臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度嘉小字第862號
原 告 吳鳳大樓管理委員會
法定代理人 蔡珏瑄
被 告 財團法人臺南市私立靜觀社會福利慈善事業基金會
法定代理人 高快榮
訴訟代理人 林佩蓉
上列當事人間請求給付代墊費用事件，本院於民國110年11月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：因吳鳳大樓門牌嘉義市○○路000號地下室（下稱 系爭地下室）淹水，原告請台電勘查現場，經台電勘查，確 認是系爭地下室在法定空地之洞口進水而導致淹水至配電室 。被告是系爭地下室所有權人，原告告知被告，但被告不理 不睬。民國109年10月7日被告執行長在LINE時推卸責任給原 告，原告因怕配電室故障，使住戶們無法用電，只好先行代 墊費用新臺幣（下同）31,000元，又109年10月21日被告執 行長來大樓時，問管理員淹水處理好了嗎？證明被告已早知 道系爭地下室淹水，爰依公寓大廈管理條例規定，提起本件 訴訟，請求被告給付31,000元等語。並聲明：被告應給付原 告31,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。
二、被告則以：關於原告訴請給付維修費31,000元，於法不合， 分述如下：㈠原告聲稱地下室牆面缺口導致地下室淹水乙節 ，原告並未提出兩者間有任何具因果關係之證據，且施工程 序未遵照公寓大廈管理條例第6條規定，原告請求顯屬依法 無據。㈡查被告所有之嘉義市○路○段0000○號（門牌號碼：嘉 義市○○路000號吳鳳大樓地下室，坐落之基地號為下路頭段4 43-27地號），依使用執照記載係作為避難室，依公寓大廈 管理條例第58條規定應屬要登記為共用部分，惟查，茲因系 爭地下室係於70年間興建完成並完成登記為專有部分，基於 土地法第43條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」及法 律不溯既往原則，系爭地下室已具有物權效力，被告自得依 公寓大廈管理條例第4條第1項：「區分所有權人除法律另有 限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除
他人干涉。」，原告擅自在未徵得所有權人即被告之同意下 施工，核屬不法行為。㈢更且，按依104年度上易字第239號 判決，該牆面開口處，原告已受敗訴之判決，因此，被告依 法既無需負填補責任，豈有需負擔維修費用之理？況且該判 決文迄今已逾三年，該牆面開口處三年多來一直都是存在（ 該牆面開口處實際上已存在幾十年），三年多來每年皆有雨 季，也沒聽說過系爭地下室淹水，原告實為怠忽管理職責， 所言洞口進水、先行代墊費用…云云，僅屬卸責之詞。㈣又原 告檢附之聲證與請求事項毫無關連，原告信口雌黃，請求事 項顯屬依法無據等語。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：
㈠原告主張被告未修復其所有系爭地下室之外牆洞口，致系爭 地下室淹水，原告代被告完成修復系爭地下室外牆洞口支出 之費用31,000元，被告應給付原告31,000元等語，惟已為被 告所否認，並以前揭情詞置辯。
㈡按公寓大廈管理條例第3條規定：「公寓大廈」指構造上或使 用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分 之建築物及其基地；「區分所有」指數人區分一建築物而各 有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；「 專有部分」指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且 為區分所有之標的者；「共用部分」指公寓大廈專有部分以 外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者； 「約定專用部分」指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所 有權人使用者；「約定共用部分」指公寓大廈專有部分經約 定供共同使用者。公寓大廈管理條例使用「共用部分」一語 ，著重在該共同部分係供各區分所有權人「共同使用」，共 用部分不具構造或使用上之獨立性，法律上將其作共有所有 權之客體而已，係物權客體獨立性之例外；且共用部分係以 許多不具獨立性之標的為其客體，故亦為一物一權主義之例 外。「共用部分」與「約定共用部分」不同，前者不僅欠缺 構造上或使用上之獨立性，且其構造上為維持建築物所必要 ，或為建築物之效用，或區分所有人生活上不可或缺之部分 ，其成立與當事人意思無關，為法律上當然共用部分，故又 稱為「當然共用部分」或「法定共用部分」，各區分所有人 不得以合意將共有部分變更或轉換為專有部分，故公寓大廈 管理條例第7條即明定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用 供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走 廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防 火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板
