臺灣屏東地方法院民事判決 110年度屏簡字第191號
原 告 胡軒瑋
胡哲豪
胡丹齡
胡哲翰
徐娟娟
上五人共同
訴訟代理人 蔡將葳律師
被 告 何惠珠
訴訟代理人 洪秀峯律師
上列當事人間請求確認債權不存在事件，本院於110 年12月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告對原告就本院109 年度司促字第11089 號支付命令 所載新臺幣40萬元債權及自支付命令送達翌日起算之利息債 權不存在。
二、本院110 年度司執字第7369號清償債務強制執行事件之執行 程序，應予撤銷。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造前於民國109 年2 月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭契約書），約定被告以新臺幣（下同）220 萬元向原告 購買坐落屏東縣○○鄉○○○段0000○0 地號土地（應有部 分全部，下稱系爭土地），約定109 年2 月21日給付簽約金 20萬元、同年5 月21日給付第一次付款50萬元、同年6 月21 日給付尾款150 萬元，並於系爭契約書第7 條載明「本買賣 標的除契約另有約定外，賣方應於收受交屋（地）款前騰遷 完畢，並於買賣總價款金額收訖同時於現場點交買方管領」 。嗣原告於109 年3 月12日申請地政機關辦理鑑界，發現系 爭土地遭訴外人陳國昇無權占用，且被告亦因故無法於109 年5 月21日履行其第一次付款義務，兩造遂於109 年5 月21 日達成合意，於系爭契約書第12條特約事項加註「買賣雙方 約定標的物內之建物拆除後交付第一次款」。
㈡未料，被告竟於109 年7 月22日以麟洛郵局第4 號存證信函 表示「台端自109 年5 月21日即雙方書力前開特約內容迄今 ，仍怠於履行拆除前開土地上建物之義務，若台端自收受本 函之日起7 日內仍未將前開土地上建物拆除完竣，前開買賣 契約依第9 條第2 項規定即行解除，不另通知」，復於109 年8 月13日以「系爭土地買賣契約應於109 年8 月5 日即行
解除，被告除應返還已收20萬元，並應給付同額違約金，共 計40萬元」向本院聲請核發109 年度司促字第11089 號支付 命令（下稱系爭支付命令），並於109 年11月9 日確定。然 查兩造於109 年5 月21日之附註條件，僅在展延被告第2 期 付款時程，至系爭土地遭占用部分因僅涉及買賣土地點交之 一部分作業，兩造為有任何具體約定，被告僅以原告遲未履 行拆除地上物之義務向原告催告及解除契約，於法無據，從 而被告請求原告給付40萬元均無理由，系爭支付命令所載債 權並不存在，被告執該支付命令聲請強制執行，並經本院以 110 年度司執字第7369號受理之強制執行程序（下稱系爭執 行程序），亦應撤銷；退步言，縱令被告解除契約合法，被 告請求之違約金亦屬過高，爰依法提起本件訴訟等語，並聲 明：如主文第一、二項所示。
二、被告則以：原告曾於109 年6 月22日寄發存證信函與被告， 聲稱被告未依約於109 年5 月21日給付第一期款而有違約情 事，原告得逕行解除契約並沒收被告給付之簽約金，然兩造 已於109 年5 月21日變更第一期款之付款條件，原告主張解 除契約不生效力，且因原告上開存證信函已足認原告無履約 之意，被告始寄發存證信函催告原告履約，原告未於期限內 將係爭地上建物拆除完畢，有系爭契約第9 條第2 項之違約 事由，被告自得請求原告返還簽約金暨同額違約金共計40萬 元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項
㈠兩造於109 年2 月21日簽訂不動產買賣契約，由被告以新台 幣220 萬元向原告購買系爭土地，並約定於109 年2 月21日 給付簽約金20萬元，109 年5 月21日給付第一次款50萬元， 109 年6 月21日給付尾款，其中簽約款20萬元業經被告給付 完畢，第一期款50萬元、尾款150 萬元，尚未經被告給付。 ㈡兩造嗣於109 年5 月21日附註條件：買賣雙方約定標的物內 之建物拆除後交付第一次款項。
四、得心證之理由
㈠原告依系爭買賣契約，有無負有拆除系爭土地上建物之義務 ？如有，該義務是否有約定給付期限？
