臺灣高雄地方法院民事判決 110年度簡上字第93號
上 訴 人 林應專
被 上訴人 蘇于芬
訴訟代理人 耿子翔
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國110 年2 月19
日本院高雄簡易庭109 年度雄簡字第938 號第一審判決提起上訴
，上訴人並為訴之變更及追加，本院於110 年10月20日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴及變更、追加之訴及假執行之聲請均駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但請求之基礎事實同一者者，不在此限。民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款分別定有明文。上開規定 於簡易訴訟程序第二審上訴程序均準用之，同法第436 條之 1 第3 項亦有明定。上訴人於原審中主張被上訴人應依與訴 外人即上訴人之父林景元間之租賃關係，返還房屋、給付租 金及違約金，訴之聲明為如事實及理由第貳、一部分所示； 嗣於第二審訴訟程序，除原本之租賃關係外，另追加民法第 821 條、第179 條為請求權基礎，並將上開聲明變更、追加 為如事實及理由第貳、三部份所示。經核其追加之訴，與原 起訴之基礎事實同一，揆諸前開規定，自應准許。貳、實體事項：
一、上訴人起訴主張：
於民國104 年3 月20日，林景元經由訴外人中信房屋仲介公 司業務員王詅之媒介，將登記在訴外人即林景元配偶林王素 遲名下之門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號1 、2 樓房 屋（下稱系爭房屋，系爭房屋自75年起即為林景元管理使用 收益）出租予與被上訴人。兩人並簽訂租賃契約（下稱甲租 約），約定租賃期間自104 年5 月1 日至109 年4 月30日止 ，林景元並於104 年3 月22日前後點交，供被上訴人經營小 蘇蘇餐廳提早裝潢、整修。又被上訴人為取得房屋稅單以辦 理小蘇蘇餐廳營業地址遷址登記，於同年7 月間另與訴外人 即林王素遲之代理人林應慧針對系爭房屋簽立另一無點交、 不能點交之2 年期租賃契約（下稱乙租約），被上訴人並向 林景元主張其依據甲租約第7 條約定終止租約，且自104 年 8 月1 日起即拒絕給付租金予林景元，然被上訴人卻仍占有 使用系爭房屋迄今。而林景元與被上訴人間有關甲租約之爭
執，業經臺灣橋頭地方法院以104 年度鳳簡字第795 號、 106 年度簡上字第136 號判決（下稱甲案）確認甲租約於 104 年7 月間已為法定終止，出租人林景元不得請求被告給 付租金，復經本院107 年度訴字第640 號、臺灣高等法院高 雄分院108 年度上字第357 號判決（下稱乙案）認定被上訴 人已依甲租約第7 條約定法定終止租約，出租人林景元不得 請求被上訴人給付不給付租金之懲罰性違約金。從而，甲租 約既於104 年7 月終止，出租人林景元自得主張民法第455 條之租賃物返還請求權，請求被上訴人於104 年8 月1 日返 還系爭房屋；又依林景元與林王素遲間於89年2 月20日家庭 財務協議書第參條約定，系爭房屋之租金應歸林景元，且依 訴外人即共同購買系爭房屋及坐落土地之共有人陳風春於本 院104 年度重訴字第223 號事件具結證述內容，系爭房屋係 由林景元出資購買並登記在林王素遲名下，管理使用收益權 人為林景元，依甲租約第2 條約定，租金以1 個月為計算單 位，每月租金新臺幣（下同）1 萬5,000 元，租金每3 個月 付1 次，於第2 個月該月15日後5 日內給付，被上訴人未返 還系爭房屋前，即應依約給付租金及利息；另甲租約既經終 止，被上訴人未於104 年8 月1 日返還系爭房屋，即違反甲 租約第6 條約定，應給付懲罰性違約金50萬元，上訴人復於 109 年3 月2 日寄發存證信函再一次請求被上訴人返還系爭 房屋，被上訴人仍未返還，應給付第二次懲罰性違約金50萬 元，違約金利息亦應自104 年8 月1 日起算。此外，上開關 於甲租約之權利（下稱系爭債權）業經林景元讓與上訴人。 為此，爰依甲租約第1 、2 、3 、4 、6 、7 條約定及民法 第455 條規定提起本件訴訟等語。並聲明為： ㈠被上訴人應返還系爭房屋。
㈡被上訴人應自104 年8 月1 日起每3 個月一期給付上訴人4 萬5,000 元，及自各該期第2 個月15日起至給付日止以週年 利率百分之5 計算之利息。
㈢被上訴人應給付原告100 萬元及自104 年8 月1 日起至給付 日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：
被上訴人與林景元間之甲租約經甲、乙案判決認定業已終止 ，上訴人即無請求被上訴人給付租金之權利，是上訴人再依 甲租約向被上訴人有所請求，洵屬無據；又被上訴人占有使 用系爭房屋之合法權源，並非基於甲租約，而係被上訴人與 林王素遲簽訂之乙租約，且被上訴人目前仍按乙租約繼續履 行給付租金之義務，被上訴人即非無權占有；另上訴人主張
