臺灣高等法院臺中分院民事判決
108年度上易字第652號
上 訴 人 陳斌良
陳英良
陳昭良
陳偉烈
上 四 人
訴訟代理人 李昶欣律師
複 代理 人 林欣誼律師
陳宗翰律師
視同上訴人 張鄉怡
林迫分
陳智良
陳時
謝儒宗
謝雅慧
白聰榮
白春榮
白榮華
白錫銘
白南榮
李白碧霞
邱白碧霖
許盛洽
許盛重
許蘇祝（即許盛紋之承受訴訟人）
許嫺莉（即許盛紋之承受訴訟人）
許旨豪（即許盛紋之承受訴訟人）
許庭瑋（即許盛紋之承受訴訟人）
被上訴人 楊碧玲（即張廖貴裕之承當訴訟人）
訴訟代理人 邱華南律師
林坤賢律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年10
月29日臺灣彰化地方法院108年度訴字第71號第一審判決提起上
訴，本院於110年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分：
㈠、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟 人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體; 不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56絛第1項第1 款定有明文。建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理 所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人 ，有拆除之權限。該建物如為共有者，其拆除，依民法第81 9絛第2項規定，應得共有人全體同意。土地所有權人請求拆 除占用其地之建物，該建物如為共有者，須以建物全體共有 人為被告，其當事人之適格始無欠缺;且法院就該部分所為 之判決，於各共同訴訟人間不容歧異，自應同時辯論並為全 部之終局判決(最高法院107年度台上字第313號判決意旨參 照)。本件被上訴人主張上訴人、視同上訴人陳智良、陳時 、謝儒宗、謝雅慧、白聰榮、白春榮、白榮華、白錫銘、白 南榮、李白碧霞、邱白碧霖、許盛洽、許盛重、許蘇祝、許 嫺莉、許旨豪、許庭瑋（下稱陳智良等17人）及被上訴人前 手甲○之祖先即訴外人乙○於民國6年7月間在其所有分割前○○ 段00000地號（下稱00000號土地）土地上興建三合院（含左 右護龍及公廳，下稱系爭三合院），而附圖編號丙建物（下 稱丙建物）係彰化縣○○市○○段000○號（門牌號碼為彰化市○○ 路000巷00號，下稱000號建物）之一部分，000號建物係上 訴人、視同上訴人陳智良等17人之被繼承人丙○○所有，嗣因 丙○○死亡而由上訴人及陳智良等17人繼承（見原審卷㈠第51- 113頁）；而附圖編號乙建物為公廳（下稱乙建物），編號 甲地上物為系爭三合院之附屬建物（下稱甲地上物），原由 丙○○、甲○之子孫共同繼承，故上訴人及陳智良等17人，就 丙建物、乙建物及甲地上物均有處分權及事實上處分權，又 甲○之繼承人業已將乙建物及甲地上物之權利範圍出售與視 同上訴人張鄉怡、林迫分（下稱張鄉怡等2人），因此張鄉 怡等2人就乙建物及甲地上物亦有事實上處分權。本件被上 訴人之前手張廖貴裕訴請上訴人、陳智良等17人及張鄉怡等
2人拆除丙建物、乙建物及甲地上物，並返還所占用之土地 予張廖貴裕，原審為張廖貴裕全部勝訴之判決，上訴人對原 判決不服提起上訴，本件關於拆除丙建物之訴訟標的對於上 訴人及陳智良等17人，拆除乙建物及甲地上物之訴訟標的部 分，對上訴人、張鄉怡等2人及陳智良等17人，均必須合一 確定，上訴人提起上訴，客觀上有利益於共同訴訟人，其上 訴效力自應及於張鄉怡等2人及陳智良等17人，爰將張鄉怡 等2人及陳智良等17人列為視同為上訴人。
㈡、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移 轉之當事人承當訴訟，僅他造不同意者，移轉之當事人或第 三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第25 4條第1、2項定有明文。查本件張廖貴裕所有坐落彰化縣○○ 市○○段00000○00000地號土地（下合稱系爭土地）已於108年 12月13日本件訴訟繫屬中，以夫妻贈與為原因，移轉所有權 全部與楊碧玲，有土地登記第一類謄本可按（見本院卷㈠第9 5-99頁），經楊碧玲聲請承當本件訴訟，上訴人雖表示同意 由楊碧玲承當訴訟，惟視同上訴人均未到庭，亦未表示同意 由楊碧玲承當訴訟，楊碧玲聲請裁定准其承當訴訟，經核與 上開規定相符，本院前已裁定准許。
㈢、再按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其 他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；民事訴 訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得承受 時，應即為承受訴訟之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於 受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175 條第1項、第176條分別定有明文。查許盛紋於本院審理中之 110年5月16日死亡，其繼承人有許蘇祝、許嫺莉、許旨豪、 許庭瑋，有許盛紋繼承系統表、除戶戶籍謄本、繼承人戶籍 謄本附卷可稽（見本院卷㈡第173-181頁），上訴人業於同年 9月1日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈡第171-172頁），經核 無不合，應予准許。
