臺灣高等法院民事裁定
110年度抗字第1129號
抗 告 人 許振財
代 理 人 高烊輝律師
上列抗告人因與相對人曾菊珠等間請求損害賠償事件，聲明異議
，對於中華民國110年8月23日臺灣士林地方法院裁定（110年度
執事聲字第54號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件相對人即債權人曾菊珠執臺灣臺中地方法院（下稱臺中 地院）108年度中簡字第3161號民事判決為執行名義（下稱 系爭執行名義），向臺灣士林地方法院民事執行處（下稱原 執行法院）聲請對相對人即債務人許哲豪所有如附表所示房 屋（下稱系爭房屋，該屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000地 號土地，下稱系爭土地）為強制執行，經原執行法院以109 年度司執字第30115號執行事件受理（下稱系爭執行事件） 。原執行法院於民國110年2月24日就系爭房屋進行第3次拍 賣，於同日由訴外人高毓婷即應買人以新臺幣238萬8,000元 拍定。原執行法院遂通知抗告人即系爭土地所有權人，如符 合土地法第34條之1、第104條第1項規定，得以同一條件優 先承買系爭房屋，抗告人於110年3月22日具狀聲明優先承買 系爭房屋，經原執行法院司法事務官於110年6月4日裁定駁 回其聲明（下稱原處分），抗告人不服異議，由原法院於11 0年8月23日以110年度執事聲字第54號裁定（下稱原裁定） 駁回其異議。抗告人不服，對之提起抗告。抗告意旨略以： 系爭房屋係由伊出資興建，僅因家族間之財產規劃分配，致 該屋於66年6月27日辦理建物所有權第一次登記時未登記為 伊所有；系爭土地、房屋原同屬伊所有，嗣系爭房屋因繼承 、買賣等法律關係，依序於78年9月5日、100年1月31日登記 為訴外人許宗勝、許哲豪所有，依民法第425條之1規定或類 推適用，推定系爭土地、房屋間有租賃關係，伊自得依土地 法第104條規定享有對系爭房屋之優先承買權，原裁定及原 處分均漏未審酌前開情事，尚有違誤，爰請求廢棄原處分及 原裁定等語。
二、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，
固為民法第425條之1第1項前段所規定。惟按主管機關核發 建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已， 未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之 原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而 原始取得其所有權之人；執行法院就當事人主張之優先承買 權是否存在，若無法從外觀形式上加以認定，即應由當事人 另提起訴訟，以資解決，要非聲明異議所得置喙（最高法院 96年度台上字第2851號判決、104年度台抗字第267號裁定可 資參照）。
三、本件抗告人向原執行法院聲明行使優先承買權時，原未陳明 其法律依據，嗣於抗告程序中始稱其係依民法第425條之1規 定之適用或類推適用，推定就系爭房屋有租賃關係，而得依 土地法第104條規定主張優先承購權等語（見系爭執行事件 卷二第165至167、221至222頁、本院卷第21頁）。經查，抗 告人為系爭土地所有權人之事實，業有系爭土地登記公務用 謄本為證（見系爭執行事件卷一第162頁）；系爭房屋於66 年6月27日辦理建物所有權第一次登記時，其權利人之記載 為空白，嗣依序於78年9月5日、100年1月31日以分割繼承、 買賣為原因登記為許宗勝、許哲豪所有，則有系爭房屋登記 公務用謄本及異動索引附卷可稽（見系爭執行事件卷一第16 4、170頁）。抗告人既未曾登記為系爭房屋之所有權人，又 依其於抗告程序中所提建造執照申請書、建物平面圖、使用 執照及申請書（見本院卷第91至103頁），亦僅能認抗告人 為系爭房屋起造人之一，無從憑以自形式上審認該屋係由抗 告人出資興建並原始取得所有權，進而推認系爭土地、房屋 曾同屬抗告人所有；抗告人得否因民法第425條之1規定之適 用或類推適用，就系爭房屋存有推定之租賃關係，並依土地 法第104條規定享有優先承買權，即應由其另提訴訟以資救 濟，要非聲明異議所得置喙。從而，原法院司法事務官依形 式上審查，認抗告人就系爭房屋無優先承買權，而以原處分 駁回其聲明，並無不合，原法院駁回抗告人之異議，經核並 無違誤。抗告意旨指摘原處分及原裁定不當，聲明廢棄，為 無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 29 日 民事第二十三庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 楊舒嵐
法 官 許勻睿
附表
建號 基地坐落 ----------- 房屋門牌 建築式 樣主要 建築材 料及房 屋層數 房屋面積(平方公尺) 權利範圍 拍定價格 (新臺幣) 樓層面積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 臺北市○○區○○段0○段000○號 臺北市○○區○○段0○段000地號 ----------- 臺北市○○區○○街000巷00號3樓 鋼筋混凝土造4層樓房 三層：79.79 合計：79.79 陽台8.27 全部 238萬8,000元 正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
書記官 秦湘羽