臺灣高等法院民事判決
110年度上易字第897號
上 訴 人 長富華園管理委員會
法定代理人 廖金水
訴訟代理人 張立宇律師
複 代理 人 劉立耕律師
被 上訴 人 魏秋美
訴訟代理人 劉帥雷律師
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國110年5
月21日臺灣桃園地方法院第一審判決（109年度訴字第1158號）
提起上訴，本院於110年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付逾自民國一○九年七月三日起按月給付新臺幣壹仟伍佰元部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述， 非為訴之變更或追加，民事訴訟法第463條、第256條定有明 文。查被上訴人原起訴依民法第767條第1項前段、第179條 、分管契約之約定，請求上訴人應將如原判決附表（下稱附 表）所示桃園市○○區○○段000○號（權利範圍274/10000）之 原判決附圖編號Ｌ停車位（下稱系爭車位）騰空返還；嗣於 本院改依民法第962條、第179條、分管契約之約定為請求， 乃係不變更訴訟標的而更正法律上之陳述，先予敘明。 乙、實體方面
一、被上訴人主張：伊於民國109年2月間向訴外人馮莞倫購買門 牌桃園市○○區○○○路0段000巷0號2樓之3（下稱系爭房地，含 系爭車位）。詎上訴人無權占用系爭車位供作通道使用及劃 設機車停車位出租收益，爰依民法第962條、第179條、分管 契約之約定，求為命上訴人應將系爭車位騰空返還，並自10 9年2月27日起至返還系爭車位之日止，按月給付新臺幣（下 同）1,500元（原判決就上開部分為上訴人敗訴之判決，上 訴人不服提起上訴；未繫屬本院部分，不另贅述）。答辯聲 明：上訴駁回。
二、上訴人則以：依内政部不動產交易實價查詢服務網截圖及系 爭房地買賣契約，買賣標的均未含系爭車位。各區分所有權 人是否有停車位，應依其與起造人或建商間之買賣契約或分 管契約之約定（長富華園社區公寓大廈規約第2條第4項）， 系爭車位並未約定由系爭房地所有權人專用。縱有約定由系 爭房地所有權人專用，然系爭車位自長富華園社區取得使用 執照後，即作為通道供社區住戶使用已歷28年，且自103年 起無人繳交管理費，各區分所有權人均未有異議，已默示同 意變更原分管契約，將系爭車位變更為供全體共有人作爲通 道使用。系爭車位騰空返還被上訴人，將阻礙逃生通道，違 反建築法第77條第1項及加強建築物公共安全檢查及取締執 行要點第5條第2項規定。伊僅係社區管理維護單位，無論是 給付型或非給付型，均非不當得利受益人。又原判決所認每 月1,500元之不當得利金額亦屬過高；被上訴人買受系爭房 地後，均未繳納系爭車位停車費用，伊亦得以每月150元停 車費用予以抵銷等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之 訴駁回。
三、查訴外人蔡文科於108年12月間向訴外人馮莞倫購買系爭房 地，於109年2月27日指定所有權移轉登記被上訴人名下（含 000建號應有部分274/10000），為兩造所不爭執（見本院卷 80頁），且有土地及建物登記謄本、建物權狀附卷可稽（見 原審卷23至27頁）。被上訴人主張上訴人無權占用系爭車位 供作通道使用及劃設機車停車位出租收益，伊自得請求騰空 返還及給付不當得利等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞 置辯。經本院於110年9月30日與兩造整理並協議簡化之爭點 為（見本院卷第81頁）：
㈠系爭停車位有無約定為系爭房地所有權人專用？ ㈡系爭車位有無經全體區分所有權人默示同意變更作為通道使 用？
㈢若上訴人無權占用，則上訴人受有每月相當租金之不當得利 若干？
四、茲論述如下：
㈠按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如 有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用 部分之應有部分移轉所有權予他人，其分管契約對於受讓人 繼續存在。又公寓大廈區分所有建物之共同使用部分，性質 上係屬共有，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依 其共有部分之經濟目的，加以使用或協議分管，但使用權為 所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標
的（最高法院91年度台上字第242號、108年度台上字第2189 號判決意旨參照）。準此，停車位經公寓大廈區分所有權人 約定專用，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分 之應有部分移轉他人，約定專用之停車位使用權不得與建物 應有部分所有權分離而單獨買賣或讓與，故出賣人保留停車 位使用權，自屬無效。經查：