㈣、視同上訴人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情形，應依被上訴人聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：
被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人、張鄉怡等2人、 陳智良等17人有事實上處分權之甲地上物及乙建物，與上訴 人及陳智良等17人所有之丙建物無權占用系爭土地，侵害被 上訴人對土地之使用收益，爰依民法第767條第1項所有權之 作用提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人、視同上訴人應
將甲地上物、乙建物面積為37.41、35.95平方公尺拆除，並 將上開土地返還與被上訴人；㈡上訴人、陳智良等17人應將 丙建物面積5.29平方公尺拆除，並將上開土地返還與被上訴 人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、上訴人則以：
乙○於6年7月間在其所有00000號土地上興建系爭三合院，嗣 乙○於16年8月2日死亡，由乙○之子丙○○與甲○繼承而共有000 00號土地及系爭三合院，後丙○○與甲○於39年8月1日就系爭 三合院辦理所有權第一次登記，將左側護龍登記為000號建 物（含丙建物權利範圍全部、乙建物權利範圍1/2，甲地上 物權利範圍1/2），由丙○○取得所有權，右側護龍則登記為0 00號建物（含乙建物權利範圍1/2，甲地上物權利範圍1/2） ，由甲○取得所有權，乙建物及甲地上物與00000號土地則仍 由丙○○、甲○共有，嗣後00000號土地整編為同段000地號土 地，並因分割而增加00000地號土地，由丙○○之繼承人取得0 00號土地，甲○則取得00000號土地，嗣後000號土地再整編 為000地號土地，00000號土地整編為000號土地，後由甲○之 繼承人繼承000號土地，而000號土地又因分割而增加00000 地號土地及系爭土地，甲○之繼承人再將系爭土地出售與張 鄉怡等2人，張鄉怡等2人再轉售與被上訴人前手張廖貴裕， 甲地上物、乙建物、丙建物原均為乙○所興建系爭三合院之 一部分，原均坐落於乙○所有00000號土地，嗣後因分割致甲 地上物、乙建物、丙建物所占用之系爭土地分配與甲○，則 依民法第425條之1第1項規定，甲地上物、乙建物、丙建物 就所占用之系爭土地，應視為有租賃權存在，嗣後系爭土地 再輾轉讓與被上訴人，租賃權仍繼續存在。又乙建物、丙建 物均為一層樓平房，雖曾作屋頂之修繕，但並未重建，建物 之同一性並未改變，所有權亦未消滅，乙建物係作為祭拜陳 家祖先之公廳，乙建物旁之房間則作為放置物品之用，有人 居住且無不堪使用之情事。另甲地上物，係居住於三合院之 乙○後代子孫「共同使用出入口」，張鄉怡等2人既已向甲○ 之子孫購買系爭土地及地上建物，甲地上物亦應包含在內， 張鄉怡等2人亦有拆除之義務等語，資為抗辯。四、視同上訴人部分：
㈠、張鄉怡等2人於原審表示：對被上訴人主張無意見。㈡、謝儒宗於原審表示：甲地上物、乙建物、丙建物係外婆家所 建，不清楚建築時間，無法決定是否同意讓被上訴人拆除等 語，資為抗辯。
㈢、許蘇祝、許嫺莉、許旨豪、許庭瑋之被繼承人許盛紋、許盛 重於原審表示：對被上訴人主張無意見，是否拆除與伊等無
關等語置辯。
㈣、視同上訴人均經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出 書狀作何聲明或陳述。
五、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴， 求為命：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之答辯聲明為：上訴 駁回。
六、不爭執事項及本件爭點（見本院卷㈡第131-133頁，並依判決 格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：㈠、兩造不爭執事項：
⑴、乙○為甲○、丙○○之被繼承人，乙○於16年8月2日死亡、甲○於7 2年2月21日死亡、丙○○於67年1月24日死亡。⑵、系爭三合院原為乙○於6年7月興建，系爭三合院及其坐落之土 地（含系爭土地）原均為乙○所有。甲○及丙○○於39年8月1日 將系爭三合院房屋予以保存登記（第一次登記），登記之建 號⑴為00號（後整編為000號），建物所有權人登記為丙○○； ⑵為00號（整編為000號），建物所有權人登記為甲○。⑶、000、000號建物所有權人丙○○及甲○死亡後，所有繼承人均未 辦理繼承登記，甲○之繼承人將000號建物及乙建物權利範圍 1/2出售與張鄉怡等2人，000號建物於104年間依法拆除，並 予以申報滅失登記；丙○○所有000號建物所有權至今並無異 動。
