臺灣高雄地方法院民事判決 110年度訴字第185號
原 告 陳奕涵
訴訟代理人 陳俊男
林芊慧
被 告 范劉貴元
范崇濂
兼訴訟代理 范富美
人
共 同 張清雄律師
訴訟代理人 曾本懿律師
陳宥廷律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110 年10月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市○Ｏ區○○段○○段000 地號土地，及高雄市○Ｏ區○○段○○段000 ○號建物，應予變價分割，賣得價金由兩造按附表應有部分欄所示之應有部分比例分配。訴訟費用由兩造按附表訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○Ｏ區○○段○○段000 地號土地（ 下稱系爭土地）及同段一小段490 建號建物（下稱系爭建物 ，門牌號碼高雄市○Ｏ區○○街00號）（權利範圍均全部， 下合稱系爭房地）為原告與被告范崇濂、范富美、范劉貴元 共有，應有部分比例各1/4 。兩造間就系爭房地並無分管協 議，或以契約約定不分割之期限，系爭房地亦無依物之使用 目的不能分割之情事，惟兩造不能達成分割協議，原告爰依 民法第823 條第1 項規定訴請判決分割。又系爭房地現由被 告出租予訴外人用以經營早餐店，因系爭房地僅有單一出入 口，使用上具不可分性，本件應以變價分割為適當等語。爰 依民法第824 條第2 項規定之規定，提起本件訴訟，並聲明 ：請准兩造就共有系爭房地准予變價分割，賣得金額由兩造 各按應有部分比例分配。
二、被告答辯：伊等不同意變價分割，原告向訴外人即被告范劉 貴元之子甲ＯＯ購買系爭房地持分1/4 時，被告3 人未收到 優先購買通知，已違反土地法第34條之1 、土地登記規則第 97條規定，致被告喪失優先購買權利。伊等願意維持共有關 係，以找補原告，並出價新臺幣（下同）200 萬元向原告購 買其持分1/4 ，但原告需清償其民間抵押債務並塗銷抵押權 設定登記等語，被告范劉貴元另補充：伊想保留土地等語置
辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。上開規定旨在消滅 物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。是除非因物之使 用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限，否則各共有人 得隨時請求分割共有物。查系爭房地為兩造共有，應有部分 如附表所示，有系爭房地之公務用謄本在卷可稽（雄司調第 113 至119 頁）。系爭房地未定有分管契約及不分割協議， 亦無使用目的無法分割之情形，為兩造所不爭執（本院卷第 審訴卷第54、134 頁），卷查亦無分管契約及不分割協議、 使用目的無法分割之具體事證，原告訴請裁判分割系爭房地 ，於法並無不合，應予准許。
㈡次按土地法第34條之1 第4 項及土地登記規則第97條固明定 ，共有人出賣其共有土地或建築改良物之應有部分時，他共 有人得以同一價格共同或單獨優先承購，及應附具出賣人之 切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄 其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣，於登 記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限 內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條 件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。惟依土地法第34 條之1 執行要點第11點第5 款規定，土地法第34條之1 第4 項所定之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將 其應有部分之所有權出售與他人，並已為權利變更登記時， 他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償 。是以原告受讓系爭房地應有部分，縱令出讓人即甲ＯＯ出 售應有部分時漏未通知被告優先承買，因優先承買權屬債權 性質，並不影響甲ＯＯ與原告間買賣之效力，故原告既已取 得系爭房地應有部分，即有權訴請分割共有之不動產，堪以 認定。
㈢又按分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割時 ，除因使用目的不能分割，或部分共有人仍願維持共有關係 ，應就該部分不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外 ，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年度台上 字第1831號判決意旨參照）；法院裁判分割共有物，定其分 配，應兼顧全體共有人之利益，斟酌各共有人之利害關係並 共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用決之（最高法院 84年度台上字第1538號判決意旨參照）；分割共有物固不受 分管契約之拘束，惟仍宜儘量依各共有人使用現狀定分割方
法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割 斟酌之一種原則（最高法院82年台上字第1990號判決意旨參 照）。是裁判分割共有物，必須以原物分割為原則，兼顧各 共有人使用現況及利益平衡，酌留通路，務使共有物之經濟 效用於分割後，獲得最大之效益，並使受到不利益之共有人 獲得金錢補償，且須原物分配有困難時，始予變賣，而以價 金分配於各共有人，此為本院就分割共有物事件所採取之立 場。
