臺灣臺北地方法院簡易民事判決
110年度北簡字第4598號
原 告 沈家睿（原名沈清涼）
被 告 吳剛志
訴訟代理人 林雅苓
吳崑松
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國一百一十年十一
月十八日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）十六萬五千元，及 自民國一百零八年八月一日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述略稱：
㈠緣原告於九十五年一月十六日與被告吳剛志簽訂房地租賃契 約書（下稱系爭租約），向被告承租坐落臺北市○○區○○○路○ 段○○○巷○弄○號房屋（下稱系爭房屋），約定租期五年，租 金每月五萬元，原告於訂約時依系爭租約第三條後段約定交 付十六萬五千元予被告作為押租保證金（下稱押租金）。嗣 租期屆滿前，兩造合意將系爭房屋租期延長至一百零八年七 月三十一日止。
㈡按租賃定有期限者，其租賃期限於期限屆滿時消滅，本件租 賃期限已於一百零八年七月三十一日終止，原告依系爭租約 第三條後段約定請求被告返還押租金，詎被告藉詞已返還云 云，拒不返還。本件原告已將租賃之系爭房屋交還被告，為 確定之事實，原告請求返還押租金之條件，早已成就。被告 經原告一再催討，惟均拒絕返還，爰依租賃契約返還押租金 法律關係提起本件訴訟。被告稱原告退租時若認押租金沒退 還，應提出當時手機催討內容云云，但當時原告係口頭催討 ，沒用手機催討。
㈢被告雖引述網路有關押租金之解釋及相關判決，然本件被告 並無拒絕返還本件押租金之法律上依據。本件租期至一百零 八年七月三十一日始屆滿，被告杜撰本件押租金於一百年十 一月扣除後早已無分文押租金云云，更非事實，因雙方之租
賃關係上於系爭租約原租期屆至後又持續八年之久，豈有租 期未屆至即預扣押租金之理。又被告雖提出郵局存證信函， 然並無郵局交寄之郵戳、郵務員職章，應係被告自行偽造無 疑。被告另提出之臺北市士林區調解委員會（下稱士林調解 會）送達證書影本（參本院卷第六十七頁），其真實性亦令 人存疑。
㈣被告所謂原告尚欠其租金十八萬元，惟此部分前經兩造另案 於臺灣新北地方法院（下稱新北地院）板橋簡易庭（下合稱 板橋簡易庭）一○九年度板簡字第一五七四號達成和解，則 原告何來欠被告十八萬元，顯係被告重複援用；另被告引用 兩造間一百年十一月二十九日不動產（土地）預定買賣契約 書（下稱系爭土地買賣契約）乙節，如按系爭土地買賣契約 約定，依公告現值目前增值約四百五十二萬八千零二十九元 ，依此計算雙方可分配二分之一即二百二十六萬四千零一十 四元，雙方只有利益分享，已無債權債務關係，關此，有新 北市○○區○○段○○○○○○○○○地號土地登記謄本可證；被告其他 答辯理由，業經本院一○八年度訴字第五五一四號民事判決 一一指駁，惟被告於本件訴訟中一再重複引用為原告尚欠其 房屋租金及其他費用、抵銷押租金之依據，均非事實。 ㈤關於板橋簡易庭一○九年度板簡字第一五七四號民事全卷內容 ，原告於該案為被告，曾提反訴又撤回，該案跟本件已經沒 有關係；本院一○八年度訴字第五五一四號民事事件已經結 案，本件應針對被告是否應返還原告押租金處理就好；被告 所稱士林調解會欠租調解爭議，是針對九十五年到一百零一 年的欠租，那個已經結案，板橋簡易庭一○九年度板簡字第 一五七四號和解是針對十八萬元房租的事情；被告辯稱原告 自九十五年至一百零一年八月之欠租一百八十二萬五千元根 本就沒有成立，系爭土地買賣契約也沒有扣十六萬五千元押 租金的記載，系爭租約續租八年，被告不可能讓原告扣十六 萬五千元的押租金。