⑷、臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）彰化簡易庭106年彰簡字 第668號民事確認所有權事件（下稱民事前案）已判決確定 在案。
⑸、乙建物坐落於00000地號土地，面積35.95平方公尺。⑹、丙建物坐落於00000地號土地，面積5.29平方公尺。㈡、本件爭點：
⑴、甲地上物、乙建物、丙建物有無民法第425條之1之適用，而 得推定租賃關係？
⑵、民法第425條之1之法定租賃關係是否因「已不堪使用」而消 滅？
七、本院之判斷：
㈠、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯 者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其 取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應 認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁 判要旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者 ，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；有
妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定 有明文。本件被上訴人為系爭土地之所有人，此為兩造所不 爭執，則依上開最高法院判決意旨，上訴人、視同上訴人自 應就乙建物、丙建物，上訴人及陳智良等17人應就甲地上物 ，占有系爭土地之合法權源負舉證之責。
㈡、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449條第1項規定之限制，為民法第425條之1 第1項所明定。其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止 。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常 使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不 當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許 （最高法院106年度台上字第1646號判決要旨參照）。又適 用上開法定租賃關係規定時，自應審酌該房屋是否具有相當 之經濟價值（最高法院104年度台上字第1576號判決要旨參 照）。
㈢、經查，乙○於興建系爭三合院時，既亦為00000號土地之所有 權人，嗣後甲地上物、乙建物、丙建物與所占用之系爭土地 ，復因分割而分屬不同人，為兩造所不爭執。而000、000號 建物於39年8月1日為所有權第一次登記，並分別登記為丙○○ 、甲○所有時，000、000號建物所坐落土地仍為乙○所有之00 000號土地，又依000、000號建物於39年8月1日為所有權第 一次登記時，所記載之主要建築材料均為「磚、土骨造」， 有建築改良物登記簿附卷可佐（見彰化地院民事前案卷第14 5-146頁）。而依彰化地院民事前案前往現場履勘時，負責 測量之地政人員丁○○陳稱：依公廳及三合院之現況及形狀可 能為保存登記之建物，但部分建物無法確認是否為原保存登 記之範圍等語（見彰化地院民事前案卷第105頁背面）。顯 見公廳即乙建物是否在000、000號建物之保存登記範圍，已 無從認定。又依陳智良在彰化地方檢察署（下稱彰化地檢） 證稱：「系爭三合院為乙○所興建......三合院以神明廳為 界，2側護龍分別為甲○、丙○○及其後代子孫所居住，此在許 久以前即以分配妥當、產權清楚。但因三合院興建已久並未 辦保存登記，所以才未作分割登記，但伊等對於上開三合院 如何分配均無異議。目前拆除的那部分護龍，為甲○及其所 生7房子孫所有，均已出售予被告。神明廳的部分則為共同 使用，並未列入分配。伊所分配到的房間係在尚未拆除的這 一側護龍，房間分配情形確實如被告所提出之四合院地上物
原始所有權分配明細表記載之情形」等語（見彰化地院民事 前案所附106年度補字第602號卷第15頁之彰化地檢105年度 偵字第2879號、10685號不起訴處分書）。顯見甲○、丙○○分 配系爭三合院時，已約定000號建物為甲○所有、000號建物 為丙○○所有，乙建物（即公廳）則由丙○○、甲○以權利範圍 各2分之1保持共有，此亦與三合院中，公廳係供全體子孫祭 拜先祖、放置祖先牌位之處，或作為招待賓客、家人聚會之 場所，傳統及習俗上公廳均為子孫所共有而不予分割之情形 相符。至甲地上物係系爭三合院興建時所留設之廣場及圍牆 ，惟係與三合院同時興建，且同屬乙○所有，雖具構造上之 獨立性，但無使用上之獨立性，並常助系爭三合院之效用， 甲地上物應屬系爭三合院之附屬建物，依民法第881條之規 定，由乙○取得所有權，而由丙○○、甲○之繼承人繼承而取得 事實上處分權。足見000、000號建物已因保存登記而分屬丙 ○○、甲○所有，惟乙建物及甲地上物則仍為丙○○、甲○之子孫 所共有。