㈣經查，經本院前往系爭房地進行勘驗後，勘驗結果略以：系 爭建物為三樓鋼筋混凝土磚造建物，四樓有增建，只有一樓 對外出入口，出入口鄰ＯＯ街，建物內只有一樓梯上下，現 況一樓由被告出租第三人經營早餐店等情，且系爭房地於本 件最後言詞辯論期日時已淨空，一樓已結束出租等情，為兩 造不爭執外，並有卷附勘驗筆錄可稽（本院卷第69至81、 132至133頁）。而系爭建物加計增建部分之總面積共219.15 公尺（見建物登記謄本及卷內複丈成果圖），若以原物分配 方式進行分割，則依各共有人持份比例換算面積後，各共有 人個人獲分配之建物面積為54.78平方公尺，因第一至第三 層之面積各約為64平方公尺、第四層為25.34平方公尺，將 使分得第四層之共有人需與其他共有人繼續使用同一樓層， 且第二至四層上下樓時均須穿越其他各樓層之私人空間，徒 增法律關係複雜；若改以兩造各自應有比例將系爭建物作縱 向左右切割，則共有人各樓層可分得第一至第三層之使用面 積僅有近16平方公尺（計算式：64.59×1/4），第四層之使 用面則為6.3平方公尺（計算式：25.34×1/4），不僅狹小 難供居住使用，且既有之管線、電路、排水系統等亦無法滿 足分割後個別住戶之使用，不僅影響該建物於分割後之使用 效益，亦會大大減損其分割後建物之價值，是亦不適宜將系 爭建物為原物分割。又系爭土地既為系爭建物之基地，即需 配合建物之使用情形，始能發揮其土地之利用效益，是建物 既不適宜以原物分割予兩造，則系爭土地亦然。又被告3人 固稱願維持共有系爭房地之關係，依鑑價報告找補 2,351,217元予原告等語，原告稱鑑價報告之估價金額過低 ，若依照估價的方式，伊也可以購買被告之持分等語，經審 酌被告稱系爭建物是專門出租用，並非居住在此處等語（本 院卷第133頁），則被告對系爭建物之依存度不高，亦未敘 明有何因共有人之利益或其他必要情形，必須繼續維持共有 狀態之原因，且分割後如仍維持數人所共有，實有違裁判分 割共有物旨在消滅共有狀態避免法律關係日趨複雜之精神， 難認被告主張之分割方案為可採。而原告於109年8月14日間
因買賣原因移轉登記取得系爭房地之持分後，隨即於同年9 月7日提起本件訴訟，可見其目的在取得系爭房地持分之市 場價格，並無取得系爭房地全部所有權之意。參以系爭房地 倘透過變價分割方式，原共有人即兩造皆可應買，亦屬良性 公平競價，在自由市場競爭出價下，設若變價之價格高，兩 造所受分配之金額隨之增加，反較有利於各共有人。參以民 法第824條第7項之規定，已增訂變價分配時，共有人有依相 同條件優先承買之權，倘兩造仍欲取得系爭房地加以利用， 亦得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，如此 亦非無取得系爭房地全部產權之機會。準此，經審酌系爭房 地面積、建物及土地利用效益及兩造利益等情，如採行原物 分割方式，將減低系爭房地價值及利用效益，故以變價後按 兩造如附表所示之應分得價金比例分配價金，應屬最妥適之 分割方法。
四、綜上所述，本院審酌系爭房地之面積、客觀情狀、經濟價值 及各共有人之意願等一切情狀，認本件應採變價分割之方式 ，方能兼顧各共有人之利益，及維護系爭房地之最高經濟價 值。從而，原告主張系爭房地應採行變價分割之方式，並將 賣得價金按兩造之應有部分比例予以分配，應屬可採，爰判 決如主文第1 項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斜酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
六、另按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出 質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參 加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加 。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第88 1 條第1 項、第2 項或第899 條第1 項規定，民法第824 條 之1 第2 項、第3 項分別定有明文。查，系爭房地上有權利 人曾榮俊以原告就系爭房地之持分設定普通抵押權，有系爭 房地登記謄本在卷可證（雄司調卷35至41頁）。本院已依職 權對權利人曾榮俊告知訴訟（本院卷35頁），惟其未依民事 訴訟法第59條規定提出參加書狀表明參加訴訟，則權利人曾 榮俊就原告所得分配之價金，應依民法第824 條之1 準用同 法第881 條第1 項、第2 項辦理之，附此指明。 七、末按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯 失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部， 民事訴訟法第80條之1 設有規定。本件為共有物分割事件， 在性質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無
不同，故由敗訴之一造負擔全部費用，顯有失公平，是本院 酌量兩造之情形，認訴訟費用宜由兩造各按其應有部分之比 例負擔為當，爰判決訴訟費用之分擔如主文第2 項所示。八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第80條之1 、85條第1 項。中 華 民 國 110 年 11 月 18 日
民事第五庭法 官 李莉玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 11 月 18 日
書記官 王珮樺
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│附表： │
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│共有人 │應有部分 │訴訟費用負擔比例│
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│陳奕涵 │4分之1 │4分之1 │
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│范劉貴元 │4分之1 │4分之1 │
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│范崇濂 │4分之1 │4分之1 │
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│范富美 │4分之1 │4分之1 │
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