履行契約等
臺灣高等法院 高雄分院(民事),上字,110年度,238號
KSHV,110,上,238,20211124,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　110年度上字第238號
上　訴　人　倪俊賢　
訴訟代理人　吳淑靜律師
被　上訴人　蘇敬倫　

上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國110 年
7 月28日臺灣高雄地方法院109 年度訴字第725 號第一審判決提
起上訴，本院於110 年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決命上訴人給付之金額超過新臺幣壹佰參拾貳萬元本息部分，及訴訟費用之裁判廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一（確定部分除外）、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之八十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造透過太禾不動產仲介股份有限公司 （下稱太禾公司）之仲介，上訴人於民國108 年11月17日將 其所有如原審判決附表所示不動產（下稱系爭房屋），以新 臺幣（下同）676 萬元售予被上訴人，並簽訂不動產買賣契 約書。嗣被上訴人於108 年11月18日、20日將合計88萬元存 入履約保證信託專戶，作為買賣價金之交付，詎上訴人違約 不賣，被上訴人請求履約未果後，被上訴人以109 年10月13 日民事書狀表示依買賣契約第12條第3 項解除買賣契約，該 書狀於同年月19日至11月2 日間送達上訴人，買賣契約業經 解除，上訴人應依買賣契約第12條第3 項返還買賣價金88萬 元，及給付違約金88萬元，爰依解除契約之法律關係、買賣 契約第12條第3 項起訴，聲明︰上訴人應給付被上訴人176 萬元，及其中88萬元（已付價金）自109 年11月11日起至清 償日止，按週年利率5 % 計算之法定遲延利息。二、上訴人則以：上訴人與訴外人李豪為軍中同僚，系爭房屋委 由李豪出租多年，上訴人有意出售，遂於108 年11月13日與 李豪任職之太禾公司簽訂專任委託銷售契約書（下稱委託書 ）。然李豪未依委託書第7 條第2 項約定提供近三個月鄰近 不動產之成交行情供上訴人參考，復謊稱該大樓這幾年沒什 麼漲，成交行情在每坪16萬元至18萬元之間，賣壓很重等語 ，致上訴人低估房屋價值，僅以738 萬元委託銷售。且簽約 20餘分鐘後，李豪又勸上訴人降低售價，故上訴人於同日再 簽訂委託事項變更契約書調降售價，變更為「上訴人實拿為 650 萬元，超出部分為太禾公司服務費，超出4 ﹪則退還上



訴人」。兩造嗣於108 年11月17日至太禾公司洽談，被上訴 人出價至676 萬元後，李豪即向上訴人表示已談到實拿650 萬元之委託銷售價格，可簽訂買賣契約，但上訴人認為此一 價格過低而拒絕，李豪竟當場以若不簽約須賠償違約金等語 脅迫上訴人，上訴人因而以每坪16萬元之低價出售，簽約時 李豪始將附近大樓之實價登錄資料交予上訴人閱覽、簽名， 事後上訴人經友人告知，發現系爭房屋因自強陸橋拆除、臺 鐵正義站通車，價格看漲，李豪未如實揭露108 年8 月至11 月間成交行情為每坪16.6萬元至19.6萬元間，若上訴人知悉 真實行情，絕無可能以676 萬元即每坪16萬元出售，故上訴 人出售係意思表示內容錯誤，且係受李豪詐欺、脅迫所致。 又被上訴人與李豪同為永慶房屋集團之仲介人員，彼此熟識 ，且買賣過程有諸多違反交易常情之異狀，本件應係被上訴 人與李豪勾串，推由李豪先以各種話術壓低上訴人之委託銷 售價格，再由被上訴人出面購買，上訴人自得依民法第88條 、第92條第1 項前段撤銷出賣之意思表示。買賣契約既於10 9 年6 月23日經上訴人撤銷而溯及無效，被上訴人自不得再 依買賣契約第12條第3 項，解除買賣契約及請求違約金，上 訴人僅須返還已付之88萬元。又縱認上訴人未合法撤銷出賣 之意思表示，被上訴人解除契約時，兩造僅至簽約階段，依 買賣契約第4 條第1 項約定，被上訴人僅須支付簽約款68萬 元，被上訴人卻自行支付88萬元，其超額給付20萬元為上訴 人所無法事先預知，事後亦難以阻止上訴人之行為，違約金 自應以68萬元為計算基礎，超過20萬元部分不應計入。又買 賣契約第12條第3 項約定之違約金，屬賠償總額預定性質之 違約金，被上訴人未說明受有損害，其請求88萬元之違約金 顯然過高，應予酌減等語，資為抗辯。