㈥被告所謂原告尚欠一百八十二萬五千元，係被告前以原告積 欠其租金為由，於一百零一年九月十一日以士林調解會調解 書重複向臺灣士林地方法院（下稱士林地院）聲請對原告核 發支付命令，原告收受士林地院一○一年度司促字第一七五 八三號支付命令，命原告應給付其一百八十二萬五千元，原 告立即於同年十月三日提出異議，被告乃主動於同年十月二 十日撤回該支付令命，詎被告於他案各審訴訟程序中一再主 張原告仍欠其一百八十二萬五千元，惟被告此一主張均被各 法院駁回確定，現被告為脫免返還系爭押租金之責，仍執前 詞不足採信。又被告藉詞原告於九十八年間積欠其漏水修理
費、租金已依法扣抵押租金云云，更屬無稽，按雙方尚在租 賃有效期間，退萬步言，原告倘有欠其漏水修理費、租金之 情事，被告豈有沉默十餘年後始主張已依法扣抵之理，且被 告的房子為什麼是原告要付漏水修理費。
㈦被告稱系爭土地買賣契約所約定之土地旁邊臨火葬場並不是 事實，實際上還有很多建設公司在推案，而且原告已經提出 系爭土地買賣契約，都按照契約在履行，依系爭土地買賣契 約約定，原告從臺灣板橋地方法院（現為新北地院，下稱板 橋地院）領回款項，原告分配一百萬元，餘額支付予被告， 原告領回之款項為一百一十二萬元，依系爭土地買賣契約被 告可領回十二萬元，原告基於善意提前還款予被告八十一萬 元（此業經本院一○八年度訴字第五五一四號民事判決確定 ），原告均依約如實履行。
三、證據：提出系爭租約影本一件、土地登記謄本二件、本院一 ○八年度訴字第五五一四號民事判決影本一件、系爭土地買 賣契約及買賣土地鄰近地區建案照片影本各一件為證。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略稱：
㈠兩造前於九十五年一月十六日訂立系爭租約，原告向被告承 租系爭房屋開設餐廳，月租金為五萬五千元，原告並交付十 六萬五千元作為押租金。依系爭租約第三條約定，此押租金 是為確保原告將系爭房屋依約返還予被告後，被告無息退還 予原告。所謂押租金係為確保承租方即原告必須依照月份準 時繳交房租，及維持房屋在完好情況下使用，在租約到期或 解約時，承租人必須付清房租，即是沒有積欠分文房租，又 要保養房屋到完好的狀況下交還予房東，房東才須將押租金 返還房客，此亦為系爭租約第十條所明定。
㈡系爭租約之租賃期限為一百零八年六月三十日，然原告私下 於一百零八年四月即開始找新房客，並於一百零八年六月初 ，原告及與訴外人呂晴川（即新房客的連帶保證人）二人決 定房屋於一百零八年七月三十一日交還被告，當時原告並未 以口頭或書面向被告提起請求返還押租金十六萬五千元，亦 未告知返還系爭房屋之日期，故原告在決定要延長一個月到 一百零八年七月底返還系爭房屋，並皆未得到被告的口頭或 書面同意。
㈢原告另於一百年十一月二十九日與被告簽訂系爭土地買賣契 約，依板橋地院八十九年度裁全四二九四號，原告依此份十 一年前假扣押文件來執行拍賣訴外人林清河之土地（即新北 市○○區○○段○○○號土地），原告將身分偽裝成賣方，出售該
筆土地予被告，原告自認可再提領一次分配表，被告當時告 知原告，其已積欠房租高達一百八十二萬五千元，經被告先 扣除押金十六萬五千元及漏水修理費一萬元後，原告尚積欠 一百六十五萬元，已無分文押租金在被告手中，原告僅表示 快還清。原告拒絕提供板橋地院八十九年度裁全四二九四號 之內容予被告，亦不告知地主為何人。
㈣兩造於一百零八年六月二十四日士林調解會調解會上，原告 告知調解委員餐飲經營困境，已積欠房租高達一百八十二萬 五千元，經被告先扣除押租金十六萬五千元及漏水費一萬元 後，原告尚積欠被告房屋一百六十五萬元，也沒其餘押租金 於被告手中云云，此時原告點頭表示知悉，惟兩造最後無法 達成調解，原告於一百年十一月二十九日簽訂系爭土地買賣 契約時，原告承認尚積欠被告一百六十五萬元，原告已無分 文押租金於被告手中，然還要再折價二十五萬元，因原告違 反系爭土地買賣契約書第二條第一項，並未將分配餘額給被 告，故被告不同意將原本租金債權一百六十五萬元以一百四 十萬元結算，且原告並未提供保證人，原告竟還提出本件訴 訟，故被告請求駁回原告之訴。