㈣、次查，000、000號建物係於6年7月間所興建，惟39年8月1日 間政府甫自大陸播遷來台不久，依當時之經濟及建築環境觀 之，仍處於百業待興之農村經濟時期，磚、土骨造之建物雖 歷經30餘年，仍應可認為係具有相當經濟價值之建物。則甲 地上物、乙建物、丙建物就系爭土地間，自應類推適用民法 第425條之1之規定，推定在上開建物得使用期限內，有租賃 關係存在。嗣後被上訴人再輾轉自甲○之繼承人受讓系爭土 地，基於同一法理，原已存在之租賃關係仍應繼續存在而不 受影響。
㈤、再查，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關 係。其期限不受第449條第1項規定之限制，雖為民法第425 條之1第1項所明定。惟其租賃期限，應解為至房屋不堪使用 時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得 為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結 構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本 旨所許。本件甲地上物、乙建物、丙建物係乙○於6年7月間 所興建，而000、000號建物於39年8月1日為所有權第一次登 記時，所記載之主要建築材料均為「磚、土骨造」，已如前 述。且兩造對乙建物、丙建物之屋頂已非乙○興建時之屋頂 ，而已更換為鐵皮屋頂乙節，並不爭執，復經原審會同兩造 前往現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可稽（見原審卷㈠第169頁
）。又依彰化地院民事前案函詢彰化縣○○地政事務所結果： 「況部分建物（指囑託測量之000號建物、公廳及圍牆）之 建築材料(磚造)與民國39年總登記之建築材料(磚、土骨造) 不符（見彰化地院民事前案卷第141頁）。徵諸，甲地上物 、乙建物、丙建物已非乙○興建時之「磚、土骨造材料」， 且依財政部所頒布之固定資產耐用年表所載，磚造建物耐用 年限為25年，加牆磚造建物耐用限為35年，然上開建物興建 之始迄今已有百餘年，復係以「磚、土骨造材料」所興建之 建物，於歷經百餘年之風吹雨打，應早已陷於不堪使用之狀 態，顯見甲地上物、乙建物、丙建物早經改建，已非原來乙 ○興建之初之面貌及材料甚明。則依上開最高法院判決意旨 所示，甲地上物、乙建物、丙建物早因不堪使用而另予改建 ，如原推定之租賃關係繼續存在，實屬不當延長建物使用期 限，加重出租人負擔，當非民法第425條之1之立法本旨所許 ，原推定存在之租賃關係自應消滅。
㈥、至上訴人雖抗辯作為祭拜祖先所用之乙建物、丙建物，因10 於年前發生漏水現象，始將瓦片屋頂更換為鐵皮屋頂，並未 改建云云。惟上訴人上開抗辯顯與彰化縣○○地政事務所上開 函覆建物材料已非原始建材情形有異，且彰化地院民事前案 承審法官會同兩造及地政機關前往勘驗時，亦發現：「系爭 公廳右側（指000號建物）現已雜草叢生，無法得知原貌。 公廳左邊護龍（指000號建物）為L型，共有5間房間及廚房 增建部分(現場圖分別如原告107年1月30日民事準備暨陳報 狀後附之附件⑸黃色標記部分及綠色標記部分)，現均無人居 住使用」（見彰化地院民事前案卷第105頁之勘驗筆錄）。 足見作為祭拜祖先之乙建物及丙建物早因不堪使用，而無人 居住使用甚明，上訴人之抗辯，與事實不符，自難採信。㈦、又甲○之繼承人出售系爭土地與張鄉怡等2人時，係併同地上 建物（即000號建物、甲○子孫共有之乙建物之權利範圍2分 之1及附屬於系爭三合院之甲地上物），因此張鄉怡等2人自 甲地上物、乙建物之事實上處分權人之一而具有拆除之權能 ，而不及丙○○子孫所繼承之丙建物。至張鄉怡出售系爭土地 與張廖貴裕時，並未將甲地上物、乙建物併予出售，有合約 書附卷可按（見彰化地院民事前案卷第15-18頁背面），被 上訴人請求張鄉怡等2人拆除附甲地上物、乙建物，並返還 所占有之土地，自屬有據。
八、綜上所述，甲地上物、乙建物、丙建物因不堪使用而另予改 建，已非乙○於6年7月間所興建之建物，原始建物既已不存 在，而為附屬建物之甲地上物亦應與主建物同一命運，甲地 上物、乙建物、丙建物與系爭土地間原推定存在之租賃關係
自然消滅，上訴人及視同上訴人既無法舉證甲地上物、乙建 物、丙建物占用系爭土地之合法權源，自屬無權占有，妨礙 被上訴人所有權之行使。從而，被上訴人依民法第767條第1 項之規定，請求㈠上訴人、視同上訴人應將甲地上物、乙建 物所示面積37.41、35.95平方公尺拆除，並將坐落基地騰空 返還與被上訴人；㈡上訴人、陳智良等17人應將丙建物面積5 .29平方公尺拆除，並將坐落基地騰空返還與被上訴人，自 屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。 上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁 回上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 3 日 民事第二庭 審判長法 官 楊國精
法 官 陳正禧 法 官 李立傑正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李欣憲
中 華 民 國 110 年 11 月 3 日