⒈長富華園社區公寓大廈規約第2條第4項約定：「停車空間 應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用 其約定專用部分」（見原審卷第174頁）。系爭房地（含 系爭車位）所在建物即長富華園社區公寓大廈於81年4月2 日建築完成，起造人呂海能等48人協議分管附表所示000 建號（防空避難室及停車空間），應有部分250/10000以 上者有1個停車位、應有部分400/10000以上者有2個停車 位，共31個停車位；系爭房地原所有權人陳敏雄、黃麗雪 有000建號應有部分274/10000，惟協議書上未記載停車位 編號，為兩造所不爭執（見本院卷80頁），且有使用執照 、協議書可按（見原審卷43至60頁）。可見起造人呂海能 等48人協議將000建號依土地登記規則第75條第1款登記為 各區分所有權人共有，而約定持有應有部分250/10000以 上者有1個停車位、應有部分400/10000以上者有2個停車 位，所劃出31個停車位已按其持有應有部分比例約定分管 。參以證人即長富華園社區公寓大廈起造人之一呂海能證 稱：當初劃有31個停車位，分配建商16個、伊15個（含系 爭車位），系爭房屋有登記停車位，陳敏雄為伊妹夫、黃 麗雪為伊弟媳等語（見原審卷282至284頁），堪認系爭房 地原所有權人擁有足以表彰系爭車位之000建號所有權應 有部分274/10000，且已移轉登記予被上訴人，依上說明 ，縱協議書未記載停車位編號，仍應取得相對應之系爭車 位使用權，復不因不動產買賣契約書記載「本買賣標的無 停車位」（見原審卷91至105頁）而有不同，仍已輾轉讓 與被上訴人。
⒉按共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立協議 ，依98年修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體 共同協議訂定之。苟共有物分管契約係以共有物之專用使 用權為內容，而該專用權之成立復為一定之使用目的時， 專用權人之使用應受其拘束，不得逾越其範圍而擅自變更 用途。查系爭車位依使用執照圖說，長600公分、寬250公 分，編號為18（原編號為12號），位於樓梯及變電箱中間 走道上，目前為上訴人將之作為通道及2個機車停車位使 用，有現況照片、使用執照圖說、土地建物查詢資料、勘
驗筆錄及複丈成果圖可佐（見原審卷61、147、315、340 、225、226、233頁）。證人呂海能證稱：因伊有多餘停 車位，所以將系爭車位讓住戶作為通道使用，84年間王姓 友人購買系爭房地時，並未購買停車位，但忘記將停車位 坪數移轉回來等語（見原審卷282至284頁），惟系爭車位 使用權，不可能與表徵之000建號所有權應有部分274/100 00分離而單獨為買賣標的，000建號所有權應有部分274/1 0000既已隨同系爭房地輾轉移轉予被上訴人，被上訴人自 已取得系爭車位之約定專用權利。呂海能雖曾將系爭車位 提供作為通道使用，然系爭車位既已協議分管由系爭房地 所有權取得依使用執照停車用途之專用權，自不得逾越其 原規劃而擅自變更用途，況呂海能縱為系爭房地原實質所 有權人，亦屬其個人善舉而將系爭車位供作通道使用，並 非全體區分所有權人就系爭車位另有分管協議，縱呂海能 與上訴人或其他區分所有權人間就系爭車位有使用借貸關 係，基於債之相對性，亦不能拘束被上訴人。至呂海能有 無出售000建號所有權應有部分274/10000，則屬其與王姓 友人間之糾葛，不生影響被上訴人已取得該應有部分所表 徵之系爭車位約定專用權利。另證人馮莞倫證稱：系爭房 地原所有權人告訴伊不知道停車位編號為何，請伊自己找 上訴人要，上訴人都說沒有登記，故未將系爭車位實際交 給伊，伊有告訴被上訴人要自己去找等語（見原審卷116 頁），可知因前手馮莞倫不知000建號所有權應有部分274 /10000所相應之停車位編號為何，始於買賣契約書記載「 本買賣標的無停車位」，況停車位為共有建物之約定專用 權利，不得與建物應有部分所有權分離而單獨讓與，已如 前述，自不得因買賣契約書之上開記載，即謂被上訴人未 繼受取得系爭車位之約定專用權利。
⒊系爭車位確實編定為停車空間使用，有桃園市政府建築管 理處109年9月11日桃建寓字第0000000000號函附長富華園 社區公寓大廈使用執照圖說在卷可按（見原審卷139、147 至153頁）。上訴人為依公寓大廈管理條例成立，係受全 體區分所有權人委任管理社區事務，自有遵守分管協議之 義務，其自承000建號之防空避難室及停車空間規劃，未 經合法變更（見本院卷125頁），擅自將系爭車位變更用 途為兩機車位及車道使用，已違上開分管協議，則被上訴 人依分管契約之約定，請求上訴人應騰空返還系爭車位， 即屬有據。又上訴人擅將系爭車位規劃成2機車位及通道 ，已非呂海能當初提供作為通道使用狀態，況系爭車位未 經合法變更用途，則其空言系爭車位若返還被上訴人作為
停車空間使用，將阻礙逃生通道，違反建築法第77條第1 項及加強建築物公共安全檢查及取締執行要點第5條第2項 規定云云，顯屬無稽，其本此請求送請鑑定是否會妨礙逃 生，即無必要。又被上訴人依分管契約之約定而為上開請 求，既有理由，則其併依民法第962條規定而為同一請求 部分，即無再予論述之必要，附此敘明。
