臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度朴簡字第74號
原 告 陳瑞源
訴訟代理人 顏伯奇律師
被 告 楊沛慈（即楊素英）
訴訟代理人 呂吉祥
被 告 蔡文娟
訴訟代理人 楊傅百
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國110年12月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國94年8月間向被告楊沛慈（原名楊素英，下稱楊沛 慈）購買天下第一觀社區（下稱系爭社區）P棟12樓房屋含 編號63號車位，即坐落嘉義縣○○市○○段000地號土地（權利 範圍90000分之472）、同段517地號土地（權利範圍90000分 之472）及其上同段300建號，含共同使用部分即同段450建 號（應有部分10000分之100），此建號應有部分包含系爭社 區地下1層編號63號停車位（下稱系爭車位)專用權，上開不 動產（下稱系爭房地）已完成所有權移轉登記予原告，然被 告楊沛慈未經原告同意，將系爭車位交由被告蔡文娟停車占 用。又系爭社區有購買車位之住戶，其地下1樓共有持分多 於未購買車位之住戶，即有購買車位者登記之應有部分為10 000分之100，未購買車位者則登記應有部分為10000分之28 ，可知有購買車位之住戶與建商間存有分管契約而有拘束共 有人之效力，購買車位之住戶已取得該車位之約定專用權， 對該特定車位享有專用權。被告楊沛慈將系爭車位出賣前乃 系爭車位之所有人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定， 出售系爭房地時已合併出售系爭車位之應有部分與原告，則 原告實乃系爭車位之所有權人及專用權人，自可依民法348 條之規定向被告楊沛慈請求返還，而被告蔡文娟為直接占有 人，被告楊沛慈為間接占有人，且共有人就共有物之分管具 有單獨管理權，無民法第821條但書之適用，是原告另依民 法第767條之規定，請求被告楊沛慈、蔡文娟將系爭車位返
還與原告。
㈡另按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社 會通常之觀念。而系爭社區之車位出租行情為每月新臺幣（ 下同）1,500元，爰以此租金為不當得利數額，請求被告於 遷讓返還系爭車位前，應按月給付不當得利予原告。 ㈢並聲明：⒈被告應將嘉義縣○○市○○段000地號土地上第300建號 建物即門牌號碼嘉義縣○○市○○路0號地下1樓(建號450號）編 號第63號停車位返還予原告。⒉被告自起訴狀繕本收受後至 遷讓停車位為止，每月給付1,500元予原告。3、原告願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠被告楊沛慈則以：被告於84年間向百群建設股份有限公司(下 稱百群建設公司) 購買系爭房屋，同時購入系爭車位。當時 車位與房地係分開銷售，原告須另付32萬元始取得系爭車位 之使用權，被告楊沛慈與百群建設之買賣契約書第1條：『㈠ 車位標示即使用權利範圍：嘉義縣○○市○○段000○000號土地 上案名「天下第一觀」地下層車位第一層總編號第63號(如 停車位配置圖所示)之私有汽車停放使用權（無產權登記） 。㈡總價：本車位買賣之價款32萬元』，是系爭車位需另外購 買，且僅為使用權並無所有權。而兩造於94年8月間商談買 賣時，原告因系爭車位需另付32萬元而不願購買，兩造遂完 成交付房屋價款及交屋，並無點交系爭車位，兩造實已完成 房屋買賣程序，並無原告所稱主張民法第348條之餘地，且 原告如有購買系爭車位，逾15年後始主張亦有違常理。又原 告稱有購買車位之住戶與未購買車位之住戶其持分有異，此 應係登記上之便宜行事，而非僅以持分較多，據斷應包含系 爭車位之專用權。況系爭車位依前述買賣契約書已明載「無 產權登記」，原告以不動產登記持分差異，據此主張，恐有 曲解。且被告楊沛慈自始即以32萬元購買系爭車位使用權， 並非無權占有，原告以民法第767條請求被告返還系爭車位 ，實屬無據，被告楊沛慈既非無權占有系爭車位，即無可能 獲得相當於租金每月1,500元之不當利益。再者，兩造間之 買賣契約迄今已逾15年，亦已罹於時效，原告主張並無理由 等語，並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。⒉如受不 利判決，被告願供擔保免予假執行。
㈡被告蔡文娟則以：被告蔡文娟係從系爭社區管理員得知系爭 車位欲出售資訊，與被告楊沛慈洽談後完成系爭車位使用權 之買賣程序。而原告雖主張返還系爭車位，然觀原告提出其 與被告楊沛慈之不動產買賣契約書，第叁條載明「地下室停 車位由乙方使用」，但下方「乙方」部分卻註明為「楊素英
」，且於系爭車位交易前，於管委會之登載記錄上均為被告 楊沛慈所有，並繳納使用清潔費每期200元，原告於94年購 買房屋後至提起本件訴訟，近16年未主張系爭車位所有權， 亦未繳交任何費用，更無租賃行為，顯不合常理，且此已逾 契約請求權時效，被告楊沛慈得拒絕給付系爭車位，是被告 楊沛慈仍擁有系爭車位之所有權。因被告楊沛慈持有系爭車 位之車位使用權預定買賣契約書，被告蔡文娟確信系爭車位 為被告楊沛慈向百群建設購買，並未依附於系爭房屋所有權 之範圍内，進而與被告楊沛慈完成購買程序，被告蔡文娟實 屬善意第三人而應受保護等語，並聲明：⒈駁回原告之訴及 其假執行之聲請。⒉如受不利判決，被告願供擔保免予假執 行。
三、本院之判斷：
