會，並陳述8點意見： 「⒈實施者原本說合建現在變成都市更新，心理上不舒服。⒉ 範圍一直在變更，現在要更新的戶數已增加，可是2樓平房 跟4、5樓分配跟談的感覺一視同仁？不合理。⒊同意戶不同 意戶跟現在有無住在那邊有無維護房子，應有不同處理方式 。⒋如果有保障到地主權益，可以同意，但現在只是扣一個 都市更新的帽子，當地地勢低，地下5樓又靠近河岸邊，戶 數集中200多戶，在建築基地上是否有可能墊高，這也是反 對的原因。⒌現在所有資訊封閉，有意見都是個別談，資訊 不透明，接到開會通知來出席，也只是完成程序，但不同意 戶的問題也還是沒解決，缺乏平台去溝通。⒍原本期待是以 合建方式，感覺比較平等可以溝通，現在被程序逼著走，條 件一再變，不同落差很大，沒有被充分尊重。⒎強調安全問 題，戶數這麼多又集中，真的有疑慮。⒏在建築設計、面向 、外觀上都沒有參與機會，委員在審議時也要多聽當地住戶 的心聲。」被告就其所提意見則為以下說明：「意見⒈、⒋、 ⒌、⒍、⒎、⒏予以採納，理由：本案於98年報核至今已逾5年 ，且3度擴大更新單元，實施者應秉持更新事業之實施，須 由實施者與所有人共同促成之原則，就所有權人針對本案建 築規劃、實施方式等尚有疑慮部分，與其詳細說明並妥善溝 通。有關都市更新資訊揭露部分，市府業於102年10月14日 北府城更字第10200079261號令發布定有『新北都市更新案件 實施提供者諮詢服務與資訊揭露處理要點』，本案之相關資 訊可於實施者依上開要點架設之網站查詢（網址同上）。意 見⒉、⒊不予採納，原因：有關都市更新事業計畫範圍內地上 物之拆遷，係依都市更新條例第36條規定辦理，本案採權利 變換方式實施，因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，係 補償其價值或建築物之殘餘價值，故無『有或無維護房子』而 有不同之補償方式。有關涉及權利價值估價及選配相關意見 ，擬於權利變換計畫階段時討論審理。」等情，另有聽證會 會議紀錄附本院卷1第178至181頁足憑，且經系爭事業計畫 聽證決定綜理表序號五之大會意見載明（參見系爭計畫核定 本第X11頁）。是被告既在聽證前即將系爭事業計畫書（光 碟）寄送原告，使原告於聽證會前知悉更新單元擴大之資訊 ，此由原告之法定代理人於聽證程序陳述意見時，提及更新 單元範圍變更，更新的戶數增加等語，即可明瞭，則被告就 變更後事業計畫之展覽天數雖較法定日數短少10日，惟尚不



影響原告知悉相關資訊之機會；又原告業於聽證會中表示意 見，並經被告審酌，說明採納及不採納之理由後，作成決定 ，故亦符合核定時都市更新條例第33條規定。是被告於系爭 事業計畫之核定程序，已確保原告知悉相關資訊之可能性， 復依法踐行聽證程序，堪認已充分保障原告之程序權益。至 於最高行政法院106年度判字第753號判決，所涉案情為該案 實施者在原申請報核之更新事業計畫經公開展覽及舉行公聽 會後，審議程序終結前，自行修正事業計畫，惟就修正內容 未再踐行公開展覽及公聽會程序，僅以期間較法定公開展覽 期間30日更短之公開閱覽20日及說明會代之，且未將修正後 事業計畫寄送更新單元內之土地及建物所有權人，復未以公 開方式舉辦聽證，使利害關係人得到場以言詞為意見之陳述 及論辯後，斟酌全部聽證紀錄，說明採納及不採納之理由作 成核定，經該判決認定不符司法院釋字第709號解釋意旨要 求之正當程序，故與本件情形迥異，原告執最高行政法院就 不同情節之個案所作該判決，主張參加人多次變更更新單元 及事業計畫，惟就系爭事業計畫未公開展覽30日及舉行公聽 會，侵害其程序參與權，違反報核時都市更新條例第19條第 3項規定及司法院釋字第709號解釋意旨，被告予以核定，係 屬違法云云，並非可採。
　㈡參加人報核系爭事業計畫時，未一併擬訂權利變換計畫報核 ，於法有據，被告予以核定，並無違法：
都市更新條例關於實施都市更新程序之規範，係採取多階段 行政程序之方式，包括都市更新地區單元劃定階段、都市更 新事業概要核准階段、都市更新事業計畫核定階段與權利變 換階段等多個行政程序階段，且各個階段之決定具有外部效 力，當事人可對其決定加以救濟。惟為縮短行政審核程序， 99年版都市更新條例第29條第1項規定：「以權利變換方式 實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實 施後擬具權利變換計畫，依第19條規定程序辦理審議、公開 展覽、核定及發布實施等事項。但必要時，權利變換計畫之 擬訂報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。」賦予實施者 對於權利變換計畫之擬定報核，是否與都市更新事業計畫併 送辦理，有自由裁量決定之權限（該條項但書立法理由參照 ）。而司法院釋字第709號解釋理由書僅謂：「……另為使同 意比率之計算基礎臻於確實，在同意都市更新事業計畫之徵 詢時，是否應將權利變換內容納入同意之項目，……，亦應予 檢討改進。」等語，其解釋文並未宣告99年版都市更新條例 第29條規定違憲，又108年1月30日修正公布之核定時都市更 新條例第48條第1項規定：「以權利變換方式實施都市更新



時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後，擬具權 利變換計畫，依第32條及第33條規定程序辦理；變更時，亦 同。但必要時，權利變換計畫之擬訂報核，得與都市更新事 業計畫一併辦理。」乃衡酌該次修正後都市更新條例第36條 第1項第18款，已增訂都市更新事業計畫內容，應表明「權 利變換之分配及選配原則。其原所有權人分配之比率可確定 者，其分配比率」，加上修法後已強化估價師制度及審議會 制度，已足保障人民權利分配之權益，暨實務上執行事業計 畫與權利變換計畫併送之困難度及高成本等實際情形，仍維 持舊法第29條第1項規定事業計畫與權利變換計畫分別送核 原則（立法院公報第108卷第1期黨團協商會議參照），亦未 規定事業計畫須與權利變換計畫一併報核。從而，參加人報 核系爭事業計畫時，未一併擬訂權利變換計畫報核，自無違 法。至於原告援引之本院106年度訴字第1788號判決，認為 在人民自行申辦之都市更新案中，權利變換計畫內容方為權 利人真正關心之事項，是99年版都市更新條例第29條規定， 應解為：但必要時，權利變換計畫之擬定報核，「應」與都 市更新事業計畫一併辦理之見解，於受敗訴判決之當事人提 起上訴後，業經最高行政法院109年度判字第364號判決認為 尚有未洽，未予採認，有關本件所適用法律應如何解釋，自