㈤原告從承租日（即九十五年一月十六日）起七年內所積欠房 租明細如下：九十五年積欠六十萬五千元、九十六年積欠二 十五萬元、九十七年積欠十二萬元、九十八年積欠二十九萬 五千元、九十九年積欠四十萬五千元、一百年積欠十二萬元 及一百零一年一月至八月底積欠三萬元，共積欠一百八十二 萬五千元。又被告所提存證信函係草稿性質，是給調解員參 考之用，係調解委員無法調解成功，要被告辦理退件時交還 予被告之紀錄文件，該調解通知書上之筆跡（參本院卷第六 十七頁）為調解員之註記，並非被告偽造。
㈥原告稱租期至一百零八年七月三十一日屆滿，被告否認，應 係至一百零八年六月三十日屆滿，原告於一百零八年七月間 使用系爭房屋，原告是付到七月的租金，因為當初雙方又同 意再延一個月，所以是七月三十一日才屆滿。板橋簡易庭一 ○九年度板簡字第一五七四號的案件跟本件訴訟沒有關係， 那是針對臺北市政府的罰款原告應該要給付，因為原告占用 臺北市政府的土地，結果找不到原告，被告是地主被罰款， 所以對原告請求。
㈦原告突發奇想邀請被告合資，參加拍賣樹林區之山坡地，嗣 因發現該筆土地位於保護區內，且鄰近火葬場，再便宜也賣 不掉，故又為騙局一件。關於板橋簡易庭一○九年度板簡字 第一五七四號事件，當時板橋簡易庭法官說要結案時原告才 提本件訴訟的內容作為反訴，事情會複雜，所以當時先把被
告提告的內容先做處理當庭和解，然後現在原告提起本件訴 訟，該案與本件沒有關係，該案是被告要求原告付一百零一 年到一百零八年欠的租金，還有臺北市政府的二張罰款，總 共十幾萬元，後來和解，十八萬元這個金額不在以前的案子 裡面。兩造在探討欠租問題時會提到押租金，但在法院開庭 和解或調解時並沒有提到這部分，所以原告這次又提出來， 但被告覺得在之前的討論已經扣掉過這個押租金，在系爭土 地買賣契約已經處理這部分，第貳條第四項寫租金債權一百 六十五萬元，可是當初一百零八年在士林調解會調解的時候 是一百八十二萬五千元（參本院卷第六十七頁），差額主要 就是這個押租金，所以當初簽系爭土地買賣契約時已算過。 ㈧兩造前於板橋簡易庭一○九年度板簡字第一五七四號以和解解 決，該和解是一百零一年十月到一百零八年七月積欠租金款 加上北市府的罰款，二個金額加總打對折，並非只是針對罰 款。原告說續租八年不可能先扣掉保證金，但實際上有先扣 掉保證金，因為系爭土地買賣契約是在一百年十一月二十九 日雙方簽訂，這跟後來原告續租八年根本是沒有關係的事情 ，後面續租繳租的情形有改善。如果一百零八年原告退租時 認為有押金沒退還，為什麼當時不做處理，原告現在主張當 時一直有跟被告催討，也沒有提證據，如果有催討是否拿出 手機催討的內容或是什麼通聯紀錄，當初系爭土地買賣契約 就已經扣掉這一筆，但是原告現在就是打官司在賺錢，贏了 賺到，輸了沒損失。房客欠租金很久一定是從押租金開始扣 抵，雙方才去談系爭土地買賣契約的內容，因原告欠繳租金 狀況有改善，才會繼續租八年。
三、證據：聲請向新北地院調閱八十九年度裁全字第四二九四號 卷、八十九年度執全字第二二一七號卷，並提出新北地院民 事執行處強制執行金額分配表影本一件、士林調解會送達證 書影本一件、存證信函影本一件、系爭土地買賣契約書影本 一件、系爭租約影本一件、聲請狀影本一件、新北地院執行 命令一件、板橋地院支票清單影本一件、士林調解會調解通 知書影本一件、原告自九十五年至一百零一年積欠租金明細 二件、板橋簡易庭和解筆錄影本一件為證。