三、原審判決命上訴人應給付被上訴人156 萬元，及其中88萬元 自109 年11月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 利息，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就原審判命其給付部 分不服，求將原判決不利於上訴人部分廢棄，駁回被上訴人 在第一審之訴；被上訴人則請求駁回上訴（被上訴人就其請 求被駁回部分未上訴）。
四、不爭執事項：
㈠兩造透過太禾公司之仲介，於108 年11月17日簽訂買賣契約 ，約定上訴人將系爭房屋以676 萬元售予被上訴人；系爭房 屋（專有部分加計共有部分）總面積為42.02 坪，每坪售價 160,876 元。
㈡被上訴人於108 年11月18日、20日共將88萬元存入履約保證 信託專戶，作為買賣價金之交付。




㈢買賣契約第12條第3 項約定，若上訴人毀約不賣或給付不能 或不為給付或有其他違約情事，被上訴人除得解除買賣契約 外，上訴人應於被上訴人通知解約日起3 日內，立即將所收 款項如數返還被上訴人，並於解約日起10日內另交付原所收 款項計算之金額予被上訴人，以為違約損害賠償。 ㈣上訴人於108 年11月25日寄發（原證2 ）存證信函予被上訴 人及太禾公司，表示依民法第88條、第92條向被上訴人及太 禾公司撤銷出賣之意思表示，並於108 年11月29日送達被上 訴人；復於109 年6 月22日寄送（被證7 ）存證信函予被上 訴人及太禾公司，表示因遭李豪欺瞞、脅迫、意思表示錯誤 而與被上訴人簽訂買賣契約，依民法第88條、第92條，撤銷 買賣之意思表示，該存證信函上訴人寄送到被上訴人在買賣 契約上所載三民區北安街36之4 號地址，雖然之後招領逾期 被退回，但兩造同意依買賣契約第13條第5 項所約，於109 年6 月23日生送達效力。
㈤被上訴人於108 年12月3 日寄送（被證2 ）存證信函予上訴 人，並已送達上訴人。被上訴人以109 年10月13日民事書狀 表示依買賣契約第12條第3 項解除買賣契約，該書狀於109 年10月19日至109 年11月2 日間某日送達上訴人。 ㈥太禾公司負責賣方之仲介人員為李豪，買方之仲介人員為陳 品宏。
㈦被證1 為上訴人與李豪於108 年11月間、簽訂買賣契約之前 之LINE對話。
㈧上訴人於108 年11月13日與太禾公司簽訂委託書，委託太禾 公司仲介銷售系爭房屋，約定售價為738 萬元，並以成交價 額4 ﹪為仲介服務報酬，當天上訴人因李豪勸說降低委託銷 售價格，而於同日再與太禾公司簽訂委託事項變更契約書， 將委託銷售價格下修為上訴人實拿為650 萬元，超出部分為 太禾公司服務費，超出4 ﹪則退還上訴人。
㈨李豪於108 年11月17日約兩造至太禾公司議價，當日即簽訂 買賣契約。當天被證4 之系爭房屋附近大樓之實價登錄資有 交予兩造閱覽、簽名。
㈩被證29為上訴人與李豪之LINE對話。
五、本院判斷：
㈠上訴以受詐欺、脅迫而簽訂買賣契約為由，撤銷其出賣之意 思表示，是否有據。
⒈按民法第92條所規定因被詐欺而為意思表示者，係指對於表 意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其 為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。 該不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實



