臺灣臺中地方法院民事簡易判決
110年度豐簡字第646號
原 告 廖秀芬
訴訟代理人 蔡惠雅
被 告 蔣育君
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年11月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號2樓之102號房屋 （下稱系爭房屋）返還原告及其他共有人全體。二、被告應給付原告新臺幣(下同)6,500元，及自民國110年7月1 5日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告7,500元。三、訴訟費用1,550元由被告負擔。
四、本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。訴狀送達後 ，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一 、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定 於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第2款、 第3款、第262條第1項、第436條第2項定有明文。本件原告 起訴時原聲明請求：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段 000號2樓之102號房屋（下稱系爭房屋，見本院卷第48頁、 第52頁）騰空遷讓交還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下 同）7,500元，及自民國110年6月14日起至遷讓交還系爭房 屋之日止，按月給付原告7,500元。嗣於本院110年11月10日 言詞辯論時，追加請求權基礎民法第821條、第767條（見本 院卷第105頁），變更聲明為：如主文所示（見本院卷第103 頁），核屬請求基礎事實同一及擴張與減縮應受判決事項之 聲明，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告為門牌號碼臺中市○○區○○路○段000號2樓之102號房屋（ 下稱系爭房屋）之共有人，應有部分3分之1。兩造於 110年1月簽立租賃契約，約定由被告承租系爭房屋，租賃期 間自110年1月15日起至111年1月15日止，每月租金7,500元 ，租金應於每月15日前繳納，押租保證金15,000元（下稱系
爭租約）。被告是否能申請每月租屋補助4,000元，是被告 自己的事，無從扣抵租金。詎被告自110年2月15日至同年5 月15日，已遲付4期租金，合計積欠1萬4,000元租金（110年 2月15日至同年6月14日），經原告寄發110年6月3日之存證 信函，定5日之相當期限，催告被告於文到5日內給付欠租， 依對話紀錄，可知被告於110年6月11日前有收到上開6月3日 催告信函，惟仍未於5日內給付欠租；且被告於110年6月15 日時應付7,500元租金未付，遲付租金總額2萬1,500元亦達2 個月租額，經原告寄發110年6月15日存證信函終止租約，被 告亦自承於110年7月29日收受上開6月15日終止信函。故系 爭租約於110年7月29日終止後，被告即屬無權占用系爭房屋 ，爰依民法821條準用民法第767條及第455條規定，請求被 告騰空並交還系爭房屋。
㈡原告已合法終止租約，系爭房屋內尚有被告之物品。被告有 將其承租套房的門鎖更換過，原告無法進入被告承租之套房 。原告並未阻止被告搬遷。被告尚未將系爭房屋騰空遷讓交 還原告。則終止租約前，原告依系爭租約，得請求被告給付 租金，終止租約後，原告得請求被告給付相當於租金之不當 得利。經扣抵被告給付押租金1萬5,000元後，原告依系爭租 約及不當得利法律關係，得請求被告給付6,500元【計算式 ：21,500元（110年2月15日至同年月7月14日合計積欠金額 ）－15,000元（押租金）＝6,500元】，及自110年7月15日起 至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告7,500元等語。 ㈢並聲明：如主文第一、二項所示。
二、被告則以：當初有約定要給被告去辦理租屋補助。被告有先 付押金15,000元及第一個月租金(1月15日到2月14日)8,000 元，原告沒有找被告500元。被告就第二個月（2月15日到3 月14日）租金支付3,500元(被告於2月28日匯款支付3,905元 ，包含支付1月到2月14日電費905元，及租金3,000元。加上 前1個月原告未退還被告的500元，等於被告第二個月租金付 了3,500元)。被告就第三個月（3月15日到4月14日）租金支 付3,500元(被告於3月16日匯款支付3,720元，包含支付租金 3,500元及2月15日到3月14日電費220元)。被告就第四個月 （4月15日到5月14日）租金支付3,500元(被告於4月15日匯 款支付4,145元，包含租金3,500元及3月15日到4月14日電費 645元）。被告就第五個月（5月15日到6月14日）租金支付5 ,500元(被告於5月15日匯款支付6,155元，包含支付租金5,5 00元及4月15日到5月14日的電費655元)。系爭房屋裡面還有 被告的物品，原告不讓被告進去搬。原告於110年5月8日將 大門磁扣消磁等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、 第821條定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人 得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內 不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金 之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約 。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個 月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租 賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。 經查：