丙、本院依職權調閱本院一○八年度訴字第五五一四號民事全卷 、新北地院一○九年度板簡字第一五七四號民事全卷。 理 由
一、原告主張意旨略以：兩造於九十五年一月十六日簽立系爭租 約，租期五年，原告並交付十六萬五千元押租金予被告，系 爭租約租期屆滿前，兩造合意將系爭房屋租期延長至一百零 八年七月三十一日止，原告並已返還系爭房屋，詎被告以兩
造於一百年十一月二十九日另約定系爭土地買賣契約時，已 扣除押租金十六萬五千元及漏水修繕費一萬元之不實理由拒 絕返還押租金十六萬五千元，且被告所有系爭房屋為何是原 告要付修理費，故依租賃契約返還押租金法律關係提起本件 訴訟等語。被告答辯意旨則以：系爭租約之租賃期限為一百 零八年六月三十日，原告決定要再延長一個月到一百零八年 七月底返還系爭房屋，事先未得到被告的口頭或書面同意， 且兩造於一百年十一月二十九日另外約定系爭土地買賣契約 時，即已扣除押租金十六萬五千元及漏水修繕費一萬元，原 告請求返還押租金應屬無據等語置辯。
二、兩造對於下列事項並無爭執：㈠兩造於九十五年一月十六日 簽立系爭租約，租期五年，原告並交付十六萬五千元押租金 予被告；㈡兩造曾約定延長租約，延長租期屆滿後，原告已 將系爭房屋交還被告；㈢板橋簡易庭一○九年度板簡字第一五 七四號事件與本件並無關係。兩造爭執重點在於：兩造爭執 之押租金，是否兩造於一百年十一月二十九日另約定系爭土 地買賣契約時即已扣除？原告依系爭租約第三條之約定，請 求被告返還押租金十六萬五千元及法定利息，是否有據？爰 說明如后。
三、按系爭租約第三條之約定：「租金：第一年到第三年之租金 為每個月五萬五千元正，第四年及第五年之租金為每個月六 萬五千元正，均於每個月之第一日由乙方（即原告）支付予 甲方(即被告)。乙方於簽定本房屋租賃契約時，另交付甲方 十六萬五千元正，做為押租保證金。此押租保證金於乙方將 房屋依約返還予甲方後，甲方無息退還予乙方。」。次按系 爭土地買賣契約第貳條第四項約定：「甲方（指被告）對乙 方（指原告）之租金債權新台幣壹佰陸拾伍萬元，甲方同意 以新台幣壹佰肆拾萬元結算…。」。再按當事人訂立租賃契 約，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金之目的在擔 保承租人支付租金及賠償損害之用（最高法院七十二年度台 上字第四八八五號裁判意旨參照）。末按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條第一項前段定有明文。各當事人就其所主張有利於己 之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對 人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院十九年上字 第二三四五號裁判意旨參照）。
四、經查：㈠本院依職權調閱本院一○八年度訴字第五五一四號民 事全卷，其外放調解事件卷有兩造於士林調解會所成立之九 十五年民調字第○二四二號調解筆錄，內容顯示原告自九十 五年二月起至九十六年三月止共積欠被告七十七萬元租金，
另外放本院一○八年度司執字第一一八四六二號執行卷內作 為執行名義之債權憑證，原始執行名義即為前揭調解筆錄， 且經新北地院一百零一年十二月十日之一○一年度司執字第 一三六八一九號、一百零五年三月二日之一○五年度司執字 第二三○○一號均執行無結果，被告於前揭本院一○八年度司 執字第一一八四六二號再以前揭債權憑證聲請強制執行，經 原告提出本院一○八年度訴字第五五一四號債務人異議之訴 ，判決確認前揭債權已不存在，理由為原告於一百零五年八 月十二日曾匯款八十一萬元至被告之存款帳戶予以清償；㈡ 