與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷。又所謂因 被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之 言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言 。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就 其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。詐欺係由第三人 所為者，表意人並應就相對人明知或可得而知詐欺情事，負 舉證責任。上訴人主張遭李豪詐欺而簽立買賣契約，無非以 李豪未提供上訴人悅讀水世紀大樓於108 年8 至11月之成交 行情資料，卻向其謊稱該大樓近幾年沒什麼漲，實價登錄約 為每坪16-18 萬元、賣壓很大，591 開出來賣的就有23間， 扣除重覆的，應該還有10間以上同時期在賣，勸說上訴人降 低委託銷售價格至實拿650 萬元，導致上訴人錯誤低估系爭 房屋之市價，而同意以每坪16萬876 元、低於實價登錄價格 及市場行情之676 萬元（每坪16萬876 元）出售云云。經查 ，主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不 動產成交資訊後，因需就申報資料內容進行篩選，必要時確 認申報資料之真實性及合理性，並剔除過高或過低之交易行 情，故仍需約一段時間方可查詢，完成實價登錄的不動產交 易資料，大約於1 個半月至2 個月後開放對外查詢（原審卷 第111 頁「實價登錄之常見問答」），即實價登錄系統揭露 土地及建物之成交資訊與市場即時行情，約有1.5 個月至2 個月之時間落差，則上訴人於108 年11月13日與太禾公司簽 訂委託書及兩造於108 年11月17日簽訂買賣契約時，實價登 錄應僅更新至108 年9 月（非整個9 月份）之成交資訊，則 上訴人要求簽署委託書時，李豪應提出斯時至11月之交易行 情，已非可取。又兩造簽約時，交予兩造閱覽、簽名之系爭 房屋所在及附近大樓108 年7 、8 月之實價登錄資料，所載 單價為每坪10.4萬元至18.9萬元（原審訴字卷一第49頁）， 依永慶房仲網之實價登錄統計資料，悅讀水世紀大樓於107 年10月至108 年9 月間，1 樓店面以外之房屋每坪單價為10 .8萬至18.4萬元（原審訴字卷一第169 至170 頁），即當時 已揭露之悅讀水世紀大樓每坪最高價為18萬多元。系爭房屋 為6 樓之中低樓層，與房屋所在中高大樓之及各房屋屋況、 面向、格局本即非同，且房地產價值之高低及漲跌，影響每 坪售價之因素甚多，買賣雙方之談判能力、市場需求、政府 政策、房屋本身條件（如樓層、車位、內部裝潢新舊、屋況 ）等等外，及前述之樓層高低與面向、裝潢等皆存在價差， 尤其景觀、視野不同時，存在價差更大，本即不能概而論， 否則即無自由交易市場之機制可言。則李豪於108 年11月6 日與上訴人之LINE對話中，告知上訴人：實價登錄大概16-1



8 ，每坪18萬元是高樓層，中間樓層開價19萬上下，成交大 概17等語（原審訴字卷二第158 至160 頁），李豪所告知之 房價行情，與實價登錄資料之成交價格並未故為出入，要無 明顯低於市場行情可言，上訴人主張李豪刻意隱匿成交行情 而告知不實之成交價格，致上訴人誤判房屋之價格，以低於 市價之價格委託銷售，已屬無稽。且悅讀水世紀大樓總戶數 約349 戶，109 年9 月之前五年內共有74筆實價登錄，兩造 買賣之108 當年，更高達21筆實價登錄資料（訴字卷一第16 8 至169 頁），李豪對上訴人表示：現在這棟賣壓很大，59 1 開出來賣的有23間，扣除重複的，應該還有10間以上同時 期在賣諸語（訴字卷二第159 頁）等表示，亦無不實之可言 。則上訴人主張其本於李豪之告知而與大禾公司約定委託銷 售價格，進而同意與被上訴人簽訂買賣契約，要不能認係被 詐欺。
⒉上訴人雖主張：李豪未告知房屋因自強路陸橋拆除、正義車 站通車，未來行情看漲云云。然陸橋拆除等情，此些均係簽 署委託書前即已完工而顯著之既存事實，且為媒體所報導， 並非特定人始得知悉，觀諸上訴人與李豪之LINE對話記錄， 上訴人於108 年11月13日（簽委託書前）曾到悅讀水世紀大 樓與房客進行系爭房屋退租點交程序（訴字卷第164 至165 頁），亦知大樓旁之自強陸橋已拆除，並非李豪隱匿或示以 不實之資訊所致，且事實上亦難隱匿上該資訊公開已久之事 實。上訴人以被詐欺為由，撤銷房屋出賣之表示，非屬有據 。