被上訴人應給付違約金乙事，更經乙案判決而有一事不再理 之情形等語置辯。並聲明：上訴人之訴及假執行之聲請均駁 回。
三、嗣原審審理後，為上訴人全部敗訴之判決。上訴人對原審判 決不服，提起上訴，並變更上訴聲明為：
㈠先位上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應返還系爭房屋予上訴人或全體共有人。 ⒊被上訴人應自106 年8 月1 日起按月給付上訴人1 萬5,000 元，及各該次月1 日起計算之百分之5 之年息。 ⒋被上訴人應給付懲罰性違約賠償金100 萬元，及自起訴狀送 達翌日起至給付日止之百分之5 法定年息。
⒌上訴人願供擔保以為假執行。
㈡備位上訴之聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應返還系爭房屋予全體共有人。
⒊被上訴人應自106 年8 月1 日起按月給付上訴人1 萬5,000 元，及各該次月1 日起計算之百分之5 之年息。 ⒋被上訴人應自106 年8 月1 日起至給付日止，按月給付上訴 人7 萬5,000 元，及各該次月1 日起計算之百分之5 之年息 。
⒌上訴人願供擔保以為假執行。
（上訴人追加第二備位上訴之聲明，因追加被告林應昇、林 應然、林應華、林應慧不同意而不合法，經本院另於110 年 11月13日以裁定駁回上訴人此部分之上訴）。四、經查：
㈠林景元與林王素遲為夫妻，系爭房屋於104 年11月4 日前為 林王素遲與陳重仁所共有，應有部分各1/2 。而林景元與被 上訴人於104 年3 月20日就系爭房屋簽訂甲租約，約定租期 自104 年5 月1 日至109 年4 月30日止，租金每月1 萬5,00 0 元，押金3 萬元，租金每3 月一付。嗣林王素遲與被上訴 人於104 年7 月17日就系爭房屋1 、2 樓簽訂乙租約，約定 租期自104 年8 月1 日起至106 年7 月31日止，租金每月1 萬5,000 元，押租保證金3 萬元。被上訴人已依乙租約將自 104 年8 月1 日起至106 年7 月31日止之租金共計36萬元匯 入林王素遲開立於合作金庫鳳松分行5735-765-987804 號之 帳戶，另於簽約時將押租保證金交予林應慧，林應慧已轉交 林王素遲。嗣林王素遲於104 年11月5 日死亡，其法定繼承 人為配偶林景元、五子林應專、林應昇、林應然、林應華、 林應慧，均未拋棄繼承，林王素遲之遺產目前尚未分割完畢
等節，分別經林景元與被上訴人於甲案、乙案審理中不爭執 ，有上開判決各1 份在卷可稽（參見原審卷第41至42、56頁 ），是此部分事實堪信為真。而林景元前與被上訴人間之甲 租約業於104 年7 月間合法終止等情，亦經上開判決認定在 案，且為兩造所引用，自堪認屬實，合先敘明。 ㈡先位上訴聲明部分：
⒈上訴人雖主張林景元為系爭房屋之管理使用收益權人，其與 被上訴人具有甲租約法律關係，而甲租約既經終止，依民法 第455 條前段規定，被上訴人自須返還系爭房屋予受讓林景 元系爭債權之上訴人等節。惟查，系爭房屋係林王素遲和陳 重仁所共有，林景元並無系爭房屋所有權，則林王素遲於林 景元與被上訴人間甲租約終止後，即與被上訴人訂立乙租約 並為收取租金等行為，顯係基於自己為所有權人之身分而對 系爭房屋為使用收益行為，其自須收回林景元對系爭房屋之 占有，始得將系爭房屋之占有移轉交付給被上訴人，以履行 乙租約之義務。然因系爭房屋斯時仍在被上訴人占有中，是 林王素遲僅需依民法第946 條、第761 條第1 項後段規定， 簡易移轉系爭房屋之占有予被上訴人即可。準此，被上訴人 於甲租約終止後，係依據其與林王素遲之乙租約關係，以上 開簡易移轉方式而合法占有使用系爭房屋。林景元和被上訴 人之甲租約既已終止，且林王素遲已將系爭房屋之占有移轉 給被上訴人，於法律關係上，被上訴人已未占有林景元之出 租物；而林景元亦無系爭房屋之合法占有權限，則上訴人主 張其依據受讓取得系爭債權之權限，依民法第455 條前段規 定，請求被上訴人返還系爭房屋予上訴人，又依據甲租約之 法律關係，請求被上訴人按月給付相當於租金之1 萬5,000 元不當得利之本息、違約金，均無所據，應予駁回。至林景 元與林王素遲雖於89年2 月20日，簽立系爭協議書約定租金 及債務之分配，並約定其中系爭房屋之租金約定歸林景元， 有上訴人提出之家庭財務協議書1 份附卷可考（參見本院簡 上字卷第71頁）。惟查，該協議書僅係約定系爭房屋之租金 歸屬林景元，並無約定林景元具有系爭房屋之占有使用權， 是林景元自不得依據該協議書向林王素遲主張其有權占有系 爭房屋，併予敘明。
⒉上訴人又主張其與林景元均係林王素遲繼承人，均為系爭房 屋之公同共有人，且繼受林王素遲與被上訴人之乙租約，而 乙租約已於106 年7 月31日到期，爰依民法第767 條、第82 1 條、第179 條規定，請求被上訴人返還系爭房屋予全體共 有人，以及按月給付相當於租金之1 萬5,000 元不當得利之 本息等節。惟按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿
時消滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益， 而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約 。民法第450 條第1 項、第451 條規定分別定有明文。所謂 不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期 內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之 方法為之（參見最高法院37年上字第8288號判例參照）。又 按共有土地之出租，屬共有物管理行為，依民法第820 條第 1 項規定，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有 部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二 者，其人數不予計算。該規定於公同共有亦有適用，民法第 828 條第2 項亦有明文。經查，乙租約期限雖於106 年7 月 31日到期，惟被上訴人於乙租約之租期屆滿，仍繼續使用系 爭房屋，並依乙租約約定支付租金之方式，繼續繳付租金迄 今，業據被上訴人於本院審理中陳述明確（參見本院簡上卷 第248 頁），核與林應慧、林應昇於甲案第二審審理中證述 相符（參見臺灣橋頭地方法院106 年度簡上字第136 號卷一 第195 頁），且有被上訴人提出之乙租約及其歷來匯款明細 、轉帳資料等件在卷可參（參見本院簡上卷第173 至205 頁 ），堪認被上訴人此部分所述為實。又查，林景元前係對林 王素遲之其餘繼承人以及被上訴人提出甲案訴訟，可察除上 訴人及林景元以外，林王素遲其餘繼承人至少於參與甲案審 理時，主觀上已知悉被上訴人仍繼續使用系爭房屋，惟其等 均未有反對之表示，僅上訴人及林景元反對被上訴人繼續承 租系爭房屋。參以林王素遲之繼承人包含上訴人、林景元等 共6 人，其等間並無就管理行為另以契約特別約定，又上訴 人與林景元反對繼續將系爭房屋出租予被上訴人之意見，亦 未符合民法第828 條第2 項準用第820 條第1 項規定，即未 取得公同共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，亦 無符合就公同共有物應有部分合計逾三分之二者，其人數不 予計算之情。準此，上訴人此部分反對之意見自不能代表全 體共有人。另依據林王素遲其餘4 位繼承人似均未有反對繼 續將系爭房屋出租予被上訴人之表示，已合於上開民法第82 0 條本文規定之多數決之要件，則被上訴人與林王素遲間之 乙租約關係，依民法第451 條規定，視為不定期限繼續契約 。因此，被上訴人與林王素遲之繼承人間應成立不定期租賃 ，應堪認定。被上訴人就系爭房屋對於林王素遲之繼承人而 言，即屬有權占有，從而，上訴人以其為系爭房屋之所有權 人林王素遲之繼承人地位，主張被上訴人無權占用為由，請 求被上訴人返還系爭房屋及給付相當於租金不當得利之本息 ，依上開規定，均於法無據，而無理由。
㈢備位上訴之聲明部分：
上訴人再主張繼受林王素遲與被上訴人之乙租約，而乙租約 已於106 年7 月31日到期，故依林王素遲與被上訴人之乙租 約到期後終止後之法律關係、民法第821 條規定，請求被上 訴人返還系爭房屋予全體共有人，並請求相當於不當得利之 租金本息、違約金等節。然查，被上訴人與林王素遲之繼承 人間成立不定期租賃法律關係，已如前述，乙租約既仍未終 止，則上訴人此部分請求亦無理由。
五、綜上所述，林景元和被上訴人之甲租約既已終止，且林王素 遲亦將系爭房屋簡易移轉交付予被上訴人使用，被上訴人即 係因乙租約法律關係而占有系爭房屋，其於法律上即無占有 林景元之出租物之行為，而林景元已無系爭房屋之合法占有 權限，自不得再請求被上訴人將系爭房屋返還予其。且被上 訴人和林王素遲之繼承人間亦成立不定期之租賃契約關係， 被上訴人占有系爭房屋既具有合法權源，即非屬無權占有， 均如上述。從而，上訴人主張先位依民法第455 條前段、第 767 條、第821 條、第179 條及林景元與被上訴人間之甲租 約法律關係，請求被上訴人返還系爭房屋予上訴人或全體共 有人，及按月給付1 萬5,000 元之本息，以及給付100 萬元 之本息；備位則依林王素遲與被上訴人之乙租約到期後終止 後之法律關係、民法第821 條規定，請求被上訴人返還系爭 房屋予全體共有人，並請求按月給付上訴人1 萬5,000 元之 本息，以及自106 年8 月1 日起至給付日止，按月給付上訴 人7 萬5,000 元之本息，均為無理由，均應予駁回。原審為 上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回其上訴。至上訴人於本院所為追加之訴，同為無理由，亦 應予駁回。又本件一經判決即告確定，本無宣告假執行之必 要，上訴人之訴復無理由，故併予駁回假執行之聲請。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
民事第三庭 審判長 法 官 高瑞聰
法 官 林家伃
法 官 黃姿育
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
書記官 陳亭妤