㈠按建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，建築法第1 02條之1第1項已定有明文。又按法定防空避難室、或停車空 間應以共同使用部分辦理登記；區分所有建物之共同使用部 分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：區分所有 建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共 用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有 建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀，建物所有權 第一次登記法令補充規定第10點、土地登記規則第81條第2 項、內政部80年9月18日台內營字第8071337號函釋可資參照 。另按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之 其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言； 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用 部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定。公 寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項分別定有明文。而 所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分經約定 供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈 之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專 用，不管為明示或默示之約定，即成立共有人間之分管契約 ，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有權使用， 並得排除他人之干涉。再者，共有物之分管契約，不以共有 人間明示之意思表示為限，共有人如有默示之意思表示，亦 包括在內。又社區之地下室停車位，如係以公共設施之名目 ，登記於區分所有建物之共同使用建物部分內時，因其係與 其他公共設施混合登記，以致不易區分，惟一般均係先將公 共設施、共用部分建物中之停車位空間劃出，再依每一停車 位應分擔之比例，由有停車位之區分所有建物負擔其應有部 分，其他公共設施則按區分所有建物面積比例分擔。且停車
空間之權利範圍仍可藉由建築設計圖或實地停車位所標示範 圍與其他公共設施區別，此即建築法令規定法定停車空間於 申辦建物所有權登記時，須併入建物內辦理測繪登記之故。 是以區分所有建物，如係透由建商與承購戶間之買賣契約書 等文件，約定僅購買有停車位之區分所有權人，始得就購買 之車位加以使用，並排除他人之使用及干涉，且相應增加其 停車位之共用建物之持分登記，此時應認全體區分所有權人 間，已有默示合意就停車位部分，係由承購車位者所專屬使 用，則此等停車位，性質上即屬公寓大廈管理條例第3條第5 款所稱之「約定專用部分」，亦堪認此時全體區分所有權人 間，就停車位之使用，已達成默示分管之約定。 ㈡經查，本件系爭510地號建物的停車位，均係位於該社區屬附 屬建物共用部分之地下室即450建號建物內，且就該等車位 之權利，並未另製發所有權狀，而係以公共設施名義，登記 於社區之共同使用部分建物即450建號內，且擁有車位者， 其建物就450建號建物之登記持分，較同棟未擁有車位者為 多等情，可從被告2人提出的車位使用權預定買賣契約書、 系爭社區所制定之住戶規約第2條第4款前段「停車位空間應 依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定 專有部分。」之規定及系爭450建號之建物登記公務用謄本 中各主建物之權利範圍所示比例不同相互以觀即明（本院卷 1第141至143、175-177、367、283-295頁）。是系爭房地因 被告楊沛慈向百群建設公司購買停車位，致其就450建號之 應有部分較多，應可認定。就此原告請求再調取系爭510地 號土地及同段450建號之第一類謄本，待證系爭社區之車位 專用權之登記持分情形，核無必要，附此敘明。 ㈢至原告主張被告楊沛慈出售系爭房地時已合併出售系爭車位 之應有部分與原告，則原告實乃系爭車位之所有權人及專用 權人等情，固據其提出不動產買賣合約書、車位資料、510 地號土地所有權狀、300建號所有權狀、300建號土地登記第 二類謄本、系爭車位照片為證（本院卷1第17至29頁），惟 據被告楊沛慈則否認有販售系爭車位。經查，依據證人陳雪 媚雖於本院審理時證稱：「（問：提示本件賣賣合約書，有 無受託辦理該件房地的過戶事宜？若有，當時情形為何？） 對。這合約是我寫的。依照雙方講的合約，我照這樣寫，買 賣價金是有包含停車位的，剛開始他支付10萬元，後來貸款 ，貸款金額我不記得了。」等語（本院卷1第301頁），但是 在本件買賣合約書第貳條有關買賣價格，並未記載包含系爭 車位，且從證人陳雪媚後續證述：「（問：當時在買賣房子 的時候，價金有分開講房子跟停車位嗎？）沒有。就是總價