⒊上訴人就如何得知受李豪詐欺，係陳稱：簽約後我回到房屋 所在的社區，鄰居知道我要賣房子，有帶我走社區周邊，跟 我說這邊房價其實很高，很有競爭力，是會上漲的，也帶我 看社區公告欄，我才知道我被誆騙了。我最主要是看到李豪 之前跟我簽約的時候說會幫我努力，卻跟當天買賣房屋的行 為不符，再加上我聽我朋友說該房屋是有競爭力的，我也有 把當天買賣房屋的過程中不舒服的心情結合在一起，我才認 為我自己被騙。朋友跟我分析，如果房屋真的只有676 萬元 ，賣了就認了沒辦法，但別人在網路上也有看到一些他買了 這個房子不是要自住，是要高價去賣的狀況下，我才覺得這 個房子不只676 萬元。當天朋友帶我去看水世紀的公告欄時 ，有看到售屋訊息，跟系爭房屋相同規格開價898 萬元、99 6 萬元，跟我的開價差很多，我是受到李豪的矇騙才會開那 麼低，如果沒有受到李豪的矇騙我開出的價格就不會落差那 麼大云云（訴字卷二第45至46頁），可知上訴人自覺受騙， 係聽聞鄰居對房屋將來之上漲預期，復見系爭房屋所在大樓



其他售屋廣告之開價，始認為當初售價過低，而生心反悔。 然而其鄰人對房價之評估、售屋廣告之開價、上訴人提出之 新聞報導，究非實際之買賣，上訴人徒以他人對房價之評估 、售屋廣告之「開價」，據以主張李豪告知之房價過低，自 非可取。至上訴人主張被上訴人並未結婚，李豪卻對上訴人 謊稱是一對夫妻要買屋，該情對於上訴人是否受詐欺因而陷 於錯誤，並無相當因果關係，不足為上訴人受詐欺之論據。 被上訴人短時間內決定購買系爭房屋，亦可能係其身為房屋 仲介人員，對於房屋之選購有其專業、經驗，不能執此推斷 其係與李豪共謀詐欺。上訴人所稱其簽訂委託書當天，李豪 即要求壓低委託銷售價格，未如一般仲介先試賣數日，賣不 出去才商談降價乙節，據證人李豪證述：銷售委託書上面的 委託銷售價格738 萬元是我跟上訴人討論出來的開價，開價 跟底價會分開寫，開價是有讓買方出價的空間，底價是比較 私密的，所以會另外寫一張底價的，底價是寫在委託事項變 更契約書，委託事項變更契約書上的實拿650 萬元，就是上 訴人與太禾公司約定的底價（訴字卷二第60至61頁），可見 上訴人所稱「簽訂委託書當天即被要求壓低委託銷售價格」 ，應係依一般房屋仲介銷售慣例，另行書面約定委託銷售底 價之行舉。上訴人執此謂李豪之行徑異於一般房屋仲介，而 屬詐術云云，難認有據。
⒋上訴人主張受李豪詐欺，依民法第92條第1 項但書規定，須 證明被上訴人明知或可得而知上訴人受詐欺，始得撤銷其意 思表示。然上訴人僅以被上訴人、李豪為房屋仲介人員，均 在永慶房產集團旗下加盟店任職，即主觀臆測渠等為同事而 熟識、有意思聯絡，然並未提出被上訴人簽約前與李豪有認 識、聯繫之證據。尤其永慶房屋仲介股份有限公司、台慶國 際股份有限公司之各加盟店間，係分屬不同法人，彼此於人 事、財務與經營管理各自獨立，且互不隸屬，有永慶房屋仲 介股份有限公司109 年12月9 日函、台慶國際股份有限公司 109 年12月10日函可考（訴字卷一第257 至259 頁），觀之 被上訴人、李豪之勞保投保單位從未相同（附在限制閱覽卷 ），被上訴人使用之行動電話門號於109 年5 月11日至12月 10日之通聯紀錄（上該限制閱覽卷），亦查無與李豪使用之 行動電話門號通聯之紀錄，並為上訴人所不爭執（訴字卷二 第77至78頁），是則上訴人主張被上訴人與李豪曾為熟識同 事，核屬無稽。而被上訴人雖為房屋仲介人員，然此身分並 非等同於明知或可得而知上訴人有受他人詐欺，此蓋因不動 產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環境及經濟機能等客 觀因素之影響，但最後仍係取決於當事人主觀上自由之意思



與判斷，賣方亦可能因急於出售或其他緣由而降低售價，況 買賣雙方彼此之利害關係對立，難以期待買方會告知不動產 價格低於市場行情之不利事實，是自不能執被上訴人熟悉房 價行情，因而推論被上訴人明知或可得而知上訴人之出價係 被詐欺而為。又被上訴人提出該房屋內部照片、主張上訴人 在台南永康區另有房屋，均係本案審理中所發生，且事實上 社會不乏一人有多房屋之情形，此該事實與待證事實無相當 因果關係，被上訴人、李豪在兩造發生買賣糾紛後，究有無 聯絡或接觸，均不能據而證明渠等於買賣契約前簽訂前即認 識且進而共謀，上訴人主張被上訴人係與李豪共謀詐欺上訴 人云云，不足採信。