⒈按解釋契約應通觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一 切證據資料，考量契約目的與經濟價值，並以誠信原則為指 導原則，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人締約時 之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據，不能徒拘泥 字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意；又按解釋 意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句， 為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就
其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟 目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使 該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在 內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正 義（最高法院110 年度台上字第2477號、109 年度台上字第 2283號判決意旨參照）。
⒉查兩造間就系爭契約書原約定之付款方式：109 年5 月21日 付第一次款50萬元、109 年6 月21日鑑界後交地付尾款150 萬元，並加註第一次款係於「貸款核准後支付」、尾款則係 「鑑界後交地交尾款」，有系爭契約書可參（本院卷第19至 26頁）依兩造斯時約定之內容，堪認原告僅負有於109 年6 月21日前將系爭土地點交予被告之義務，至原告是否應於點 交土地前拆除系爭土地上非原告所有之地上物，則未為兩造 所約定。嗣兩造於109 年5 月21日變更付款方式，新增附註 條件「買賣雙方約定標的物內之建物拆除後交付第一次款項 」，亦有系爭契約書可參（109 年度司促字第11089 號卷【 下稱司促卷】第9 至15頁），因兩造合意新增之附註條件涉 及系爭契約之付款條件，應認原約定之付款方式及約定之權 利義務均已變更。再查兩造新增之附註條件內容，係將原定 109 年5 月21日之「第一次款」已順延至原告將建物拆除後 ，則原先約定應由原告履行之拆除建物義務，已由雙方合意 變更為被告給付「第一次款」之條件，惟兩造並未於該附註 條件約定拆除建物之義務，是兩造自109 年5 月21日變更付 款方式後，已就系爭買賣契約之付款方式重新約定，且無意 再以原先之付款方式相互拘束，將拆除系爭土地上建物新增 為出賣人即原告於本件買賣契約中之義務，並以原告履行該 義務為被告給付第一次款之條件，又兩造於109 年5 月21日 新增之附註條件並未設有原告應履行拆除建物之期限，是原 告所負此項拆除義務應屬未定期限債務。
㈡被告依系爭買賣契約第9條第2項解除契約，有無理由？ ⒈按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提 出時起，負遲延責任。債務人非依債務本旨實行提出給付者 ，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付 兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債 權人，以代提出。民法第234 條、第235 條分別定有明文。 所謂給付兼需債權人之行為者，乃指債權人於受領行為以外 ，兼需為協力之其他事實或法律行為，債務人始克完成其給 付之情形。此種債權人在履行上之協力義務，性質上為債權 人之對己義務，若債權人違反協力義務，原則上乃生失權效 果，亦即構成債務人給付遲延之阻卻事由。是在債權人未履
行其協力義務之情況下，如債務人已依民法第235 條但書之 規定，以準備給付之事實通知債權人，以代提出者，雖尚不 生已為給付之效力，惟此時債務人即不負給付遲延之責任。 又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第 254 條定有明文。惟上揭催告除所定期限，依社會一般觀念 衡量，認為相當外，其催告之內容，尚須表明債務人應為給 付之意旨，若其所定期限不相當，或催告之內容並未表明債 務人應為給付之意旨，或非依債務本旨之催告，自不發生催 告之效力。