⒈原告主張其為系爭房屋之共有人乙情，為被告所不爭執。 ⒉被告雖抗辯：原告當初有承諾要協助被告申請每月租約補助4 ,000元云云，惟為原告所否認，且綜觀租賃契約書並未針對 此事為約定（見本院卷第18至22頁），則被告就此有利於其 之事實，未能舉證以實其說，難認可採。另依被告所提出匯 款資料（見本院卷第111頁），及參酌被告所同意關於匯款 給付金額中支付租金之額度（見本院卷第104頁），可認被 告就第二個月至第四個月租金（110年2月15日至110年5月14 日），分別自行扣除4,000元，僅各給付3,500元，形同要求 原告負擔每月租金補助損失4,000元；就第五個月租金（110 年5月15日至110年6月14日），自行扣除2,000元，形同要求 原告負擔每月租金補助損失的一半2,000元，均屬無據。從 而，可認被告於110年6月3日前已有遲付租金，遲付金額為1 萬4,000元【計算式：（4,000×3）＋2,000＝14,000】。 ⒊基上，原告自得寄發110年6月3日之存證信函，定相當期限（ 5日）催告被告給付欠租（見本院卷第30至31頁）。經本院 當庭勘驗原告訴代所提出手機內與被告之對話及被告回傳照 片影像之紀錄，可認被告至遲於110年6月13日前收到上開11 0年6月3日催告信函，有勘驗筆錄可佐（見本院卷第105頁） 。參以被告應於每月15日給付租金，有系爭租約可佐（見本 院卷第18頁）。則被告於110年6月15日未依約給付租金7,50 0元，亦未於收受110年6月3日存證信函5日內給付欠租，則 被告於110年6月15日遲付租金之總額為2萬1,500元（計算式 ：7,500＋14,000＝21,500），已達2 個月之租額15,000元， 原告自得寄發110年6月15日存證信函終止租約（見本院卷第 23至26頁）。佐以被告於審理時自承：於110年7月29日收受 上開110年6月15日存證信函（見本院卷第104頁），可認系
爭租約至遲於110年7月29日終止。
⒋因此，系爭租約既已終止，被告即屬無權占用系爭房屋。從 而，原告依民法第821條準用民法第767條，請求被告將系爭 房屋返還原告及其他共有人全體，應屬有據。至於原告依民 法第455條租賃物返還請求權，僅得請求被告將系爭房屋遷 讓返還原告，尚無從請求返還予共有人全體，併此敘明。 ㈡按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字 第1631號判決意旨可參）。次按無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其 後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。另按無權占 有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀 念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 ⒈原告主張系爭房屋內尚有被告之物品，被告有將承租套房的 門鎖更換過，被告尚未將系爭房屋騰空遷讓交還原告等情， 為被告所不爭執，堪信為真。被告雖抗辯：原告於110年5月 8日、110年7月23日有將大門磁扣消磁，原告不讓被告進去 搬云云（見本院卷第104頁、第121頁），惟為原告所否認， 被告就此有利於其之事實，未能舉證以實其說，尚非可採。 ⒉原告為系爭租約之出租人，有系爭租約在卷可佐（見本院卷 第18頁）。因此，終止租約前，原告依系爭租約，得請求被 告給付租金；終止租約後，原告得請求被告給付相當於租金 之不當得利。從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係 ，請求被告給付原告6,500元（計算式：被告於110年7月14 日前積欠21,500元－押租金15,000元），及自110年7月15日 起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付原告7,500元，應 屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第821條、第767條、系爭租約、不當 得利之法律關係，聲明請求判決如主文第1項至第2項所示， 為有理由，應予准許。
五、本判決係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法 第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、本件訴訟費用額確定為1,550元（即裁判費1,550元，見本院 卷第52至53頁），依民事訴訟法第78條，命由被告負擔。中 華 民 國 110 年 11 月 30 日 臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 高士傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日 書記官 蔡伸蔚