⒌上訴人固主張被上訴人出價676 萬元後，上訴人原拒絕以此 價格出售，詎李豪竟以若不簽約須賠償違約金等語脅迫，上 訴人受脅迫始簽訂買賣契約云云。惟脅迫須為不法危害之言 語或舉動，使表意人心生恐怖，始足當之。委託書第8 條第 3 項第3 款約明：「乙方（按：指大禾公司）收受定金後， 因可歸責於甲方（按：指上訴人）之事由而不願或無法與乙 方所介紹之客戶簽立買賣契約時，視為乙方已完 成居間仲 介之義務，甲方仍應支付服務報酬，並應立即全額一次支付 予乙方」，該契約第6 條第2 項並有甲方得授權乙方於買方 出價達於委託價額，且承購條件與本委託相當或更有利於甲 方時，乙方無需再行通知甲方，即可全權代理收受定金之約 款（訴字卷一第45、46頁），委託書第6 條第2 項雖未勾選 甲方同意或不同意授權乙方收受定金，但李豪於108 年11月 15日即向上訴人表示收取5 萬元斡旋金，有該2 人LINE對話 可徵（訴字卷二第166 頁），足見上訴人已授權大禾公司收 取斡旋金，則李豪在被上訴人之出價已達銷售底價，見上訴 人拒絕以此已達銷售底價之金額售屋，告知上訴人如不簽約 則須支付違約金等語，乃係引述上該委託書所載上訴人仍須 支付服務報酬之約定，李豪上開引述委託書約款、法律效果 之言語，核屬善盡受任人之告知職責，不能認為構成對上訴 人之不法惡害告知，且衡情亦難認足以造成上訴人心生畏怖 ，且李豪所告知者充其量僅為金錢損失，與上訴人當時若同 意以676 萬元出售，可能蒙受之價格損失並無不同，遑論67 6 萬元之售價，與上訴人前於108 年11月15日得知欲與被上 訴人相約議價後，主動表示「我以16-16.5 萬這價錢去立最 低價錢吧」、「每坪16-16.5 萬」（訴字卷二第168 頁）， 所意欲之最低價格大致符合，未低於上訴人之期待，上訴人 係本於自由意志經比較、權衡拒絕出售與同意出售可能之金 錢損失後，同意簽訂買賣契約，不能認為係遭脅迫而為。從



而，上訴人主張得依民法第92條第1 項規定，撤銷其締約之 意思表示，並不生合法撤銷之效果。
㈡上訴人能否以意思表示錯誤為由，撤銷買賣契約出賣之意思 表示？
按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項固 定有明文。惟該規定係指意思表示之內容或表示行為有錯誤 者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。而表意人 若知其情事，即不為意思表示，係指表意人雖知表示行為之 客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂，亦即表示方 法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致。是該條所謂 錯誤，係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識 ，造成內心之效果意思與外部之表示行為不一致。至表意人 在其意思形成過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有 重要性之事實認識不正確，並非意思表示內容有錯誤，僅為 動機錯誤，除有民法第88條第2 項當事人之資格或物之性質 有誤，且為交易上認為重要，始可視為意思表示內容之錯誤 外，其餘動機錯誤若未表示於外部成為意思表示之內容，對 該意思表示之效力，並無影響。上訴人雖以其錯誤認知有義 務簽訂買賣契約，否則須支付違約金，因而以每坪僅16萬元 之低價出售，其若知悉系爭房屋之真實行情及未來行情看漲 ，絕無可能以676 萬元出售為由，主張其意思表示錯誤，主 張依民法第88條第1 項撤銷其出賣之意思表示。惟上訴人既 同意以676 萬元出售房屋，而簽訂買賣契約，顯見其對價額 所為之意思表示並無錯誤，而不動產交易價格會因屋況、屋 齡、環境，甚至買賣雙方個人主、客觀因素之不同而有差異 。上訴人究基於何種考量而決定以676 萬元價格出售系爭房 屋，此為其內心之動機意思，縱令其當時有錯估房屋價值， 或以為未簽訂買賣契約將有違約責任之情形，然此動機錯誤 並非民法第88條所定意思表示之內容、表示行為、當事人之 資格或物之性質錯誤，自不得依民法第88條第1 項規定撤銷 意思表示。是而上訴人主張依民法第88條撤銷其締約之意思 表示，並不生撤銷之效果。
㈢買賣契約是否經被上訴人合法解除？被上訴人請求上訴人返 還已支付之88萬元，及88萬元自109 年11月11日起至清償日 止，按週年利率5 % 計算之利息，有無理由？
⒈買賣契約第12條第3 項後段約定：若上訴人毀約不賣或給付 不能或不為給付或有其他違約情事，被上訴人除得解除買賣 契約外，上訴人應於被上訴人通知解約日起3 日內，立即將



