臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
110年度中簡字第1088號
原 告 葉俊甫
訴訟代理人 吳坤明
被 告 朱惠暎
中區戶政事務所、現應受送達處所不 明）
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年12月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌臺中市○○區○○路○段○○○號九樓之十二房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬零貳佰肆拾捌元。被告應自民國一一０年十一月九日起至遷讓返還第一項房屋日止，按月給付原告新臺幣貳萬參仟柒佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴聲明請求被告應將門牌號碼為臺中市○○區○○路○段0 00號9樓之12房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並給付 原告新臺幣（下同）3萬5300元及自民國110年2月16日起至 遷讓之日止，按月給付4萬0400元，嗣擴張聲明如後開聲明 所示（見卷第166頁），依民事訴訟法第255條第1項第3款規 定，應予准許。
二、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
三、原告主張：被告於109年10月12日向原告承租系爭房屋，租 賃期限自109年10月12日起至112年10月11日止，每月租金2 萬0200元，應按月於每月12日前繳納，管理費2460元及水電 費瓦斯費均由被告負擔，押金4萬0400元。詎被告自109年10 月12日繳付1個月租金及管理費，共計2萬2660元，即未再繳 納租金及費用，經以押金抵償109年11月、12月應繳租金， 至110年2月12日起遲付租金之總額已達2個月且遲延給付逾2 個月。又原告前於109年12月17日以存證信函催告被告限期7 日給付欠租，又於110年1月13日以存證信函催告被告限期7 日給付欠租，被告未於限期屆滿給付欠租。原告再以110年1 0月4日民事言詞辯論意旨狀之送達，催告被告應於30日內付 清積欠租金，逾期即終止租約，該辯論意旨狀已於110年10
月8日送達被告，則系爭房屋租約於110年11月8日已終止， 爰依租賃關係請求被告遷讓返還系爭房屋及給付尚欠自110 年1月12日起至11月18日止之租金19萬9980元【20200元×（9 ＋27/30）＝199980元】。依租約第14條約定，原告得向被告 收取相當於月租之金額2萬0200元，及相當於月租金額之違 約金2萬0200元至返還系爭房屋之日止，爰請求被告應按月 給付原告4萬0400元。依租約第5條約定，被告應負擔管理費 電費及瓦斯費，爰請求被告給付109年10月12日起至110年2 月4日之電費4108元、109年11年起至110年5月之瓦斯費1806 元合計5914元、109年11月12日起至110年11月8日之管理費2 萬4354元等語，並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還 原告。2.被告應給付原告199980元，並自110年11月9日起至 遷讓返還房屋之日止，按月給付原告4萬0400元。3.被告應 給付原告5914元。4.被告應給付原告2萬4354元。四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述 。
五、得心證之理由：
㈠原告上開主張，業據提出社會住宅租賃契約書、存證信函、 郵件送達查詢畫面、建物登記謄本、電費及瓦斯費單據為證 （見卷第23-47、83-84、141-143、149-151頁），被告已於 相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準 備書狀為何爭執，堪信原告前開主張之事實為真正。 ㈡按「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃 契約，且承租人不得要求任何賠償：二、承租人遲付租金或 費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」，「出租人依前 項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關 事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第 五款規定終止者，於終止前三十日。」，租賃住宅市場發展 及管理條例第10條第1項第2款、第2項第1款定有明文。承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦 有明文。又依民法第440 條得終止契約之出租人，於訴狀表 示其終止之意思者，依民法第263 條、第258條第1項、第95 條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至 其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力；終止契約之意 思表示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟 上以書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦無不可。 （最高法院23年上字第3867號裁判、22年上字第856 號裁判 意旨參照）。依兩造租約，被告應按月於12日前給付租金2 萬0200元，被告自109年10月12日繳付1個月租金、管理費， 共計2萬2660元，即未再繳納租金及費用，經以押租金4萬04
