臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事簡易判決
110年度中簡字第2574號
原 告 甘弘成
訴訟代理人 戴智權律師
黃奕欣律師
被 告 甘希郁
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國110年11月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於台東市○○區○○段○○○○○號地號土地上之台東市○○區○○段○○○○○號建號即門牌號碼台東市○○區○○路○○○巷○○○號；中山路二九八號、二九八之一號、二九八之二號房屋所有權應有部分十五分之二移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告為原告之叔叔，被告為籌措款項以清償負債 ，遂於民國110年4月1日與原告達成不動產買賣之合意，約 定由原告以新臺幣（下同）280萬元，向被告購買其所有坐 落台東市○○區○○段00000號地號土地權利範圍3分之1及其上1 2560號建物即門牌台東市○○區○○路000巷0○0號；中山路298 號、298-1號、298-2號房屋（下稱系爭房屋）權利範圍15分 之2，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原 告於110年4月1日開立付款人為渣打國際商業銀行之票面金 額為280萬元、票號為AA0000000號支票1紙作為買賣價金給 付被告，被告於110年4月15日確認無誤後簽收。被告於110 年4月1日將土地之所有權狀交付原告，卻聲稱暫時找不到系 爭房屋之所有權狀，並約定待被告找到系爭房屋所有權狀後 再行交付原告。嗣兩造委請之訴外人李月紅地政士於110年5 月7日先行辦理土地過戶，原告於110年5月12日取得土地所 有權。然經原告多次請求，被告迄今拒不交付系爭房屋之所 有權狀，致原告無法辦理系爭房屋之所有權移轉登記，爰依 民法第345條、第348條規定請求被告將系爭房屋所有權移轉 登記予原告等語，並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：原告未通知系爭房屋共有人，包括被告及訴外人 甘希平、甘惠貞、蔡麗雲，違反土地法第34條之1，系爭買 賣契約不得對抗優先承買人，其他共有人日後可以提起買賣 無效之訴。又系爭買賣契約第1條有備註約定「乙方（指被 告）出售本案不動產後，原房屋租金2分之1由甲方（指原告 ）收租」，系爭房屋是出租予他人經營烤鴨店及豆花店，11 0年1月到6月之租金56萬4300元，約定共有人之間即被告、
甘希平、甘惠貞各得3分之1，故被告每半年得收租18萬8100 元，完成過戶後原告可得租金9萬4050元，亦即每月可得租 金1萬5675元。惟原告依照自己的計算竄改月租金收入，改 用豆花店、烤鴨店分開計算，豆花店每月可以收4萬元，烤 鴨店可以收5萬5000元等語資為抗辯，答辯聲明：原告之訴 駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張伊向被告購買其所有坐落台東市○○區○○段00000號地 號土地權利範圍3分之1及其上系爭房屋權利範圍15分之2， 約定價金為280萬元，原告已於110年4月1日開立支票給付被 告280萬元，土地已於110年5月12日完成過戶等情，業據原 告提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、支票、委託書、 不動產成交案件實際資訊申報書、土地所有權買賣移轉契約 書、土地所有權狀、實價登錄更正申報內容申請書（以上均 為影本）及建物登記謄本為證（見卷第31-53、81頁），且 為被告不爭執，堪信為真實。按稱買賣者，謂當事人約定一 方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人， 負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法 第345條第1項、第348條第1項定有明文。兩造間就系爭房屋 訂有買賣契約，原告已付清全部買賣價金，但被告迄未辦理 系爭房屋所有權移轉登記，原告依民法第348條第1項規定及 系爭買賣契約約定，請求被告將系爭房屋所有權應有部分15 分之2移轉登記予原告，核屬有據。
㈡被告抗辯：原告未通知系爭房屋共有人，違反土地法第34條 之1，系爭買賣契約不得對抗優先承買人，其他共有人日後 可以提起買賣無效之訴云云。按土地或建築改良物共有人出 賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承 購，土地法第34條之1第第4項定有明文。此係共有人間之權 利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共 有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行 此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記， 對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售 、處分之效力（最高法院109年度台上大字第2169號民事裁 定理由參照）。依此，應通知系爭房屋他共有人之義務主體 應為被告，而非原告。縱被告出賣系爭房屋應有部分，未通 知其他共有人，系爭買賣契約不因此無效，更不得以此對抗 原告，被告前開抗辯，並不足採。被告復抗辯：系爭房屋是 出租予他人經營烤鴨店及豆花店，被告每半年得收租18萬81 00元，完成過戶後原告可得租金9萬4050元，亦即每月可得 租金1萬5675元。惟原告依照自己的計算竄改月租金收入，
改用豆花店、烤鴨店分開計算，豆花店每月可以收4萬元， 烤鴨店可以收5萬5000元云云。查系爭買賣契約第1條固有備 註約定「乙方（被告）出售本案不動產後，原房屋租金2分 之1由甲方（原告）收租」，然觀之文義，僅係就出售系爭 土地及房屋後之租金分配問題為約定，不影響系爭買賣契約 之效力，與原告本件請求無關，被告前開抗辯，均無足採。四、從而，原告依民法第345條、第348條規定及系爭買賣契約約 定，請求被告將系爭房屋所有權應有部分15分之2移轉登記 予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明 。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 2 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 熊祥雲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 2 日 書記官 王麗麗