所收款項如數返還被上訴人，並於解約日起10日內另交付原 所收款項計算之金額予被上訴人，以為違約損害賠償（審訴 卷第19頁）。兩造於108 年11月17日簽立買賣契約後，上訴 人即於108 年11月25日寄送存證信函予被上訴人及太禾公司 ，表示依民法第88條、第92條，撤銷出賣之意思表示，該存 證信函於108 年11月29日送達被上訴人，復於109 年6 月22 日寄送存證信函予被上訴人及太禾公司，表示因遭李豪欺瞞 、脅迫、意思表示錯誤，依民法第88條、第92條撤銷買賣之 意思表示，該存證信函寄送到被上訴人在契約書所載之三民 區北安街36之4 號地址，兩造並同意於109 年6 月23日生送 達效力等情，為兩造所不爭執，並有各該存證信函可憑（審 訴卷第35至37頁、訴字卷一第59至60頁），即上訴人數度明 示拒絕履約不賣，然因系爭買賣契約為有效，並無得撤銷之 原因，已如前述，上訴人毀約不賣，則被上訴人依買賣契約 第12條第3 項後段約定，得據以解除買賣契約，被上訴人以 109 年10月13日民事補正狀向上訴人表示依該條款解除買賣 契約，已於109 年10月19日至11月2 日間某日送達上訴人， 為兩造所不爭執，並有被上訴人109 年10月13日民事補正狀 可憑（訴字卷一第103 頁），則買賣契約於109 年10月19日 至11月2 日間送達上訴人時解除。
⒉按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，由他方所受 領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 項第1 款定有明 文。被上訴人簽訂買賣契約後，先後於108 年11月18日、20 日將合計88萬元價金存入履約保證信託專戶，作為買賣價金 之交付。則於買賣契約解除後，上訴人基於回復原狀之義務 ，自應將已受領之88萬元買賣價金返還被上訴人，是被上訴 人請求上訴人返還已付之88萬元價金，及自109 年11月10日 追加請求之翌日即109 年11月11日起（訴字卷一第185 頁、 卷二第30頁），按週年利率5 ﹪計算之法定遲延利息，核屬 有據。
㈣被上訴人依買賣契約第12條第3 項，請求上訴人給付違約金 88萬元，有無理由？是否過高應予酌減？
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民 法第250 條第1 項定有明文。契約當事人以確保債務之履行 為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所 應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬 於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀 同法第250 條之規定及其修正理由自明。倘為賠償總額預定 性之違約金，一旦有債務不履行情事發生，債權人毋庸舉證 證明其所受實際損害，即可依約定金額，請求債務人為給付



，且此一賠償總額預定性之違約金，於有約定之違約情事時 即已發生，不因契約之解除而隨同消滅。上訴人簽訂買賣契 約後毀約不賣，業如前述。買賣契約第12條第3 項後段約定 ，賣方毀約不賣時，應返還已收價款，並給付同額款項以為 違約損害賠償，其目的係為確保債務履行，且契約文義之用 語已明文約定該應付款項係作為「違約損害賠償」，兩造既 無特別約定此為懲罰性違約金，堪認該條款約定賣方毀約不 賣時應支付之金錢，屬損害賠償額預定性質之違約金。被上 訴人雖以買賣契約第12條第4 項約定「本條所規定之違約金 ，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，主張同條第3 項後段 應支付之款項乃懲罰性違約金云云。然對照買賣契約第12條 第2 項「甲方 若有遲延給付之情形，如遲延交付證件. . . 等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之 零點五計算之違約金至甲方完全給付時止」、第3 項「乙方 若有遲延給付之情形，如遲延交付證件. . . 等，應賠償甲 方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之 違約金至乙方完全給付時止」之約定以觀，買賣契約第12條 第4 項違約金應專指同條第2 項、第3 項前段約定之買賣雙 方遲延給付之違約金，而非買賣契約第12條第3 項後段被上 訴人得向上訴人請求給付按原所收款項計算之金額，是被上 訴人稱買賣契約第12條第3 項後段屬懲罰性違約金性質云云 ，自無可取。