00元抵償109年11月、12月應繳租金，至110年2月12日起遲 付租金之總額已達2個月且遲延給付逾2個月。又原告前於10 9年12月17日以存證信函催告被告限期7日給付欠租，該存證 信函於109年12月19日到達被告，又於110年1月13日以存證 信函催告被告限期7日給付欠租，屆期未付清即終止租約， 該存證信函於110年1月15日到達被告，有存證信函及郵件回 執在卷可佐，被告未於限期屆滿給付欠租。原告再110年10 月4日民事言詞辯論意旨狀繕本送達，催告被告限期30日給 付欠租，屆期未付清即終止租約，經本院公示送達已於110 年10月8日發生送達被告效力，被告逾期仍未給付租金，系 爭租約於110年11月8日合法終止。原告既合法終止租賃契約 ，依民法第455條前段規定，請求被告騰空遷讓並返還系爭 房屋，即屬有據，應予准許。
㈢系爭租約第14條第1項、第3項約定：「租期屆滿或租賃契約 終止時，承租人應結算承租人第五條約定之相關費用，承租 人應即將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」， 「承租人未依第1 項規定返還租賃住宅時，出租人除按日向 承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額外，並得請 求相當月租金額計算之違約金（未足1 個月者，以日租金折 算）至返還為止。」。又被告於租賃關係消滅後，無正當權 源繼續占有系爭房屋，致原告不能使用系爭房屋而受有損害 ，此不能使用房屋之損害金額相當於租金金額，系爭租約第 14條第3項前段約定「出租人除按日向承租人請求未返還租 賃住宅期間之相當月租金額外」，應為相當租金不當得利之 明文約定，原告據此請求被告按月給付月租金額2萬0200元 ，自無不合。系爭租約第14條第3項後段並約定出租人即原 告「並得請求相當月租金額計算之違約金（未足1 個月者， 以日租金折算）至返還為止。」，係以確保債務履行為目的 ，約定被告遲延返還房屋時所應支付之違約金，別無原告另 得請求被告賠償之約定，依民法第250條第2項規定，應視為 因不於適當時期履行債務所生損害之賠償總額，性質上屬於 賠償總額預定性之違約金。按約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，此於違約金之 作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50 年台抗字第55號判例意旨參照）。而違約金之約定是否過高 ，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質 而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當 事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台 上字第2563號判決意旨參照）。被告於租賃關係消滅後，無
正當權源繼續占有系爭房屋，致原告不能使用系爭房屋而受 有損害，此不能使用房屋之損害金額相當於租金金額，原告 業依系爭租約第14條第3項前段約定為請求，並經本院審認 為有理由，此部分所受損害已有適當填補，並斟酌被告無權 占用系爭房屋期間所生管理費及水電費亦為原告所受損害， 認原告主張按月以月租金計算之違約金2萬0200元應屬過高 ，應酌減至每月3500元為適當。是以，原告請求被告自系爭 房屋租約終止日之翌日即110 年11月9日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付原告2萬3700 元（20200元＋3500元＝2 3700元），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則應予駁 回。
㈣再按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約。」，民法第421條第1項定有明文 。被告承租系爭房屋，有依約給付租金義務。被告積欠自11 0年11月12日起至11月18日止之租金19萬9980元【20200元× （9＋27/30）＝199980元】，原告請求被告給付欠租19萬9980 元，自無不合。系爭房屋租約第5條約定「租賃期間，使用 租賃住宅所生之相關費用含管理費、電費、瓦斯費，由承租 人負擔」，原告主張被告應給付管理費及電費、瓦斯費，並 無不合。被告積欠自109年10月12日起至110年2月4日之電費 4108元，及自109年11年起至110年5月之瓦斯費1806元，及 自109年11月12日起至110年11月8日之管理費2萬4354元，亦 無不合。以上租金、管理費、電費及瓦斯費合計23萬0248元 （199980元＋4108元＋1806元＋24354元＝230248元）。六、從而，原告依租賃關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給 付原告23萬0248元，另自110年11月9日起至遷讓返還房屋日 止，按月給付原告2萬3700元，為有理由，應予准許，逾此 部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序為被告 敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，依 職權宣告假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第38 9條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 熊祥雲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官 王麗麗