⒉然查，兩造簽定系爭買賣契約後，原告旋於當日申請鑑界， 並經地政事務所於109 年3 月11日鑑界後，始悉系爭土地遭 鄰人占用，且依當時鑑界結果共有3 人占用系爭土地，後兩 造於109 年5 月21日新增附註條件，約定買賣雙方約定標的 物內之建物拆除後交付第一次款，原告因而負有拆除第三人 於占用系爭土地建物之義務。被告雖以麟洛郵局存證號碼第 34號存證信函催告原告於7 日內拆除系爭土地之地上物，原 告亦於109 年7 月29日收受上開存證信函，有原告提出之存 證信函影本及掛號查詢單在卷可參（司促卷第21至29頁）， 然衡諸常情，土地遭鄰人占用而欲要求或訴請鄰人拆除占用 部分建物非經依段時日無法完成，縱鄰人一經告知即自行拆 除，仍因拆除所費時日而難以於短時間內完成，況如須以訴 訟解決，自起訴時起至調解成立或判決確定所需時間久暫並 非當事人能控制，以一般情形應認此種排除鄰人占用土地侵 害之履行義務，其催告之履行期限應至少達半年始為合理， 被告前揭催告於函到7 日內拆除建物之期限，尚難認相當並 與債務本旨不符，且查原告自109 年3 月11日鑑界後即與占 用系爭土地之鄰人協商拆除，其中1 人同意自行拆除，其餘 占用部分原告亦於109 年7 月9 日申請法律扶助，嗣於109 年12月2 日在本院潮州簡易庭以109 年度潮司簡移條字第19 號成立調解，經本院調取該調解卷宗核閱無誤，並無特別遲 延之情事，亦與一般土地遭鄰人佔用而排出侵害所費時間相 當，且被告復舉證證明原告有何特別遲延之情事，因此其催 告尚不生已合法定期催告之效力，原告自不負遲延之責，是 被告之前揭抗辯，尚不可採。
⒊綜上，本件被告之定期催告因所定期間不相當，亦未依債之 本旨催告，尚不生合法催告之效力，則其據以解除系爭買賣 契約之意思表示，自不生已合法解除系爭買賣契約之效力， 且原告已於109 年12月間排除鄰人占用系爭土地之情形，距 被告催告原告履行僅費時半年，並無經相當期限而仍不履行
之情事，是被告抗辯縱本件催告期間不相當，被告亦已因原 告經相當期限不履行而取得解除權，亦無理由。 ㈢系爭契約既未經合法解除，被告以系爭買賣契約業經被告依 系爭買賣契約第9 條第2 項解除，被告原告應返還所收價款 並給付同額之違約金均無理由，被告對原告並無請求返還簽 約金及同額違約金之債權，則被告以原告違約為由解除契約 ，對原告聲請核發系爭支付命令，及以系爭支付命令及確定 證明書為執行名義對原告聲請強制執行，應屬無據。 ㈣末按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前 ，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債 務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法 第14條第2 項定有明文。又強制執行法第14條第2 項規定之 債務人異議之訴，為形成之訴，係以無確定判決同一效力之 執行名義，其成立前或成立後，有債權不成立或消滅或妨礙 債權人請求之事由發生時，債務人得請求法院以形成判決宣 示不許就該執行名義為全部或一部之強制執行，或撤銷該執 行名義全部或一部之強制執行程序（最高法院105 年度台上 字第275 號判決意旨參照）。被告據以聲請系爭執行事件之 執行名義為系爭支付命令裁定，惟系爭支付命令所載債權不 存在，已如上述，則被告持系爭支付命令為執行名義，聲請 對原告強制執行，已屬無據，依上開說明，原告訴請撤銷之 系爭執行程序，應予准許。
五、綜上所述，本件被告未依債之本旨催告，其據以解除系爭買 賣契約之意思表示不生合法解除系爭買賣契約之效力，則被 告以違約為由解除契約，對原告聲請核發系爭支付命令，及 以系爭支付命令及確定證明書為執行名義對原告聲請強制執 行，均屬無據，故被告所執系爭支付命令之債權不存在，原 告訴請確認被告對原告就系爭支付命令所示之債權不存在， 及請求撤銷系爭執行程序，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
屏東簡易庭 法 官 彭聖芳
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官 孫秀桃