兩造於九十五年一月十六日簽立系爭租約，原告卻自九十五 年二月起即開始欠租，因兩造於士林調解會作成前揭九十五 年民調字第○二四二號調解筆錄，押租金此時尚未扣抵，系 爭契約原租期一百年一月十五日屆期後，兩造開始不斷遞延 系爭租約，依系爭租約手寫部分之記載，一百年七月間先約 定系爭租約延長一年，一百年十二月十四日再約定延長至一 百零一年十二月三十一日，其後又多次延長（參本院卷第五 十四頁），而兩造簽立系爭土地買賣契約，日期則為一百年 十一月二十九日（參本院卷第五十五頁）；㈢依據前揭系爭 土地買賣契約第貳條第四項約定，兩造於一百年十一月二十 九日「結算」被告對原告之租金債權，既稱「結算」，卻留 有押租金十六萬五千元未納入結算，與文義並不相符，原告 雖稱系爭租約續租八年，被告不可能讓原告扣十六萬五千元 押租金云云，然所謂續租八年，其實係不斷以一年或六個月 之期間遞延累積而成（參本院卷第五十四頁），一百年十一 月二十九日當時，其實距離系爭契約第一次延期之屆期日已 經非常接近，兩造將押租金十六萬五千元納入結算，合情合 理；㈣更進一步言，押租金具有擔保承租人支付租金之目的 ，如果原告所稱之押租金未納入一百年十一月二十九日當時 之結算範圍，被告又持有士林調解會九十五年民調字第○二 四二號調解筆錄之執行名義，而新北地院一百零一年十二月 十日一○一年度司執字第一三六八一九號、一百零五年三月 二日一○五年度司執字第二三○○一號之強制執行程序，時間 又均在一百零五年八月十二日原告匯款八十一萬元至被告存 款帳戶之前，如果原告對被告仍有押租金債權存在，被告於 前揭強制執行程序顯然均得針對押租金對原告主張權利，又 如何會以執行無結果結案，此更佐證原告所稱押租金債權早 已結算消滅之事實；㈤關於原告質疑被告所有系爭房屋為何 是原告要付修理費部分，其實被告辯稱原告原先積欠之欠租 一百八十二萬五千元，扣除押租金十六萬五千元及漏水修繕 費一萬元，代表的意義即是原告支出漏水修繕費一萬元，被
告同意以原告之欠租扣抵，根本沒有原告所稱被告所有之系 爭房屋卻由原告負擔修理費之問題；㈥基上，兩造於一百年 十一月二十九日「結算」當時被告對原告之租金債權，即已 將押租金十六萬五千元納入結算，原告依系爭租約第三條之 約定，請求被告返還押租金十六萬五千元及法定利息，應屬 無據，自亦無依被告聲請向新北地院調閱八十九年度裁全字 第四二九四號卷、八十九年度執全字第二二一七號卷之必要 。
五、綜上所述，原告本於租賃契約返還押租金之法律關係，依系 爭租約第三條後段之約定請求被告給付十六萬五千元，及自 一百零八年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，其請求為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假 執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上結論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條， 判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 16 日 臺北簡易庭
法 官 文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市重慶南路一段一百二十六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 16 日 書 記 官 高秋芬
訴訟費用計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,770元
合 計 1,770元