152萬。」、「（問：當時在講買賣契約的時候，有講到大 樓車位使用證明書嗎？）完全沒有，所以我完全不知道有這 個使用證明書存在」等語（本院卷1第304、306頁）來看， 證人陳雪媚在代理原告與被告楊沛慈交易系爭房地時，其議 價內容並未包含系爭車位，證人陳雪媚也不知道有上開使用 證明書之存在，足認原告向被告楊沛慈購買系爭房地，買賣 標的並不包含系爭車位，此亦可從原告自購買系爭房地後從 未繳納系爭車位之管理費用得以印證（本院卷1第139、243 、349至363頁）。是被告楊沛慈辯稱原告因系爭車位需另付 32萬元而不願購買，應屬可信。原告並未購買系爭車位，應 可認定。
㈣又被告蔡文娟抗辯：其自被告楊沛慈處受讓取得系爭車位， 並取得百群建設公司核發之大樓車位使用證明書（下稱系爭 停車位證明書），已據其提出銀行存摺封面、內頁、讓渡證 明、繳款收據、車位使用權預定買賣契約書、管委會登記停 車位表、通訊軟體對話內容、停車位使用照片及大樓車位使 用證明書正本為證（本院卷1第135-143 、323-331 頁，大 樓車位使用證明書正本另置於牛皮紙袋），堪信為真。且按 約定專用部分之停車位使用權利，其本質上為使用權，在建 物登記謄本未載明停車位編號之情形下，停車位使用權係隨 分管契約之變動而變動，變動之結果，僅係共用部分「約定 專用或分管主體」之變更，原則上，喪失停車位使用權之原 分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得停車位使 用權之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專 有部分」與「共用部分之應有部分」之變動，連帶可能使受 讓者繼受分管主體；但在受讓前，讓與者若將停車位使用權 讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪 失停車位使用權之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同 時亦受讓共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權 。蓋建商初次出售房地時，對於另行購買停車位者，通常分 配予較多共用部分之權利範圍，固屬合乎交易常規，然一般 社區之停車位使用權依法得於區分所有權人之間任意移轉， 且移轉後並未規定須辦理共用部分權利範圍之移轉登記。故 公寓大廈之停車位使用權，應得與其主建物分離而讓與大樓 之其他區分所有權人，且此一使用權之讓與，並未違反上述 土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「 專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定。 並參以被告蔡文娟提出的車位使用權預定買賣契約書第8條 約定「本停車位之使用權同意僅轉售於本大樓其他所有權人 或隨同本大樓內房地所有權一併轉售（本院卷1第143頁）。
再對照天下第一觀管理委員會110年11月11日回函說明二亦 載明「區分所有權人之車位轉讓即租賃皆由區分所有權人自 由買賣及租賃」（本院卷1第343頁），可見該社區大樓停車 位是可以「單獨轉售」或「隨同本大樓內房地所有權一併轉 售」，此應為社區住戶當時所知悉，依此足認停車位之取得 及轉讓，於社區住戶之間，亦具有默示及推定停車位分管內 容及其變動之表徵。因此，透由停車位證明書之核發及轉讓 ，暨停車位管理費之繳交，據以彰顯、表徵系爭社區住戶間 ，就停車位分管之變動結果，且具有公示外觀乙節，即非無 憑。而被告蔡文娟為該社區大樓之區分所有權人，有其510 地號之土地登記公務用謄本在卷可查（本院卷1第281頁）， 其就系爭車位專用權，業因被告楊沛慈之讓與，而與其他全 體共有人形成新的分管約定關係之權利及資格，且僅單獨讓 與車位使用權予社區其他住戶之區分所有權人，其暨未移轉 、讓與其專有建物所有權予其他住戶，亦無違反土地登記規 則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」 與「共用部分之應有部分」應一併移轉規定之情事，已如前 述。是就本件而言，因系爭車位原分管之專用權人為被告楊 沛慈，嗣後被告楊沛慈再將之讓與被告蔡文娟，而被告蔡文 娟受讓當時，亦係系爭社區之區分所有權人，其等均擁有51 0建號建物應有部分所有權，且被告蔡文娟此後迄今並已繳 交系爭車位之管理費，故依上開之說明，應認系爭停車位於 109年間，於住戶間已變更其新的分管主體為被告蔡文娟， 且不以被告蔡文娟有同時受移轉450建號應有部分之所有權 為必要，因此，被告蔡文娟已經取得系爭車位分管之專用權 ，原告並未因買受系爭房地及應有部分所有權，而一併取得 系爭車位分管之專用權，已堪認定。
㈤綜上所述，原告既未因買受系爭房地及應有部分所有權，而 一併取得系爭車位分管之專用權，則其依民法第767條之規 定及不當得利之法律關係，請求被告應將嘉義縣○○市○○段00 0地號土地上第300建號建物即門牌號碼嘉義縣○○市○○路0號 地下1樓(建號450號）編號第63號停車位返還予原告，及自 起訴狀繕本收受後至遷讓停車位為止，每月給付1,500元予 原告，均無理由而不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請亦失所附麗而應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法 官 周欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 12 月 30 日 書記官 葉芳如
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