⒉被上訴人簽訂買賣契約後，已先後於108 年11月18日、20日 將合計88萬元存入履約保證信託專戶，作為買賣價金之交付 ，為兩造所不爭執，上訴人陳述：被上訴人將合計88萬元存 入履約保證信託專戶，有收到履保公司簡訊通知（訴字卷二 第271 頁），則依買賣契約第12條第3 項後段約定以所收款 項計算違約損害賠償，被上訴人自得據此請求上訴人給付違 約金。上訴人雖主張被上訴人自願多付之20萬元不應計入， 而應以68萬元計算違約金云云。惟衡之兩造亦約定：若買方 毀約不買或有其他違約情事時，賣方解除契約後，得沒收買 方已給付之全部款項（第12條第2 款），即契約已有相對的 平衡約定，是而上訴人執此為辯，並無足採。
⒊約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2 條定有明文，當事人約定之違約金是否過高，須依一般客 觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能 依約履行時，債權人可享受之一切利益為斟酌。倘當事人所 約定之違約金係損害賠償總額預定性質者，因其目的係於債 務人有債務不履行之情事時，即須支付一定之金額，並以該 項金額作為債務人於債務不履行時之預定賠償總額，自應衡



酌債權人實際上所受之損害情形（包括積極損害及消極損害 ），以決定其所約定之違約金是否過高，庶符私法自治之精 神。審酌兩造於108 年11月17簽約，109 年10月19日至11月 2 日間某日解除契約，歷時11月餘，且被上訴人於108 年11 月18日、20日即給付88萬元買賣價金，因上訴人違約而無法 取得系爭房屋，損失原本購得該房屋後可使用、收益甚至轉 售（惟短期交易須繳納奢侈稅）之利益，且因88萬元之資金 無法取回，無法為其他之運用，惟被上訴人自陳：除88萬元 拿不回來、這段期間無法買房子及因而無法順利結婚外，尚 無其他損害（訴字卷二第256 、257 頁），上訴人實際受損 情形等一切情狀，本院認若儘依契約約定應給付已付88萬元 價金同額之違約金，衡情尚屬過高，應酌減二分之一即以44 萬元為適當。又違約金之約定，雖不因契約解除而隨同消滅 ，惟依民法第260 條規定意旨推之，其因契約解除後所生之 損害，非履行利益損害範圍，不在賠償之列，自非違約金核 減之斟酌事項（最高法院110 年台上字第881 號判決意旨參 照）。買賣契約既於109 年10月19日至11月2 日間合法解除 ，被上訴人辯稱無法享有近日台積電來高雄建廠房價大漲之 利益云云，並提出新聞報導之房市資訊為證（本院卷第143 至147 頁）。惟契約解除後有所增值之價差，非屬解除契約 前債務不履行所生之損害，不應列為酌減違約金斟酌之事項 。被上訴人執此為辯，並無足取。
六、綜上，被上訴人主張上情請求上訴人給付，其請求在132 萬 元（已付價金88萬元+ 違約金44萬元＝132 萬元）及其中88 萬元自109 年11月11日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算 法定遲延利息範圍內，應予准許；逾此部分之請求，不應准 許。原審就超過上開應准許部分，判命上訴人給付，尚有未 洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 有理由，應由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至上開應予 准許之部分，原審判命上訴人給付，並無不合，上訴意旨執 詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。 兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生 影響，爰不逐一論敘。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 24 日
民事第二庭
審判長法官 黃國川
法 官 李怡諄
法 官 許明進




以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 25 日
書 記 官 戴志穎