㈡次按共有人間經全體訂立分管契約，約定各自占有共有物之 特定部分而為管理者，該分管契約之終止或變更，僅得經全 體共有人同意為之。又所謂默示之意思表示，係指依表意人 之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單 純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表 示者外，不得謂為默示之意思表示。系爭車位係由呂海能擅 自變更用途，提供作為通道使用，已如前述，復無證據證明 全體區分所有權人有此協議或同意，或有何事實推知其等有 此效果意思，況依馮莞倫前述證詞，可知其僅為單純沉默， 依上說明，難謂上開變更用途已經全體區分所有權人同意。 是上訴人抗辯長富華園社區公寓大廈地下停車位，由最初31 個減為30個，系爭車位改為通道使用多年，系爭房地所有權 人近25年間均未有異議，可認全體區分所有權人已默示同意 變更使用方式云云，即無足採。
㈢末按區分所有權人將共有部分之停車位約定專用權利，無償 提供全體區分所有權人使用，社區管理委員會代為管理，依 民法第952條規定，其既被推定得為停車位之使用、收益， 於所有人舉證推翻該權利推定前，其因此項占有使用所獲利 益，自無不當得利可言。而依同法第959條規定，善意占有 人自確知其無占有本權時起，即為惡意占有人，故善意占有 人於本權訴訟受敗訴之判決時，應自訴狀送達之日起，視為 惡意占有人，負返還不當得利之義務。又無法律上原因而受 利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人 其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額 ，民法第179條、第181條定有明文。無權占用他人之停車位 有獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。不當得利之 功能，在於使受益人返還其無法律上原因所受的利益（取除 功能），不當得利受益人有返還其所受利益予受損人之義務 ，與侵權行為損害賠償以填補被害人所受損害為目的並不相 同。受益人所受之利益與被害人所受之損害，非必相同，故 得請求返還不當得利之範圍，應以不當得利受領人所受之利 益為度，而非以請求人所受損害若干為準（最高法院106年 度台上第747號、105年度台上字第2237號、第1734號判決意 旨參照）。經查：
⒈上訴人雖將系爭車位作為通道及2個機車停車位使用，仍不 生影響其占有系爭車位受有相當租金之利益。爰審酌長富 華園社區公寓大廈位處桃園市○○區○○○路0段000巷0○0號， 鄰近工業區及台4線、國道1號桃園交流道，開車約10分鐘 可達桃園藝文特區、台茂購物中心，生活機能尚可，及龜 山區平面停車位租金每月約1,800至3,200元（見原審卷36 3至367頁之地圖、網頁資料）等情，認上訴人所受利益為 每月1,500元，應屬適當。至上訴人依長富華園社區公寓 大廈規約第8條第1項第3款所收取汽、機車管理費，乃其 受全體區分所有權人委任之事務，自有法律上之原因，亦 非本件不當得利之範圍。上訴人抗辯伊僅係社區管理維護 單位，非不當得利受益人，且原判決所認每月1,500元之 不當得利金額亦屬過高云云，尚無可採。
⒉系爭車位應屬系爭房地所有權人之約定專用，原實際所有 權人呂海能無償提供長富華園社區公寓大廈全體區分所有 權人使用，而由上訴人代為管理，已如前述，依上說明， 上訴人應自本件訴狀送達之日即109年7月3日（見原審卷7 7頁）起，始負返還不當得利之義務。從而，被上訴人依 不當得利之法律關係，請求上訴人自109年7月3日起至返 還系爭車位止，按月給付1,500元，亦屬有據；逾此部分 之請求，則無理由。
⒊長富華園社區公寓大廈社區規約第8條第1項第3款雖約定： 有停車位之所有權人，不管有無使用均要繳納停車場使用 費用（見原審卷179頁），惟此為區分所有權人已獲交付 而得使用停車位為前提。上訴人既未交付系爭車位予被上 訴人，被上訴人亦無占有使用系爭車位之事實，自無繳納 停車費用之義務，是上訴人抗辯被上訴人買受系爭房地後 ，均未繳納系爭車位停車費用，伊自得以每月150元停車 費用予以抵銷云云，要無可採。
五、綜上所述，被上訴人依分管契約之約定、民法第179條規定 ，請求上訴人應騰空返還系爭車位，及自109年7月3日起至 返還系爭車位止，按月給付1,500元，洵屬有據，應予准許 ；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過 上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴 意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰 由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分， 原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致 ，仍應予維持。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐 一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如 主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 9 日 民事第七庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 林翠華
法 官 譚德周
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 9 日 書記官 賴以真