及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不 可或缺之共用部分」。建築物區分所有人對各該所有權之客 體，於物理上相互連接，在使用上亦屬密不可分，各所有人 所享有之專有部分及共用部分，彼此間之權利關係密切而錯 綜複雜。故共用部分之切確範圍，須依其與建築物整體關係 上之機能予以判斷，其固有之功能尤應斟酌之（大法官釋字 第600號解釋理由書參照）。又界定共用部分之範圍，須依 標的與建築物整體關係上之機能予以判斷，其固有之功能尤 應斟酌。區分所有建物之外牆，與基礎、主要樑柱、承重牆 壁、樓地板、屋頂構造、連通數個專有部分之走廊或樓梯， 及其通往室外之通路或門廳，同屬維持建築物所必要者，功 能性質既然相同，自應同認屬「共用部分」，而不宜劃歸為 欠缺共同使用本質之「專有部分」。且依一般健全社會通念 ，公寓大廈之外牆於使用維護及用途功能上，皆具有強烈之 公共性及一體性。如國內因地震等因素，造成諸多公寓大廈 外牆發生龜裂、滲漏之情形，裂痕常是延伸貫穿數層樓之外 牆，上下裂縫相通，各層區分所有人難以獨善其身，而須由 社區管理委員會出面統籌修繕損壞之整體牆面，始能澈底解 決問題，而不能責求區分所有人自行修繕處理其專有部分所 對應之外牆損壞部分。經查，系爭地下室外牆係吳鳳大樓外 牆之一部分，為維持建築物安全之主要構造，性質上不許分 割而獨立為區分所有之客體，自限於共用，而不得獨立使用 供做專有部分。又依原告所提吳鳳大樓住戶規約第7條明文 ：「本大廈周圍上下及外牆面為共用部分…」，足見依規約 約定，吳鳳大樓之外牆面已明確定位為公共設施，若仍將其 劃歸為個別區分所有人之專有部分，而要求其各自負擔修繕 、維護費用，勢必架空其所有權之經濟利益積極權能，淪於 代表社區之管理委員會有權無責、個別區分所有人則有責無 權之權利、義務失衡現象。益徵系爭地下室之外牆，應認屬 共用部分。
㈢按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共 用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為 之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應 有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或 住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用 若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。經查 ，證人曾清翔於本院審理時證述：我任職台電公司，從事線 路巡視，109年我有到吳鳳大樓勘查地下室配電室，一開始 是大樓主委通知說地下室配電室有進水，請台電公司去勘查
，因配電室是歸台電公司管理，因大樓主委質疑配電室有漏 水，但經勘查發現漏水的地方不是台電公司管轄範圍所漏水 ，而是大樓裡面排水不好，導致淹至配電室裡面，一般會由 外面人孔拉高壓線至大樓配電室，若由人孔處水流至配電室 ，台電會協助處理排水問題，若不是由引下管流至配電室的 水，該部分台電就不會處理，勘查時那陣子有下雨，配電室 水高至10至20公分，但不知道水是否還要上升，所以大樓主 委請台電人員去看，台電只會確認水是否從外面人孔的水流 至配電室，若是的話，就會請台電廠商去處理，若不是該原 因的話，就不會去處理。而經查結果水並不是從外面引下管 排出來的等語，是依證人曾清翔之證述，僅可得知系爭地下 室淹水原因並非引下管漏水造成，尚無從得知系爭地下室淹 水確切原因為何。而被告抗辯系爭地下室外牆之開孔於被告 109年1月20日取得所有權之前即已存在，並非被告所挖除乙 節，亦為原告所是認，系爭地下室外牆既屬共用部分，系爭 地下室外牆開孔亦非被告所為，依前揭條文，即應由原告負 擔社區大樓外牆之修繕義務。是原告請求被告給付系爭地下 室外牆洞口之修復費用31,000元，尚屬無據。 ㈣綜上所述，原告依公寓大廈管理條例規定，請被告給付31,00 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 14 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 孫偲綺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。中 華 民 國 110 年 12 月 14 日 書記官 李珈慧